论文部分内容阅读
摘 要：房地产业是一个典型的资金密集型产业,充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国金融和证券体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控,房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业发展的资金瓶颈,已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题。
目前,我国的房地产企业主要依靠银行贷款、证券市场融资和预售款解决资金需求。但是,近年来国家针对房地产资金需求制定了更加严格的相关政策,使得房地产企业通过上述方式获得资金更加困难。于是房地产基金、房地产投资信托以及其他金融创新应运而生。本文通过分析总结出,房地产企业必须采取多元化的融资方式,这样才能更好的解决融资困难的问题。
一、新政对房地产企业资金来源影响分析
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金及预售款，但近期国家采取了种种来严历调控手段却使得上述传统融资模式受到了极大限制。
1、新政下银行信贷政策对房地产企业资金来源的影响
根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。因此，金融手段历来被视为房地产调控的政策“杀手锏”。 自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台， 2011年转向稳健的货币政策，2个月内连续3次上调存款准备金率，达到19%的历史峰值，银行信贷规模大幅收缩。2011年2月9日，央行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月中第三次加息。此次金融机构人民币存贷款基准利率上调后，五年期以上贷款利率达到6.6%。五年期以上个人住房公积金贷款利率也随之上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%。根据国家统计局数据，2010年全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。但与2009年的数据相比，2010年国内贷款的占比从20%下降到17%，。另据央行数据显示，2010年新增房地产贷款同比增速比2009年未降10%，其中开发贷余额同比增速较2009年骤降八成。房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高。
2、新政下证券市场对房地产企业资金来源的影响
根据不完全统计，2009年年中以来，约有40余家房企的股东大会批准了总额超过1000亿元的融资方案。从方式上看，既有定向增发，亦有公开增发。其中，A股地产第一军团的“招保万金”四家企业均位列其中。但2009年年中上报的房地产企业A股再融资方案，迄今没有一家获证监会放行。中证内地地产行业指数从去年11月开始掉头向下，下滑至今。目前，证监会正在与国土资源部对募集资金投向房地产经营的企业进行联合监管与审核。据证监会披露，这一联手审核机制至少影响到59家房地产公司，其中再融资48家，IPO11家。目前，证监会已将两批共41家房地产企业的融资申请移交到国土部征求意见。据观察网报到，在完成初审工作的首批试点的25家企业中，17家地产公司被国土资源部出具“不予支持”意见，在“予以支持”的8家企业当中，“大的公司一家也没有过，基本都是90/70符合政策、没有闲置土地以及欠地价的小公司。”房地产企业直接融资受到证监会和国土部联合的严格审核，其间接融资渠道也逐渐出现关卡。
3、新政下销售回款对房地产企业资金来源的影响
在房地产企业资金链条上，销售款的及时回收是极为重要的一环，对资金流动能力的贡献起着至关重要的作用。新政规定，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套且套型面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付比例不得低于30%。2011年１月２６日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于５０％改为不低于６０％。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至２月２２日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等１６个城市出台了相关细则。2011年１月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年１月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足５年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年2月２９日，国家有关部委要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。在如此严厉的新政下，许多炒房者和投机性购房者停下了购房的脚步；还有诸多打算贷款购房者因首付比例和贷款利率提高而延迟了购房期限，市场上观望气氛浓厚。种种迹象表明，售房资金回笼情形正每况愈下。
二、新政下房地产企业资金来源渠道分析
1、房地产信托
房地产信托投资（Real Estate Investment Trust，REITs）属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公然发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。目前在北美、欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟，新加坡首只房地产投资信托基金于2002年上市；中国香港也于往年发行规模达28亿美金的名为LINK REITS的房地产投资信托基金。
近年来，我国房地产信托发展迅猛， 2010年更是在在数量上和规模上迅速增长。据数据统计，仅2010年4、5月份，全国用于房地产领域的集合信托资金就超过194亿元，而2010年上半年全国房地产信托融资产品140多款350余亿元，在发行量上已经接近2009年全年的181款，在规模上则已超过。截至到2010年12月底，在全国发行的1970款信托产品中，在数量上占整体的25%的500款产品投向了房地产领域。而在资金规模上，共计1908亿的信托资金中，投向房地产的资金为1047亿元，占到了总数的54.87%。
2、海外资金
过去几个月中，外资在内地房地产市场越来越活跃。商务部外资司数据显示，2010年11月总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司，这一数字是此前两个月的总和。这些新成立的外资房地产开发企业大部分设在二、三线城市。2010年流入中国房地产领域的境外资本超过1200亿元，估计2011年将创造2004年和2007年两个高峰后的新纪录。外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热门区域。目前海外基金正在加速进进中国房地产市场，一是进入中国房地产市场的国外房地产基金数目越来越多；二是国外房地产基金投进中国房地产的资金越来越大。国外房地产投资基金，对开发项目本身的要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；投进项目之后，在运作过程中要求规范而透明，这对房地产开发商的项目治理将是一个很大的挑战，对于中小开发商或者一个小项目来说，也是个比较高的门槛。但国内大的房地产开发企业往往轻易得到国外房地产投资基金的支持。
3、房地产私募基金
随着国家加大对房地产行业的调控力度和金融创新支持，房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）越来越受到房地产开发企业和投资者的关注。万得数据显示，2010年1—11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。一些房企也开始直接筹建房地产私募基金。开发商直接组建的基金公司、PE（私募股权投资）领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多，他们的融资渠道主要有三类：私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。其中，各大房企设立的私募基金受到的关注较多。据统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金。预计2011年，私募房地产基金会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产PE。不少传统的房地产开发商也纷纷在私募基金方面另辟蹊径。
三、结论
房地产业是一个典型的资金密集型产业,新政下，传统融资模式已无法解决房地产企业的资金需求，房地产企业必须积极进行金融创新。
参与文献：
[1]卓敏：《新政下的房地产企业资金链问题研究》《财务与管理》2011年第1期
目前,我国的房地产企业主要依靠银行贷款、证券市场融资和预售款解决资金需求。但是,近年来国家针对房地产资金需求制定了更加严格的相关政策,使得房地产企业通过上述方式获得资金更加困难。于是房地产基金、房地产投资信托以及其他金融创新应运而生。本文通过分析总结出,房地产企业必须采取多元化的融资方式,这样才能更好的解决融资困难的问题。
一、新政对房地产企业资金来源影响分析
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金及预售款，但近期国家采取了种种来严历调控手段却使得上述传统融资模式受到了极大限制。
1、新政下银行信贷政策对房地产企业资金来源的影响
根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。因此，金融手段历来被视为房地产调控的政策“杀手锏”。 自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台， 2011年转向稳健的货币政策，2个月内连续3次上调存款准备金率，达到19%的历史峰值，银行信贷规模大幅收缩。2011年2月9日，央行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月中第三次加息。此次金融机构人民币存贷款基准利率上调后，五年期以上贷款利率达到6.6%。五年期以上个人住房公积金贷款利率也随之上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%。根据国家统计局数据，2010年全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。但与2009年的数据相比，2010年国内贷款的占比从20%下降到17%，。另据央行数据显示，2010年新增房地产贷款同比增速比2009年未降10%，其中开发贷余额同比增速较2009年骤降八成。房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高。
2、新政下证券市场对房地产企业资金来源的影响
根据不完全统计，2009年年中以来，约有40余家房企的股东大会批准了总额超过1000亿元的融资方案。从方式上看，既有定向增发，亦有公开增发。其中，A股地产第一军团的“招保万金”四家企业均位列其中。但2009年年中上报的房地产企业A股再融资方案，迄今没有一家获证监会放行。中证内地地产行业指数从去年11月开始掉头向下，下滑至今。目前，证监会正在与国土资源部对募集资金投向房地产经营的企业进行联合监管与审核。据证监会披露，这一联手审核机制至少影响到59家房地产公司，其中再融资48家，IPO11家。目前，证监会已将两批共41家房地产企业的融资申请移交到国土部征求意见。据观察网报到，在完成初审工作的首批试点的25家企业中，17家地产公司被国土资源部出具“不予支持”意见，在“予以支持”的8家企业当中，“大的公司一家也没有过，基本都是90/70符合政策、没有闲置土地以及欠地价的小公司。”房地产企业直接融资受到证监会和国土部联合的严格审核，其间接融资渠道也逐渐出现关卡。
3、新政下销售回款对房地产企业资金来源的影响
在房地产企业资金链条上，销售款的及时回收是极为重要的一环，对资金流动能力的贡献起着至关重要的作用。新政规定，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套且套型面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付比例不得低于30%。2011年１月２６日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于５０％改为不低于６０％。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至２月２２日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等１６个城市出台了相关细则。2011年１月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年１月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足５年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年2月２９日，国家有关部委要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。在如此严厉的新政下，许多炒房者和投机性购房者停下了购房的脚步；还有诸多打算贷款购房者因首付比例和贷款利率提高而延迟了购房期限，市场上观望气氛浓厚。种种迹象表明，售房资金回笼情形正每况愈下。
二、新政下房地产企业资金来源渠道分析
1、房地产信托
房地产信托投资（Real Estate Investment Trust，REITs）属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公然发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。目前在北美、欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟，新加坡首只房地产投资信托基金于2002年上市；中国香港也于往年发行规模达28亿美金的名为LINK REITS的房地产投资信托基金。
近年来，我国房地产信托发展迅猛， 2010年更是在在数量上和规模上迅速增长。据数据统计，仅2010年4、5月份，全国用于房地产领域的集合信托资金就超过194亿元，而2010年上半年全国房地产信托融资产品140多款350余亿元，在发行量上已经接近2009年全年的181款，在规模上则已超过。截至到2010年12月底，在全国发行的1970款信托产品中，在数量上占整体的25%的500款产品投向了房地产领域。而在资金规模上，共计1908亿的信托资金中，投向房地产的资金为1047亿元，占到了总数的54.87%。
2、海外资金
过去几个月中，外资在内地房地产市场越来越活跃。商务部外资司数据显示，2010年11月总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司，这一数字是此前两个月的总和。这些新成立的外资房地产开发企业大部分设在二、三线城市。2010年流入中国房地产领域的境外资本超过1200亿元，估计2011年将创造2004年和2007年两个高峰后的新纪录。外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热门区域。目前海外基金正在加速进进中国房地产市场，一是进入中国房地产市场的国外房地产基金数目越来越多；二是国外房地产基金投进中国房地产的资金越来越大。国外房地产投资基金，对开发项目本身的要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；投进项目之后，在运作过程中要求规范而透明，这对房地产开发商的项目治理将是一个很大的挑战，对于中小开发商或者一个小项目来说，也是个比较高的门槛。但国内大的房地产开发企业往往轻易得到国外房地产投资基金的支持。
3、房地产私募基金
随着国家加大对房地产行业的调控力度和金融创新支持，房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）越来越受到房地产开发企业和投资者的关注。万得数据显示，2010年1—11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。一些房企也开始直接筹建房地产私募基金。开发商直接组建的基金公司、PE（私募股权投资）领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多，他们的融资渠道主要有三类：私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。其中，各大房企设立的私募基金受到的关注较多。据统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金。预计2011年，私募房地产基金会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产PE。不少传统的房地产开发商也纷纷在私募基金方面另辟蹊径。
三、结论
房地产业是一个典型的资金密集型产业,新政下，传统融资模式已无法解决房地产企业的资金需求，房地产企业必须积极进行金融创新。
参与文献：
[1]卓敏：《新政下的房地产企业资金链问题研究》《财务与管理》2011年第1期