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【摘 要】我国房地产行业是一个关系到国计民生的重要行业，基于国务院要求要逐步推进房产税改革的背景下，房产税改革的呼声越来越高。文章分析了房产税在改革过程中存在的问题，从我国推行房产税的必要性及迫切性入手，借鉴国际通行做法，提出了几点改革中国房产税的具体对策：明确房产税改革的根本目的是完善房地产税收制度；建立和完善房地产产权登记制度；扩大征税对象，对增量房和存量房同时征收物业税；计税依据改为房产评估值；实行差别税率，不伤害中产阶级利益等。
【关键词】房产税；改革；对策；税收制度
1986年国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》标志着我国正式恢复房产征税，至今我国房产税已经历了20多年的发展历程，但目前我国房产税并不等同于真正的物业税。近年来，尤其是2009下半年到2010年初，房屋价格飞速上涨，我国房地产市场发展出现了空前炽热现象。针对这种情况，发展改革委提出了逐步推进房产税改革，同时发布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。至此，房产税改革引起了社会各界的广泛关注。
一、我国房产税改革存在的问题
1.设计不合理。目前，我国房产税的计税依据有从价计税和从租计税两种。从价计税是将减除后70%～90%的原房产值，作为计算缴纳房产税的依据，这种税制设计没有考虑随着经济发展、物价变化和房产价值的上升，房产原值并不会发生改变，这就导致了房产税难以发挥对经济的调节功能，也无法充当地方主要税种的功能。从租计税是按房屋的出租租金进行征税，而这种计税依据易造成重复征税，因为房屋的出租收入已经列入营业税征税范围。
2.课税对象和征税范围难以确定。国务院于1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》中明确规定房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的由房产代管人或者使用人缴纳。然而，我国目前实际征管房产税过程中，如何区分产权人和使用人，如何辨清这些纳税主体实属不易。此外，有些房屋的产权人可能是居民、非居民、自然人或者法人，所以需要大量的信息数据的统计工作，这势必一定程度上增加了征税成本。确定了纳税主体后，应当明确征税范围。实行房产税改革势必会带来征税范围的扩大。有学者就考虑依据房产套数及人均面积来确定房产税起征点。但如果这样，随之会出现以下问题：第一，目前，我国城镇房屋种类繁多，而其中之一的商品房是交了土地出让金的，因此需要区别征收房产税，然而区别征收房产税的标准很难界定；第二，房产的拥有数额很难认定。如何界定住房套数的概念将是一大难题，因为住房套数涉及到户籍和家庭结构等诸多因素，而且全国房产交易信息并未联网，所以房产的拥有数额很难及时明确；第三，我国目前的征税制度只限定于城市、县城、建制镇和工矿区，而依照国际惯例，农村也在征税范围之列。但目前我国城镇和农村征税体制难以实现统一，所以需要将农村地区如何实行免税优惠及有区别征税纳入税改考虑范围。
3.缺乏高素质的房地产价值评估人员。1994年我国就明确规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”和“国家实行房地产机构评估制度”，由房地产评估机构来完成房地产税评估。但是相比其他发达国家，我国出台这方面的政策还是起步较晚，以致于此后虽有相关规章和规范性文件的陆续出台，但房地产税评估政策仍然发展滞后。据统计，到目前为止全国仅有3.5万人取得了房地产估价师执业资格。作为开征房产税试点城市的上海也仅有1351名注册房产估价师。这个数字与需要评估的房屋总量相去甚远，因此相关部门极有必要大力培养高素质的房地产价值评估人员以适应房地产市场的需要。
4.征税范围过窄。随着农村城镇化程度不断提高，目前人与人之间很大程度上是由于住房消费而呈现出了较大的经济差距，而现行房产税将个人非经营性房产纳入免税者之列显然是一种过度的税收优惠，尤其是一些富有居民将购置房产作为一种长期投资，更是不符合房产税的本来目的，使税收的公平原则不复存在。此外，伴随着工业化的推进，农村房产规模急剧扩张且农村经营性用房日渐增多，但现行房产税的征收范围仅限于城市、县城及部分建制乡镇而将农村房产排除在征税范围之外，这不仅使税负有失公平，也造成了一大块稳定税源的缺失。
二、房产税改革的必要性和迫切性
1.房产税改革的必要性。2005年以来，国家一系列宏观调控政策的出台虽在一定程度上遏制了房价上升过快，房地产市场过热等现象，但房价依然居高不下。2010年3月房价更是出现了同比涨幅11.7%的惊人涨速，创造了多年以来的最高值。目前房价的居高不下及可能会保持持续较高涨速的态势对社会和对经济产生了巨大的影响。对社会的影响方面主要表现在：一是房价大幅增长，低收入人群收入增长赶不上房价的增长，这势必增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，同时很大程度上阻碍了城市化发展进程。二是一些大中城市房价的快速增长，说明财富集拢越来越倾向于经济发达地区，出现了区域发展的严重失调。同时，财富倾向于向高收入群体，尤其是房地产商手中集拢，出现了贫富差距的扩大，这势必会引发社会矛盾。面对日趋严重的高房价问题，行之有效的解决办法就是征收房产税，这将对我国社会矛盾的缓解和国民经济的发展产生重大积极的影响。
2.房产税改革的迫切性。我国现行房产税制改革的迫切性突出表现在以下几个方面：首先，WTO组织对我国税收制度改革提出了客观要求。WTO组织中的非歧视原则要求税收政策中要保持税负的公平性，不能因人而异而违背了房产税的本来目的。例如，现行的房产税制对内资企业和外资企业，对大陆居民和华侨、港、澳、台同胞采用的不同的税法，这就不符合中国加入世贸组织的要求。再者，改革开放以来，我国居民财富快速积累，而以房产形态存在的财富在社会财富总量中的比重快速增加，我们必须对原有税收制度进行相应改革，以适应税源格局的重大变化，充分发挥房产税组织财政收入的潜力。三是随着税制改革的推行，营业税和所得税无法长期充当地方主体税种，而从国外实践经验来看，房产税税源充裕、地域性强等特点，可将其作为地方主体税种的理想选择。所以，迫切需要对现行房产税制加以改革，以适应我国发生了巨大变化的社会经济现实情况。 三、我国房产税改革的对策
1.明确房产税改革的根本目的是完善房地产税收制度。
房产税改革不能与物业税改革等同起来，物业税改革的主要作用是抑制过高房价、完善房地产税制和稳定地方财政收入，而房产税改革的主要目的是理顺房地产税费构成及改革房地产税制。房产税改革的首要目的是完善房地产税收制度，这样做的原因主要有：第一，改善地方收支不平衡的有效措施之一就是完善税制，而不能单纯依靠扩大税收规模，只有制定赋有长远性和科学性的房产税改革方案，才能有利于经济的健康发展和社会公平的实现。第二，税收政策和税种的设置应该具有相当的稳定性，如果随房地产市场价格的周期性波动而一味的频繁变化，则显然是不恰当的。
2.建立和完善房地产产权登记制度。各级政府应通过完善房屋产权管理的资料，以完成对房地产税收的有效征管，通过对企业的固定资产原值及私房房屋的产权人、面积、地点、收入等信息的普查，制定详细的房屋产权登记信息管理制度，并通过计算机联网实行微机跟踪管理，及时掌握房产税的纳税、免税情况。
3.扩大征税对象，对增量房和存量房同时征收物业税。从国际经验来看，对增量房和存量房同时征收物业税有以下优点：第一，有利于扩大税基。房产税征收如果仅限于增量房，由于其较小的税收规模和较窄的税基范围，使其难以成为地方税收体系中的主体税种。第二，减少改革对房地产市场交易带来的不合理波动。通过对增量房和存量房同时征收物业税，可避免一些投资者为降低将来的税收成本而出现的“抢购”商品房情况，以减轻房地产市场的不合理波动。第三，有利于税收公平的实现。增量房和存量房并不是居民收入高低的标志，只有对增量房和存量房同时征收物业税，才能合理实现税收调节收入分配的职能。第四，从国际经验来看，我们应尽量保证房产征税在代际间和全社会的公平性。
4.计税依据改为房产评估值。国际惯例上多以估定价值作为房产课税的计税基础，这样做既能体现税制的公平，确保地方财政收入的稳定增长，又能建立起税收收入随房产价值的上升而增加的机制，有利于解决不同地段级差收益问题。评估的具体年数可依据经济周期情况而定，一般可定为3～5年一次。对民用住宅的评估，多采用市场价格法、收入法及成本法，无论采用哪种方法，评估时都要充分考虑建筑材料价格、级差地租等对房产价值的影响。对大多数采取租用形式的商业、办公用房等，以收入法确定其评估价值。而对于某些特殊的工厂等，要按其重置成本减除折旧后的净值作为计税依据。
5.实行差别税率，不伤害中产阶级利益。房产税对高收入者一般来说敏感度较低，而对中等收入者的影响可能很大，但是，中等收入群体的扩大对保障社会的稳定性具有重大意义，因此针对收入分配机制中的不公平因素，通过实行差别税率以保护中产阶级利益将会很有必要。通过实行差别税率，改革收入分配机制，减少中产阶级对房地产投资需求的依赖，这些在今后的改革中应该保持。
四、结语
综上所述，我国房产税改革任重道远，是一项艰巨而复杂的系统工程，不可能一步到位。但房产税的改革，是调节我国房地产市场的重要的手段，更是目前我国财税体系科学发展的客观需要，以及房产税对调节贫富差距、遏制房产投机的显著作用，因此我们应本着“调研先行、规范制度、先易后难、循序渐进”的原则逐步推进房产税的改革，使其承担起保障我国房地产经济健康快速发展的重任。
参 考 文 献
[1]周莉，张超.物业税对抑制房价上涨的效应分析[J].新疆财经.2010（3）
[2]杜东华.试论开征物业税的难点及对策[J].中国总会计师.2009（5）
[3]张娴或.浅谈现阶段中国房产税及其税制存在的问题和建议[J].商业研究.2010
[4]张晶.我国房产税改革刍议[J].中国商界.2010（11）
[5]巴曙松，刘孝红，尹煜.物业税改革对房地产市场的影响研究[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2011
【关键词】房产税；改革；对策；税收制度
1986年国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》标志着我国正式恢复房产征税，至今我国房产税已经历了20多年的发展历程，但目前我国房产税并不等同于真正的物业税。近年来，尤其是2009下半年到2010年初，房屋价格飞速上涨，我国房地产市场发展出现了空前炽热现象。针对这种情况，发展改革委提出了逐步推进房产税改革，同时发布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。至此，房产税改革引起了社会各界的广泛关注。
一、我国房产税改革存在的问题
1.设计不合理。目前，我国房产税的计税依据有从价计税和从租计税两种。从价计税是将减除后70%～90%的原房产值，作为计算缴纳房产税的依据，这种税制设计没有考虑随着经济发展、物价变化和房产价值的上升，房产原值并不会发生改变，这就导致了房产税难以发挥对经济的调节功能，也无法充当地方主要税种的功能。从租计税是按房屋的出租租金进行征税，而这种计税依据易造成重复征税，因为房屋的出租收入已经列入营业税征税范围。
2.课税对象和征税范围难以确定。国务院于1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》中明确规定房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的由房产代管人或者使用人缴纳。然而，我国目前实际征管房产税过程中，如何区分产权人和使用人，如何辨清这些纳税主体实属不易。此外，有些房屋的产权人可能是居民、非居民、自然人或者法人，所以需要大量的信息数据的统计工作，这势必一定程度上增加了征税成本。确定了纳税主体后，应当明确征税范围。实行房产税改革势必会带来征税范围的扩大。有学者就考虑依据房产套数及人均面积来确定房产税起征点。但如果这样，随之会出现以下问题：第一，目前，我国城镇房屋种类繁多，而其中之一的商品房是交了土地出让金的，因此需要区别征收房产税，然而区别征收房产税的标准很难界定；第二，房产的拥有数额很难认定。如何界定住房套数的概念将是一大难题，因为住房套数涉及到户籍和家庭结构等诸多因素，而且全国房产交易信息并未联网，所以房产的拥有数额很难及时明确；第三，我国目前的征税制度只限定于城市、县城、建制镇和工矿区，而依照国际惯例，农村也在征税范围之列。但目前我国城镇和农村征税体制难以实现统一，所以需要将农村地区如何实行免税优惠及有区别征税纳入税改考虑范围。
3.缺乏高素质的房地产价值评估人员。1994年我国就明确规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”和“国家实行房地产机构评估制度”，由房地产评估机构来完成房地产税评估。但是相比其他发达国家，我国出台这方面的政策还是起步较晚，以致于此后虽有相关规章和规范性文件的陆续出台，但房地产税评估政策仍然发展滞后。据统计，到目前为止全国仅有3.5万人取得了房地产估价师执业资格。作为开征房产税试点城市的上海也仅有1351名注册房产估价师。这个数字与需要评估的房屋总量相去甚远，因此相关部门极有必要大力培养高素质的房地产价值评估人员以适应房地产市场的需要。
4.征税范围过窄。随着农村城镇化程度不断提高，目前人与人之间很大程度上是由于住房消费而呈现出了较大的经济差距，而现行房产税将个人非经营性房产纳入免税者之列显然是一种过度的税收优惠，尤其是一些富有居民将购置房产作为一种长期投资，更是不符合房产税的本来目的，使税收的公平原则不复存在。此外，伴随着工业化的推进，农村房产规模急剧扩张且农村经营性用房日渐增多，但现行房产税的征收范围仅限于城市、县城及部分建制乡镇而将农村房产排除在征税范围之外，这不仅使税负有失公平，也造成了一大块稳定税源的缺失。
二、房产税改革的必要性和迫切性
1.房产税改革的必要性。2005年以来，国家一系列宏观调控政策的出台虽在一定程度上遏制了房价上升过快，房地产市场过热等现象，但房价依然居高不下。2010年3月房价更是出现了同比涨幅11.7%的惊人涨速，创造了多年以来的最高值。目前房价的居高不下及可能会保持持续较高涨速的态势对社会和对经济产生了巨大的影响。对社会的影响方面主要表现在：一是房价大幅增长，低收入人群收入增长赶不上房价的增长，这势必增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，同时很大程度上阻碍了城市化发展进程。二是一些大中城市房价的快速增长，说明财富集拢越来越倾向于经济发达地区，出现了区域发展的严重失调。同时，财富倾向于向高收入群体，尤其是房地产商手中集拢，出现了贫富差距的扩大，这势必会引发社会矛盾。面对日趋严重的高房价问题，行之有效的解决办法就是征收房产税，这将对我国社会矛盾的缓解和国民经济的发展产生重大积极的影响。
2.房产税改革的迫切性。我国现行房产税制改革的迫切性突出表现在以下几个方面：首先，WTO组织对我国税收制度改革提出了客观要求。WTO组织中的非歧视原则要求税收政策中要保持税负的公平性，不能因人而异而违背了房产税的本来目的。例如，现行的房产税制对内资企业和外资企业，对大陆居民和华侨、港、澳、台同胞采用的不同的税法，这就不符合中国加入世贸组织的要求。再者，改革开放以来，我国居民财富快速积累，而以房产形态存在的财富在社会财富总量中的比重快速增加，我们必须对原有税收制度进行相应改革，以适应税源格局的重大变化，充分发挥房产税组织财政收入的潜力。三是随着税制改革的推行，营业税和所得税无法长期充当地方主体税种，而从国外实践经验来看，房产税税源充裕、地域性强等特点，可将其作为地方主体税种的理想选择。所以，迫切需要对现行房产税制加以改革，以适应我国发生了巨大变化的社会经济现实情况。 三、我国房产税改革的对策
1.明确房产税改革的根本目的是完善房地产税收制度。
房产税改革不能与物业税改革等同起来，物业税改革的主要作用是抑制过高房价、完善房地产税制和稳定地方财政收入，而房产税改革的主要目的是理顺房地产税费构成及改革房地产税制。房产税改革的首要目的是完善房地产税收制度，这样做的原因主要有：第一，改善地方收支不平衡的有效措施之一就是完善税制，而不能单纯依靠扩大税收规模，只有制定赋有长远性和科学性的房产税改革方案，才能有利于经济的健康发展和社会公平的实现。第二，税收政策和税种的设置应该具有相当的稳定性，如果随房地产市场价格的周期性波动而一味的频繁变化，则显然是不恰当的。
2.建立和完善房地产产权登记制度。各级政府应通过完善房屋产权管理的资料，以完成对房地产税收的有效征管，通过对企业的固定资产原值及私房房屋的产权人、面积、地点、收入等信息的普查，制定详细的房屋产权登记信息管理制度，并通过计算机联网实行微机跟踪管理，及时掌握房产税的纳税、免税情况。
3.扩大征税对象，对增量房和存量房同时征收物业税。从国际经验来看，对增量房和存量房同时征收物业税有以下优点：第一，有利于扩大税基。房产税征收如果仅限于增量房，由于其较小的税收规模和较窄的税基范围，使其难以成为地方税收体系中的主体税种。第二，减少改革对房地产市场交易带来的不合理波动。通过对增量房和存量房同时征收物业税，可避免一些投资者为降低将来的税收成本而出现的“抢购”商品房情况，以减轻房地产市场的不合理波动。第三，有利于税收公平的实现。增量房和存量房并不是居民收入高低的标志，只有对增量房和存量房同时征收物业税，才能合理实现税收调节收入分配的职能。第四，从国际经验来看，我们应尽量保证房产征税在代际间和全社会的公平性。
4.计税依据改为房产评估值。国际惯例上多以估定价值作为房产课税的计税基础，这样做既能体现税制的公平，确保地方财政收入的稳定增长，又能建立起税收收入随房产价值的上升而增加的机制，有利于解决不同地段级差收益问题。评估的具体年数可依据经济周期情况而定，一般可定为3～5年一次。对民用住宅的评估，多采用市场价格法、收入法及成本法，无论采用哪种方法，评估时都要充分考虑建筑材料价格、级差地租等对房产价值的影响。对大多数采取租用形式的商业、办公用房等，以收入法确定其评估价值。而对于某些特殊的工厂等，要按其重置成本减除折旧后的净值作为计税依据。
5.实行差别税率，不伤害中产阶级利益。房产税对高收入者一般来说敏感度较低，而对中等收入者的影响可能很大，但是，中等收入群体的扩大对保障社会的稳定性具有重大意义，因此针对收入分配机制中的不公平因素，通过实行差别税率以保护中产阶级利益将会很有必要。通过实行差别税率，改革收入分配机制，减少中产阶级对房地产投资需求的依赖，这些在今后的改革中应该保持。
四、结语
综上所述，我国房产税改革任重道远，是一项艰巨而复杂的系统工程，不可能一步到位。但房产税的改革，是调节我国房地产市场的重要的手段，更是目前我国财税体系科学发展的客观需要，以及房产税对调节贫富差距、遏制房产投机的显著作用，因此我们应本着“调研先行、规范制度、先易后难、循序渐进”的原则逐步推进房产税的改革，使其承担起保障我国房地产经济健康快速发展的重任。
参 考 文 献
[1]周莉，张超.物业税对抑制房价上涨的效应分析[J].新疆财经.2010（3）
[2]杜东华.试论开征物业税的难点及对策[J].中国总会计师.2009（5）
[3]张娴或.浅谈现阶段中国房产税及其税制存在的问题和建议[J].商业研究.2010
[4]张晶.我国房产税改革刍议[J].中国商界.2010（11）
[5]巴曙松，刘孝红，尹煜.物业税改革对房地产市场的影响研究[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2011