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【摘 要】 商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发+经营+管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长+资金投入高+投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值+增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。
【关键词】 商业地产；目标成本管理
近些年来，我国商业地产发展迅速，但是商业地产在开发和运营管理的过程中存在诸多问题。商业地产的开发商逐步意识到，推动商业地产要由过去的物业管理向更高层次的资产管理发展，通过服务、管理和创造性经营活动，促进商业地产的资产保值和升值。本文探讨商业资产管理过程中存在的问题，分析如何加强商业地产的资产管理，改进商业地产的资产运营策略，通过良好的资产管理，实现商业物业净收益的最大化，提升资产价值、促进和保持商业资本的发展潜力。
一、加强商业地产资产管理的重要性
（一）给商业地产资产管理带来租全收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
（二）能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
（三）促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气+品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
二、商业地产成本管理现状
（一）前期决策阶段经验数据与调研资料支撑不足
商业地产项目前期决策阶段与住宅项目类似，需要对意向地块进行全面的成本调研，然而，不少企业因获得土地招拍挂信息较迟，决策时间较短，或者因为市场的火热而对全面成本调研重视程度不够，成本测算数据不准确不全面。此外，多数企业投身商业地产经验不足，成本经验数据不足，评估制度不健全，导致采用的成本测算模型往往直接套用其他项目的成本数据，未对数据进行类比分析调整后即使用。决策阶段经验不足及数据匮乏对项目成本的影响是巨大的，且是不可逆的，后期发现问题时，只能不断削减项目预期利润。
（二）规划设计阶段成本分析不深入，设计管理与成本管理脱节
我国工程建设领域设计与成本往往是脱节的，设计人员通常仅从满足规范要求的角度出发，并且一味地考虑设计安全系数，设计方案的经济合理性分析，可行的替代方案分析往往流于形式，特别是对于商业地产而言，设计方案不仅确定了开发成本，更重要的是确定了运营成本，不合理的全寿命周期成本方案直接导致社会成本的增加，持有型商业地产更是直接损失了企业的长期利润；另一方面商业地产成本管理人员多数缺乏设计经验，难以从专业角度提出变更或替代方案，这就导致设计方案一旦确定，成本管理人员只能根据方案进行测算，项目经济性优化的可能性大大减小。
（三）施工阶段成本控制不力，超支现象频发
施工阶段成本管理水平很大程度上取决于前期决策与设计阶段各项方案，然而正是因为这种思维惯性，导致商业地产项目施工阶段疏于成本管控，变更随意性强，签证数量多，未对设计变更和各类签证进行严格管理&动态汇总与统筹分析，导致最终结算的成本大大超出成本控制指标。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
（一）加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商+商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理+营销管理+物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
（二）大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业+休闲+文化+娱乐+运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住+办公+酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
（三）创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托+商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值+增值。
（四）改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址+充分的项目评估和市场+客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统+配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能+娱乐功能+休闲功能+文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
四、结束语
商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念，通过具有前瞻性的市场分析，合理的优化各阶段成本，达到成本管理的最优，以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益，最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。
參考文献：
[1]刘杰.加强商业地产资产管理研究[J].当代经济，2014，04：16-17.
[2]陈晓.浅议商业地产成本管理水平提升对策[J].合作经济与科技，2014，05：58-59.
[3]崔婧.商业地产成本管理探析[J].现代商贸工业，2013，22：136-137.
【关键词】 商业地产；目标成本管理
近些年来，我国商业地产发展迅速，但是商业地产在开发和运营管理的过程中存在诸多问题。商业地产的开发商逐步意识到，推动商业地产要由过去的物业管理向更高层次的资产管理发展，通过服务、管理和创造性经营活动，促进商业地产的资产保值和升值。本文探讨商业资产管理过程中存在的问题，分析如何加强商业地产的资产管理，改进商业地产的资产运营策略，通过良好的资产管理，实现商业物业净收益的最大化，提升资产价值、促进和保持商业资本的发展潜力。
一、加强商业地产资产管理的重要性
（一）给商业地产资产管理带来租全收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
（二）能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
（三）促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气+品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
二、商业地产成本管理现状
（一）前期决策阶段经验数据与调研资料支撑不足
商业地产项目前期决策阶段与住宅项目类似，需要对意向地块进行全面的成本调研，然而，不少企业因获得土地招拍挂信息较迟，决策时间较短，或者因为市场的火热而对全面成本调研重视程度不够，成本测算数据不准确不全面。此外，多数企业投身商业地产经验不足，成本经验数据不足，评估制度不健全，导致采用的成本测算模型往往直接套用其他项目的成本数据，未对数据进行类比分析调整后即使用。决策阶段经验不足及数据匮乏对项目成本的影响是巨大的，且是不可逆的，后期发现问题时，只能不断削减项目预期利润。
（二）规划设计阶段成本分析不深入，设计管理与成本管理脱节
我国工程建设领域设计与成本往往是脱节的，设计人员通常仅从满足规范要求的角度出发，并且一味地考虑设计安全系数，设计方案的经济合理性分析，可行的替代方案分析往往流于形式，特别是对于商业地产而言，设计方案不仅确定了开发成本，更重要的是确定了运营成本，不合理的全寿命周期成本方案直接导致社会成本的增加，持有型商业地产更是直接损失了企业的长期利润；另一方面商业地产成本管理人员多数缺乏设计经验，难以从专业角度提出变更或替代方案，这就导致设计方案一旦确定，成本管理人员只能根据方案进行测算，项目经济性优化的可能性大大减小。
（三）施工阶段成本控制不力，超支现象频发
施工阶段成本管理水平很大程度上取决于前期决策与设计阶段各项方案，然而正是因为这种思维惯性，导致商业地产项目施工阶段疏于成本管控，变更随意性强，签证数量多，未对设计变更和各类签证进行严格管理&动态汇总与统筹分析，导致最终结算的成本大大超出成本控制指标。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
（一）加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商+商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理+营销管理+物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
（二）大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业+休闲+文化+娱乐+运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住+办公+酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
（三）创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托+商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值+增值。
（四）改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址+充分的项目评估和市场+客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统+配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能+娱乐功能+休闲功能+文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
四、结束语
商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念，通过具有前瞻性的市场分析，合理的优化各阶段成本，达到成本管理的最优，以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益，最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。
參考文献：
[1]刘杰.加强商业地产资产管理研究[J].当代经济，2014，04：16-17.
[2]陈晓.浅议商业地产成本管理水平提升对策[J].合作经济与科技，2014，05：58-59.
[3]崔婧.商业地产成本管理探析[J].现代商贸工业，2013，22：136-137.