孙华良
　　房地产独立评论员，易居中国易居资本执行总裁。
　　上海楼市变化一直是全国乃至全世界关注的焦点。今年3月上海楼市单月房产交易量达149.36万平方米。去年上海全年的房产交易量仅为960万平方米左右，去年3月仅76万平方米，因此，今年3月的149.36万平方米堪称交易数据的“暴动”。据悉此数据创下“史上最牛房产调控”以来上海房产交易量的新高。有关数据还显示，上海第一季度房价上涨2%以上，内环内房价上涨10%以上。
　　数据是抽象的，但给房地产行业造成的“后遗症”是难以估量的。剥开数据表象看本质，人们会惊讶地发现，“三月楼市暴动”具有鲜明的调控政策痕迹。在调控细则出台之前，楼市为何不冷反热呢？
　　笔者在一次会议上提问：“如果调控政策细则会遏制房价上涨，或会使房价下跌，那为什么购房者不是等待细则出台后购买，而是抢在细则没出台前强行购买，是不是购房者认为调控政策只会使房价上涨而不是下跌呢？”
　　与会者听闻此问大多失色，且窃窃私语，道出一种不合时宜的“谬论”：调控数年，房价不跌反涨，从根本上改变了市场的购买预期和对未来涨跌的判断。因此，购房者会恐慌性地入市抢买房产。
　　这种“谬论”会不会成为现实还有待观察，而道出的市场现状是符合数据“暴动”的事实的。上海“三月楼市暴动”确实遗留下不少“后遗症”，应引起关注房地产行业的人们高度重视。
　　其一，巨大的交易量使房产开发商获得了大量的现金流，减轻了它们的开发资金压力， 使它们能从容应对调控政策。从市场角度来看，“物以稀为贵”，房产开发商的房屋存量少了，自然不肯“割肉”销售。因此，上海的房产开发商在今年下半年是不会轻易主动下调房价的，房价上涨概率很大。
　　其二，巨大的交易量改变了房产开发商的市场预期，使众多开发商奋不顾身地奔赴土地拍卖市场，不惜代价抢夺地块，囤积土地资源，准备收获新一轮的发展利益。这种观点，不是臆测，而是事实归纳。
　　截至今年5月17日，上海土地市场共计出让61幅经营性用地，比去年同期多出了42幅。土地成交面积达201.6万平方米，相当于去年同期的2.2倍。而且，今年土地成交溢价率大幅提升，“地王”屡现。以上成交数据的平均溢价率高达29.6%，而近期有的土地溢价率屡屡逼近100%。回首去年同期，土地几乎都是以底价或接近底价成交，平均溢价率仅为1.6%。土地拍卖平均溢价率高于25%以上，意味着房产开发商对于后期市场房价的看涨幅度，至少是25%以上。那么以此而论，房产开发商看涨房价或推高房价的预期已是“铁证如山”了。
　　其三，上海楼市交易量暴动，房价不断上涨，土地溢价率高涨，“地王”纪录不断刷新，这一切的一切，都会将楼市调控政策逼上悬崖。这种结果，无疑调侃了我国房地产调控政策的权威性，也在挑战调控政策的市场公信力，导致调控政策权威性的贬值。
　　那么，谁会承受这种“后遗症”呢？答案是肯定的：要么是房产开发商，要么是广大购房者。如果调控政策不能容忍上海房价上涨，就会出台更严厉的举措来加以制约。如果调控政策默认这种挑战，那么所有购房者就要用更多货币来为 “后遗症”买单。