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前言
近年来，旧城再生理论在中国的城市改造过程中得到了广泛的关注与运用。纵观西方城市发展史和相关文献可以发现，旧城再生理论建立在西方国家的城市重建、振兴、更新和再开发的渐进式发展流程之上，其核心是为对抗社区尺度上表现的城市衰败，即城市衰败的社区再生[1]。
然而没有经历过一系列发展进化的完整过程，我国城市仍旧以人口和产业的聚集为主。相较于西方再生理论的源起和本质，现阶段的街区再生方式往往忽略了社区属性在旧城再生理论中的重要地位。尤其是在针对旧城历史文化街区的再生中，谋求旅游景区开发和文化保护的平衡性、尽可能扩大商业利益是鉴于我国城市发展现状，需要在再生规划中考虑的问题；但如何利用历史文化街区具有的社区属性发挥再生机制的效用，在中国城市逐步迈入后工业化时期的大背景下显得更具有现实价值。
由于存在着再生理论适用的经济和社会形态与当前中国整体城市现状不符、以社区衰败为主要理论研究对象和当前社会对于文化历史街区的社区属性重视度不匹配两方面的不足，本文选取了北京市的什刹海地区作为案例研究对象，以空间作为切入点，探索在后工业化背景下具有中国特色的旧城社区再生之路。
1 研究背景
1.1 北京已经进入到后工业化时期阶段
2007年，首部工业化蓝皮书《中国工业化进程报告——1995-2005年中国省域工业化水平评价与研究》分析认为，北京已经领先全国，进入到后工业化阶段。
1.2 北京城市改造进程
北京的旧城改造起源于上个世纪80年代，由于当时的旧城存在各种问题，如大量的棚户区[2]降低了居民的生活水平，文化古迹遭到了严重的破坏和城市公共设施和绿地被工厂厂房所占用等，旧城改造的重点集中在危旧房的改造。1988 年，北京在菊儿胡同、小后仓、东南园三处进行了危房改造与房改相结合的试点[3]。
1.3 什刹海地区的社区衰败
什刹海作为北京25个历史文化保护区之一，其本身的社区属性被隐藏在历史文化和旅游景点之中。一个既传承了元大都经脉又以明清富庶为基石的什刹海地区，其独有的具有北京特色的社区胡同文化却在慢慢消失。此外，基础设施缺失情况严重，空间格局逐渐演变，原有的四合院结构以及四合院肌理也被破坏。
2 理论研究
2.1 旧城再生理论
二战之后，西方国家开启了旧城改造和重建工程。早期主要侧重完全拆除旧城、而以郊区土地置换的城市重建计划，后过渡到加剧郊区土地利用的城市振兴构想，并升级到拆除贫民窟、改造城市环境的以美国芝加哥为代表的城市更新运动。直至90年代初，在世界可持续性发展的大背景下始提出旧城再生理论。彼得（R.Peter，2000）认为，该理论是指为解决旧城问题和寻求旧城经济、物质、社会和环境条件的持续改善而制定的综合而整体的构想及举措[4]。
在北京东城区南锣鼓巷的保护与发展规划方案中，就明确提出了“旧城可持续再生”的模式，同时也将改造风貌、恢复业态并改善民生等措施作为主要的改造和修复途径[5]。
2.2 社区衰败和社区空间
社区是旧城再生的基本单位[6]。早期有关社区衰退的描述见于1930年的邻里生命周期（Neighborhood life cycle）理论。在该理论中，巴布科克（Babcock）认为居住社区经过一段时间之后出现衰退是一种必然规律[7]。直到1970年，这一理论一直主导着美国官方的思想[8]。
空间作为隐藏在社区的衰败内因，涉及到的主要问题是社区空间物理性的老化和公共空间的演变过程。社区公共空间是社会网络形成发展的物质基础和空间载体，它随着社区中居民与环境相互关系的发展而发展。在经历了现代主义城市规划思想指导下的大规模改造热潮之后，社区原有的公共空间被大面积压缩，社区原有居民大量搬迁到郊区居住质量较高的社区，新入住旧城社区的外来人员无法维系原有的邻里关系，打破了原有的社区组织和空间结构，造成了社区衰退的结果。
3什刹海地区现状分析
3.1什刹海概况
什刹海是典型“三区结合”的街区，作为北京向世界展示老北京传统文化风俗的重要窗口，是首都核心功能区极具文化特色与魅力的重要功能区域。
（1）历史文化保护区
什刹海是北京城区文物古迹最集中的地区之一，也是北京旧城25片历史文化保护区之一。“先有什刹海，后有北京城”。据侯仁之先生考证，元大都建设依据的中轴线紧傍什刹海东岸，而京杭大运河的最北端即位于什刹海的西海。
（2）城市社区
什刹海位于北京市西城区东北部，包括前海、后海、西海3 海。街道面积5.8平方公里，水域面积34hm2。辖区25个社区居委会，共有居民42826户，常住人口105131人。
什刹海所拥有的水面呈不规则自然形态，沿岸街巷胡同随形就势、向水而生，与元大都规划的棋盘式街巷基本格局完全不同，大大丰富了城市公共空间形态。
（3）旅游景区
地区已经形成了文化观光、以特色酒吧、茶吧为主的休闲娱乐，以及水域休闲、主题餐饮、主题酒店、特色购物为主的旅游体验产业体系。
3.2改造前面临的挑战
什刹海基本的历史文化保护区和景区的属性已经形成，即便是以社区再生作为改造的目标，仍需要考虑三者之间错综复杂的联系。由什刹海“三区”特征，将分别以历史文化保护区、社区和景区的角度分析什刹海目前所面临的问题。
以一个历史文化保护区和旅游景区角度分析：
（1）社区空间结构的景区化不明显
众所周知，胡同作为什刹海地区的最为明显的北京旧城标识，成为了什刹海及周边地区的景区吸引物。
由于胡同本身的狭长结构以及四合院的空间结构所限，游客只能大多聚集到某些胡同，如什刹海区域内的烟袋斜街等，而其他的周边胡同却乏人问津。即使胡同游将部分胡同进行了有效串联，但由于缺乏一定的产业布局，游客也只能是走马观花，并不能深入了解胡同背后的北京市井社区文化。 （2）产业集聚不经济
什刹海地区共有2386个单位。其中，第三产业单位2296个，相对集中在批发和零售贸易业（占第三产业总数的31.79%），同时其主营业务收入额也最大（占第三产业总量的81.38%）。
由于什刹海本身的地貌特征，第三产业单位多为沿湖分布，主要沿西海、后海、前海一圈的环水带发展。调查显示，超过 85%的产业分布在占街区总面积不足35%的环水带。
由于受到了经济活动的区位指向，形成了集聚机制，加快了集聚过程。这样会导致什刹海区域内的产业极化现象，造成集聚不经济的结果。相应地，各种外部环境的局限性如公共空间的缺失会更加制约什刹海地区未来的发展。
以一个城市社区角度分析：
（1）以人口疏解为前提的四合院更新改造没有达到预期目标
北京市政府从本世纪初就制定了关于疏散北京旧城人口的相关政策。《北京市总体规划（2004-2020）》要求“旧城居住人口控制在110万人左右”。以这个数据为基准，旧城10年内仍有约39万人需要疏散，平均每年需要疏解3.9万人左右[9]。根据相关数据显示，2012年北京市旧城通过中轴线申遗和相关重点工程疏解了3600户，以每户五口人计算，疏解人口1.8万人，远远低于年平均基准。四合院作为人口密度较高的地区之一，人口疏解目标更难以达到。
（2）社区居住环境差和生活质量不高
什刹海街区现状聚居人口密集，拥挤的大杂院里，居民老龄化严重、低收入人群比例较大；同时，市政基础设施匮乏且落后，房屋产权结构复杂，建筑大多年久失修，住房质量普遍较差，区域内三类以上房屋（危旧房）超过房屋总建筑面积的70%。
虽然市政基础设施近年来有所改善，但由于地形条件的制约和路网密度的局限，保护区内道路交通拥堵、机动车停车困难的现象普遍存在。
（3）社区公共空间私有化
经过了长期的发展和演变，在什刹海地区现存的四合院和最初的设计理念已经有了偏离。
从时间的发展顺序上来看，四合院院落的发展从原有传统大家庭的私密空间到现在的多个家庭的组成的院落形式。从空间的演变方式上来看，四合院院落从开始的私人封闭空间到现有的多人使用的半公共空间。
另一方面在中国内城，传统上缺少真正意义的公共空间，院落承担了公共空间的责任。以和什刹海地区具有高度相似性的南锣鼓巷社区为例，其社区中公共空间散布在院落之中，这些院落的面积较小，并且被特定的几户到十几户家庭共享[10]。
对于四合院个体而言，如果继续保留原有的封闭院落结构就会从一定程度上造成四合院多个住户的空间压抑。对于社区而言，怎样利用私有化的公共空间达到和开放式的社区公共空间同样效果，建立相应的社会网络也是一个巨大的挑战。
4什刹海地区再生措施与方法
4.1什刹海区域内的空间再生------打造“一带三层立体”
（1）带状空间
在什刹海内部打造核心水域景观带。其一，维护居民公共空间，改善居民的生活环境。其二，什刹海区别于北京旧城其他街区的不同点就是宽阔的水域，也是目前吸引游客来到什刹海地区的主要吸引物之一。
再生方法：选择2—3处河湾改造“水泥砌岸”，恢复其天然的湿地景观和生态系统。沿岸的绿化树种将进行调整，在保留老树的同时适当增加新的乔木，增添自然的情趣。建设连贯完整的慢游步道、亲水廊道控制机动车辆，整治各类水污染。
（2）层状布局
为了解决什刹海区域社区生活、文物保护、旅游产业等之间的矛盾关系，以分区分类的模式进行管理与控制。
圈层结构拥有清晰的空间界限单元，表现出对内的同一性和对外的差异性和强化边界的“缝合”作用，打破四合院原有格局，加强圈层结构中四合院之间的联系，同时又保证圈层间的相互独立性。
再生具体方法：将什刹海地区分为三个圈层，即休闲核心层、功能配套层、产业拓展层。
其中，功能配套层着力打造“中间胡同”，作为公共空间的再生和延展。
虽然四合院具有公共空间私有化的特性，但是结合四合院的发展轨迹以及什刹海本身的“三区合一”的特征，就决定什刹海的公共空间不能仅仅定义为社区居民公共空间，而是成为整个旧城的公共空间。
英国人类学家王斯福（Stephan Feuchtwang）曾指出“向心”对社区来说是一种结构性的必需[11]。这通常由一个或多个中心所确定，它可以是不同尺度的场所，但一旦它被标志和定义为中心，并加以向外延伸，那些开放的场地——市场、街道、广场、公园一角、邻里——就成为一个与相对封闭空间相比更加多元互动的开放场所[12]。
什刹海凭借本身的胡同和四合院已经建立了一种“向心力”，而中间胡同的存在正是为了加强这种向心力的内在结构，使其在结构上达成一种完整性。进而利用“中间胡同”辐射和延伸效应，成为一个属于旧城的公共空间。
从空间结构上，中间胡同将会保留传统独立的四合院，将部分损毁的四合院通过缺口和胡同进行有效的连通，形成四合院与四合院之间、四合院和原有的老胡同之间的有效通路。另外，在中间胡同的节点中会零散分布小型主题广场，进一步拓展公共空间。
从建筑方法上，实现太阳能利用与四合院建筑一体化设计。采取保温系统，采用自然采光通风；保证房屋日照间距，外窗和庭院可增加可调控遮阳系统等在绿化方面采用“绿化覆盖率”而不是“绿地率”。不开拓大片集中绿地，以免破坏四合院和胡同原有的肌理；树冠应高于屋顶以发挥生态作用。
中间胡同的公共空间再生性，除了是从空间结构上缓解了公共空间缺乏的现状，从建筑方法上还原了公共空间的生态再生，同时也赋予了公共空间相应的功能再生。
街区再生则根据社会需要注入新的功能，包括商务、旅馆、社区服务等，实现公共空间的功能复合化。诸如，加入文化体验产业，使得游客深入胡同之中，进入民居之内，在游客与居民的交流互动中，展示什刹海地区特有的民风民俗。具体项目包括：转胡同（金丝套地区、白米斜街、鸦儿胡同）、住四合院（紫檀主题酒店、皮影主题酒店、古韵青年旅舍、竹园宾馆、大金丝12号、小金丝33号等北京人家）等。此外，可以系统整理社区旅游资源，选取柳荫街、金丝雀等社区作为试点，打造企业与社区共同开发模式的社区民俗风情体验产品。通过引入文化创意产业来减少原有的产业聚集不经济的困境。最后，引导文化创意产业进入，重点在新开发的精品街巷打造“前店后家”模式的创意工坊集群。 （3）立体空间
目前，北京城市地下空间开发利用已经进入了快速发展阶段，近几年地下空间建成面积以每年约300万平方米的速度增长。东城区、西城区联合选定四项试点进行地下空间落地实践。西城试点在珠市口煤市街，重点探索合理利用四合院地上地下空间，成片四合院试点提倡地下二层解决停车问题。
同时，《北京中心城控制性详细规划》亦将地下空间规划的要求纳入其中，本市11个新城的规划、近期建设规划、地铁沿线土地利用规划等均有地下空间利用的内容。
再生具体方案：通过合理规划开发地下公共空间资源，选择部分四合院合理利用空间开发地下二层建停车场，立体院落，交往空间垂直化发展，实现节约土地资源，缓解交通与环境等矛盾，不断优化资源配置，提高土地资源的综合利用水平，为什刹海地区文化发展提供优越的公共空间资源。
4.2什刹海区域内的社区功能再生
（1）人口疏解
什刹海地区人口疏解模式应坚持公房使用权交易试点和人口疏解相结合，保障房开发与人口疏解相结合，土地功能调整与人口疏散相结合，外迁补偿形式多样化与人口疏散相结合。
新引入的经营业态采取“前店后住”式的开发，使得原住居民可以在经济上得益于小型商业活动（如果他们能够有条件进入经营模式的话），又可以保留住原有公共空间的活力。
老居民区，依然以居住为主，适当进行扩容，对重要院落进行保护。在保留社区居住功能的同时，进行有特色街巷区建设；在其他区域适当地植入产业开发，增加服务设施，使居民进行自发性疏解。如引进文化创意产业的工作室、小型创意、设计公司等。
（2）社区环境治理
严格控制各种形式的污染排放，尤其加强噪音污染、视觉景观污染和文化景观污染。切实加强垃圾管理，防止雨污混流。执行严格的垂钓活动管理，限制垂钓范围、时间、饵料投放。严格管理夏季游泳和动机水上冰上活动，严惩垃圾遗留。
此外，结合一些作为区域性公共活动中心、空间景观中心的文物建筑的环境整治，开辟适合规模的铺装小广场和小型绿地。
（3）公共空间艺术化
已经建设的经营设施和其他设施（医院、学校、酒店等）逐步由政府资助对外立面风格进行调整。核心圈层沿水岸要专门编制景观协调规划，统一景观标准和格调，凸显北京风格、气派和东方韵味，逐步恢复“银锭观山”的整体景观环境。
营造具有东方情调氛围的生活场景，以艺术化的标准建设什刹海区域公共空间，打造全感官的体验系统。特别是对传统活动的主动维护和营造（戏曲、河灯、冰爬犁、风筝、面塑、捏糖人、抖空竹）等。营造艺术化的生活环境，鼓励居民养花养鸟，打造花鸟街区。打造数条主题文化胡同，以灯笼、碑刻、石雕、书法、国画、京剧、武术等作为主题胡同的文化标示。
（4）提升公共服务
依托社区服务站，发展教育、医疗、卫生等公共事业，为社会公众尤其是弱势群体参与社会经济、政治、文化活动等提供保障。
建立“什刹海邻里中心”。邻里中心既是商业购物中心，又是一站式行政服务中心，还是文化娱乐中心和休闲交往中心。
结语
从公共空间的角度分析、研究旧城社区再生问题，可以为旧城改造提供一种新的思路和方法。
一方面，旧城的老社区多数由于年久失修而破败，在旧城改造中被完全拆除或者用完全现代的方法进行重建，这样不仅会破坏旧城原有的文化环境，而取而代之的新建筑并不能延续和传承城市独特的文化特征。旧城社区的再生成为能够解决这些问题的途径之一。
另一方面，在旧城改造过程中得以保存的社区凭借其本身的悠久历史，已经逐渐成为旅游景点和各种文化产业的滋生地。如何通过合理利用公共空间的社会和社区功能来调整平衡旅游景点和居民生活的关系，促进产业发展也是着重探讨的问题。
建筑之间需要一种功能的联系，进一步构造一种生态的联系，《城市发展史》谈到城市通过他自身复杂和持久的结构，大大地扩展了人们解释这些进程的能力，并积极参加发展这些进程，从而扩大生活的各个方面的特点。这一直是历史上城市的最高职责，也将成为城市连续存在的主要理由。
具体来说，四合院就是独立的建筑个体，公共空间的打造、社区环境的优化、公共服务的提升仅仅只帮助四合院与四合院、四合院与社区建立起一种功能的联系。真正推进进程的是所居住在这里的居民、慕名而来的游客，和社区中从业者。他们参与到过程中，并将这种功能的联系渗透到生活中，进一步发展和延续下去，这才是城市再生的最终目的。
参考文献：
[1] 佘高红.从衰败到再生：城市社区衰退的理论思考[J].城市规划，2010，（34）：14-18.
[2] 吴万齐.中国的住房问题及对策[J].城市规划，1988，（1）：14-17.
[3] 陆孝襄.北京的危旧房改造[J].城市规划，1992，（4）：8-12.
[4] Peter Roberts，Hugh Sykes.Urban Regeneration A Handbook[M].London：SAGE Publications，2000.
[5]吕斌.南锣鼓巷基于社区的可持续再生实践——一种旧城历史街区保护与发展的模式[J].北京规划建设，2012，6：20-22
[6] 张平宇.城市再生：我国新型城市化的理论与实践问题[J].城市规划，2004，（4）
[7] Babcock F M.The Valuation of Real Estate[M].New York：McGraw-Hill，1932.
[8] Metzger J T.Planned Abandonment：Life-cycle Theroy and Urban Policy[J].Housing Debate，2000，11：7-40
[9]欧阳文，薛蕊，汤羽扬.以人口疏解为前提的北京四合院更新改造初探[J].北京规划建设，2012，06.
[10] 吕斌，张纯，郑童.转型期内城传统街坊社区的城市形态演变：北京不同更新策略下三个社区的案例[A].转型与重构—2011中国城市规划年会论文集[C]，2011.
[11] Henry Stem Churchill.The City is the People[M].New York：Reynal&Hitchcock，I 945.（2nd edition with new Preface and Epilogue，published by Norton 1 962）.
[12] 约翰·弗里德曼.邻里相连：再生我们的城市[J].国际城市规划，2010，06.
近年来，旧城再生理论在中国的城市改造过程中得到了广泛的关注与运用。纵观西方城市发展史和相关文献可以发现，旧城再生理论建立在西方国家的城市重建、振兴、更新和再开发的渐进式发展流程之上，其核心是为对抗社区尺度上表现的城市衰败，即城市衰败的社区再生[1]。
然而没有经历过一系列发展进化的完整过程，我国城市仍旧以人口和产业的聚集为主。相较于西方再生理论的源起和本质，现阶段的街区再生方式往往忽略了社区属性在旧城再生理论中的重要地位。尤其是在针对旧城历史文化街区的再生中，谋求旅游景区开发和文化保护的平衡性、尽可能扩大商业利益是鉴于我国城市发展现状，需要在再生规划中考虑的问题；但如何利用历史文化街区具有的社区属性发挥再生机制的效用，在中国城市逐步迈入后工业化时期的大背景下显得更具有现实价值。
由于存在着再生理论适用的经济和社会形态与当前中国整体城市现状不符、以社区衰败为主要理论研究对象和当前社会对于文化历史街区的社区属性重视度不匹配两方面的不足，本文选取了北京市的什刹海地区作为案例研究对象，以空间作为切入点，探索在后工业化背景下具有中国特色的旧城社区再生之路。
1 研究背景
1.1 北京已经进入到后工业化时期阶段
2007年，首部工业化蓝皮书《中国工业化进程报告——1995-2005年中国省域工业化水平评价与研究》分析认为，北京已经领先全国，进入到后工业化阶段。
1.2 北京城市改造进程
北京的旧城改造起源于上个世纪80年代，由于当时的旧城存在各种问题，如大量的棚户区[2]降低了居民的生活水平，文化古迹遭到了严重的破坏和城市公共设施和绿地被工厂厂房所占用等，旧城改造的重点集中在危旧房的改造。1988 年，北京在菊儿胡同、小后仓、东南园三处进行了危房改造与房改相结合的试点[3]。
1.3 什刹海地区的社区衰败
什刹海作为北京25个历史文化保护区之一，其本身的社区属性被隐藏在历史文化和旅游景点之中。一个既传承了元大都经脉又以明清富庶为基石的什刹海地区，其独有的具有北京特色的社区胡同文化却在慢慢消失。此外，基础设施缺失情况严重，空间格局逐渐演变，原有的四合院结构以及四合院肌理也被破坏。
2 理论研究
2.1 旧城再生理论
二战之后，西方国家开启了旧城改造和重建工程。早期主要侧重完全拆除旧城、而以郊区土地置换的城市重建计划，后过渡到加剧郊区土地利用的城市振兴构想，并升级到拆除贫民窟、改造城市环境的以美国芝加哥为代表的城市更新运动。直至90年代初，在世界可持续性发展的大背景下始提出旧城再生理论。彼得（R.Peter，2000）认为，该理论是指为解决旧城问题和寻求旧城经济、物质、社会和环境条件的持续改善而制定的综合而整体的构想及举措[4]。
在北京东城区南锣鼓巷的保护与发展规划方案中，就明确提出了“旧城可持续再生”的模式，同时也将改造风貌、恢复业态并改善民生等措施作为主要的改造和修复途径[5]。
2.2 社区衰败和社区空间
社区是旧城再生的基本单位[6]。早期有关社区衰退的描述见于1930年的邻里生命周期（Neighborhood life cycle）理论。在该理论中，巴布科克（Babcock）认为居住社区经过一段时间之后出现衰退是一种必然规律[7]。直到1970年，这一理论一直主导着美国官方的思想[8]。
空间作为隐藏在社区的衰败内因，涉及到的主要问题是社区空间物理性的老化和公共空间的演变过程。社区公共空间是社会网络形成发展的物质基础和空间载体，它随着社区中居民与环境相互关系的发展而发展。在经历了现代主义城市规划思想指导下的大规模改造热潮之后，社区原有的公共空间被大面积压缩，社区原有居民大量搬迁到郊区居住质量较高的社区，新入住旧城社区的外来人员无法维系原有的邻里关系，打破了原有的社区组织和空间结构，造成了社区衰退的结果。
3什刹海地区现状分析
3.1什刹海概况
什刹海是典型“三区结合”的街区，作为北京向世界展示老北京传统文化风俗的重要窗口，是首都核心功能区极具文化特色与魅力的重要功能区域。
（1）历史文化保护区
什刹海是北京城区文物古迹最集中的地区之一，也是北京旧城25片历史文化保护区之一。“先有什刹海，后有北京城”。据侯仁之先生考证，元大都建设依据的中轴线紧傍什刹海东岸，而京杭大运河的最北端即位于什刹海的西海。
（2）城市社区
什刹海位于北京市西城区东北部，包括前海、后海、西海3 海。街道面积5.8平方公里，水域面积34hm2。辖区25个社区居委会，共有居民42826户，常住人口105131人。
什刹海所拥有的水面呈不规则自然形态，沿岸街巷胡同随形就势、向水而生，与元大都规划的棋盘式街巷基本格局完全不同，大大丰富了城市公共空间形态。
（3）旅游景区
地区已经形成了文化观光、以特色酒吧、茶吧为主的休闲娱乐，以及水域休闲、主题餐饮、主题酒店、特色购物为主的旅游体验产业体系。
3.2改造前面临的挑战
什刹海基本的历史文化保护区和景区的属性已经形成，即便是以社区再生作为改造的目标，仍需要考虑三者之间错综复杂的联系。由什刹海“三区”特征，将分别以历史文化保护区、社区和景区的角度分析什刹海目前所面临的问题。
以一个历史文化保护区和旅游景区角度分析：
（1）社区空间结构的景区化不明显
众所周知，胡同作为什刹海地区的最为明显的北京旧城标识，成为了什刹海及周边地区的景区吸引物。
由于胡同本身的狭长结构以及四合院的空间结构所限，游客只能大多聚集到某些胡同，如什刹海区域内的烟袋斜街等，而其他的周边胡同却乏人问津。即使胡同游将部分胡同进行了有效串联，但由于缺乏一定的产业布局，游客也只能是走马观花，并不能深入了解胡同背后的北京市井社区文化。 （2）产业集聚不经济
什刹海地区共有2386个单位。其中，第三产业单位2296个，相对集中在批发和零售贸易业（占第三产业总数的31.79%），同时其主营业务收入额也最大（占第三产业总量的81.38%）。
由于什刹海本身的地貌特征，第三产业单位多为沿湖分布，主要沿西海、后海、前海一圈的环水带发展。调查显示，超过 85%的产业分布在占街区总面积不足35%的环水带。
由于受到了经济活动的区位指向，形成了集聚机制，加快了集聚过程。这样会导致什刹海区域内的产业极化现象，造成集聚不经济的结果。相应地，各种外部环境的局限性如公共空间的缺失会更加制约什刹海地区未来的发展。
以一个城市社区角度分析：
（1）以人口疏解为前提的四合院更新改造没有达到预期目标
北京市政府从本世纪初就制定了关于疏散北京旧城人口的相关政策。《北京市总体规划（2004-2020）》要求“旧城居住人口控制在110万人左右”。以这个数据为基准，旧城10年内仍有约39万人需要疏散，平均每年需要疏解3.9万人左右[9]。根据相关数据显示，2012年北京市旧城通过中轴线申遗和相关重点工程疏解了3600户，以每户五口人计算，疏解人口1.8万人，远远低于年平均基准。四合院作为人口密度较高的地区之一，人口疏解目标更难以达到。
（2）社区居住环境差和生活质量不高
什刹海街区现状聚居人口密集，拥挤的大杂院里，居民老龄化严重、低收入人群比例较大；同时，市政基础设施匮乏且落后，房屋产权结构复杂，建筑大多年久失修，住房质量普遍较差，区域内三类以上房屋（危旧房）超过房屋总建筑面积的70%。
虽然市政基础设施近年来有所改善，但由于地形条件的制约和路网密度的局限，保护区内道路交通拥堵、机动车停车困难的现象普遍存在。
（3）社区公共空间私有化
经过了长期的发展和演变，在什刹海地区现存的四合院和最初的设计理念已经有了偏离。
从时间的发展顺序上来看，四合院院落的发展从原有传统大家庭的私密空间到现在的多个家庭的组成的院落形式。从空间的演变方式上来看，四合院院落从开始的私人封闭空间到现有的多人使用的半公共空间。
另一方面在中国内城，传统上缺少真正意义的公共空间，院落承担了公共空间的责任。以和什刹海地区具有高度相似性的南锣鼓巷社区为例，其社区中公共空间散布在院落之中，这些院落的面积较小，并且被特定的几户到十几户家庭共享[10]。
对于四合院个体而言，如果继续保留原有的封闭院落结构就会从一定程度上造成四合院多个住户的空间压抑。对于社区而言，怎样利用私有化的公共空间达到和开放式的社区公共空间同样效果，建立相应的社会网络也是一个巨大的挑战。
4什刹海地区再生措施与方法
4.1什刹海区域内的空间再生------打造“一带三层立体”
（1）带状空间
在什刹海内部打造核心水域景观带。其一，维护居民公共空间，改善居民的生活环境。其二，什刹海区别于北京旧城其他街区的不同点就是宽阔的水域，也是目前吸引游客来到什刹海地区的主要吸引物之一。
再生方法：选择2—3处河湾改造“水泥砌岸”，恢复其天然的湿地景观和生态系统。沿岸的绿化树种将进行调整，在保留老树的同时适当增加新的乔木，增添自然的情趣。建设连贯完整的慢游步道、亲水廊道控制机动车辆，整治各类水污染。
（2）层状布局
为了解决什刹海区域社区生活、文物保护、旅游产业等之间的矛盾关系，以分区分类的模式进行管理与控制。
圈层结构拥有清晰的空间界限单元，表现出对内的同一性和对外的差异性和强化边界的“缝合”作用，打破四合院原有格局，加强圈层结构中四合院之间的联系，同时又保证圈层间的相互独立性。
再生具体方法：将什刹海地区分为三个圈层，即休闲核心层、功能配套层、产业拓展层。
其中，功能配套层着力打造“中间胡同”，作为公共空间的再生和延展。
虽然四合院具有公共空间私有化的特性，但是结合四合院的发展轨迹以及什刹海本身的“三区合一”的特征，就决定什刹海的公共空间不能仅仅定义为社区居民公共空间，而是成为整个旧城的公共空间。
英国人类学家王斯福（Stephan Feuchtwang）曾指出“向心”对社区来说是一种结构性的必需[11]。这通常由一个或多个中心所确定，它可以是不同尺度的场所，但一旦它被标志和定义为中心，并加以向外延伸，那些开放的场地——市场、街道、广场、公园一角、邻里——就成为一个与相对封闭空间相比更加多元互动的开放场所[12]。
什刹海凭借本身的胡同和四合院已经建立了一种“向心力”，而中间胡同的存在正是为了加强这种向心力的内在结构，使其在结构上达成一种完整性。进而利用“中间胡同”辐射和延伸效应，成为一个属于旧城的公共空间。
从空间结构上，中间胡同将会保留传统独立的四合院，将部分损毁的四合院通过缺口和胡同进行有效的连通，形成四合院与四合院之间、四合院和原有的老胡同之间的有效通路。另外，在中间胡同的节点中会零散分布小型主题广场，进一步拓展公共空间。
从建筑方法上，实现太阳能利用与四合院建筑一体化设计。采取保温系统，采用自然采光通风；保证房屋日照间距，外窗和庭院可增加可调控遮阳系统等在绿化方面采用“绿化覆盖率”而不是“绿地率”。不开拓大片集中绿地，以免破坏四合院和胡同原有的肌理；树冠应高于屋顶以发挥生态作用。
中间胡同的公共空间再生性，除了是从空间结构上缓解了公共空间缺乏的现状，从建筑方法上还原了公共空间的生态再生，同时也赋予了公共空间相应的功能再生。
街区再生则根据社会需要注入新的功能，包括商务、旅馆、社区服务等，实现公共空间的功能复合化。诸如，加入文化体验产业，使得游客深入胡同之中，进入民居之内，在游客与居民的交流互动中，展示什刹海地区特有的民风民俗。具体项目包括：转胡同（金丝套地区、白米斜街、鸦儿胡同）、住四合院（紫檀主题酒店、皮影主题酒店、古韵青年旅舍、竹园宾馆、大金丝12号、小金丝33号等北京人家）等。此外，可以系统整理社区旅游资源，选取柳荫街、金丝雀等社区作为试点，打造企业与社区共同开发模式的社区民俗风情体验产品。通过引入文化创意产业来减少原有的产业聚集不经济的困境。最后，引导文化创意产业进入，重点在新开发的精品街巷打造“前店后家”模式的创意工坊集群。 （3）立体空间
目前，北京城市地下空间开发利用已经进入了快速发展阶段，近几年地下空间建成面积以每年约300万平方米的速度增长。东城区、西城区联合选定四项试点进行地下空间落地实践。西城试点在珠市口煤市街，重点探索合理利用四合院地上地下空间，成片四合院试点提倡地下二层解决停车问题。
同时，《北京中心城控制性详细规划》亦将地下空间规划的要求纳入其中，本市11个新城的规划、近期建设规划、地铁沿线土地利用规划等均有地下空间利用的内容。
再生具体方案：通过合理规划开发地下公共空间资源，选择部分四合院合理利用空间开发地下二层建停车场，立体院落，交往空间垂直化发展，实现节约土地资源，缓解交通与环境等矛盾，不断优化资源配置，提高土地资源的综合利用水平，为什刹海地区文化发展提供优越的公共空间资源。
4.2什刹海区域内的社区功能再生
（1）人口疏解
什刹海地区人口疏解模式应坚持公房使用权交易试点和人口疏解相结合，保障房开发与人口疏解相结合，土地功能调整与人口疏散相结合，外迁补偿形式多样化与人口疏散相结合。
新引入的经营业态采取“前店后住”式的开发，使得原住居民可以在经济上得益于小型商业活动（如果他们能够有条件进入经营模式的话），又可以保留住原有公共空间的活力。
老居民区，依然以居住为主，适当进行扩容，对重要院落进行保护。在保留社区居住功能的同时，进行有特色街巷区建设；在其他区域适当地植入产业开发，增加服务设施，使居民进行自发性疏解。如引进文化创意产业的工作室、小型创意、设计公司等。
（2）社区环境治理
严格控制各种形式的污染排放，尤其加强噪音污染、视觉景观污染和文化景观污染。切实加强垃圾管理，防止雨污混流。执行严格的垂钓活动管理，限制垂钓范围、时间、饵料投放。严格管理夏季游泳和动机水上冰上活动，严惩垃圾遗留。
此外，结合一些作为区域性公共活动中心、空间景观中心的文物建筑的环境整治，开辟适合规模的铺装小广场和小型绿地。
（3）公共空间艺术化
已经建设的经营设施和其他设施（医院、学校、酒店等）逐步由政府资助对外立面风格进行调整。核心圈层沿水岸要专门编制景观协调规划，统一景观标准和格调，凸显北京风格、气派和东方韵味，逐步恢复“银锭观山”的整体景观环境。
营造具有东方情调氛围的生活场景，以艺术化的标准建设什刹海区域公共空间，打造全感官的体验系统。特别是对传统活动的主动维护和营造（戏曲、河灯、冰爬犁、风筝、面塑、捏糖人、抖空竹）等。营造艺术化的生活环境，鼓励居民养花养鸟，打造花鸟街区。打造数条主题文化胡同，以灯笼、碑刻、石雕、书法、国画、京剧、武术等作为主题胡同的文化标示。
（4）提升公共服务
依托社区服务站，发展教育、医疗、卫生等公共事业，为社会公众尤其是弱势群体参与社会经济、政治、文化活动等提供保障。
建立“什刹海邻里中心”。邻里中心既是商业购物中心，又是一站式行政服务中心，还是文化娱乐中心和休闲交往中心。
结语
从公共空间的角度分析、研究旧城社区再生问题，可以为旧城改造提供一种新的思路和方法。
一方面，旧城的老社区多数由于年久失修而破败，在旧城改造中被完全拆除或者用完全现代的方法进行重建，这样不仅会破坏旧城原有的文化环境，而取而代之的新建筑并不能延续和传承城市独特的文化特征。旧城社区的再生成为能够解决这些问题的途径之一。
另一方面，在旧城改造过程中得以保存的社区凭借其本身的悠久历史，已经逐渐成为旅游景点和各种文化产业的滋生地。如何通过合理利用公共空间的社会和社区功能来调整平衡旅游景点和居民生活的关系，促进产业发展也是着重探讨的问题。
建筑之间需要一种功能的联系，进一步构造一种生态的联系，《城市发展史》谈到城市通过他自身复杂和持久的结构，大大地扩展了人们解释这些进程的能力，并积极参加发展这些进程，从而扩大生活的各个方面的特点。这一直是历史上城市的最高职责，也将成为城市连续存在的主要理由。
具体来说，四合院就是独立的建筑个体，公共空间的打造、社区环境的优化、公共服务的提升仅仅只帮助四合院与四合院、四合院与社区建立起一种功能的联系。真正推进进程的是所居住在这里的居民、慕名而来的游客，和社区中从业者。他们参与到过程中，并将这种功能的联系渗透到生活中，进一步发展和延续下去，这才是城市再生的最终目的。
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[11] Henry Stem Churchill.The City is the People[M].New York：Reynal&Hitchcock，I 945.（2nd edition with new Preface and Epilogue，published by Norton 1 962）.
[12] 约翰·弗里德曼.邻里相连：再生我们的城市[J].国际城市规划，2010，06.