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【摘 要】 以房养老自被引入我国养老服务体系以来，经历了十多年的试点实践和理论研究，然而在现阶段，我国实践领域效果并不明显，出现了一系列的“水土不服”。很大程度上归因于缺少法律层面的制度构建。
【关键词】 以房养老 法律问题 制度现状
一、以房养老法律问题研究意义
以房养老又被称为“住房反向抵押”或“倒按揭”，其已经成为许多国家重要养老模式之一。但在我国的实践中表明，因为缺少必要的法律支撑，导致很多人钻了空子，不仅损害老年人的合法权益，还导致社会公众对以房养老产生了负面情绪。然而以房养老模式必将成为居家、社区主流养老模式之外的重要补充，并且我国相对于其他国家具有得天独厚的人口规模优势，有关数据显示，同其他国家相比，我国的住房拥有率高达87%，大大高于美国的65.4%、英国的70%、日本的60%，这为以房养老的推行创造了基础条件。
（一）以房养老法律研究可以开拓养老保障新思路。以房养老使得住房发挥其居住功能的同时，还能够被老年人用来投资，在传统的家庭养老、社区养老和货币养老的基础上，增加了以房养老，可以大大加固养老保障，并为应对老龄化危机提供新思路，同时保证了社会弱势群体的生活安定和社会稳定。
（二）以房养老法律研究可以推进金融改革。以房养老模式不单涉及到银行业，还涉及到保险业、证券业，以房养老模式的推行，将打破现阶段分业经营体制限制，实现向混业经营转变，从而推动银保证合作一体化的进程，促进保险公司等金融机构业务多元化的转变。还能促进金融投资、养老保险和社会保障等不同工具紧密融合，形成新的金融保险系列产品。
（三）以房养老法律研究可以加强政府部门的职能。以房养老涉及住宅资产的价值评估，预期寿命的精算，巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理，这些都极大促进了政府相关部门职能的提升。
（四）以房养老法律研究可以促进相关法律的完善。以房养老法律制度构建不仅涉及到房屋产权、居住权等民法上的规定，还涉及到保险公司、证券公司等金融领域。以房养老涉及到的权利义务主体较多，并且以房养老模式的构建需要法律、金融、保险、行政等多个领域的相互配合，这就需要相应的法律制度更细致化和规范化，从而促进相关法律的完善。
（五）以房养老法律研究可以保障老年人的合法权益，提高司法公信力。近几年来以房养老骗局频发很大一部分原因是法律规定不完善，不法分子才有可乘之机。开展以房养老业务的公司没有相关市场准入和市场监察的规定，“养老公司”游走在法律的边缘骗得老人“房财两空”。即使事后老人拿起法律的武器，实践中也很难拿回属于自己的房子。以房养老法律研究可以促进更好的防范上述法律风险，更好的保障老年人的合法权益，从而提高司法公信力，有利于法治社会的建设。
二、以房养老法律问题研究现状
（一）国外研究现状
以房养老制度在国外运行多年。这一模式最早出现在荷兰，在美国发展最好，这种模式在发达国家取得的成果可观，很是受到社会学家和经济学家的关注，发达国家对本国背景下养老保险的研究比较成熟。
在初级发展阶段，学者通过实地调研或者根据权威机构的调查数据，得出相关结论，绝大多数学者都十分赞成以房养老制度的开展，认为其具有很好的市场前景。首先，老年群体对以房养老更感兴趣，拥有强烈的参与意愿。Jacobs根据AHS（美国住房调查）的有关数据，深入分析人们对反向抵押贷款类产品的实际需求，他发现65岁及以上且收入水平低于贫困线的老年人中，有超过四分之一的人愿意通过房产置换的方式来实现脱贫。Mayer和Simons基于SIPP的相关数据预测，有将近150万的老年人能够通过住房反向抵押贷款提高收入水平，摆脱晚年贫困状态。澳大利亚学者George Liondis也进行了以房养老方面的研究和探索，他认为，许多年龄60岁到70岁之间的老人年轻时由于还贷压力而没有积攒足够的资金来养老，因此为了保障退休后的生活质量和水平，估计有将近10%的符合条件的老年人将会选择以房养老模式。在研究风险种类与防范方面，Olivias. Mitchell和John Piggott则将参与人员区分为贷款机构和借款人，并分别分析了二者可能面对的问题。贷款机构可能面对的问题在前两位学者的研究基础上，增加了市场费用太高，同时对房屋价值变化问题，细分为个别与普通：即个人所有的房屋的价格变化与整个房屋市场价格变化都可能带来问题。而借款人除了上述问题，还会存在税收问题、贷款机构倒闭问题。
（二）国内研究现状
从20世纪90年代开始，我国学者就已经开始锁定以房养老制度的研究。1995年胡江涛、曾祥瑞第一次将以房养老这一概念引入中国，并简单介绍了其特征和风险。在柴效武以房养老研究系列丛书，《以房养老模式》一书中指出美国以房养老业务开办中，政府占主导地位，不仅有相关政策支持，还进行监督管理;《以房养老理念》中通过分析当前中国人口老龄化的严重性和养老的迫切性，比较了异地集中养老、基地养老和以房养老的不同，评析以房养老模式在中国的应用;《以房养老漫谈》中提出，以房养老标志着代际关系新模式的建立，是养老保障新思路，这些著作都系统性的概述了以房养老的基本内涵，但并未对以房养老概念进行明确的界定。
2009年孟晓苏、柴效武在《反向抵押贷款》中，列举了国际以房养老的种类，在以房养老功能一章中，还提出了其对金融业和房地产市场的促进作用。2011年，柴效武在《未来靠啥养老》中，对以房养老理念和操作模式给予了全面介绍，并对关乎老年人的养老保障事业进行了全新的诠释，指出以房养老并非只有倒按揭一种，应当设计出适合不同类型老年人的以房养老模式。陈莺在《对我国推行住房反向抵押贷款的几点思考》中，对于我国推行以房养老保险提出几个建议：政府设置独立免费的咨询机构、发展二手房市场尝试资产证券化金融通道等。王成程在《以房养老在中国的实践分析》中，提出了通过开征“遗产税”来推动人们选择以房养老保险来进行养老。
三、研究总结及对策
国外开展以房养老保险的时间较长，国外学者对其研究的广度和深度都远远领先于我国。我国在开展以房养老制度建设时，以何为法律依据尚不可知;各种以房养老模式中的法律关系该如何定性，学界还存在着分歧;我国应当采用何种以房养老模式还有待思考;以房养老保险在我国由點到面发展的过程中遇到的风险和障碍及对策，还有待进一步的试点和实践;推行过程中，政府的角色如何定位及如何扫清法律障碍，如何设计出符合本国国情的以房养老制度，仍需要不断的摸索。
因此，我国应当以现阶段以房养老推行过程中出现的主要问题为出发点，积极开展金融领域、经济领域和社会领域的相关调研，深入开展跨专业跨领域的合作交流。着重分析试点城市不同养老模式中的优缺点，发挥政府政策指导、监督管理等职能，保护老年弱势群体的合法权益，存在的法律障碍、实践难点和风险防控等问题积极寻找解决办法，探索出符合本国国情的以房养老模式发展新道路。
【参考文献】
[1] 柴效武：《以房养老释疑》，北京：清华大学出版社，2014年。
[2] 孟晓苏：《反向抵押贷款》，北京：中国人民大学出版社，2009年。
[3] 范卫红，倪水锋：《我国以房养老的法律障碍及对策分析》，《重庆理工大学学报（社会科学）》2019年第5期。
[4] 张栋：《中国以房养老：现实困境、国际经验与应对策略》，《当代经济理》2019年第2期。
作者简介：王竞悦（1996—），女，汉族，山东省临沂市人，硕士研究生在读，中央民族大学，研究方向：法学理论
【关键词】 以房养老 法律问题 制度现状
一、以房养老法律问题研究意义
以房养老又被称为“住房反向抵押”或“倒按揭”，其已经成为许多国家重要养老模式之一。但在我国的实践中表明，因为缺少必要的法律支撑，导致很多人钻了空子，不仅损害老年人的合法权益，还导致社会公众对以房养老产生了负面情绪。然而以房养老模式必将成为居家、社区主流养老模式之外的重要补充，并且我国相对于其他国家具有得天独厚的人口规模优势，有关数据显示，同其他国家相比，我国的住房拥有率高达87%，大大高于美国的65.4%、英国的70%、日本的60%，这为以房养老的推行创造了基础条件。
（一）以房养老法律研究可以开拓养老保障新思路。以房养老使得住房发挥其居住功能的同时，还能够被老年人用来投资，在传统的家庭养老、社区养老和货币养老的基础上，增加了以房养老，可以大大加固养老保障，并为应对老龄化危机提供新思路，同时保证了社会弱势群体的生活安定和社会稳定。
（二）以房养老法律研究可以推进金融改革。以房养老模式不单涉及到银行业，还涉及到保险业、证券业，以房养老模式的推行，将打破现阶段分业经营体制限制，实现向混业经营转变，从而推动银保证合作一体化的进程，促进保险公司等金融机构业务多元化的转变。还能促进金融投资、养老保险和社会保障等不同工具紧密融合，形成新的金融保险系列产品。
（三）以房养老法律研究可以加强政府部门的职能。以房养老涉及住宅资产的价值评估，预期寿命的精算，巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理，这些都极大促进了政府相关部门职能的提升。
（四）以房养老法律研究可以促进相关法律的完善。以房养老法律制度构建不仅涉及到房屋产权、居住权等民法上的规定，还涉及到保险公司、证券公司等金融领域。以房养老涉及到的权利义务主体较多，并且以房养老模式的构建需要法律、金融、保险、行政等多个领域的相互配合，这就需要相应的法律制度更细致化和规范化，从而促进相关法律的完善。
（五）以房养老法律研究可以保障老年人的合法权益，提高司法公信力。近几年来以房养老骗局频发很大一部分原因是法律规定不完善，不法分子才有可乘之机。开展以房养老业务的公司没有相关市场准入和市场监察的规定，“养老公司”游走在法律的边缘骗得老人“房财两空”。即使事后老人拿起法律的武器，实践中也很难拿回属于自己的房子。以房养老法律研究可以促进更好的防范上述法律风险，更好的保障老年人的合法权益，从而提高司法公信力，有利于法治社会的建设。
二、以房养老法律问题研究现状
（一）国外研究现状
以房养老制度在国外运行多年。这一模式最早出现在荷兰，在美国发展最好，这种模式在发达国家取得的成果可观，很是受到社会学家和经济学家的关注，发达国家对本国背景下养老保险的研究比较成熟。
在初级发展阶段，学者通过实地调研或者根据权威机构的调查数据，得出相关结论，绝大多数学者都十分赞成以房养老制度的开展，认为其具有很好的市场前景。首先，老年群体对以房养老更感兴趣，拥有强烈的参与意愿。Jacobs根据AHS（美国住房调查）的有关数据，深入分析人们对反向抵押贷款类产品的实际需求，他发现65岁及以上且收入水平低于贫困线的老年人中，有超过四分之一的人愿意通过房产置换的方式来实现脱贫。Mayer和Simons基于SIPP的相关数据预测，有将近150万的老年人能够通过住房反向抵押贷款提高收入水平，摆脱晚年贫困状态。澳大利亚学者George Liondis也进行了以房养老方面的研究和探索，他认为，许多年龄60岁到70岁之间的老人年轻时由于还贷压力而没有积攒足够的资金来养老，因此为了保障退休后的生活质量和水平，估计有将近10%的符合条件的老年人将会选择以房养老模式。在研究风险种类与防范方面，Olivias. Mitchell和John Piggott则将参与人员区分为贷款机构和借款人，并分别分析了二者可能面对的问题。贷款机构可能面对的问题在前两位学者的研究基础上，增加了市场费用太高，同时对房屋价值变化问题，细分为个别与普通：即个人所有的房屋的价格变化与整个房屋市场价格变化都可能带来问题。而借款人除了上述问题，还会存在税收问题、贷款机构倒闭问题。
（二）国内研究现状
从20世纪90年代开始，我国学者就已经开始锁定以房养老制度的研究。1995年胡江涛、曾祥瑞第一次将以房养老这一概念引入中国，并简单介绍了其特征和风险。在柴效武以房养老研究系列丛书，《以房养老模式》一书中指出美国以房养老业务开办中，政府占主导地位，不仅有相关政策支持，还进行监督管理;《以房养老理念》中通过分析当前中国人口老龄化的严重性和养老的迫切性，比较了异地集中养老、基地养老和以房养老的不同，评析以房养老模式在中国的应用;《以房养老漫谈》中提出，以房养老标志着代际关系新模式的建立，是养老保障新思路，这些著作都系统性的概述了以房养老的基本内涵，但并未对以房养老概念进行明确的界定。
2009年孟晓苏、柴效武在《反向抵押贷款》中，列举了国际以房养老的种类，在以房养老功能一章中，还提出了其对金融业和房地产市场的促进作用。2011年，柴效武在《未来靠啥养老》中，对以房养老理念和操作模式给予了全面介绍，并对关乎老年人的养老保障事业进行了全新的诠释，指出以房养老并非只有倒按揭一种，应当设计出适合不同类型老年人的以房养老模式。陈莺在《对我国推行住房反向抵押贷款的几点思考》中，对于我国推行以房养老保险提出几个建议：政府设置独立免费的咨询机构、发展二手房市场尝试资产证券化金融通道等。王成程在《以房养老在中国的实践分析》中，提出了通过开征“遗产税”来推动人们选择以房养老保险来进行养老。
三、研究总结及对策
国外开展以房养老保险的时间较长，国外学者对其研究的广度和深度都远远领先于我国。我国在开展以房养老制度建设时，以何为法律依据尚不可知;各种以房养老模式中的法律关系该如何定性，学界还存在着分歧;我国应当采用何种以房养老模式还有待思考;以房养老保险在我国由點到面发展的过程中遇到的风险和障碍及对策，还有待进一步的试点和实践;推行过程中，政府的角色如何定位及如何扫清法律障碍，如何设计出符合本国国情的以房养老制度，仍需要不断的摸索。
因此，我国应当以现阶段以房养老推行过程中出现的主要问题为出发点，积极开展金融领域、经济领域和社会领域的相关调研，深入开展跨专业跨领域的合作交流。着重分析试点城市不同养老模式中的优缺点，发挥政府政策指导、监督管理等职能，保护老年弱势群体的合法权益，存在的法律障碍、实践难点和风险防控等问题积极寻找解决办法，探索出符合本国国情的以房养老模式发展新道路。
【参考文献】
[1] 柴效武：《以房养老释疑》，北京：清华大学出版社，2014年。
[2] 孟晓苏：《反向抵押贷款》，北京：中国人民大学出版社，2009年。
[3] 范卫红，倪水锋：《我国以房养老的法律障碍及对策分析》，《重庆理工大学学报（社会科学）》2019年第5期。
[4] 张栋：《中国以房养老：现实困境、国际经验与应对策略》，《当代经济理》2019年第2期。
作者简介：王竞悦（1996—），女，汉族，山东省临沂市人，硕士研究生在读，中央民族大学，研究方向：法学理论