论文部分内容阅读
摘要：基于房地产属性和发展现状的分析，提出在四个环节通过建立房地产市场健康运行长效机制，实现产业理性发展，关联产业合理成长，推动国民经济社会稳定发展。
关键词：长效机制 理性发展 垄断化企图
房地产业关联度强、带动系数大，已经成为我国国民经济增长的支柱产业，深刻影响着经济的持续发展和社会的和谐稳定。房地产同时也是生活必需品，如果居民的居住权得不到满足，社会稳定就会失去基础，会带来一定的社会危机。为了保障市民基本生活需求和经济社会的稳定发展，不能将房地产作为投机和投资的对象，必须从以下几方面建立房地产市场健康运行的长效机制，使其得到理性持续的发展。
一、科学分析需求，合理规划开发
需求分析是对所在区域性质、人口规模、中心城空间增长边界、发展时序、不同时期各年龄段人口数量，居民住房信息、住房困难人群等信息进行调查，并根据其现有住房条件和要求等，进行大量前瞻性和指导性的研究，对房地产需求进行经济性分析和预测，确定相关需求信息。
在需求分析基础上，结合城市在一定时期内的发展规模和方向，确定区域内某段时间新建项目和拆迁改造项目的规模，即确定房地产合理供应的基本规模，以满足该规划期内某年龄段及某些住房困难人群等的住房需求。
在需求分析基础上，分析土地开发强度，统筹考虑地块的环境与经济效益，分析开发建设时序和周边配套时序对土地使用经济性的影响，引导房地产合理有序开发。
在需求分析基础上，将普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等建设目标纳入建设规划中，调整土地供应结构，适当减少对高档商品房建设用地的投入数量，增加对保障型住房用地的投入数量，从总量上控制各类住宅的开发结构，满足不同居民对住房的不同需求，促成居者有其屋的城市格局。
二、完善土地批租和转让制度，调整政府财政收入结构
（一）打破垄断，完善土地批租和转让制度
不管是哪一类市场经济主体，只要能够控制某种资源，就具有垄断地位或垄断化企图。从地产市场的角度看，当地方政府将土地批租给房地产商，房地产商的垄断地位或垄断化企图就由此产生。同时，市场垄断力量的强弱来自于资源的稀缺程度。由于中国人多地少的特殊国情，土地资源极度稀缺，更强化了房地产商的垄断力量，开发商结成价格联盟，哄抬房地产价格。中国商品房市场在 2003 年前后的勒纳指数基本均在 0.4 以上，表明商品房价格早已严重偏离了边际成本，表现出垄断市场的特征。所以，想使房地产价格合理，就必须打破房地产商的垄断地位和垄断企图，在土地公开出让中，结合多种因素进行招标。
首先，研究确定合理的竞地价上限。基于对当地收入水平的调查，根据合理的房价收入比预测出合理的房价，再结合相关因素研究确定出合理的土地拍卖和招标的地价上限。近期，清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果指出了现行中国房地产政策的问题。就房价来说，衡量房价高低最合适指标是房价收入比，国际上认为适宜的房价收入比为7：1。根据该研究报告调查推算，我国城镇的房价收入比为12：1，部分一线城市房价收入比高达25：1，居民在住房方面承受了巨大的经济压力。
其次，采用竞拍达到合理地价上限的同时对配套设施及承诺产品价格进行评定。如设置开发强度、绿地率、基础设施、公共服务配套设施、限房价和限套型等。其中限房价即房地产商应承诺如果获得政府的土地批租，将能够按照“平均成本＋合理利润”的定价方式确定其产品价格。还可考虑以法律的形式强制各家开发商公开住宅销售额、净收益以及相应的成本支出，使定价机制透明化，加强市场信息对称和自由竞争，防止开发商垄断哄抬房价。
最后，对开发商进行监管、评价和评级，作为日后招投标的参考依据。规划行政管理部门联合各相关单位依照强制性指标的规定和相关协议，制定科学的管理审批和核查流程，规范房地产企业行为，对违反规划的开发行为以及高出承诺价出售房产的坚决查处，加重土地闲置成本和转让成本，遏止二级土地市场的投机炒作，避免城市无节制地向外延伸。
（二）建立房产税机制，调整政府财政收入结构
自调整地方财政收入结构分税制以来，地方财政收入存在着层层上移的现象，基层收入来源不稳定，在这种情况下，土地财政应运而生。土地出让金成为地方政府收入的重要来源，普遍占到地方财政收入的一半以上。为减少地方政府对土地财政的依赖程度，在进行土地限价拍卖的机制下，建立房产税机制，调整地方政府财政收入结构。
在国外，房产税是地方财政收入的主要支柱，占到其地方财政收入的70%。房产税赋予政府长期稳定的财源，可调节地方政府从短期行为向长期可持续发展转变。政府可根据各房屋户型净收益制定累進型“房地产企业所得税制”，当垄断开发商由高价获取的额外利润不足以弥补因高售价所增的税负时，自然会使房地产价格回落到理性水平。
三、建立房地产市场信息发布制度，增强市场信息透明度
房地产市场的信息不对称性主要体现在两个方面 ：一是在一级交易市场，卖方对房屋建筑成本、质量、市场供给总量等信息的了解程度远高于买方，开发商和购房者之间存在着严重的信息不对称。开发商利用卖方垄断优势发布虚假信息，制造恐慌性需求和投机投资需求，哄抬房价，购房者利益受损。二是在二级市场，买房者与房地产中介机构之间也存在着信息不对称，资质不健全的房地产中介机构大量存在，“道德风险”和“逆向选择”的现象时有发生。因此，需要政府行使立法权和控制权，以法律形式建立市场信息公开制度，将规划期限内各类房地产产品的基本供应量、产品结构、位置和质量等相关信息予以认定，并以合理的方式向社会公开，使普通消费者从中获取各类房地产产品的真实供需信息，严格相关的市场准入标准，引导房地产买卖等市场交易行为在透明和理性的市场环境中进行。
四、建立房地产登记系统，实施限购措施
（一）建立全国联网的房地产登记系统 建立全国联网的房地产登记系统，联网信息至少包括房贷信息、房地产登记体系和家庭信息3种信息，将房屋登记系统与档案数字化系统有机结合，建立和完善信息披露与交流合作机制，协同建设部门在全国范围内建立落实商品房预售合同联机备案、全国房地产交易信息平台和实名购房等制度，实现登记和查询一体化管理。对异地购房的资金流向、程度、走势做到统一监控，同一权属名下在不同城市的房产拥有套数和具体情况可通过该系统查询。同时，还可以了解市场供应量及供需上的实际缺口，从而制定出合理有效的房地产调控政策。
（二）加强监管，增加持有成本
中国收入高度分化，具有资金优势的高收入者常以少占多，使有限的资源更加稀缺，进一步推动房价上涨，所以只限贷是不够的，还需根据全国联网的房地产登记系统统计对住房投机和投资的人推行有针对性的措施，明确限制家庭或者个人购房的数量。
首先，加强监管。在购买过程中进行客户身份识别，优先保证首次购房家庭或个人的契税优惠和贷款需求，但对非首套住房的购买行为则提高买方契税和贷款利率，即多套房征收递进的临时特别契税（如第二套契税为10%，第三套契税为 20%，依次类推）。同时提高首付比例，实行递进的贷款利率，提高非首套住房的购房成本。当增加的成本高于预期市场增值时，将使其失去投资价值，从而抑制投机性和投资性购房，使得房地产市场回归理性发展。
其次，增加持有成本。在加强监管的基础上增加持有成本，让投机者自动减持，把多余的住房返回给社会。我国在个人房地产持有阶段没有相配套的税收制度，持有多套房产几乎没有成本，投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高，严重影响国计民生。根据全国联网的房地产登记系统统计，对认定的投资性或投机性购房者每年应根据其拥有的房地产套数、面积等相关信息征收累进税制的房产持有税，提高其持有成本。当增加的成本高于预期市场增值时，将使其失去投资和投机价值，迫使其自動减持，还给社会调剂库存，使房地产市场回归理性健康发展。
参考文献：
①刘秀光．房地产市场的“宏观调控悖论”及其纠正[J]．广东白云学院学报，2010（10）：44—47
②谢成龙．包磊．浅议我国的房地产税制改革[J]．经济视角，2011（6）：95—97
（闫海强，1975年生，陕西咸阳人，宿迁学院经济贸易系讲师。研究方向：房地产投资与管理、企业管理、技术经济与管理）
关键词：长效机制 理性发展 垄断化企图
房地产业关联度强、带动系数大，已经成为我国国民经济增长的支柱产业，深刻影响着经济的持续发展和社会的和谐稳定。房地产同时也是生活必需品，如果居民的居住权得不到满足，社会稳定就会失去基础，会带来一定的社会危机。为了保障市民基本生活需求和经济社会的稳定发展，不能将房地产作为投机和投资的对象，必须从以下几方面建立房地产市场健康运行的长效机制，使其得到理性持续的发展。
一、科学分析需求，合理规划开发
需求分析是对所在区域性质、人口规模、中心城空间增长边界、发展时序、不同时期各年龄段人口数量，居民住房信息、住房困难人群等信息进行调查，并根据其现有住房条件和要求等，进行大量前瞻性和指导性的研究，对房地产需求进行经济性分析和预测，确定相关需求信息。
在需求分析基础上，结合城市在一定时期内的发展规模和方向，确定区域内某段时间新建项目和拆迁改造项目的规模，即确定房地产合理供应的基本规模，以满足该规划期内某年龄段及某些住房困难人群等的住房需求。
在需求分析基础上，分析土地开发强度，统筹考虑地块的环境与经济效益，分析开发建设时序和周边配套时序对土地使用经济性的影响，引导房地产合理有序开发。
在需求分析基础上，将普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等建设目标纳入建设规划中，调整土地供应结构，适当减少对高档商品房建设用地的投入数量，增加对保障型住房用地的投入数量，从总量上控制各类住宅的开发结构，满足不同居民对住房的不同需求，促成居者有其屋的城市格局。
二、完善土地批租和转让制度，调整政府财政收入结构
（一）打破垄断，完善土地批租和转让制度
不管是哪一类市场经济主体，只要能够控制某种资源，就具有垄断地位或垄断化企图。从地产市场的角度看，当地方政府将土地批租给房地产商，房地产商的垄断地位或垄断化企图就由此产生。同时，市场垄断力量的强弱来自于资源的稀缺程度。由于中国人多地少的特殊国情，土地资源极度稀缺，更强化了房地产商的垄断力量，开发商结成价格联盟，哄抬房地产价格。中国商品房市场在 2003 年前后的勒纳指数基本均在 0.4 以上，表明商品房价格早已严重偏离了边际成本，表现出垄断市场的特征。所以，想使房地产价格合理，就必须打破房地产商的垄断地位和垄断企图，在土地公开出让中，结合多种因素进行招标。
首先，研究确定合理的竞地价上限。基于对当地收入水平的调查，根据合理的房价收入比预测出合理的房价，再结合相关因素研究确定出合理的土地拍卖和招标的地价上限。近期，清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果指出了现行中国房地产政策的问题。就房价来说，衡量房价高低最合适指标是房价收入比，国际上认为适宜的房价收入比为7：1。根据该研究报告调查推算，我国城镇的房价收入比为12：1，部分一线城市房价收入比高达25：1，居民在住房方面承受了巨大的经济压力。
其次，采用竞拍达到合理地价上限的同时对配套设施及承诺产品价格进行评定。如设置开发强度、绿地率、基础设施、公共服务配套设施、限房价和限套型等。其中限房价即房地产商应承诺如果获得政府的土地批租，将能够按照“平均成本＋合理利润”的定价方式确定其产品价格。还可考虑以法律的形式强制各家开发商公开住宅销售额、净收益以及相应的成本支出，使定价机制透明化，加强市场信息对称和自由竞争，防止开发商垄断哄抬房价。
最后，对开发商进行监管、评价和评级，作为日后招投标的参考依据。规划行政管理部门联合各相关单位依照强制性指标的规定和相关协议，制定科学的管理审批和核查流程，规范房地产企业行为，对违反规划的开发行为以及高出承诺价出售房产的坚决查处，加重土地闲置成本和转让成本，遏止二级土地市场的投机炒作，避免城市无节制地向外延伸。
（二）建立房产税机制，调整政府财政收入结构
自调整地方财政收入结构分税制以来，地方财政收入存在着层层上移的现象，基层收入来源不稳定，在这种情况下，土地财政应运而生。土地出让金成为地方政府收入的重要来源，普遍占到地方财政收入的一半以上。为减少地方政府对土地财政的依赖程度，在进行土地限价拍卖的机制下，建立房产税机制，调整地方政府财政收入结构。
在国外，房产税是地方财政收入的主要支柱，占到其地方财政收入的70%。房产税赋予政府长期稳定的财源，可调节地方政府从短期行为向长期可持续发展转变。政府可根据各房屋户型净收益制定累進型“房地产企业所得税制”，当垄断开发商由高价获取的额外利润不足以弥补因高售价所增的税负时，自然会使房地产价格回落到理性水平。
三、建立房地产市场信息发布制度，增强市场信息透明度
房地产市场的信息不对称性主要体现在两个方面 ：一是在一级交易市场，卖方对房屋建筑成本、质量、市场供给总量等信息的了解程度远高于买方，开发商和购房者之间存在着严重的信息不对称。开发商利用卖方垄断优势发布虚假信息，制造恐慌性需求和投机投资需求，哄抬房价，购房者利益受损。二是在二级市场，买房者与房地产中介机构之间也存在着信息不对称，资质不健全的房地产中介机构大量存在，“道德风险”和“逆向选择”的现象时有发生。因此，需要政府行使立法权和控制权，以法律形式建立市场信息公开制度，将规划期限内各类房地产产品的基本供应量、产品结构、位置和质量等相关信息予以认定，并以合理的方式向社会公开，使普通消费者从中获取各类房地产产品的真实供需信息，严格相关的市场准入标准，引导房地产买卖等市场交易行为在透明和理性的市场环境中进行。
四、建立房地产登记系统，实施限购措施
（一）建立全国联网的房地产登记系统 建立全国联网的房地产登记系统，联网信息至少包括房贷信息、房地产登记体系和家庭信息3种信息，将房屋登记系统与档案数字化系统有机结合，建立和完善信息披露与交流合作机制，协同建设部门在全国范围内建立落实商品房预售合同联机备案、全国房地产交易信息平台和实名购房等制度，实现登记和查询一体化管理。对异地购房的资金流向、程度、走势做到统一监控，同一权属名下在不同城市的房产拥有套数和具体情况可通过该系统查询。同时，还可以了解市场供应量及供需上的实际缺口，从而制定出合理有效的房地产调控政策。
（二）加强监管，增加持有成本
中国收入高度分化，具有资金优势的高收入者常以少占多，使有限的资源更加稀缺，进一步推动房价上涨，所以只限贷是不够的，还需根据全国联网的房地产登记系统统计对住房投机和投资的人推行有针对性的措施，明确限制家庭或者个人购房的数量。
首先，加强监管。在购买过程中进行客户身份识别，优先保证首次购房家庭或个人的契税优惠和贷款需求，但对非首套住房的购买行为则提高买方契税和贷款利率，即多套房征收递进的临时特别契税（如第二套契税为10%，第三套契税为 20%，依次类推）。同时提高首付比例，实行递进的贷款利率，提高非首套住房的购房成本。当增加的成本高于预期市场增值时，将使其失去投资价值，从而抑制投机性和投资性购房，使得房地产市场回归理性发展。
其次，增加持有成本。在加强监管的基础上增加持有成本，让投机者自动减持，把多余的住房返回给社会。我国在个人房地产持有阶段没有相配套的税收制度，持有多套房产几乎没有成本，投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高，严重影响国计民生。根据全国联网的房地产登记系统统计，对认定的投资性或投机性购房者每年应根据其拥有的房地产套数、面积等相关信息征收累进税制的房产持有税，提高其持有成本。当增加的成本高于预期市场增值时，将使其失去投资和投机价值，迫使其自動减持，还给社会调剂库存，使房地产市场回归理性健康发展。
参考文献：
①刘秀光．房地产市场的“宏观调控悖论”及其纠正[J]．广东白云学院学报，2010（10）：44—47
②谢成龙．包磊．浅议我国的房地产税制改革[J]．经济视角，2011（6）：95—97
（闫海强，1975年生，陕西咸阳人，宿迁学院经济贸易系讲师。研究方向：房地产投资与管理、企业管理、技术经济与管理）