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年度销售目标陷入困局
截至2011年11月8日，包括万科、金地在内的多家品牌房企公布了10月份销售业绩。目前来看，典型房企“万保金招”10月份业绩普遍环比下跌。万科实现销售额103.4亿元，环比下跌17％；金地销售业绩26.7亿元，环比下跌29％；富力销售金额21亿元，环比下跌32％；保利地产销售业绩54.2亿元，连续3月下滑，销售目标达成率78％。
一叶知秋。限购、限贷，一系列的调控措施让日渐积压的库存成了压在房产商心头的一块石头。从各大房企的年报分析，四大龙头“万保金招”仍然成为上市库存的集中营，4家公司的合计库存为4523亿元，同比增长47％，环比增长8％，并占到了所有A股上市房企库存总和的近四成。与过去十年的年报数据相比，今年房企资产负债率达到最高值。
尤其是万科A股更直接指出，受新推盘增加和成交放缓的影响，商品住房的可售存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位。由于10月前后历来是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。
“在限购和限价压制下，今年以来一线城市的房价涨幅被抑制。”贝塔策略工作室杜丽虹指出：销售速度的分化更集中体现在商业模式上。沿规模化和城镇化模式扩张的房企，周转率降幅普遍较小，高端化和区域性地产企业则普遍受到冲击较大。
杜丽虹介绍说：
“原本周转速度快的房地产企业，优势进一步扩大。原本周转速度慢、利润率高的企业面临更大的去化压力。”在她的预测中，若调控期小于一年，10％的房企会面临资金威胁。如果调控期延长，情况将大不相同，30％的房企将突破安全底线。
“在本轮宏观调控下，房地产行业去库存过程一直比较缓慢。”东北证券分析师高建进一步指出，“如果政策不出现逆转，那么2012年各个城市的产品库存水平仍将继续上升，并有可能加速度去库存。”
其实，除了上万亿元的库存，让房企更加焦头烂额的则是年度销售目标完成恐有难度。随着11月、12月，市场可能出现“量价齐跌”的风险，加上年底为各项工程款支付时点，开发商资金压力会增大，削减新开工、投资是必然。而接下来最为严重的将是房企资金更显危机。
根据国家统计局9月9日公布的数据显示：1至8月，房地产开发企业资金来源中国内贷款同比增幅较去年同期更是下滑22.7％，仅为5.1％。由于传统融资渠道遭堵。近来情况显示，海外融资被外管局《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》叫停，地产信托发行的审批也明显减速，这些措施都使得新型的融资方式也接连关闭，目前仅有房地产私募基金因为监管空白而得到生存机会。
一方面债台高筑，另一方面上市房企则仍然手握重金。也就是说，在严厉的房地产调控之下，中小型房企面临更大的资金压力。财经评论员叶檀说：“如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数会出现几何级数缩水，接近负债上限的30％左右的开发商，会在今明两年被清理出局。”在她看来，降价销售是当前很多资金紧缺的房企不得不做的自救手段。
谁是赢家?
可见，在这轮宏观调控政策下，房企被笼罩在悲凉氛围之中。其中，最有代表性的则是绿城中国，率先成为此次调控下的失败典型房企。今年以来，绿城中国也一直处于舆论的风口浪尖。
已近年关，绿城中国的年度销售额刚刚过半。截至10月底，对仅完成全度销售目标55亿元的绿城中国来说，虽然“被破产”的传闻被其掌门人宋卫平调侃为“冷幽默”，但是绿城中国的风波已经拉开了房企资金困局之斗的序幕。一个不争的事实是，一向以打造高端产品，专注于产品品质的绿城，调控对其影响力之大。在不确定的市场变化面前，在政策考验下，产品路线偏高端成为绿城销售遇滞的主要原因。这与宋卫平之前的超越万科，成为行业老大的信誓旦旦，在楼市“寒冬”面前显得是那般的苍白与无能为力。
然而，就算是地产老大的万科，在本轮调控面前也显得捉襟见肘，不得不接受转型商业地产的事实。在千亿元之外，万科发布“实行冬天模式”的消息，是要向业内传递的信息是：在限购、限贷、银根紧缩的基调不会变的前提下，200亿元撬动商业地产，以备“寒流”。
那么一直以住宅开发为主的万科，在此次调控中企业战略调整为：“猫冬”转型商业地产，向万达看齐。从另一个角度看，是否意味着，万科的发展模式并非适应市场形势?
事实上，楼市传媒董事长蔡鸿岩两年前出版的《批判万科》一书中，对万科的战略模式及经营理念早已做出预判。该书提到：专注于住宅地产开发的万科，在专业化另一值得关注的层面是增持商业物业比例，可以逐渐改变住宅开发“买地一建造一销售”的单一生产模式。持有型物业比例增多，开发商可以有相对稳定的现金流收益，既可以抵抗类似金融危机这样的风险，又为企业融资提供了便利。
而直到此时的房产“限购令”，在今日的宏观调控下，执意将商业地产拒之门外的王石才提出：现金为王、快速出货、转型商业地产。
一石激起千层浪，地产老大万科的一举一动却是牵一发而受全身，备受业界关注。无疑万科转型商业地产，又一次成为了行业内的标志性事件。虽然之于王石，转型商业地产是在宏观调控下的被迫无奈之举。
面对万科的无奈，万达在本轮调控中却游刃有余。在业界一直与万科并驾齐驱的万达，在2011年“调控年”的前三季度销售金额450亿元，这仅仅是一个销售金额，算上万达的自持物业、租金收入已经直逼万科，同时也强力带动了相关住宅地产销售业绩的突飞猛进。一跃成为亚洲商业地产老大。
同万科发展历程、发展时间略同的万达，一直在复合型高端城市综合体上进行探索，凭借“商业+地产”的模式，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货和旅游度假五大支柱产业。值得一提的是，此前本刊的《2011“两万”时代》报道中指出：万达模式是通过销售项目上的住宅、公寓及写字楼以获取现金流，然后反哺产品组合中的持有物业，实现资金链的平衡。这种模式对住宅行业的依赖度极高。
显然，在房地产市场陷入低迷之际，万达成功的运作模式已从当前取得的“雷人”业绩中得到证实。在此之际，鉴于住宅调控的背景，万达换挡减速前行，为了降低地产调控对自身带来的影响，除了减缓在商业地产上的拿地节奏外，还大肆增加地产调控的盲点——旅游地产的开发。而万达掌门人王健林提出：2012年“备战”1200亿元的蓝图构想，并非是野心使然，恰恰在于高瞻远瞩的发展定位决定着一个企业的发展和未来。
市场只是给有准备的企业，在调控面前、在现实面前只是适者生存。在本次调控中，当大多数房企都陷入资金困局之际，恒大地处可堪称为本次调控中的一匹黑马。截至2011年10月，恒大累计销售额为778.7亿元，提前两个月超额完成全年目标。成为中国唯——家超额完成全年目标自排头兵企业。
仔细探究恒大面对调控的成功秘笈可归功于：一是跨越式发展保证充裕的现金流；二是全国布局并深耕三线城市；三是，标准化的产品运营模式；四是超强的执行力，使的恒大用一年的时问能做完十年的工作量。
毫无疑问，无论是在逆市中做到销售第一的恒大，还是转型商业地产的行业老大万科，已被推上楼市T台的万达，在市场的大浪淘沙中，谁是最终的赢家?谁是楼市“三好生”?在低迷中房地产企业将如何走向?虽然悬疑未解，但总而言之，房企依然面临较大的销售压力，可预见的各项费用的结算、分红等，也将使房企销售增添新的挑战。无论是眼前的销售、资金困局，还是未来面临的高库存压力，房企降价已成为必然趋势。种种迹象表明，在“限购、限贷、限价”之下，开发商们正在体会冬天的寒意。2012年各大房企的扩张速度将明显放缓。或许，经过这几年市场跌荡洗牌之后，房企的命运基本已经清晰或被锁定。处于艰难盘整期的房地产市场开始理性回归。
截至2011年11月8日，包括万科、金地在内的多家品牌房企公布了10月份销售业绩。目前来看，典型房企“万保金招”10月份业绩普遍环比下跌。万科实现销售额103.4亿元，环比下跌17％；金地销售业绩26.7亿元，环比下跌29％；富力销售金额21亿元，环比下跌32％；保利地产销售业绩54.2亿元，连续3月下滑，销售目标达成率78％。
一叶知秋。限购、限贷，一系列的调控措施让日渐积压的库存成了压在房产商心头的一块石头。从各大房企的年报分析，四大龙头“万保金招”仍然成为上市库存的集中营，4家公司的合计库存为4523亿元，同比增长47％，环比增长8％，并占到了所有A股上市房企库存总和的近四成。与过去十年的年报数据相比，今年房企资产负债率达到最高值。
尤其是万科A股更直接指出，受新推盘增加和成交放缓的影响，商品住房的可售存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位。由于10月前后历来是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。
“在限购和限价压制下，今年以来一线城市的房价涨幅被抑制。”贝塔策略工作室杜丽虹指出：销售速度的分化更集中体现在商业模式上。沿规模化和城镇化模式扩张的房企，周转率降幅普遍较小，高端化和区域性地产企业则普遍受到冲击较大。
杜丽虹介绍说：
“原本周转速度快的房地产企业，优势进一步扩大。原本周转速度慢、利润率高的企业面临更大的去化压力。”在她的预测中，若调控期小于一年，10％的房企会面临资金威胁。如果调控期延长，情况将大不相同，30％的房企将突破安全底线。
“在本轮宏观调控下，房地产行业去库存过程一直比较缓慢。”东北证券分析师高建进一步指出，“如果政策不出现逆转，那么2012年各个城市的产品库存水平仍将继续上升，并有可能加速度去库存。”
其实，除了上万亿元的库存，让房企更加焦头烂额的则是年度销售目标完成恐有难度。随着11月、12月，市场可能出现“量价齐跌”的风险，加上年底为各项工程款支付时点，开发商资金压力会增大，削减新开工、投资是必然。而接下来最为严重的将是房企资金更显危机。
根据国家统计局9月9日公布的数据显示：1至8月，房地产开发企业资金来源中国内贷款同比增幅较去年同期更是下滑22.7％，仅为5.1％。由于传统融资渠道遭堵。近来情况显示，海外融资被外管局《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》叫停，地产信托发行的审批也明显减速，这些措施都使得新型的融资方式也接连关闭，目前仅有房地产私募基金因为监管空白而得到生存机会。
一方面债台高筑，另一方面上市房企则仍然手握重金。也就是说，在严厉的房地产调控之下，中小型房企面临更大的资金压力。财经评论员叶檀说：“如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数会出现几何级数缩水，接近负债上限的30％左右的开发商，会在今明两年被清理出局。”在她看来，降价销售是当前很多资金紧缺的房企不得不做的自救手段。
谁是赢家?
可见，在这轮宏观调控政策下，房企被笼罩在悲凉氛围之中。其中，最有代表性的则是绿城中国，率先成为此次调控下的失败典型房企。今年以来，绿城中国也一直处于舆论的风口浪尖。
已近年关，绿城中国的年度销售额刚刚过半。截至10月底，对仅完成全度销售目标55亿元的绿城中国来说，虽然“被破产”的传闻被其掌门人宋卫平调侃为“冷幽默”，但是绿城中国的风波已经拉开了房企资金困局之斗的序幕。一个不争的事实是，一向以打造高端产品，专注于产品品质的绿城，调控对其影响力之大。在不确定的市场变化面前，在政策考验下，产品路线偏高端成为绿城销售遇滞的主要原因。这与宋卫平之前的超越万科，成为行业老大的信誓旦旦，在楼市“寒冬”面前显得是那般的苍白与无能为力。
然而，就算是地产老大的万科，在本轮调控面前也显得捉襟见肘，不得不接受转型商业地产的事实。在千亿元之外，万科发布“实行冬天模式”的消息，是要向业内传递的信息是：在限购、限贷、银根紧缩的基调不会变的前提下，200亿元撬动商业地产，以备“寒流”。
那么一直以住宅开发为主的万科，在此次调控中企业战略调整为：“猫冬”转型商业地产，向万达看齐。从另一个角度看，是否意味着，万科的发展模式并非适应市场形势?
事实上，楼市传媒董事长蔡鸿岩两年前出版的《批判万科》一书中，对万科的战略模式及经营理念早已做出预判。该书提到：专注于住宅地产开发的万科，在专业化另一值得关注的层面是增持商业物业比例，可以逐渐改变住宅开发“买地一建造一销售”的单一生产模式。持有型物业比例增多，开发商可以有相对稳定的现金流收益，既可以抵抗类似金融危机这样的风险，又为企业融资提供了便利。
而直到此时的房产“限购令”，在今日的宏观调控下，执意将商业地产拒之门外的王石才提出：现金为王、快速出货、转型商业地产。
一石激起千层浪，地产老大万科的一举一动却是牵一发而受全身，备受业界关注。无疑万科转型商业地产，又一次成为了行业内的标志性事件。虽然之于王石，转型商业地产是在宏观调控下的被迫无奈之举。
面对万科的无奈，万达在本轮调控中却游刃有余。在业界一直与万科并驾齐驱的万达，在2011年“调控年”的前三季度销售金额450亿元，这仅仅是一个销售金额，算上万达的自持物业、租金收入已经直逼万科，同时也强力带动了相关住宅地产销售业绩的突飞猛进。一跃成为亚洲商业地产老大。
同万科发展历程、发展时间略同的万达，一直在复合型高端城市综合体上进行探索，凭借“商业+地产”的模式，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货和旅游度假五大支柱产业。值得一提的是，此前本刊的《2011“两万”时代》报道中指出：万达模式是通过销售项目上的住宅、公寓及写字楼以获取现金流，然后反哺产品组合中的持有物业，实现资金链的平衡。这种模式对住宅行业的依赖度极高。
显然，在房地产市场陷入低迷之际，万达成功的运作模式已从当前取得的“雷人”业绩中得到证实。在此之际，鉴于住宅调控的背景，万达换挡减速前行，为了降低地产调控对自身带来的影响，除了减缓在商业地产上的拿地节奏外，还大肆增加地产调控的盲点——旅游地产的开发。而万达掌门人王健林提出：2012年“备战”1200亿元的蓝图构想，并非是野心使然，恰恰在于高瞻远瞩的发展定位决定着一个企业的发展和未来。
市场只是给有准备的企业，在调控面前、在现实面前只是适者生存。在本次调控中，当大多数房企都陷入资金困局之际，恒大地处可堪称为本次调控中的一匹黑马。截至2011年10月，恒大累计销售额为778.7亿元，提前两个月超额完成全年目标。成为中国唯——家超额完成全年目标自排头兵企业。
仔细探究恒大面对调控的成功秘笈可归功于：一是跨越式发展保证充裕的现金流；二是全国布局并深耕三线城市；三是，标准化的产品运营模式；四是超强的执行力，使的恒大用一年的时问能做完十年的工作量。
毫无疑问，无论是在逆市中做到销售第一的恒大，还是转型商业地产的行业老大万科，已被推上楼市T台的万达，在市场的大浪淘沙中，谁是最终的赢家?谁是楼市“三好生”?在低迷中房地产企业将如何走向?虽然悬疑未解，但总而言之，房企依然面临较大的销售压力，可预见的各项费用的结算、分红等，也将使房企销售增添新的挑战。无论是眼前的销售、资金困局，还是未来面临的高库存压力，房企降价已成为必然趋势。种种迹象表明，在“限购、限贷、限价”之下，开发商们正在体会冬天的寒意。2012年各大房企的扩张速度将明显放缓。或许，经过这几年市场跌荡洗牌之后，房企的命运基本已经清晰或被锁定。处于艰难盘整期的房地产市场开始理性回归。