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【摘要】通过自由现金流模型的开店投资分析，能有效的帮助管理层作出是否投资开店的决策。本文根据作者的实际工作经验，对如 何有效的帮助管理层作出正确的开店投资决策，提出了自己的见解。
【关键词】自由现金流;现金价值;回收期;内含报酬率
一、计划开店店铺基本情况的资料收集
在进行开店投资分析之前，我们需要收集计划开店店铺基本情况的资料。例如：店铺所处城市，城市人口总量，最近一年城市GDP，所处地点情况（新开商场还是原有商场/商场所处楼层及位置/周边交通状况/店铺内面积及平面图），附近是否有竞争对于，附近是否现有公司的店铺及目前经营状况，附近是否有知名连锁店，店铺原承租人及店铺主要的租赁条款等等。
二、选择一家可比店铺
为了能更好的预测计划开店店铺未来10或15年的收益状况及投资回收期，我们需要先选择一家附近已开的公司店铺（优先选择离计划开店铺最近的公司店铺）或地理位置相似的公司店铺，以便获取具有参考性的数据。当确定了一家可比店铺后，我们需要获取此店铺的上年平均每周（日）销售金额或最近一个月每周（日）销售金额。
三、确定费用标准参数
基于公司区域店铺历史数据，确定费用标准参数。例如：每年销售增长比率%、标准毛利率%、每全时约当数全年人工费用金额、每年人工费用增长比率%、标准每平方米水电耗用金额、每年水电费用增长比率%、标准每平方米装修费用、坏货及过期货损失率%、运输仓租费率%、广告促销费率%、其它费率%、每年其它费用增长比率%、其它业务收入%、税率%、贴现率%、存货周转天数、应付账款周转天数等等。
四、未来10年或15年利润预测
当获取到我们所需的历史数据及区域标准参数后，那么首先就需要预测10年或15年的店铺销售及成本。销售及成本我们是可以通过可比店铺的数据及标准参数来预估的。第1年的预估店铺销售=可比店铺的每周销售金额*52周;第2年及以后每年的预估店铺销售=上一年的预估销售*（1+预估的每年销售增长比率%）。第1年及以后每年的预估店铺成本=每年的预估销售*（ 1区域标准毛利率%）。确定了销售及成本，接下来我们就需要预估店铺各项费用。第1年预估的店铺员工成本=每全时约当数全年人工费用金额*预估计划开店店铺所需人数;第2年及以后每年的预估店铺员工成本=上一年预估的员工成本*（1+预估的每年人工费用增长比率%）。第1年及以后每年的预估店铺租金就按合同条款。如为同定费用就很简单，直接按每年合同的同定金额预估。如为变动费用（按销售金额的比率%），那么我们就按每年预估的店铺销售金额*每年的合同变动比率%。总而言之，我们在预估店铺租金及管理费用时，一定严格要按合同条款预估。第1年及以后每年的预估店铺广告促销费=每年的预估销售*标准广告促销费率%。第1年及以后每年的预估店铺运输仓租费=每年的预估销售*标准运输仓租费率%。第1年预估的店铺水电耗用金额=计划开店店铺建筑面积*标准每平方米水电耗用金额;第2年及以后每年的预估店铺水电耗用金额=上一年预估的水电耗用金额*（1+预估的每年水电费用增长率%）。第1年及以后每年的预估店铺坏货及过期货损失=每年的的预估销售*标准坏货及过期货损失率%。关于店铺折旧费用，我们要先确定开店前期需投人多少同定资产金额和计划第几年重新装修以及装修费用金额等。前期需投入的同定资产金额=计划开店店铺建筑面积*标准每平方米装修费用金额+所需购买的家具及家电金额。第1年及重新装修前的预估店铺折旧费用=前期需投入的固定资产金额/折旧年限;重新装修后及以后折旧年限内的预估店铺折旧费用=前期需投入的同定资产金额/折旧年限+重新装修费用金额/折旧年限。第1年及以后每年的预估店铺其它费用=每年的预估销售*标准其它费用率%。当所有的费用都基本预估后，我们还需考虑店铺其他业务收入（厂家促销费用赞助、合同费用等等）。第1年及以后每年的预估店铺其他业务收入=每年的预估销售*标准其它业务收入%。我们确定了销售及成本、各项费用、其他业务收入，那么第1年及以后每年的店铺税后净利润（不考虑利息费用影响）=（销售一成本一各项费用+其他业务收入）*（1-所得税率）。
五、自由现金流、现金价值、投资回收期、内含报酬率
首先，我们来看看店铺每年的自由现金流是如何预估的。店铺每年自由现金流=每年税后净利润+每年折旧费用一每年非现金营运资金变化金额一当年同定资产投入（如有）。每年税后净利润、每年折旧费用、当年同定资产投入这几项我们在上一节里已经介绍过了，但每年非现金营运资金变化金额是如何预估的尚未介绍，那我们现在就来了解一下非现金营运资金吧。非现金营运资金，也叫非现金营运资本。是指一个企业投放在流动资产上的资金，具体包括应收账款、存货、其他应收款、应付票据、预收票据、预提费用、其他应付款等占用的资金。（不包含现金及现金等价物，以及短期借款）。通过定义，我们知道要想预估每年非现金营运资金变化金额，我们至少得知道每年期初应收账款/其他应收款余额及每年期末应收账款/其他应收款余额，每年期初应付账款/其他应付款余额及每年期末应付账款/其他应付款余额，每年期初存货余额及每年期末存货余额。因连锁店铺基本无应收账款，那么我们主要是考虑每年期初、期末其他应收款余额。其他应收款一般为业主押金，正常每年期初、期末余额不变。接下来我们再来看看每年期初、期末存货余额是如何预估的。除了第一年期初存货为零，其它年份的期初存货余额=上年份的期末存货余额。所以期末存货余额的预估就是关键了。我们之前已经确定了区域标准存货周转天数，那么期末存货余额=存货周转天数*当年每周平均销售成本。最后我们就来考虑期初、期末应付账款。要想预估应付账款，我们就得先知道每年的采购金额。每年的采购金额=期末存货余额一期初存货余额+当年销售成本。知道了每年的采购金额及之前已经确定了区域标准应付账款周转天数，那么每年期末应付账款=每年的采购金额/365天*区域标准应付账款周转天数;每年期初应付账款=上年份的期末应付账款余额。知道了每年期初存货、期末存货余额，每年期初存货、期末应付账款余额，每年期初、期末其他应收款余额，每年非现金营运资金变化金额=（每年期末存货+每年期末其他应收款余额一每年期末应付账款）一（每年期初存货+每年期初其他应收款余额一每年期初应付账款）。自由现金流确认后，我们就依据标准贴现率%将每年白南现金流折算为现金价值，每年自由现金流的现金价值=每年的自由现金流/（1+标准贴现率%）^n。投资回收期我们可以通过未来自由现金流的现金价值是在哪年将前期投资收回，视认为多少年投资回收期。举例来说，假设期初投资80万元，第1年自由现金流的现金价值58万元，第2年自由现金流的现金价值75万元，那么投资回收期= 1- （ 58-80） /75=1.2933年;假设期初投资80万元，第1年自由现金流的现金价值41万元，第2年自南现金流的现金价值38万元，第3年自由现金流的现金价值39万元，那么投资回收期= 2-（ 41+38-80） /39=2.0256年。投资回收期越短，此项日就越值得投资。另外，内含报酬率也是一个重要指标。内含报酬率，是指能够使未来现金流人现值等于未来现金流出现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率大于资金成本率则方案可行，且内含报酬率越高方案越优。
【关键词】自由现金流;现金价值;回收期;内含报酬率
一、计划开店店铺基本情况的资料收集
在进行开店投资分析之前，我们需要收集计划开店店铺基本情况的资料。例如：店铺所处城市，城市人口总量，最近一年城市GDP，所处地点情况（新开商场还是原有商场/商场所处楼层及位置/周边交通状况/店铺内面积及平面图），附近是否有竞争对于，附近是否现有公司的店铺及目前经营状况，附近是否有知名连锁店，店铺原承租人及店铺主要的租赁条款等等。
二、选择一家可比店铺
为了能更好的预测计划开店店铺未来10或15年的收益状况及投资回收期，我们需要先选择一家附近已开的公司店铺（优先选择离计划开店铺最近的公司店铺）或地理位置相似的公司店铺，以便获取具有参考性的数据。当确定了一家可比店铺后，我们需要获取此店铺的上年平均每周（日）销售金额或最近一个月每周（日）销售金额。
三、确定费用标准参数
基于公司区域店铺历史数据，确定费用标准参数。例如：每年销售增长比率%、标准毛利率%、每全时约当数全年人工费用金额、每年人工费用增长比率%、标准每平方米水电耗用金额、每年水电费用增长比率%、标准每平方米装修费用、坏货及过期货损失率%、运输仓租费率%、广告促销费率%、其它费率%、每年其它费用增长比率%、其它业务收入%、税率%、贴现率%、存货周转天数、应付账款周转天数等等。
四、未来10年或15年利润预测
当获取到我们所需的历史数据及区域标准参数后，那么首先就需要预测10年或15年的店铺销售及成本。销售及成本我们是可以通过可比店铺的数据及标准参数来预估的。第1年的预估店铺销售=可比店铺的每周销售金额*52周;第2年及以后每年的预估店铺销售=上一年的预估销售*（1+预估的每年销售增长比率%）。第1年及以后每年的预估店铺成本=每年的预估销售*（ 1区域标准毛利率%）。确定了销售及成本，接下来我们就需要预估店铺各项费用。第1年预估的店铺员工成本=每全时约当数全年人工费用金额*预估计划开店店铺所需人数;第2年及以后每年的预估店铺员工成本=上一年预估的员工成本*（1+预估的每年人工费用增长比率%）。第1年及以后每年的预估店铺租金就按合同条款。如为同定费用就很简单，直接按每年合同的同定金额预估。如为变动费用（按销售金额的比率%），那么我们就按每年预估的店铺销售金额*每年的合同变动比率%。总而言之，我们在预估店铺租金及管理费用时，一定严格要按合同条款预估。第1年及以后每年的预估店铺广告促销费=每年的预估销售*标准广告促销费率%。第1年及以后每年的预估店铺运输仓租费=每年的预估销售*标准运输仓租费率%。第1年预估的店铺水电耗用金额=计划开店店铺建筑面积*标准每平方米水电耗用金额;第2年及以后每年的预估店铺水电耗用金额=上一年预估的水电耗用金额*（1+预估的每年水电费用增长率%）。第1年及以后每年的预估店铺坏货及过期货损失=每年的的预估销售*标准坏货及过期货损失率%。关于店铺折旧费用，我们要先确定开店前期需投人多少同定资产金额和计划第几年重新装修以及装修费用金额等。前期需投入的同定资产金额=计划开店店铺建筑面积*标准每平方米装修费用金额+所需购买的家具及家电金额。第1年及重新装修前的预估店铺折旧费用=前期需投入的固定资产金额/折旧年限;重新装修后及以后折旧年限内的预估店铺折旧费用=前期需投入的同定资产金额/折旧年限+重新装修费用金额/折旧年限。第1年及以后每年的预估店铺其它费用=每年的预估销售*标准其它费用率%。当所有的费用都基本预估后，我们还需考虑店铺其他业务收入（厂家促销费用赞助、合同费用等等）。第1年及以后每年的预估店铺其他业务收入=每年的预估销售*标准其它业务收入%。我们确定了销售及成本、各项费用、其他业务收入，那么第1年及以后每年的店铺税后净利润（不考虑利息费用影响）=（销售一成本一各项费用+其他业务收入）*（1-所得税率）。
五、自由现金流、现金价值、投资回收期、内含报酬率
首先，我们来看看店铺每年的自由现金流是如何预估的。店铺每年自由现金流=每年税后净利润+每年折旧费用一每年非现金营运资金变化金额一当年同定资产投入（如有）。每年税后净利润、每年折旧费用、当年同定资产投入这几项我们在上一节里已经介绍过了，但每年非现金营运资金变化金额是如何预估的尚未介绍，那我们现在就来了解一下非现金营运资金吧。非现金营运资金，也叫非现金营运资本。是指一个企业投放在流动资产上的资金，具体包括应收账款、存货、其他应收款、应付票据、预收票据、预提费用、其他应付款等占用的资金。（不包含现金及现金等价物，以及短期借款）。通过定义，我们知道要想预估每年非现金营运资金变化金额，我们至少得知道每年期初应收账款/其他应收款余额及每年期末应收账款/其他应收款余额，每年期初应付账款/其他应付款余额及每年期末应付账款/其他应付款余额，每年期初存货余额及每年期末存货余额。因连锁店铺基本无应收账款，那么我们主要是考虑每年期初、期末其他应收款余额。其他应收款一般为业主押金，正常每年期初、期末余额不变。接下来我们再来看看每年期初、期末存货余额是如何预估的。除了第一年期初存货为零，其它年份的期初存货余额=上年份的期末存货余额。所以期末存货余额的预估就是关键了。我们之前已经确定了区域标准存货周转天数，那么期末存货余额=存货周转天数*当年每周平均销售成本。最后我们就来考虑期初、期末应付账款。要想预估应付账款，我们就得先知道每年的采购金额。每年的采购金额=期末存货余额一期初存货余额+当年销售成本。知道了每年的采购金额及之前已经确定了区域标准应付账款周转天数，那么每年期末应付账款=每年的采购金额/365天*区域标准应付账款周转天数;每年期初应付账款=上年份的期末应付账款余额。知道了每年期初存货、期末存货余额，每年期初存货、期末应付账款余额，每年期初、期末其他应收款余额，每年非现金营运资金变化金额=（每年期末存货+每年期末其他应收款余额一每年期末应付账款）一（每年期初存货+每年期初其他应收款余额一每年期初应付账款）。自由现金流确认后，我们就依据标准贴现率%将每年白南现金流折算为现金价值，每年自由现金流的现金价值=每年的自由现金流/（1+标准贴现率%）^n。投资回收期我们可以通过未来自由现金流的现金价值是在哪年将前期投资收回，视认为多少年投资回收期。举例来说，假设期初投资80万元，第1年自由现金流的现金价值58万元，第2年自由现金流的现金价值75万元，那么投资回收期= 1- （ 58-80） /75=1.2933年;假设期初投资80万元，第1年自由现金流的现金价值41万元，第2年自南现金流的现金价值38万元，第3年自由现金流的现金价值39万元，那么投资回收期= 2-（ 41+38-80） /39=2.0256年。投资回收期越短，此项日就越值得投资。另外，内含报酬率也是一个重要指标。内含报酬率，是指能够使未来现金流人现值等于未来现金流出现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率大于资金成本率则方案可行，且内含报酬率越高方案越优。