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高房价绑架了无数中国人的幸福。谁是高房价的真正推手?谁攫取了高房价的暴利?中国的房价未来两年的走向如何?从房地产市场看,中国的宏观经济走势如何?公众为何因为住房问题承受着如此巨大的压力?这一系列问题的根源在哪里?出路又在哪里?本书对以上问题进行了系统、深入的研究。本文选编自该书,看专业人士时寒冰如何解读高房价。
《向高价房宣战》
曹建海著
中信出版社2010.1
定价:29.00元
我所认识的曹建海先生
中国的互联网上把曹建海、我和牛刀并称为“地产三剑客”,曹建海先生为核心,发言最为尖锐,最有锋芒,知识也更系统、更有深度。建海兄不畏权贵,直抒胸臆,立场与观点永远都极其鲜明。尤其是在2006年,我与潘石屹、任志强等开发商论战的过程中,他挺身而出,出手相助,这种侠义之举令我至今难忘。
在中央电视台证券频道《投资者故事》节目和《愿作人民的经济学家》专访中,主持人几次提到人们把曹建海先生看作经济学界的“当代鲁迅”,这本身就是对曹建海先生的高度肯定。无论是面对高官,还是面对有着复杂背景的开发商等既得利益者,他都直言不讳地提出最严厉的批评,将他建立在民生基础上的理论体系论述得淋漓尽致。
曹建海先生对中国社科院发布的《房地产蓝皮书》评价道:2004年以来,每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的,“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者”。他甚至亲赴现场与资历更深、级别更高的牛凤瑞研究员、邹东涛教授激烈辩论,上演了一场举国关注的大论战,而曹建海先生认为,需求方才是市场真正的决定因素,他的观点获得了广大网友一边倒的支持和好评。
高房价根源、危害及解决之道
高房价问题,近年来已经成为一个举国关注的焦点问题。当许多人争论房价“到底该不该涨”、“涨多少”这类与自身利益息息相关的问题时,曹建海先生却突破利益的羁绊,用系统的研究,为公众打开了一扇直击根源和症结的窗。
曹建海先生认为:“高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长最主要的动力,而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。”其依据是:首先,高房价损害了居民消费福利。在高房价下,出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面,影响了一批城市年轻人的创业热情;在高房价下,工人的工资即使上涨,也失去了改善生活的意义,他们不得不拿出其中的一大部分应付房价或租金的上涨。
许多专家、研究者、房地产开发商,常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性,但他们有意无意地忽略了:民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高。因为,社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力,更何况,民众收入的增长速度要远远滞后于房价的涨速。
那么,这些年来,民众为高房价、开发商和地方政府的暴利(前者卖房、后者卖地)付出了多大代价呢?1998年至2009年,最保守的估计也超过10万亿元!相当于2.5个“4万亿救市计划”。倘若这些资金不被既得利益集团掠夺,中国的内需何以长期萎靡不振?
曹建海先生从中国产业竞争力的角度,进一步论证了其观点。他认为:“高额的房价使产业资本投资其他产业的收益率下降、风险加大,迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业,或者直接将资本投入楼市,而这将会造成更大的泡沫。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高,将使中国制造业步香港地区的后尘,失去国际竞争力。即使世界经济复苏,中国产品的出口也将失去扩张的机会。”
那么,是什么因素在推高中国的房价?
答案是:过于倚重房地产,商品房一枝独秀,形成了牢不可破的垄断。
在发达国家,开发商供应的住房在整个住房供应体系中所占的比例,一般都在25%左右,而保障性住房或者带有保障性特征的住房,则占比非常高。比如,美国带有保障性质的住房,占了整个住房供应体系的80%。而在新加坡的整个住房供应体系中,保障性与带有保障性的房屋占比高达97%。新加坡政府规定:占住户总数3%的富人由开发商提供住宅,收取很高的土地出让金,入住后收取高额物业税;而对占住户总数80%的中低收入者,提供由政府控制户型和房价的房屋;同时,对占住户总数8.5%的困难户,供应由政府补贴的60-70平方米的房屋,对占住户总数8.5%的特困户,出租42平方米左右的房屋,每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系,既很好地解决了国民的住房问题,也能有效避免房价的失控——其实,在这种大背景下,商品房的涨跌已经无关大局。
而在当今中国,由于经济适用房被架空,廉租房许多地方政府没有动力建,城镇居民自建房被禁止,导致整个城镇住房供应体系的90%以上被商品房所占领——商品房占比之高,全世界找不出第二个。商品房一手遮天,正是中国房地产市场的垄断地位牢不可破,房价持续上涨,民众为住房问题深切忧虑的根源。
一些与既得利益集团为伍的学者认为,中国房地产业与近60个行业息息相关,倘若房价下跌,将影响中国经济的复苏,因此,他们喊出了诸如“买房就是爱国”这样的口号。问题在于,中国房地产业对其他行业的拉动作用,在房价下跌至接近民众购买力的阶段,不是体现得更明显吗?恰恰是高房价导致的购买力的下降,严重抑制了房地产的积极作用,使得房地产业成为民族经济发展的障碍。
曹建海先生对那些荒谬观点的驳斥非常有力。他认为:“我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高,也完全有能力建房;中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大;农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大;地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制,除灾后重建外,上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了;保障房建设政策的执行则被限定于‘不会冲击商品房市场’的原则下,将保障房建于偏远地带,并且定价水平越来越接近于商品房。可见,与其不惜毁坏未来银行体系拯救房地产商,不如通过体制调整疏导居民住房消费的需求,同时为银行体系建立房地产信贷危机的‘防火墙’,于国于民更为有利。”
曹建海先生一针见血地揭穿了所谓房地产拉动中国经济发展的神话。他指出:“从房屋形态的最终层面看,剔除土地位置引起的价格差异,商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同,差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的暴利。由此看来,以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP,本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利,不仅对城乡居民消费,而且对农工商等经济实体发展,都形成了严重的透支。”
结论是,政府应大力发展保障性住房、非盈利性或微利性住房,同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。这些住房同样会拉动近60个行业的发展。并且,民众购房的支出大大减少,有利于民众财富的积累,当然也有利于支持他们在其他领域的消费。
房地产定位的调整,不仅有利于民生问题的解决,而且,困扰中国经济多年的内需不振问题也将迎刃而解。
投机盛行的中国房地产业
曹建海先生对于中国房地产市场的研究,充分展现出一位专业研究者严谨的精神。
如果说商品房一枝独秀是推动中国房价畸形上涨根源,那么,又是什么力量在推波助澜?答案是:投机。
早在2006年,曹建海先生在接受《工人日报》采访时就指出:“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商,房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式,应该取消。他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”事实正是如此。我国的绝大部分开发商自己并不建房,也不会建房。在我国房地产产业链条上,规划由政府有关部门做,设计由设计单位负责,住房由建筑企业建造,开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。在我国,许多被人当作明星吹捧的开发商,不过是投机钻营之徒,他们中的一些人通过购买高文凭,豢养职业文人,编织歪理邪说,自抬身价,欺骗民众。
开发商作为一个庞大的投机群体,其投机性不仅体现在其功能上,更体现在其自有资金严重不足方面。从资金来源上来看,许多开发商的自有资金寥寥无几,主要通过让建筑企业垫资(向建筑企业转嫁风险和成本)、预售房(向购房者转嫁风险和成本)、直接贷款或假按揭(向银行转嫁风险和成本)等方式,来维持经营。
曹建海先生通过研究发现,在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商,美国最大的四家房地产开发商都是建筑企业。他说:“这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求,也可以把现场营造业务外包,保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制,建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值,所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润,拿到中国只能算是微薄的水平。而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的,我们从中既看不到建筑,更看不到房地产金融。开发公司只卖房子,成为了一个不折不扣的贸易公司。”
既然整个房地产领域的源头就是由投机群体组成的,那么,投机性购房在房价上涨中的推波助澜作用也就不难理解了。
在中国,投机性购房占据着相当大的比例。《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》显示,深圳的投机性购房占到了58.42%。也正因为这一点,每当房贷政策收紧,中国的房价就会下跌,而房贷政策放宽,中国的房价就会上涨,原因是,前者导致了投机性购房行为受到抑制,而后者则受到鼓励。
2009年上半年房价的飞涨,充分证明了这一点。诚如曹建海先生所言:“由此在各地出现了一些炒家一次购买几十套房子甚至上百套住房的现象,而且都能够获得银行的优惠支持,从而在很大程度上推动了房价上涨。这就是目前我国房地产市场的实际状况。由于二手房市场销售高度润滑,一手房信贷投放与二手房高度润滑相匹配,就成为当前房地产市场再次火暴的主要助推力量。相比于2007年,这一轮房价上涨来势更猛。如果说2007年可以称作房价凶猛,这一次简直就是疯狂了。疯狂的根本原因,就是大规模的信贷投放。”
中国房价趋势和房地产的未来
既然投机性是中国房地产的主流,那么,投机行为也必然会影响到未来的房价走势。
曹建海先生指出:“我认为研究房地产问题,应主要研究的是房地产市场的供求关系及其价格,包括作为供给的房屋存量和增量(新竣工房屋和期房),也包括作为需求的居民家庭支付水平和信贷条件,当然对价格的研究也非常重要。从房地产开发业的角度看,投资和投机性购房也属于需求层面,但从社会角度分析,这些需求实际上仍然停留在供给层面。例如投机性购房,考虑到其目的在于加价转售,实际上属于房屋的分销环节;而房地产投资的实现手段主要是出租,更接近于房屋的零售环节。”
显然,投机性购房行为,与自住性购房行为有着本质的区别,前者购买的房屋,在伺机涌向市场,一旦人们对未来房价上涨的预期发生改变,这些囤积在投机客手中的房屋,就会与新建房屋一起投向市场,在瞬间加大市场供给。而就全世界范围内来看,这种过程往往与房地产泡沫的破灭过程相一致。
问题是,房价泡沫一旦破灭,中国能够承受由此带来的后果吗?
对此,曹建海先生亦有深入研究。他指出:从全世界来看,很少有地区,泡沫破裂了还能够再起来,唯一的例外,可能就是中国的香港地区。香港这个地方,政府不征税,主要通过土地拍卖给开发商来获取财政收入,对房地产投机的放任,使香港地区拥有了全球最贵的房地产,大部分家庭倾其一生,甚至都买不起一套房屋,只好依靠申请政府的“廉租房”解决居住问题。
2008年全球金融危机,香港的房价曾经回落40%,但是2009年又上涨了30%,还是远没达到2008年回落前的水平。香港的房地产泡沫之所以屡爆不破,主要是因为政府的供地模式。我们内地的房价泡沫在2008年初破裂后,在各项政策刺激下弥补了巨大泡沫上漏洞,还开始继续吹大。形容这种房价暴涨最贴切的一个词,应该是“诈尸”。为什么呢,就因为本来应该是死的,却又复活了;但是,因为是死的,早晚还是要露出原形的,因为只是一具“尸体”。我坚信,这个“尸体”很快还是会倒下的。
曹建海先生的观点,在受到开发商等既得利益集团抨击乃至诋毁的同时,也受到一些专家的呼应。2009年初,经济学家、中国人民大学黄卫平教授说:“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家,结果没有不是崩盘的,世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘;世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘;世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列——凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘,尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时,不崩盘那简直就不是经济。”
尽管天量信贷资金的注入,暂时维持了房价的坚挺,但是,很难持续。曹建海先生指出:信贷政策毕竟不能决定一切,因为它毕竟只是一个短期宏观经济政策。房价是否应由信贷政策决定呢?从短期上看是,从长期上看则不是!从长期看,房价水平及其走势,是由大多数城镇居民的购买能力和承受能力决定的。就是说,房价是否为大多数消费者所能承受,是决定房价走势的根本因素。如果普通居民不能承受,那么对于每月还需付月供的投机客来说就必然难以高价转手卖掉。即使他们有机会转卖给其他投机客,但下游的投机者则可能成为最后的“埋单者”。可见,如果大多数消费者都无力承接现有的房价水平,那这种房价上涨的局面早晚会出现反转。
而且,支撑中国房价的人口红利正在消失——在浑然不觉中,中国的人口结构正在发生变化,并将在2019年出现根本性转折。我们可以透过每年的《全国教育事业发展统计公报》看出其中的变化,感知到未来住房消费人群的转折:
2008年与1996年相比,全国小学数量从64.6万所减少到30.09万所,减少了34.51万所,减少一半还多——减少了53.4%!招生人数,从2524.66万人,下降到1695.72万人,减少了828.94万人;在校生从1996年的13615万人,下降到2008年的10331.51万人,减少3283.49万人。
我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响将是深远的。我国实行“一胎”政策后出生的孩子,正在替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期,而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响,并传导到现实的房价当中去。
而且,我国正在逐渐步入老年社会,由于社会保障体系不健全,1980年后出生的独生子女一旦成家,将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时,独生子女结婚后,在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产,一套自住,其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然,80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求,对住房更新换代(这仅限于有购买力的独生子女一代),会对高品质住房价格构成支持,其原有住房则推向市场,从而,加剧住房价格的分化,即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。
因此,曹建海先生得出的未来房价将大幅下跌的结论,并非凭空而来,而是有着系统的理论和完善的数据作为支持的。
《向高房价宣战》绝非是一本普通的房地产研究著作,它是一盏让民众醒悟的明灯。当人们饱受高房价之苦,而看不到症结、看不到解决方案时,这本书将解决他们的一系列迷茫。当人们从房地产骗局和掠夺链条中醒悟过来,就可能成为推动住房民生问题的中坚力量。
《向高价房宣战》
曹建海著
中信出版社2010.1
定价:29.00元
我所认识的曹建海先生
中国的互联网上把曹建海、我和牛刀并称为“地产三剑客”,曹建海先生为核心,发言最为尖锐,最有锋芒,知识也更系统、更有深度。建海兄不畏权贵,直抒胸臆,立场与观点永远都极其鲜明。尤其是在2006年,我与潘石屹、任志强等开发商论战的过程中,他挺身而出,出手相助,这种侠义之举令我至今难忘。
在中央电视台证券频道《投资者故事》节目和《愿作人民的经济学家》专访中,主持人几次提到人们把曹建海先生看作经济学界的“当代鲁迅”,这本身就是对曹建海先生的高度肯定。无论是面对高官,还是面对有着复杂背景的开发商等既得利益者,他都直言不讳地提出最严厉的批评,将他建立在民生基础上的理论体系论述得淋漓尽致。
曹建海先生对中国社科院发布的《房地产蓝皮书》评价道:2004年以来,每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的,“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者”。他甚至亲赴现场与资历更深、级别更高的牛凤瑞研究员、邹东涛教授激烈辩论,上演了一场举国关注的大论战,而曹建海先生认为,需求方才是市场真正的决定因素,他的观点获得了广大网友一边倒的支持和好评。
高房价根源、危害及解决之道
高房价问题,近年来已经成为一个举国关注的焦点问题。当许多人争论房价“到底该不该涨”、“涨多少”这类与自身利益息息相关的问题时,曹建海先生却突破利益的羁绊,用系统的研究,为公众打开了一扇直击根源和症结的窗。
曹建海先生认为:“高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长最主要的动力,而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。”其依据是:首先,高房价损害了居民消费福利。在高房价下,出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面,影响了一批城市年轻人的创业热情;在高房价下,工人的工资即使上涨,也失去了改善生活的意义,他们不得不拿出其中的一大部分应付房价或租金的上涨。
许多专家、研究者、房地产开发商,常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性,但他们有意无意地忽略了:民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高。因为,社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力,更何况,民众收入的增长速度要远远滞后于房价的涨速。
那么,这些年来,民众为高房价、开发商和地方政府的暴利(前者卖房、后者卖地)付出了多大代价呢?1998年至2009年,最保守的估计也超过10万亿元!相当于2.5个“4万亿救市计划”。倘若这些资金不被既得利益集团掠夺,中国的内需何以长期萎靡不振?
曹建海先生从中国产业竞争力的角度,进一步论证了其观点。他认为:“高额的房价使产业资本投资其他产业的收益率下降、风险加大,迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业,或者直接将资本投入楼市,而这将会造成更大的泡沫。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高,将使中国制造业步香港地区的后尘,失去国际竞争力。即使世界经济复苏,中国产品的出口也将失去扩张的机会。”
那么,是什么因素在推高中国的房价?
答案是:过于倚重房地产,商品房一枝独秀,形成了牢不可破的垄断。
在发达国家,开发商供应的住房在整个住房供应体系中所占的比例,一般都在25%左右,而保障性住房或者带有保障性特征的住房,则占比非常高。比如,美国带有保障性质的住房,占了整个住房供应体系的80%。而在新加坡的整个住房供应体系中,保障性与带有保障性的房屋占比高达97%。新加坡政府规定:占住户总数3%的富人由开发商提供住宅,收取很高的土地出让金,入住后收取高额物业税;而对占住户总数80%的中低收入者,提供由政府控制户型和房价的房屋;同时,对占住户总数8.5%的困难户,供应由政府补贴的60-70平方米的房屋,对占住户总数8.5%的特困户,出租42平方米左右的房屋,每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系,既很好地解决了国民的住房问题,也能有效避免房价的失控——其实,在这种大背景下,商品房的涨跌已经无关大局。
而在当今中国,由于经济适用房被架空,廉租房许多地方政府没有动力建,城镇居民自建房被禁止,导致整个城镇住房供应体系的90%以上被商品房所占领——商品房占比之高,全世界找不出第二个。商品房一手遮天,正是中国房地产市场的垄断地位牢不可破,房价持续上涨,民众为住房问题深切忧虑的根源。
一些与既得利益集团为伍的学者认为,中国房地产业与近60个行业息息相关,倘若房价下跌,将影响中国经济的复苏,因此,他们喊出了诸如“买房就是爱国”这样的口号。问题在于,中国房地产业对其他行业的拉动作用,在房价下跌至接近民众购买力的阶段,不是体现得更明显吗?恰恰是高房价导致的购买力的下降,严重抑制了房地产的积极作用,使得房地产业成为民族经济发展的障碍。
曹建海先生对那些荒谬观点的驳斥非常有力。他认为:“我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高,也完全有能力建房;中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大;农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大;地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制,除灾后重建外,上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了;保障房建设政策的执行则被限定于‘不会冲击商品房市场’的原则下,将保障房建于偏远地带,并且定价水平越来越接近于商品房。可见,与其不惜毁坏未来银行体系拯救房地产商,不如通过体制调整疏导居民住房消费的需求,同时为银行体系建立房地产信贷危机的‘防火墙’,于国于民更为有利。”
曹建海先生一针见血地揭穿了所谓房地产拉动中国经济发展的神话。他指出:“从房屋形态的最终层面看,剔除土地位置引起的价格差异,商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同,差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的暴利。由此看来,以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP,本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利,不仅对城乡居民消费,而且对农工商等经济实体发展,都形成了严重的透支。”
结论是,政府应大力发展保障性住房、非盈利性或微利性住房,同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。这些住房同样会拉动近60个行业的发展。并且,民众购房的支出大大减少,有利于民众财富的积累,当然也有利于支持他们在其他领域的消费。
房地产定位的调整,不仅有利于民生问题的解决,而且,困扰中国经济多年的内需不振问题也将迎刃而解。
投机盛行的中国房地产业
曹建海先生对于中国房地产市场的研究,充分展现出一位专业研究者严谨的精神。
如果说商品房一枝独秀是推动中国房价畸形上涨根源,那么,又是什么力量在推波助澜?答案是:投机。
早在2006年,曹建海先生在接受《工人日报》采访时就指出:“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商,房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式,应该取消。他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”事实正是如此。我国的绝大部分开发商自己并不建房,也不会建房。在我国房地产产业链条上,规划由政府有关部门做,设计由设计单位负责,住房由建筑企业建造,开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。在我国,许多被人当作明星吹捧的开发商,不过是投机钻营之徒,他们中的一些人通过购买高文凭,豢养职业文人,编织歪理邪说,自抬身价,欺骗民众。
开发商作为一个庞大的投机群体,其投机性不仅体现在其功能上,更体现在其自有资金严重不足方面。从资金来源上来看,许多开发商的自有资金寥寥无几,主要通过让建筑企业垫资(向建筑企业转嫁风险和成本)、预售房(向购房者转嫁风险和成本)、直接贷款或假按揭(向银行转嫁风险和成本)等方式,来维持经营。
曹建海先生通过研究发现,在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商,美国最大的四家房地产开发商都是建筑企业。他说:“这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求,也可以把现场营造业务外包,保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制,建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值,所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润,拿到中国只能算是微薄的水平。而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的,我们从中既看不到建筑,更看不到房地产金融。开发公司只卖房子,成为了一个不折不扣的贸易公司。”
既然整个房地产领域的源头就是由投机群体组成的,那么,投机性购房在房价上涨中的推波助澜作用也就不难理解了。
在中国,投机性购房占据着相当大的比例。《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》显示,深圳的投机性购房占到了58.42%。也正因为这一点,每当房贷政策收紧,中国的房价就会下跌,而房贷政策放宽,中国的房价就会上涨,原因是,前者导致了投机性购房行为受到抑制,而后者则受到鼓励。
2009年上半年房价的飞涨,充分证明了这一点。诚如曹建海先生所言:“由此在各地出现了一些炒家一次购买几十套房子甚至上百套住房的现象,而且都能够获得银行的优惠支持,从而在很大程度上推动了房价上涨。这就是目前我国房地产市场的实际状况。由于二手房市场销售高度润滑,一手房信贷投放与二手房高度润滑相匹配,就成为当前房地产市场再次火暴的主要助推力量。相比于2007年,这一轮房价上涨来势更猛。如果说2007年可以称作房价凶猛,这一次简直就是疯狂了。疯狂的根本原因,就是大规模的信贷投放。”
中国房价趋势和房地产的未来
既然投机性是中国房地产的主流,那么,投机行为也必然会影响到未来的房价走势。
曹建海先生指出:“我认为研究房地产问题,应主要研究的是房地产市场的供求关系及其价格,包括作为供给的房屋存量和增量(新竣工房屋和期房),也包括作为需求的居民家庭支付水平和信贷条件,当然对价格的研究也非常重要。从房地产开发业的角度看,投资和投机性购房也属于需求层面,但从社会角度分析,这些需求实际上仍然停留在供给层面。例如投机性购房,考虑到其目的在于加价转售,实际上属于房屋的分销环节;而房地产投资的实现手段主要是出租,更接近于房屋的零售环节。”
显然,投机性购房行为,与自住性购房行为有着本质的区别,前者购买的房屋,在伺机涌向市场,一旦人们对未来房价上涨的预期发生改变,这些囤积在投机客手中的房屋,就会与新建房屋一起投向市场,在瞬间加大市场供给。而就全世界范围内来看,这种过程往往与房地产泡沫的破灭过程相一致。
问题是,房价泡沫一旦破灭,中国能够承受由此带来的后果吗?
对此,曹建海先生亦有深入研究。他指出:从全世界来看,很少有地区,泡沫破裂了还能够再起来,唯一的例外,可能就是中国的香港地区。香港这个地方,政府不征税,主要通过土地拍卖给开发商来获取财政收入,对房地产投机的放任,使香港地区拥有了全球最贵的房地产,大部分家庭倾其一生,甚至都买不起一套房屋,只好依靠申请政府的“廉租房”解决居住问题。
2008年全球金融危机,香港的房价曾经回落40%,但是2009年又上涨了30%,还是远没达到2008年回落前的水平。香港的房地产泡沫之所以屡爆不破,主要是因为政府的供地模式。我们内地的房价泡沫在2008年初破裂后,在各项政策刺激下弥补了巨大泡沫上漏洞,还开始继续吹大。形容这种房价暴涨最贴切的一个词,应该是“诈尸”。为什么呢,就因为本来应该是死的,却又复活了;但是,因为是死的,早晚还是要露出原形的,因为只是一具“尸体”。我坚信,这个“尸体”很快还是会倒下的。
曹建海先生的观点,在受到开发商等既得利益集团抨击乃至诋毁的同时,也受到一些专家的呼应。2009年初,经济学家、中国人民大学黄卫平教授说:“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家,结果没有不是崩盘的,世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘;世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘;世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列——凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘,尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时,不崩盘那简直就不是经济。”
尽管天量信贷资金的注入,暂时维持了房价的坚挺,但是,很难持续。曹建海先生指出:信贷政策毕竟不能决定一切,因为它毕竟只是一个短期宏观经济政策。房价是否应由信贷政策决定呢?从短期上看是,从长期上看则不是!从长期看,房价水平及其走势,是由大多数城镇居民的购买能力和承受能力决定的。就是说,房价是否为大多数消费者所能承受,是决定房价走势的根本因素。如果普通居民不能承受,那么对于每月还需付月供的投机客来说就必然难以高价转手卖掉。即使他们有机会转卖给其他投机客,但下游的投机者则可能成为最后的“埋单者”。可见,如果大多数消费者都无力承接现有的房价水平,那这种房价上涨的局面早晚会出现反转。
而且,支撑中国房价的人口红利正在消失——在浑然不觉中,中国的人口结构正在发生变化,并将在2019年出现根本性转折。我们可以透过每年的《全国教育事业发展统计公报》看出其中的变化,感知到未来住房消费人群的转折:
2008年与1996年相比,全国小学数量从64.6万所减少到30.09万所,减少了34.51万所,减少一半还多——减少了53.4%!招生人数,从2524.66万人,下降到1695.72万人,减少了828.94万人;在校生从1996年的13615万人,下降到2008年的10331.51万人,减少3283.49万人。
我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响将是深远的。我国实行“一胎”政策后出生的孩子,正在替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期,而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响,并传导到现实的房价当中去。
而且,我国正在逐渐步入老年社会,由于社会保障体系不健全,1980年后出生的独生子女一旦成家,将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时,独生子女结婚后,在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产,一套自住,其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然,80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求,对住房更新换代(这仅限于有购买力的独生子女一代),会对高品质住房价格构成支持,其原有住房则推向市场,从而,加剧住房价格的分化,即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。
因此,曹建海先生得出的未来房价将大幅下跌的结论,并非凭空而来,而是有着系统的理论和完善的数据作为支持的。
《向高房价宣战》绝非是一本普通的房地产研究著作,它是一盏让民众醒悟的明灯。当人们饱受高房价之苦,而看不到症结、看不到解决方案时,这本书将解决他们的一系列迷茫。当人们从房地产骗局和掠夺链条中醒悟过来,就可能成为推动住房民生问题的中坚力量。