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中图分类号：C36
摘 要： 对于一个建设工程项目而言，业主方的项目管理往往是项目管理核心。业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期；具体包括“三控制二管一协调”工作。本文从以上五个阶段分析业主方在项目实施阶段的核心管理职能。
关键词：项目管理三控两管 一协调
一、设计前的准备阶段。
设计准备阶段的主要工作是编制设计任务书。设计任务书编制由业主方完成，是设计单位进行设计的依据之一，充分体现业主的投资控制、设计要求、建设理念。编制过程中，在不违背国家的相关政策及法规的情况下，应充分调研市场行情，搜集信息资料，组织项目论证，特别是设计院的建议和意见。
房地产项目该阶段的工作内容，纵向上包括投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织与协调。横向上是在完成招拍挂，取得土地后，包括编制设计任务书，勘察测绘、设计、监理等单位的选择及其项目管理目标工作的开展。同时进行前期手续（施工用水、用电、围挡、周边管线的调查及其权属单位对专业的技术要求、工作的衔接）的办理、和建设资金的准备等。
该阶段作为项目实施阶段的前沿工作，成本、投入最少，但在控制投资方面最能发挥作用。无论是勘察、设计还是监理单位，他们的投入大部分是脑力劳动；经验丰富、技术过硬的单位，会为业主方带来良好的项目管理目标。
二、设计阶段。
作为房地产项目，一般分为初步设计（规划设计方案、户型设计、单体设计效果、景观效果等）、施工图设计。初步设计中，规划方案的设计确定了项目的平面布置、路网结构、功能分区、户型。户型及方案是设计任务书的具体化，需要专家及领导的评议，该工作的成功与否，直接决定了该项目的品质、定位及适应市场的能力。在户型基本确定后，研究各项配套设备的技术参数，并尽快完成地质勘查及相关备案、审查工作，以配合施工图设计。在完成初步设计后，尽快协调出定位总图、竖向图（包括配电室、换热站等公建），并且研究透彻，后边紧跟的用地规划许可证、工程规划许可证、道路开口、绿化图设计及绿化许可证、施工许可证等一系列手续都需用到此图，此图需规划局盖章，因此一方面要保证此图质量，尽量不再作调整，另一方面在确定不修改前提下多晒几张，以防每次找规划局盖章审查，浪费时间。竖向图应考虑现场地形、地貌及市政污水管线接口的标高，以防填挖土不平衡及排不出污水。方案研讨时，可能经过较长时间的修改，修改几遍后，调整幅度越来越小，楼座位置基本不再变化，这样就可以进行地质勘查及施工图设计了。
设计过程中，由于变电室、换热站均需专业设计，若有地下室，影响到地下、地上部分的设计，因此在初步设计阶段，应同时配合各专业间平面设计，以防影响施工图设计进度。
施工图设计应严格按照确定的总平面图及竖向图设计，严格控制规划指标，尤其是建筑面积、容积率的计算，施工图建筑面积的计算规则与最终产权面积的计算规则不一致，却统一受容积率的控制，施工图建筑面积：标准层建筑面积（包括保温层厚度、抹灰厚度）、阳台面积的一半（不管封闭不封闭）、阁楼面积（1.2-2.2米之间面积算一半，2.2米以上算全部）的合计。产权面积：标准层建筑面积（包括保温层厚度、抹灰厚度）、阳台面积的一半（不封闭）或阳台面积的全部（封闭）、阁楼面积（2.2米以上算全部）的合计。从以上比较可知，在规划许可证上面积（施工图建筑面积）比后来的产权面积多计算了阁楼面积，若阁楼不办产权证，完全可以补充产权面积中增大的阳台（封闭）部分。
三、施工阶段。
施工阶段业主方主要的管理内容有：施工组织设计、施工准备、组织施工、竣工验收。
1.施工组织设计
施工组织设计是落实设计文件的规划手段，是连接设计阶段和施工活动的桥梁。作为业主方，应满足项目发包的场地要求。尽管施工平面布置图的编制是施工单位的责任，但因道路开口、苗木迁移、场地内水、电、气管线摸底等前期手续由建设单位完成，因此作为业主方应提前考虑施工场地道路、施工用水、用电、道路出入口、临时板房、绿化、活动场地的布置。
2.施工准备
施工准备包括场地的布置、场地内及周边管线的布置，周边影响施工苗木的迁移，临时用电、用水的接入等工作。各项专业分包单位的选择：基坑支护设计、施工单位、土石方运输单位。土石方运输前测出现状图用于计算土石方量，测绘单位出具水准点用于控制土石方开挖深度及施工中标高的引出，注意土石方填挖平衡，防止土方外运后，再买土回填。施工通道开口后，注意道路下各种管线的承压能力，以确保安全运输。
3.组织施工
施工过程中，业主方应加强三控、两管、一协调工作。投资控制主要加强工程量签证的办理，注意各方签字，拍照留证据，做好施工日志记录。进度控制主要加强各种进度控制方法的应用：包括横道图及网络图。质量控制严格按照施工质量验收规范进行。安全管理的内容主要是以施工方报送的施工方案及安全控制措施为依据，加强管理，防护到位。在合同管理过程中，专人组织、专人保留，严格按照签订合同执行。积极组织和协调各相关单位间的关系，明确责任，防止扯皮。
四、动用前准备阶段。
竣工验收程序主要包括三部分：竣工预验收、竣工验收、竣工验收备案
1.竣工预验收：（1）当单位工程达到竣工验收条件时，承包单位应在自审、自查、自评工作完成后，填写工程竣工报验单，并将全部过程控制资料和竣工验收资料报送项目监理部，申请竣工验收；（2）总监理工程师组织各专业工程师对竣工资料及现场实体质量进行全面检查，对检查出来的问题，应督促及时整改；（3）验收合格后，由总监理工程师签署工程竣工报验单，并向业主提交质量评估报告。
2.竣工验收 ：施工单位参加，由建设單位组织竣工验收。（1）建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、施工单位分别书面汇报工程建设项目质量状况、工程合同履约情况以及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。（2）检查工程建设参与各方提供的竣工资料。（3）检查工程实体质量。根据工程具体情况，对建筑工程的使用功能进行抽查检验。（4）对竣工验收情况进行汇总讨论，形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》。
3.竣工验收备案 ：建设工程竣工验收完毕以后，由建设单位负责，在15天内向备案部门办理竣工验收备案。
五、保修阶段。
作为一项建筑工程，工期长、人员多、体量大、工序复杂，在施工过程中，难免会出现施工质量问题。作为业主，应从多方面进行质量控制，包括事前、事中、事后控制。保修过程属于事后控制。
房屋保修的内容主要包括：
1.屋面防水为5年；
2.土建为1年，具体包括：
a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；
b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；
c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；
d.门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；
3.卫生洁具为1年；
4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；
5.管道堵塞为2个月；
6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期；
7、主体和基础为本工程设计使用年限。
在保修阶段，建设单位应对房屋质量负责，不应以已经交房或其他理由推脱责任，保修阶段是建设单位维护自身信誉的重要过程，不能在施工过程中出质量问题影响名誉，而后更不作为。
参考文献
[1]李惠民.土木工程施工技术[M]，中国计划出版社，2002年
[2]贾宏俊.建筑工程管理[M]，山东科学技术出版社，2004年
[3] 仲景冰. 工程项目管理[M]，华中科技大学出版社，2009年
摘 要： 对于一个建设工程项目而言，业主方的项目管理往往是项目管理核心。业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期；具体包括“三控制二管一协调”工作。本文从以上五个阶段分析业主方在项目实施阶段的核心管理职能。
关键词：项目管理三控两管 一协调
一、设计前的准备阶段。
设计准备阶段的主要工作是编制设计任务书。设计任务书编制由业主方完成，是设计单位进行设计的依据之一，充分体现业主的投资控制、设计要求、建设理念。编制过程中，在不违背国家的相关政策及法规的情况下，应充分调研市场行情，搜集信息资料，组织项目论证，特别是设计院的建议和意见。
房地产项目该阶段的工作内容，纵向上包括投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织与协调。横向上是在完成招拍挂，取得土地后，包括编制设计任务书，勘察测绘、设计、监理等单位的选择及其项目管理目标工作的开展。同时进行前期手续（施工用水、用电、围挡、周边管线的调查及其权属单位对专业的技术要求、工作的衔接）的办理、和建设资金的准备等。
该阶段作为项目实施阶段的前沿工作，成本、投入最少，但在控制投资方面最能发挥作用。无论是勘察、设计还是监理单位，他们的投入大部分是脑力劳动；经验丰富、技术过硬的单位，会为业主方带来良好的项目管理目标。
二、设计阶段。
作为房地产项目，一般分为初步设计（规划设计方案、户型设计、单体设计效果、景观效果等）、施工图设计。初步设计中，规划方案的设计确定了项目的平面布置、路网结构、功能分区、户型。户型及方案是设计任务书的具体化，需要专家及领导的评议，该工作的成功与否，直接决定了该项目的品质、定位及适应市场的能力。在户型基本确定后，研究各项配套设备的技术参数，并尽快完成地质勘查及相关备案、审查工作，以配合施工图设计。在完成初步设计后，尽快协调出定位总图、竖向图（包括配电室、换热站等公建），并且研究透彻，后边紧跟的用地规划许可证、工程规划许可证、道路开口、绿化图设计及绿化许可证、施工许可证等一系列手续都需用到此图，此图需规划局盖章，因此一方面要保证此图质量，尽量不再作调整，另一方面在确定不修改前提下多晒几张，以防每次找规划局盖章审查，浪费时间。竖向图应考虑现场地形、地貌及市政污水管线接口的标高，以防填挖土不平衡及排不出污水。方案研讨时，可能经过较长时间的修改，修改几遍后，调整幅度越来越小，楼座位置基本不再变化，这样就可以进行地质勘查及施工图设计了。
设计过程中，由于变电室、换热站均需专业设计，若有地下室，影响到地下、地上部分的设计，因此在初步设计阶段，应同时配合各专业间平面设计，以防影响施工图设计进度。
施工图设计应严格按照确定的总平面图及竖向图设计，严格控制规划指标，尤其是建筑面积、容积率的计算，施工图建筑面积的计算规则与最终产权面积的计算规则不一致，却统一受容积率的控制，施工图建筑面积：标准层建筑面积（包括保温层厚度、抹灰厚度）、阳台面积的一半（不管封闭不封闭）、阁楼面积（1.2-2.2米之间面积算一半，2.2米以上算全部）的合计。产权面积：标准层建筑面积（包括保温层厚度、抹灰厚度）、阳台面积的一半（不封闭）或阳台面积的全部（封闭）、阁楼面积（2.2米以上算全部）的合计。从以上比较可知，在规划许可证上面积（施工图建筑面积）比后来的产权面积多计算了阁楼面积，若阁楼不办产权证，完全可以补充产权面积中增大的阳台（封闭）部分。
三、施工阶段。
施工阶段业主方主要的管理内容有：施工组织设计、施工准备、组织施工、竣工验收。
1.施工组织设计
施工组织设计是落实设计文件的规划手段，是连接设计阶段和施工活动的桥梁。作为业主方，应满足项目发包的场地要求。尽管施工平面布置图的编制是施工单位的责任，但因道路开口、苗木迁移、场地内水、电、气管线摸底等前期手续由建设单位完成，因此作为业主方应提前考虑施工场地道路、施工用水、用电、道路出入口、临时板房、绿化、活动场地的布置。
2.施工准备
施工准备包括场地的布置、场地内及周边管线的布置，周边影响施工苗木的迁移，临时用电、用水的接入等工作。各项专业分包单位的选择：基坑支护设计、施工单位、土石方运输单位。土石方运输前测出现状图用于计算土石方量，测绘单位出具水准点用于控制土石方开挖深度及施工中标高的引出，注意土石方填挖平衡，防止土方外运后，再买土回填。施工通道开口后，注意道路下各种管线的承压能力，以确保安全运输。
3.组织施工
施工过程中，业主方应加强三控、两管、一协调工作。投资控制主要加强工程量签证的办理，注意各方签字，拍照留证据，做好施工日志记录。进度控制主要加强各种进度控制方法的应用：包括横道图及网络图。质量控制严格按照施工质量验收规范进行。安全管理的内容主要是以施工方报送的施工方案及安全控制措施为依据，加强管理，防护到位。在合同管理过程中，专人组织、专人保留，严格按照签订合同执行。积极组织和协调各相关单位间的关系，明确责任，防止扯皮。
四、动用前准备阶段。
竣工验收程序主要包括三部分：竣工预验收、竣工验收、竣工验收备案
1.竣工预验收：（1）当单位工程达到竣工验收条件时，承包单位应在自审、自查、自评工作完成后，填写工程竣工报验单，并将全部过程控制资料和竣工验收资料报送项目监理部，申请竣工验收；（2）总监理工程师组织各专业工程师对竣工资料及现场实体质量进行全面检查，对检查出来的问题，应督促及时整改；（3）验收合格后，由总监理工程师签署工程竣工报验单，并向业主提交质量评估报告。
2.竣工验收 ：施工单位参加，由建设單位组织竣工验收。（1）建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、施工单位分别书面汇报工程建设项目质量状况、工程合同履约情况以及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。（2）检查工程建设参与各方提供的竣工资料。（3）检查工程实体质量。根据工程具体情况，对建筑工程的使用功能进行抽查检验。（4）对竣工验收情况进行汇总讨论，形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》。
3.竣工验收备案 ：建设工程竣工验收完毕以后，由建设单位负责，在15天内向备案部门办理竣工验收备案。
五、保修阶段。
作为一项建筑工程，工期长、人员多、体量大、工序复杂，在施工过程中，难免会出现施工质量问题。作为业主，应从多方面进行质量控制，包括事前、事中、事后控制。保修过程属于事后控制。
房屋保修的内容主要包括：
1.屋面防水为5年；
2.土建为1年，具体包括：
a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；
b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；
c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；
d.门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；
3.卫生洁具为1年；
4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；
5.管道堵塞为2个月；
6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期；
7、主体和基础为本工程设计使用年限。
在保修阶段，建设单位应对房屋质量负责，不应以已经交房或其他理由推脱责任，保修阶段是建设单位维护自身信誉的重要过程，不能在施工过程中出质量问题影响名誉，而后更不作为。
参考文献
[1]李惠民.土木工程施工技术[M]，中国计划出版社，2002年
[2]贾宏俊.建筑工程管理[M]，山东科学技术出版社，2004年
[3] 仲景冰. 工程项目管理[M]，华中科技大学出版社，2009年