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摘要：项目质量成本分析与管理水平是房地产企业质量经营的关键，也是其质量管理有效性的标志。本文从房地产开发过程中各个阶段的成本构成入手，对如何在房地产开发过程中进行成本管理与控制进行了阐述，为房地产企业提高质量成本管理水平提供可行的方法与参考依据。
关键词：房地产;质量成本;管理控制
0引言
随着我国房地产行业的发展和住房制度改革的深入，房地产开发企业要想适应激烈的市场竞争并取得良好的经济效益，就必须合理地安排其产品和服务质量的投入产出，重视成本控制并提高成本管理水平。此外，还必须从经营的高度来衡量自身的质量体系的有效性，并且与销售量、资金周转额以及社会信誉等结合起来进行认识。当前，房地产公司所拥有资源与所面临环境的差异性造成了成本管理与控制中的诸多不确定性，也使得项目成本管理与控制成为行业关注的重点与难点。
1房地产项目质量成本与成本管理控制
房地产项目质量成本也称为工程建设总投资费用，是指为建成一项房地产工程需支付或花费的投资。房地产项目质量成本包括控制成本和损失成本，前者是企业为了保证和提高产品质量而导致的费用，后者则包括因未达到产品质量标准，不能满足用户和消费者需要而产生的有形的和无形的损失。房地产项目成本管理与控制涉及到项目评估决策、选址支付土地使用费用、进行各类设计招标、工程承包招标、现场施工到竣工验收、出售交付使用等各个阶段的投资管理活动。以下本文提出了一些提高房地产项目成本管理控制水平的具体措施：
1.1建立完整的质量成本核算体系我国房地产企业大部分还没有建立完整的质量成本核算体系，质量成本数据的搜集就只能依靠原始的手工方式，且没有统一的规范。完整的质量成本核算体系将为质量成本建立科目，并列出成本指标明细，在企业质量成本测算时可以直接获取质量成本数据。从而在一定程度上保证了质量成本数据的真实性和可靠性。
1.2层次分析法的运用质量成本核算体系中可以使用层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）将质量成本的每一分类指标更加细化，并将这些明细指标定位到每一个作业活动中，然后根据指标的评价因素和评价标准进行量化分析、判断，选择恰当的核算方案，并在实施过程中不断反馈信息，对方案进行修正和调整。这样不但可以使质量成本数据更加全面，而且提高了成本数据的可靠性和透明性。
1.3引入信息技术建立质量成本MIS系统信息技术可以解决很多质量成本核算手段与方法方面的问题。很多企业都已经建立了企业管理信息系统（MIS），可以在此基础上利用信息技术对质量成本进行数据的收集和归纳，建立质量成本MIS系统。这样收集的数据不但准确、全面，而且也节省了人力资本，提高了企业质量管理能力，使质量管理发挥更大的效用。
1.4建立房地产企业质量文化房地产项目成本管理与控制是一个不可分割、相互联系的整体，应贯穿于项目建设从开始到交付使用的全过程。只有把质量管理提升到文化的高度，使企业的管理层和员工明白质量是企业的生命线，不可忽视;只有将质量深深根植在每个员工的心里，根植在企业文化深处，才能发挥质量管理的最大效用提高企业整体质量水平和竞争力。
2房地产项目开发各个阶段的成本控制
房地产项目的决策与评价要充分考虑项目与国民经济和社会发展目标的一致性，在对现实宏观环境正确分析的基础上，考虑投资项目的经济内部收益率，同时更要分析项目与宏观政治经济环境、现实社会与人文环境的协调性。从房地产项目开发的根本目的来讲，在项目决策阶段就应该进行项目成本管理与控制，并以此为项目开发以后各阶段的基础和根本，直接影响着整个成本控制的科学性和合理性。单从技术角度而言，决策阶段对建设标准水平的确定、建设地点的选择、建筑物功能和类型的选择等，对项目的最终成本生成有着重大影响，其影响程度可达80%以上。
项目设计阶段的成本控制主要包括以下几个方面：①通过设计招标和方案竞选从技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建筑节能及环境要求等方面优化设计方案;②运用价值工程优化设计方案，合理匹配工程造价成本与建筑产品功能;③推行限額设计，在满足设计结构形式要求的基础上降低工程造价，同时注重优化设计并兼顾功能提高;④利用图纸会审对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的最经济性进行审核，避免因设计考虑不周或失误而造成施工中的拖延和经济损失。
签订了完备的施工承包合同之后，将进入项目的施工阶段，这一阶段的质量成本管理与控制涉及到项目工期成本、工程质量成本、工程量变更成本以及施工材料的成本。工程项目施工过程中，不可预见的因素或突发事件常常会对工期产生较大的影响，最为常见的是施工中的一些技术难题，应引起投资方的充分重视。在施工过程中要严格贯彻有关的质量体系，对每道工序都要认真监督管理，保证产品质量合格，从而实现对成本的控制。同时还要充分发挥工程监理的作用，采取有效措施管理好相关的现场人员及造价管理人员，完善职责分工及有关制度，严格审核已签认的工程变更，关注各项变更对总投资的影响，减少不必要的成本支出。在施工阶段，为了降低成本，可考虑使用大宗的甲供材料，但要加强对甲供材料的现场管理，遵守施工组织设计的工序及施工进度安排，合理堆放并减少搬运及损耗，降低储存成本。
项目竣工后，要根据合同和实际现场签证进行最终的工程造价结算。造价审计人员要认真核对施工阶段的增补项目或增减工程量，并依照合同固定单价包含的内容，具体分析项目变更是否有必要重新列项，是否已包含在原固定单价中。对于需新增项目或增减工程量的，要根据工程量表中相关细目确定其单价。
3结语
房地产企业质量成本的高低不仅关系到房地产企业产品质量的优劣，也关系到建筑物价格的高低。因而，质量成本测量与控制应该是房地产企业加以重视的方面，不但要重视质量的提高和成本的控制，更要重视质量成本的准确测量和均衡。房地产项目的质量成本管理与控制应注重既能满足用户的要求，又能使企业获得较好的经济效益。在施工中一味地追求高质量而不顾成本的做法是不可取的。只有从项目建设的全过程着手，着眼全局、科学管理，才能将成本管理与控制落到实处，取得较好的经济效益，并提升企业的市场竞争能力。
参考文献
[1]徐蓉，王旭峰.工程造价管理[M].上海：同济大学出版社.2005.
[2]中国人民共和国建设部发布.房地产开发项目经济评价方法[M].北京：中国计划出版社.2000.10.
[3]戚安邦.工程项目全面造价管理[M].天津：南开大学出版社.2002.
[4]刘红莉.浅谈房地产开发过程中的造价控制[J].山西建筑.2007.21（7）： 290-291.
关键词：房地产;质量成本;管理控制
0引言
随着我国房地产行业的发展和住房制度改革的深入，房地产开发企业要想适应激烈的市场竞争并取得良好的经济效益，就必须合理地安排其产品和服务质量的投入产出，重视成本控制并提高成本管理水平。此外，还必须从经营的高度来衡量自身的质量体系的有效性，并且与销售量、资金周转额以及社会信誉等结合起来进行认识。当前，房地产公司所拥有资源与所面临环境的差异性造成了成本管理与控制中的诸多不确定性，也使得项目成本管理与控制成为行业关注的重点与难点。
1房地产项目质量成本与成本管理控制
房地产项目质量成本也称为工程建设总投资费用，是指为建成一项房地产工程需支付或花费的投资。房地产项目质量成本包括控制成本和损失成本，前者是企业为了保证和提高产品质量而导致的费用，后者则包括因未达到产品质量标准，不能满足用户和消费者需要而产生的有形的和无形的损失。房地产项目成本管理与控制涉及到项目评估决策、选址支付土地使用费用、进行各类设计招标、工程承包招标、现场施工到竣工验收、出售交付使用等各个阶段的投资管理活动。以下本文提出了一些提高房地产项目成本管理控制水平的具体措施：
1.1建立完整的质量成本核算体系我国房地产企业大部分还没有建立完整的质量成本核算体系，质量成本数据的搜集就只能依靠原始的手工方式，且没有统一的规范。完整的质量成本核算体系将为质量成本建立科目，并列出成本指标明细，在企业质量成本测算时可以直接获取质量成本数据。从而在一定程度上保证了质量成本数据的真实性和可靠性。
1.2层次分析法的运用质量成本核算体系中可以使用层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）将质量成本的每一分类指标更加细化，并将这些明细指标定位到每一个作业活动中，然后根据指标的评价因素和评价标准进行量化分析、判断，选择恰当的核算方案，并在实施过程中不断反馈信息，对方案进行修正和调整。这样不但可以使质量成本数据更加全面，而且提高了成本数据的可靠性和透明性。
1.3引入信息技术建立质量成本MIS系统信息技术可以解决很多质量成本核算手段与方法方面的问题。很多企业都已经建立了企业管理信息系统（MIS），可以在此基础上利用信息技术对质量成本进行数据的收集和归纳，建立质量成本MIS系统。这样收集的数据不但准确、全面，而且也节省了人力资本，提高了企业质量管理能力，使质量管理发挥更大的效用。
1.4建立房地产企业质量文化房地产项目成本管理与控制是一个不可分割、相互联系的整体，应贯穿于项目建设从开始到交付使用的全过程。只有把质量管理提升到文化的高度，使企业的管理层和员工明白质量是企业的生命线，不可忽视;只有将质量深深根植在每个员工的心里，根植在企业文化深处，才能发挥质量管理的最大效用提高企业整体质量水平和竞争力。
2房地产项目开发各个阶段的成本控制
房地产项目的决策与评价要充分考虑项目与国民经济和社会发展目标的一致性，在对现实宏观环境正确分析的基础上，考虑投资项目的经济内部收益率，同时更要分析项目与宏观政治经济环境、现实社会与人文环境的协调性。从房地产项目开发的根本目的来讲，在项目决策阶段就应该进行项目成本管理与控制，并以此为项目开发以后各阶段的基础和根本，直接影响着整个成本控制的科学性和合理性。单从技术角度而言，决策阶段对建设标准水平的确定、建设地点的选择、建筑物功能和类型的选择等，对项目的最终成本生成有着重大影响，其影响程度可达80%以上。
项目设计阶段的成本控制主要包括以下几个方面：①通过设计招标和方案竞选从技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建筑节能及环境要求等方面优化设计方案;②运用价值工程优化设计方案，合理匹配工程造价成本与建筑产品功能;③推行限額设计，在满足设计结构形式要求的基础上降低工程造价，同时注重优化设计并兼顾功能提高;④利用图纸会审对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的最经济性进行审核，避免因设计考虑不周或失误而造成施工中的拖延和经济损失。
签订了完备的施工承包合同之后，将进入项目的施工阶段，这一阶段的质量成本管理与控制涉及到项目工期成本、工程质量成本、工程量变更成本以及施工材料的成本。工程项目施工过程中，不可预见的因素或突发事件常常会对工期产生较大的影响，最为常见的是施工中的一些技术难题，应引起投资方的充分重视。在施工过程中要严格贯彻有关的质量体系，对每道工序都要认真监督管理，保证产品质量合格，从而实现对成本的控制。同时还要充分发挥工程监理的作用，采取有效措施管理好相关的现场人员及造价管理人员，完善职责分工及有关制度，严格审核已签认的工程变更，关注各项变更对总投资的影响，减少不必要的成本支出。在施工阶段，为了降低成本，可考虑使用大宗的甲供材料，但要加强对甲供材料的现场管理，遵守施工组织设计的工序及施工进度安排，合理堆放并减少搬运及损耗，降低储存成本。
项目竣工后，要根据合同和实际现场签证进行最终的工程造价结算。造价审计人员要认真核对施工阶段的增补项目或增减工程量，并依照合同固定单价包含的内容，具体分析项目变更是否有必要重新列项，是否已包含在原固定单价中。对于需新增项目或增减工程量的，要根据工程量表中相关细目确定其单价。
3结语
房地产企业质量成本的高低不仅关系到房地产企业产品质量的优劣，也关系到建筑物价格的高低。因而，质量成本测量与控制应该是房地产企业加以重视的方面，不但要重视质量的提高和成本的控制，更要重视质量成本的准确测量和均衡。房地产项目的质量成本管理与控制应注重既能满足用户的要求，又能使企业获得较好的经济效益。在施工中一味地追求高质量而不顾成本的做法是不可取的。只有从项目建设的全过程着手，着眼全局、科学管理，才能将成本管理与控制落到实处，取得较好的经济效益，并提升企业的市场竞争能力。
参考文献
[1]徐蓉，王旭峰.工程造价管理[M].上海：同济大学出版社.2005.
[2]中国人民共和国建设部发布.房地产开发项目经济评价方法[M].北京：中国计划出版社.2000.10.
[3]戚安邦.工程项目全面造价管理[M].天津：南开大学出版社.2002.
[4]刘红莉.浅谈房地产开发过程中的造价控制[J].山西建筑.2007.21（7）： 290-291.