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人前充大爷，人后当孙子，听一个房地产商总结自己的公关之路：“说我们黑，有人比我们更黑。”
条条蛇都咬人
在外人眼里，我绝对是一个标准的成功企业家：从事房地产，身家过亿元，开名车，住豪宅，人前风光无限，吃鲍鱼燕窝的频率跟老百姓吃油条豆浆差不多。而我在有些人面前装孙子的另一面呢？不说，人家不知道，说了，人家可能不信，信了，人家会咒你活该。所以，闷的时候我就到侄子唐启的茶楼坐会儿。
唐启的茶楼起名“老街坊”，是我的意思。这些年我开发的楼盘都是些洋名儿，那是投市场所好，并非我爱。“老街坊”的蜡染布艺、麦秸秆、木桌子、藤条椅，古色古香味道足。
我喜欢这个叫唐启的侄子，不仅因为他是我大哥的儿子。当年他跟着我做房地产生意，无论家人还是外人看来都是风光无限，后来他却要退出。他做事周全可靠，他的走，犹如废了我一条手臂。虽然很生气，但我还是同意了。他开茶楼挣的银子，比起当年在我身边差远了，但他乐在其中。
说起我干的房地产这一行，大家都知道必须跟政府官员打交道，但却不清楚里边的名堂。国土局、规划局、城建局、税务局、房管局、园林局、消防、银行……条条蛇都咬人！关系不到位，不管哪个主管部门里级别多低的小科员，只要他说个“忙”字，你就得乖乖等着。这个“等”可不是上哪儿找个座儿等一小会儿，而是极可能“白云千载空悠悠”。当然有时他也会多说几个字，“你那个事我们正研究呢，先回吧。”你就知道这事黄了。
必须得有“关系”，这“关系”还必须到位。哪怕就是办一件正常的报批，如果你与主管部门的关系密切，上午送去，下午就能批下来。没“关系”，或“关系”不过硬，你就得按规矩到窗口排队。谁不知道在房地产界，时间就是金钱就是利润，按正常的7个或15个工作日批下来，各个环节都排上这么十天半月的，光贷款利息就够你受的。
于是，“公关”成了我们必不可少的“功课”。
吃饭是最基础环节。那一回请一个姓李的处长吃饭，当时侄子唐启刚跟我，我让他点了瓶800多元的红酒。他说叔，贵了点吧？我说往高点整，舍不得孩子套不着狼。李处长一来，我拿眼一扫其全身行头，便断定这是个吃人嘴不软、拿人手不短的主儿。
李处长一坐下，第一个动作就是把酒拎过来，掂了掂，慢悠悠地说：“老唐啊，红酒不上2000元，根本就没喝头。”我一拍脑门儿，赶紧自我检讨，“李处说的对，我的疏忽。”唐启的眼睛都直了，我赶紧对他一眨眼。他反应也挺快，立马让服务员拿酒品单来重点。
那天，李处长喝得不仅开心，还意犹未尽，他要洗脚，我们当然得陪着。那天我特别累，上下眼皮直打架，还得硬撑着陪他一通神侃，国内的，国际的，本市的，市外的，在朝的，在野的……
等这李处长睡着了，我们才眯了会儿眼。谁知道他醒来一看表：“怎么还不到11点？”说话听声，锣鼓听音，不等他开口，我主动提出来点宵夜，他自然笑纳。
等到我和侄子把他送走，都快两点了。我俩睡眼模糊地站在马路牙子上，回公司还是回家？都觉得没有力气也没有必要回家了，第二天还有那么多事要办，那么多关要过……那天，我睡沙发，唐启在硬邦邦的办公桌上枕几本杂志将就着。我们几乎是在头一放平的一瞬间就睡死了过去。
动物凶猛
其实，像李处长这人，还根本算不上刁的。
大部分的官员在口味上有个人偏好，如果安排得不好，他们吃喝得不痛快，最后的结果很可能就是肉包子打狗。比如国家明文禁止猎食野生动物，但有的官员就偏偏好这一口。他也不明说，而是暗示你打听揣摩，投其所好，并巧妙安排。在城市里提供野味的餐馆都很隐蔽，点菜也有行规，不会说这个要多少，那种要几个，只说“给我配1500元一桌的菜”，或者“2000元一桌的菜”。大家都懂，这就是不同的规格、档次。就像买卖牲畜那样，在衣袖笼子里掐手指。
无论怎样小心翼翼伺候着，有人一样会挑剔。“怎么这么点菜，太不会吃了嘛，服务员，来两盘老鼠肉（即穿山甲）。”就拿上次来说吧，那个银行的信贷科长一句话就在账单上增加了1000多元。即使心里在骂娘，可我还得赔笑脸，“就是就是，还是领导会吃会生活。”
随着关系的熟悉，一些官员会毫不避讳地把自己的情人小秘带来。饭桌上，牌桌上，KTV包房里，搂搂抱抱，丑相毕露。如果不是亲眼所见你根本不会相信，其中的某某几个小时前，还正襟危坐地在市里主席台上作报告，讲公务员行为规范。
我已经习惯了，我这张脸早已被磨成什么表情都没有的二皮脸了。但这并不意味着我的心也麻木了。
每次吃野味时，侄子唐启从来不下筷子，顶多吃点锅边菜，除此就是玩儿命地替我挡酒喝。在我房地产生意最红火的时候，他却提出了离开。他从小喜爱各种小动物，最让他难过的就是陪着官员吃野味。他说人若做事太缺德，迟早要遭报应。像唐启这种心肠的人就干不了这一行。在我的帮助下，他当上了“老街坊”的小老板，剩下我单枪匹马继续“公关”。
做房地产，讨好政府官员最为重要，平时要勤烧香，绝不能临时抱佛脚。至于逢年过节，每一关的大小菩萨一个都不能漏掉，唐僧师徒到了西天，不也得送礼才能取到真经吗。这“烧香”也是一门大学问，首先，赶早不赶晚，稍微晚了，人家当官的会觉得你这人小气不懂事，如果落下了这种印象，活生生就是偷鸡不成……
送礼的招数也得力求天衣无缝。有时是把钱用报纸包好，放进档案袋里，电话里说有个急件报批，对方就明白了；还有把钱放进挖空的精装书里，然后另加几本合起来捆得扎扎实实的，说是给某某人的子女买的高考或中考的复习资料，电话里约夫人来取……
这么多年了，我送出去的钱物，没有一次是给退回来的。其实，和送的技巧相比，送的数目更关键，只嫌太少，不嫌太多。我们这一行，三五千根本拿不出手。尤其逢年过节，有些官员收钱收到手发软，人家直接就把你这三五千交给纪检机关博廉洁了。但如果你给得多，他就得掂量掂量了。这叫“抓大放小”。
要说我做的这些都是见不得人的事，遭人仇富也理所当然，但我不这样干，别人同样也要干。目前的制度设计缺陷、种种利益格局决定了商场官场分不开。可我最恨的还不是送了那几个钱，有些官员喝高了，打着酒嗝，会指着我的鼻子骂，“你们算什么东西，不就有两个臭钱吗，再牛，到头来还得老老实实求我办事！”我真想在他脸上来个五指开花，可却只能赔笑，“那是那是！”其实恨不得用麻袋装了他，沉塘。
我承认，我不是什么好鸟，房地产就是暴利行业，我贪了不少老百姓的血汗钱，老天让我在官员面前装孙子，算是对我的惩罚，我认了。可看看有些官员，在台上大讲依法执政、廉洁奉公，大讲做人民的好公仆，一套一套的，在台下收我们的好处费何时手软过，脸红过？说我们黑，他们比我们更黑！
也许有人会说贪官不是一批一批被揪出来了吗？可你们知道什么叫“前仆后继”？根本就不是人的问题，是这种官商不分的制度，它已形成一条纠缠不清的利益链。
充满奥妙的公关费
我给大家算笔账，以开发面积为100亩的楼盘为例，如果开发容积率为0.5或0.6，可以开发平均面积300平方米的别墅100套。地价以150万元/亩的小城市平价土地计算，土建加上报建、设计、推广宣传，摊下来每平方米的成本计6500元，而别墅每平方米售价可达9000~10000元。开发周期三年后，楼盘纯利润可达1亿元。
那么，这1个亿的利润中，要支付多少“公关费”呢？根据开发商的大方程度不同，一般在2%~5%之间，也就是200万元至500万元不等。此外，还要参考政府官员开绿灯的难度和开发商的利润空间。
打个比方，本来这个项目只能赚5000万元，但由于地方政府、职能部门特别关照，最后还额外赚了5000万元，那么从这额外的利润里再分四成给方方面面的大小官员，也是为下一回合作进行铺垫，必须的！
当然，这笔数额不菲的公关费怎么用可是有奥妙的。
让我给大家一一道来：第一种，吃喝玩乐，安排饭局，打高尔夫球，钓鱼，到娱乐场所；第二种，邀请官员和关系户到国内外旅游消费；第三种，官员出去开会出差，或到党校学习，自有关系熟稔的开发商屁颠屁颠地跟着出去沿途埋单；第四种，节日送礼，礼到情到；第五种，直接送房或按成本价不赚钱出售给官员及其亲属；第六种，在楼盘项目里出让些工程转包给官员的亲戚朋友，有钱一起赚。
不过，这一年多来，反腐呼声越来越高，官员收钱越来越谨慎，方式也越来越隐蔽。所以直接送钱的少了，帮忙埋单冲账的多了。只要肯动脑筋，办法有的是。
比如现在的官员都喜欢玩个车，公车不敢玩，玩私车，车是个烧钱的家伙，油价一天比一天高，我就想方设法送油卡，还替他们交路桥费、养路费、车辆保险费……这个方法还真灵，官员一摸到方向盘就能感觉到我的存在。
说起公关，还必须得提到官员太太，别看她们下巴扬得老高，其实内心危机感强得很。老公身边常周旋着数不清的妙龄女郎：秘书，文员，下级女干部……处处是陷阱，时时有诱惑。这些官太太不但要拴住男人的身，还要拴住男人的心。于是她们都想拼命拽住那一点可怜的青春尾巴，把钱花在脸上毫不吝惜。于是我也投其所好，给她们送高档美容院的金卡，既美其面，还塑其身。这些金卡给了她们自信与期待，她们给我的回报就是给丈夫吹枕边风。
有一次，我到一个对我办土地证作用很大的官员家做客。大家一阵客套寒暄，趁官员起身去方便，官太太皱着眉对我说：“别看我们那位在省城当个官，说实话，官和官就是不一样啊！人家隔壁也是当官的，家里装修那个豪华那个气派，我们呢？哎，这人比人得死，货比货得扔！”我顿悟，当即表示：“我有个表弟在香港开装修公司，圈儿里很有点儿名气，正计划到内地发展，想通过我在内地免费做一些样板间装修，扩大一下知名度，要是不嫌弃的话，我就让他来给您家重新设计、装修一下？”官太太很自然地回答道：“好啊，也算是对人家到内地来投资发展的支持吧。”
几个月后，官员的家旧貌换新颜，我的事也很快办妥了。其实谁心里都清楚，我哪有在香港开装修公司的表弟，心照不宣而已。
有时心里特别堵得慌，我就到侄子唐启的“老街坊”去坐坐，品品他的功夫茶。坐在吱呀作响的竹圈椅里，看侄子温杯烫罐，纳茶，候汤，高冲低斟，淋盖刮沫，淋罐，洗杯……此时他神情安祥。我说唐启，我看你这个时候就像一尊菩萨。唐启一笑，说：“叔，那是因为你心里有菩萨。”我惊愕，我这样的人当真心里还有菩萨？
编 辑 范佳丽
E-mail:fjl@shangjie.biz
条条蛇都咬人
在外人眼里，我绝对是一个标准的成功企业家：从事房地产，身家过亿元，开名车，住豪宅，人前风光无限，吃鲍鱼燕窝的频率跟老百姓吃油条豆浆差不多。而我在有些人面前装孙子的另一面呢？不说，人家不知道，说了，人家可能不信，信了，人家会咒你活该。所以，闷的时候我就到侄子唐启的茶楼坐会儿。
唐启的茶楼起名“老街坊”，是我的意思。这些年我开发的楼盘都是些洋名儿，那是投市场所好，并非我爱。“老街坊”的蜡染布艺、麦秸秆、木桌子、藤条椅，古色古香味道足。
我喜欢这个叫唐启的侄子，不仅因为他是我大哥的儿子。当年他跟着我做房地产生意，无论家人还是外人看来都是风光无限，后来他却要退出。他做事周全可靠，他的走，犹如废了我一条手臂。虽然很生气，但我还是同意了。他开茶楼挣的银子，比起当年在我身边差远了，但他乐在其中。
说起我干的房地产这一行，大家都知道必须跟政府官员打交道，但却不清楚里边的名堂。国土局、规划局、城建局、税务局、房管局、园林局、消防、银行……条条蛇都咬人！关系不到位，不管哪个主管部门里级别多低的小科员，只要他说个“忙”字，你就得乖乖等着。这个“等”可不是上哪儿找个座儿等一小会儿，而是极可能“白云千载空悠悠”。当然有时他也会多说几个字，“你那个事我们正研究呢，先回吧。”你就知道这事黄了。
必须得有“关系”，这“关系”还必须到位。哪怕就是办一件正常的报批，如果你与主管部门的关系密切，上午送去，下午就能批下来。没“关系”，或“关系”不过硬，你就得按规矩到窗口排队。谁不知道在房地产界，时间就是金钱就是利润，按正常的7个或15个工作日批下来，各个环节都排上这么十天半月的，光贷款利息就够你受的。
于是，“公关”成了我们必不可少的“功课”。
吃饭是最基础环节。那一回请一个姓李的处长吃饭，当时侄子唐启刚跟我，我让他点了瓶800多元的红酒。他说叔，贵了点吧？我说往高点整，舍不得孩子套不着狼。李处长一来，我拿眼一扫其全身行头，便断定这是个吃人嘴不软、拿人手不短的主儿。
李处长一坐下，第一个动作就是把酒拎过来，掂了掂，慢悠悠地说：“老唐啊，红酒不上2000元，根本就没喝头。”我一拍脑门儿，赶紧自我检讨，“李处说的对，我的疏忽。”唐启的眼睛都直了，我赶紧对他一眨眼。他反应也挺快，立马让服务员拿酒品单来重点。
那天，李处长喝得不仅开心，还意犹未尽，他要洗脚，我们当然得陪着。那天我特别累，上下眼皮直打架，还得硬撑着陪他一通神侃，国内的，国际的，本市的，市外的，在朝的，在野的……
等这李处长睡着了，我们才眯了会儿眼。谁知道他醒来一看表：“怎么还不到11点？”说话听声，锣鼓听音，不等他开口，我主动提出来点宵夜，他自然笑纳。
等到我和侄子把他送走，都快两点了。我俩睡眼模糊地站在马路牙子上，回公司还是回家？都觉得没有力气也没有必要回家了，第二天还有那么多事要办，那么多关要过……那天，我睡沙发，唐启在硬邦邦的办公桌上枕几本杂志将就着。我们几乎是在头一放平的一瞬间就睡死了过去。
动物凶猛
其实，像李处长这人，还根本算不上刁的。
大部分的官员在口味上有个人偏好，如果安排得不好，他们吃喝得不痛快，最后的结果很可能就是肉包子打狗。比如国家明文禁止猎食野生动物，但有的官员就偏偏好这一口。他也不明说，而是暗示你打听揣摩，投其所好，并巧妙安排。在城市里提供野味的餐馆都很隐蔽，点菜也有行规，不会说这个要多少，那种要几个，只说“给我配1500元一桌的菜”，或者“2000元一桌的菜”。大家都懂，这就是不同的规格、档次。就像买卖牲畜那样，在衣袖笼子里掐手指。
无论怎样小心翼翼伺候着，有人一样会挑剔。“怎么这么点菜，太不会吃了嘛，服务员，来两盘老鼠肉（即穿山甲）。”就拿上次来说吧，那个银行的信贷科长一句话就在账单上增加了1000多元。即使心里在骂娘，可我还得赔笑脸，“就是就是，还是领导会吃会生活。”
随着关系的熟悉，一些官员会毫不避讳地把自己的情人小秘带来。饭桌上，牌桌上，KTV包房里，搂搂抱抱，丑相毕露。如果不是亲眼所见你根本不会相信，其中的某某几个小时前，还正襟危坐地在市里主席台上作报告，讲公务员行为规范。
我已经习惯了，我这张脸早已被磨成什么表情都没有的二皮脸了。但这并不意味着我的心也麻木了。
每次吃野味时，侄子唐启从来不下筷子，顶多吃点锅边菜，除此就是玩儿命地替我挡酒喝。在我房地产生意最红火的时候，他却提出了离开。他从小喜爱各种小动物，最让他难过的就是陪着官员吃野味。他说人若做事太缺德，迟早要遭报应。像唐启这种心肠的人就干不了这一行。在我的帮助下，他当上了“老街坊”的小老板，剩下我单枪匹马继续“公关”。
做房地产，讨好政府官员最为重要，平时要勤烧香，绝不能临时抱佛脚。至于逢年过节，每一关的大小菩萨一个都不能漏掉，唐僧师徒到了西天，不也得送礼才能取到真经吗。这“烧香”也是一门大学问，首先，赶早不赶晚，稍微晚了，人家当官的会觉得你这人小气不懂事，如果落下了这种印象，活生生就是偷鸡不成……
送礼的招数也得力求天衣无缝。有时是把钱用报纸包好，放进档案袋里，电话里说有个急件报批，对方就明白了；还有把钱放进挖空的精装书里，然后另加几本合起来捆得扎扎实实的，说是给某某人的子女买的高考或中考的复习资料，电话里约夫人来取……
这么多年了，我送出去的钱物，没有一次是给退回来的。其实，和送的技巧相比，送的数目更关键，只嫌太少，不嫌太多。我们这一行，三五千根本拿不出手。尤其逢年过节，有些官员收钱收到手发软，人家直接就把你这三五千交给纪检机关博廉洁了。但如果你给得多，他就得掂量掂量了。这叫“抓大放小”。
要说我做的这些都是见不得人的事，遭人仇富也理所当然，但我不这样干，别人同样也要干。目前的制度设计缺陷、种种利益格局决定了商场官场分不开。可我最恨的还不是送了那几个钱，有些官员喝高了，打着酒嗝，会指着我的鼻子骂，“你们算什么东西，不就有两个臭钱吗，再牛，到头来还得老老实实求我办事！”我真想在他脸上来个五指开花，可却只能赔笑，“那是那是！”其实恨不得用麻袋装了他，沉塘。
我承认，我不是什么好鸟，房地产就是暴利行业，我贪了不少老百姓的血汗钱，老天让我在官员面前装孙子，算是对我的惩罚，我认了。可看看有些官员，在台上大讲依法执政、廉洁奉公，大讲做人民的好公仆，一套一套的，在台下收我们的好处费何时手软过，脸红过？说我们黑，他们比我们更黑！
也许有人会说贪官不是一批一批被揪出来了吗？可你们知道什么叫“前仆后继”？根本就不是人的问题，是这种官商不分的制度，它已形成一条纠缠不清的利益链。
充满奥妙的公关费
我给大家算笔账，以开发面积为100亩的楼盘为例，如果开发容积率为0.5或0.6，可以开发平均面积300平方米的别墅100套。地价以150万元/亩的小城市平价土地计算，土建加上报建、设计、推广宣传，摊下来每平方米的成本计6500元，而别墅每平方米售价可达9000~10000元。开发周期三年后，楼盘纯利润可达1亿元。
那么，这1个亿的利润中，要支付多少“公关费”呢？根据开发商的大方程度不同，一般在2%~5%之间，也就是200万元至500万元不等。此外，还要参考政府官员开绿灯的难度和开发商的利润空间。
打个比方，本来这个项目只能赚5000万元，但由于地方政府、职能部门特别关照，最后还额外赚了5000万元，那么从这额外的利润里再分四成给方方面面的大小官员，也是为下一回合作进行铺垫，必须的！
当然，这笔数额不菲的公关费怎么用可是有奥妙的。
让我给大家一一道来：第一种，吃喝玩乐，安排饭局，打高尔夫球，钓鱼，到娱乐场所；第二种，邀请官员和关系户到国内外旅游消费；第三种，官员出去开会出差，或到党校学习，自有关系熟稔的开发商屁颠屁颠地跟着出去沿途埋单；第四种，节日送礼，礼到情到；第五种，直接送房或按成本价不赚钱出售给官员及其亲属；第六种，在楼盘项目里出让些工程转包给官员的亲戚朋友，有钱一起赚。
不过，这一年多来，反腐呼声越来越高，官员收钱越来越谨慎，方式也越来越隐蔽。所以直接送钱的少了，帮忙埋单冲账的多了。只要肯动脑筋，办法有的是。
比如现在的官员都喜欢玩个车，公车不敢玩，玩私车，车是个烧钱的家伙，油价一天比一天高，我就想方设法送油卡，还替他们交路桥费、养路费、车辆保险费……这个方法还真灵，官员一摸到方向盘就能感觉到我的存在。
说起公关，还必须得提到官员太太，别看她们下巴扬得老高，其实内心危机感强得很。老公身边常周旋着数不清的妙龄女郎：秘书，文员，下级女干部……处处是陷阱，时时有诱惑。这些官太太不但要拴住男人的身，还要拴住男人的心。于是她们都想拼命拽住那一点可怜的青春尾巴，把钱花在脸上毫不吝惜。于是我也投其所好，给她们送高档美容院的金卡，既美其面，还塑其身。这些金卡给了她们自信与期待，她们给我的回报就是给丈夫吹枕边风。
有一次，我到一个对我办土地证作用很大的官员家做客。大家一阵客套寒暄，趁官员起身去方便，官太太皱着眉对我说：“别看我们那位在省城当个官，说实话，官和官就是不一样啊！人家隔壁也是当官的，家里装修那个豪华那个气派，我们呢？哎，这人比人得死，货比货得扔！”我顿悟，当即表示：“我有个表弟在香港开装修公司，圈儿里很有点儿名气，正计划到内地发展，想通过我在内地免费做一些样板间装修，扩大一下知名度，要是不嫌弃的话，我就让他来给您家重新设计、装修一下？”官太太很自然地回答道：“好啊，也算是对人家到内地来投资发展的支持吧。”
几个月后，官员的家旧貌换新颜，我的事也很快办妥了。其实谁心里都清楚，我哪有在香港开装修公司的表弟，心照不宣而已。
有时心里特别堵得慌，我就到侄子唐启的“老街坊”去坐坐，品品他的功夫茶。坐在吱呀作响的竹圈椅里，看侄子温杯烫罐，纳茶，候汤，高冲低斟，淋盖刮沫，淋罐，洗杯……此时他神情安祥。我说唐启，我看你这个时候就像一尊菩萨。唐启一笑，说：“叔，那是因为你心里有菩萨。”我惊愕，我这样的人当真心里还有菩萨？
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