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摘要：随着我国整体经济的向好发展，市场经济体制逐步完善，城市化进程也在不断加快。在这个过程当中，房屋征收对营业用房承租人价值损失进行补偿就显得尤为重要，然而目前大部分城市在这方面缺乏细致的规定，本文将就房屋征收的概念、营业用房承租人价值损失构成以及对其进行的补偿途径等问题进行讨论。
关键词：房屋征收；承租人；价值损失构成；补偿途径
近年来，我国城市化进程迅速发展，随之而来的是城市吸引聚集了大量的人口，其中包括大量进城务工的人员，以及一些投资设厂的企业单位，这使得租用房屋成为一种较为普遍的现象。然而在城市的发展规划中，房屋征收至关重要，可在征收的过程中往往会涉及到征收方、被征收方以及承租方三方主体，而承租方的权益又是最容易受到侵害的，这源于目前的相关法律规定中有关这一内容不够健全的缘故，下文将就这一问题进行讨论。
一、房屋征收与营业用房的相关问题
（一）关于房屋征收
房屋征收在城市的整体发展中具有重要意义，因为城市要进行规划，最基础的条件就是要有土地供其规划使用。老城区改造几乎是大部分城市都经历过的一个步骤，将其规划得更有条理、整齐，进行商业区的建设等都是政府的目标，而房屋征收便是基础条件。然而，在房屋征收的过程常常进展得并不顺利，时常出现很多抵抗的情形，这反映了有利益主体的权益尚未得到保障。房屋征收通常涉及三方主体，即征收方、被征收方（即出租人）以及承租方，这其中，承租方的权益时常难以得到保障。依据现行的规章制度，即2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，为了避免冲突的发生，维持社会稳定，条例中对于保护被征收人（一般即指房屋所有人）的利益做出了肯定，但却将房屋的实际使用者，如承租人，排除在外，导致他们的合法权益常常得不到保障，从而引发对抗现象，影响经济发展，甚至于会影响到社会的稳定[1]。目前大部分的城市对此都未有明确的规定。
（二）营业用房
顾名思义，营业用房即是指为了日常经营而使用的房屋。作为经营性用房，它具有这么几个特点，如房屋本身的复杂性，业务多样性以及租约限制性等特点，根据所要经营的业务，营业用房的大小会有不同，在经营过程当中依据需要对房屋进行装修的程度也不同，各自在合同中约定的条款也不同，这便导致了其在具体实践当中的复杂性。
二、房屋征收中营业用房承租人价值损失的构成
出租人与承租人在法律上形成了稳定的租赁合同关系，这势必会使其预先对自己的经营活动做出安排，房屋的征收影响了承租人所做的预期安排，给其造成了一系列损失，主要包括这么几个方面。
（一）因停产停业带来的损失
对于承租人来说，租赁的场地便是其开展经营活动的基础条件，房屋的征收，势必会使承租人失去经营场地，进而导致停产停业。这些损失主要有：因为停产停业而导致的正常利润损失；根据经营业务的不同，房屋征收势必使得承租人进行迁移，在这个过程中不可避免地会有设备的损耗，商品等搬迁过程中所发生的损害；在停产停业期间还会支出员工的正常工资、福利以及保险等，此外若是征收行为导致了企业的倒闭或是解散，则还要支付员工的安置补偿费用[2]。
（二）搬迁、装修以及附属物的损失
首先要进行搬迁，那么首先得进行运输，然后从安装、调试到完工一整套的流程都需要重新进行，这也是一项支出。此外，由于之前出租人与承租人租赁合同关系的存在，承租人对自己的经营活动产生了合理的预期，比如会对承租房屋进行装修以满足业务经营的需要，现在因为房屋的征收，其之前对房屋进行的装修以及一些附属物不可避免要拆解，这势必会造成装修物的损失。
（三）因承担违约责任而造成的损失
如上文所述，承租人基于信赖利益，也可能会和他人签订长期、大额的买卖合同，或是租赁合同，如今由于房屋征收的缘故，承租人无法对对方正常履约，这既会造成实际的违约损失，也会造成信赖利益的损失。
三、房屋征收中营业用房承租人价值损失的补偿途经
目前在实践当中，对于承租人的利益保护往往是通过出租人与承租人的沟通协商来解决，这样存在很多问题，首先这要根据承租人的力量强弱，若强则能够获得自身利益，如若不然，则很可能就没法保护自身的利益。此外，很多情况下出租人与承租人并未签订书面合同，如很多小型餐饮、商铺等就仅仅是通过口头约定，即便有些签了书面合同，但约定的条款往往不够全面、规范，因此也容易引发纠纷。有鉴于此，我有以下几点思考。
（一）征收中承租人地位的法定化。以往的规定里面将承租人排除在外，这十分不利于承租人自身权益的保障。一般来说，出租人与承租人签订的是房屋租赁合同，在双方间形成的是一种债权关系，然而根据世界各国的通行做法以及我国的立法精神，可将这种关系看作是债权的物权化，这主要是基于稳定社会关系的考虑。我国合同法中也規定了“买卖不破租赁”制度[3]。然而征收是对房屋所有权的征收，现行规定中只规定了作为所有权人的被征收人的地位，对承租人未作规定，那该如何保障其权益，在笔者看来，承租人在这一征收过程中享有正当的权利诉求，所以理当参与其中。
（二）确定应补偿的范围，将承租人在征收过程中可享有的补偿项目法定化。若是能够法定化，则可以避免不必要的纷争，并且能够明确、透明的保障承租人的利益[4]。对于以下几项，应当予以法定化，如因征收导致的搬迁费、停产停业期间产生的费用、临时安置产生的费用以及装修物的损耗等，这些也都是有制度规定的。而对于承租人所承担的违约损失以及诸如员工解聘等费用则可不必法定化，因为其本身带有一定的不确定性，更加类似于一种风险，并且这也不是房屋征收所直接导致的损失。
四、结语
房屋征收是一种政府行为，它是为了更好地进行城市环境的建设，提高人民群众的生活质量和水平，而营业用房因其所具有的特点，对其的征收过程极为复杂，需要妥善处理。然而，由于目前的法律规定中只对被征收人（即所有权人）的法律地位做出了确认，因而对承租人的利益没法形成很好的保护，这可能会导致承租人对征收过程的抵抗，影响经济的发展，还会影响社会的稳定。综合上文的分析，对于房屋征收、承租人价值损失以及对承租人的补偿途径等问题均进行了讨论，希望能够深化对这一问题的认识，以使其更好的解决。
参考文献：
[1]毕继业，周小平，张丽.不动产估价[M].北京师范大学出版社，2015.
[2]高慧，夏侥，高建.被征收房屋承租人之权益保护问题[J].湖南工程学院学报（社会科学版），2012，22（3）：80-88.
[3]于宏伟.国有土地上房屋征收与补偿条例焦点问题解析[M].法律出版社，2011.
[4]王锡锌.国有土地上房屋征收与补偿条例专家解读与法律适用[M].中国法制出版社，2011.
（作者身份证号：320981198403144227）
关键词：房屋征收；承租人；价值损失构成；补偿途径
近年来，我国城市化进程迅速发展，随之而来的是城市吸引聚集了大量的人口，其中包括大量进城务工的人员，以及一些投资设厂的企业单位，这使得租用房屋成为一种较为普遍的现象。然而在城市的发展规划中，房屋征收至关重要，可在征收的过程中往往会涉及到征收方、被征收方以及承租方三方主体，而承租方的权益又是最容易受到侵害的，这源于目前的相关法律规定中有关这一内容不够健全的缘故，下文将就这一问题进行讨论。
一、房屋征收与营业用房的相关问题
（一）关于房屋征收
房屋征收在城市的整体发展中具有重要意义，因为城市要进行规划，最基础的条件就是要有土地供其规划使用。老城区改造几乎是大部分城市都经历过的一个步骤，将其规划得更有条理、整齐，进行商业区的建设等都是政府的目标，而房屋征收便是基础条件。然而，在房屋征收的过程常常进展得并不顺利，时常出现很多抵抗的情形，这反映了有利益主体的权益尚未得到保障。房屋征收通常涉及三方主体，即征收方、被征收方（即出租人）以及承租方，这其中，承租方的权益时常难以得到保障。依据现行的规章制度，即2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，为了避免冲突的发生，维持社会稳定，条例中对于保护被征收人（一般即指房屋所有人）的利益做出了肯定，但却将房屋的实际使用者，如承租人，排除在外，导致他们的合法权益常常得不到保障，从而引发对抗现象，影响经济发展，甚至于会影响到社会的稳定[1]。目前大部分的城市对此都未有明确的规定。
（二）营业用房
顾名思义，营业用房即是指为了日常经营而使用的房屋。作为经营性用房，它具有这么几个特点，如房屋本身的复杂性，业务多样性以及租约限制性等特点，根据所要经营的业务，营业用房的大小会有不同，在经营过程当中依据需要对房屋进行装修的程度也不同，各自在合同中约定的条款也不同，这便导致了其在具体实践当中的复杂性。
二、房屋征收中营业用房承租人价值损失的构成
出租人与承租人在法律上形成了稳定的租赁合同关系，这势必会使其预先对自己的经营活动做出安排，房屋的征收影响了承租人所做的预期安排，给其造成了一系列损失，主要包括这么几个方面。
（一）因停产停业带来的损失
对于承租人来说，租赁的场地便是其开展经营活动的基础条件，房屋的征收，势必会使承租人失去经营场地，进而导致停产停业。这些损失主要有：因为停产停业而导致的正常利润损失；根据经营业务的不同，房屋征收势必使得承租人进行迁移，在这个过程中不可避免地会有设备的损耗，商品等搬迁过程中所发生的损害；在停产停业期间还会支出员工的正常工资、福利以及保险等，此外若是征收行为导致了企业的倒闭或是解散，则还要支付员工的安置补偿费用[2]。
（二）搬迁、装修以及附属物的损失
首先要进行搬迁，那么首先得进行运输，然后从安装、调试到完工一整套的流程都需要重新进行，这也是一项支出。此外，由于之前出租人与承租人租赁合同关系的存在，承租人对自己的经营活动产生了合理的预期，比如会对承租房屋进行装修以满足业务经营的需要，现在因为房屋的征收，其之前对房屋进行的装修以及一些附属物不可避免要拆解，这势必会造成装修物的损失。
（三）因承担违约责任而造成的损失
如上文所述，承租人基于信赖利益，也可能会和他人签订长期、大额的买卖合同，或是租赁合同，如今由于房屋征收的缘故，承租人无法对对方正常履约，这既会造成实际的违约损失，也会造成信赖利益的损失。
三、房屋征收中营业用房承租人价值损失的补偿途经
目前在实践当中，对于承租人的利益保护往往是通过出租人与承租人的沟通协商来解决，这样存在很多问题，首先这要根据承租人的力量强弱，若强则能够获得自身利益，如若不然，则很可能就没法保护自身的利益。此外，很多情况下出租人与承租人并未签订书面合同，如很多小型餐饮、商铺等就仅仅是通过口头约定，即便有些签了书面合同，但约定的条款往往不够全面、规范，因此也容易引发纠纷。有鉴于此，我有以下几点思考。
（一）征收中承租人地位的法定化。以往的规定里面将承租人排除在外，这十分不利于承租人自身权益的保障。一般来说，出租人与承租人签订的是房屋租赁合同，在双方间形成的是一种债权关系，然而根据世界各国的通行做法以及我国的立法精神，可将这种关系看作是债权的物权化，这主要是基于稳定社会关系的考虑。我国合同法中也規定了“买卖不破租赁”制度[3]。然而征收是对房屋所有权的征收，现行规定中只规定了作为所有权人的被征收人的地位，对承租人未作规定，那该如何保障其权益，在笔者看来，承租人在这一征收过程中享有正当的权利诉求，所以理当参与其中。
（二）确定应补偿的范围，将承租人在征收过程中可享有的补偿项目法定化。若是能够法定化，则可以避免不必要的纷争，并且能够明确、透明的保障承租人的利益[4]。对于以下几项，应当予以法定化，如因征收导致的搬迁费、停产停业期间产生的费用、临时安置产生的费用以及装修物的损耗等，这些也都是有制度规定的。而对于承租人所承担的违约损失以及诸如员工解聘等费用则可不必法定化，因为其本身带有一定的不确定性，更加类似于一种风险，并且这也不是房屋征收所直接导致的损失。
四、结语
房屋征收是一种政府行为，它是为了更好地进行城市环境的建设，提高人民群众的生活质量和水平，而营业用房因其所具有的特点，对其的征收过程极为复杂，需要妥善处理。然而，由于目前的法律规定中只对被征收人（即所有权人）的法律地位做出了确认，因而对承租人的利益没法形成很好的保护，这可能会导致承租人对征收过程的抵抗，影响经济的发展，还会影响社会的稳定。综合上文的分析，对于房屋征收、承租人价值损失以及对承租人的补偿途径等问题均进行了讨论，希望能够深化对这一问题的认识，以使其更好的解决。
参考文献：
[1]毕继业，周小平，张丽.不动产估价[M].北京师范大学出版社，2015.
[2]高慧，夏侥，高建.被征收房屋承租人之权益保护问题[J].湖南工程学院学报（社会科学版），2012，22（3）：80-88.
[3]于宏伟.国有土地上房屋征收与补偿条例焦点问题解析[M].法律出版社，2011.
[4]王锡锌.国有土地上房屋征收与补偿条例专家解读与法律适用[M].中国法制出版社，2011.
（作者身份证号：320981198403144227）