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近年来，中国的房价持续高涨，已经高到令“85％的家庭没有购买住宅的能力”(自中国社科院2009年12月7日发布的《经济蓝皮书》)。深圳、北京、上海等城市房价几乎呈数倍增长，一线城市又拉动了二线城市。房价畸高，虽说是多种因素综合作用的结果，而腐败无疑成了助推高房价一只巨大的黑手。2009年12月9日，国家建设部副部长刘志峰在一次房地产专题新闻发布会上指出，当前房地产行业确实存在大量的腐败问题。
房地产开发每一个环节都充斥着腐败
房地产业是一个充斥诱发犯罪因素的行业。一位房地产开发公司的老总说：“我经手的商品楼里，很多都带着腐败的味道。”此话被其链条上一件件犯罪个案所验证……
拿地：“土地爷”被开发商开发
盖房子先要拿地。对任何一个开发商来说，土地是命根子。所以，土地管理部门也就有了“土地爷”之称。对这些“土地爷”们，开发商只有孝敬的份儿了。
“一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。”海南一房地产公司董事长说。他从1992年投入房地产行业，转战深圳、广州、海南三地，自言拿地需要“进贡”。为维护关系以及为再次拿地做准备，开发商不惜重金。这名老总以亲历说明，“如果当官的给我的低价格带来了5000万元利润，我愿意拿出2000万甚至更多。”另一名房地产经纪人也说，“很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何‘优惠’，就看官员的脸色了。”而一些土地管理官员就是利用手中的权力进行权钱交易的。
原海南省国资委副主任王俊武，以低价将三亚市藤桥镇一块347.6亩土地出让给重庆某房地产开发公司，他个人从中受贿953万元。2009年8月7日，海口市中级人民法院作出一审判决，以受贿罪判处王俊武无期徒刑。
原杭州市主管城建工作的副市长许迈永，为帮助开发商低价竞得土地及变更土地用途，先后共涉嫌受贿上亿元。案情败露后，2009年12月12日，许被移送浙江省人民检察院。等待他的，也必将是法律的严惩。
原苏州市分管城市规划、建设、交通、市政公用等13项工作的副市长姜人杰，在城市改造与建设中，通过为顾文彬低价拍得苏州工业园区一块150亩的地皮，仅此一笔即受贿达8250万元，从而被坊间称为“土地运作高手”。2008年10月23日，姜人杰被南京市中级．人民法院，在认定受贿额总计10867亿元的巨额数字之后，一审判处死刑。
为了避免土地定向出让，避免开发商与官员之间达成默契，确保公平，国家规定所有土地都必须挂牌交易。但上有政策，下有对策。 一是在土地信息公开上做手脚。土地在进行招拍挂之前，要求有关部门在媒体上公开土地出让信息。一些地方政府和官员则在公开信息的渠道和方式上做手脚，有的选择关注度不高的媒体，故意缩小土地拍卖信息的传播范围；有的选择周末等时间发布，到了规定时间，只有几家打了招呼的开发商知道信息并做好了招投标的论证工作。 二是人为设定一些其他条件或资格。一些地方政府和官员依据心目中竞买人的条件，为其量身定做参加竞买人的资格或条件，使其他竞买人因不符合这些资格或条件而只能“望地兴叹”。 三是官商事先达成某种默契。在这种情况下，即便不设定任何限制条件，与官员达成默契的开发商也可以通过无限提价来拖垮其他竞争者，而自己不用负担过多的钱就能如愿拿地。比如，官员与某开发商可以达成协议，这块土地我们以5000万元成交，这之后，在拍卖过程中，那个开发商可以大胆喊价，逼退所有竞争者，假设最后喊到的成交价是7000万元，开发商只需要暂时把7000万元交付给国家，不出几天，官员就会想办法通过退税等办法，把2000万元退还给开发商。实际上，开发商还是只付出了私下协议的5000万元。
四是竞买人恶意串通进行“围标”、“陪标”。投标单位统一制作标书，而陪标单位只管盖个公章，并以金钱贿赂、收买主要评标人员获知标底，招标人与投标人里应外合，发布不对称的招投标信息，减少、限制和吓阻潜在投标人人场，投标时，只有几个托儿陪着，从而为内定的单位中标扫清了障碍。
房地产开发商通过行贿低价拿地，并不是为了降低建房成本，而是为了追求暴利，一方面低价拿地，另一方面又将行贿费用打入建房成本。
银行：想借钱得先出“血”
每一个房地产商都离不开银行，银行是他的赖以赚钱和生存的“财神爷”、“生命线”，但要从“财神爷”手中拿到钱也绝非易事，光想借钱而不出“血”，没门!
上海地产大鳄、2002年度福布斯中国富豪榜第11名的周正毅，为了房地产投机等，直接向银行“伸手要钱”。他与农行上海分行信贷处原副处长宋赤球密谋，欲利用宋的职务之便，对其企业放松借款人资格和信用审查条件。作为回报，周正毅送给对方40万元。
刘金宝，中国银行原副董事长、中银香港分行副董事长、总裁，多次给房地产商违规贷款，并从中贪污受贿。2005年8月12日，长春市中级人民法院作出判决，认定刘金宝贪污23起，共计1428.87万元；受贿3起，共计143.8万元；还有1451万元巨额财产来源不明，故决定对刘金宝数罪并罚，判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。
上海房地产商、香港新万泰控股有限公司董事局主席钱永伟，曾以11.3亿港币身家排名香港50大上市富豪第34名。但刘金宝最清楚，钱永伟这个横空出世的“亿万富豪”，是他用违规贷款一手打造成的。而钱永伟之所以能如此幸运，起因则是他投入28万元为刘金宝的女友L免费装修住房，从而讨得了“财神爷”的欢心，为钱永伟打开了银行金库的大门。此后不到两年，钱永伟就拥有土地储备2400亩，创下了一夜暴富的神话。
规划：给了钱就“乱划”
在规划环节上的权钱交易主要发生在变更土地用途和调整容积率上。
土地的用途一般在拿地之前就已经是规划好了的。但是，对于房地产开发企业来说，调整规划、改变土地用途能带来惊人的利润。土地用途决定着土地的价值，商业用地和工业用地之间的价格差异可达10倍，因此一些开发商想尽办法打规划的主意，改变土地用途。
2001年，重庆一房地产公司的地块因规划调整可能丧失开发权，董事长李某找到时任沙坪坝区规划分局局长的王政，让其想办法不对该地块进行调整。于是，王政通过多方暗中运作，终于使该地块的规划未进行调整。事后，李某送给王政人民币100多万元、港币20万元、美元2.5万元。
2002年，重庆一房地产公司拟转让位于沙坪坝区歌乐山一块面积为270余亩的土地，这块“菜篮子”52程的土地性质为“农业用地”。为了获取高额利润，公司总经理薛某找到王政。王政遂利用职务之便，擅自以沙坪坝区规划分局的名义出具一份情况说明，楞将该地块性质由农业用地变更为居住用地。
薛某据此办理了土地使用权变更登记，并在2003年7月 以5334万元价格成功转让该土地。土地性质调整后，薛某并未向国土部门补交土地出让金。为感谢王政的多次关照，薛某先后送给王政共计人民币120万元、美元12万元、欧元1万元。
2008年3月，重庆市渝中区原副区长王政因收受房地产开发商巨额贿赂，被法院判处死缓。
对于房地产开发企业来说，除调整土地用途外，调整容积率也能带来惊人的利润。
容积率的高低直接决定出房率的多少，对开发商而言，哪怕是百分之几的差别，影响的收益将是以数百万甚至千万元计。而更改容积率的大权掌握在规划部门手中。“在目前这种高房价的情况下，我送他100万元，就有可能换来1000万甚至几千万元。”一名开发商说。某房地产公司的老总还举例说，“我的一块地上是可以建10万平方米房子还是12万平方米房子，都由规划部门手中的容积率确定，如果1平方米是2000元，多1万平方米，便是现实的2000万收入，我花多大代价攻关也愿意。”
原重庆市规划局局长蒋勇，原重庆市规划局总规划师、重庆市规划局副局长梁晓琦，此二人在任时，重庆市规划系统的主要官员与部分开发商和区级领导大肆勾结敛财。当时重庆市有一句形容规划的顺口溜：“规划，规划，龟儿子要么不划，要么乱划!”由此可见一斑。此二人除帮开发商调整土地性质和用途外，帮开发商调整容积率也是他们的拿手好戏。
调高容积率对于梁晓琦来说，不过是举手之劳。从2003年到2007年4月，梁晓琦帮助旭庆房地产公司董事长龚世英，把江湾国际花都的容积率上调到3.95，粱晓琦分8次进账人民币225万元、美元6万元。
调高容积率并不是梁晓琦的“主营业务”，而其领导蒋勇则将调高容积率上升到“规模经营”的阶段。在重庆的地产圈，几乎人人皆知，蒋勇的情妇之一专门办理调整容积率的买卖，并且明码标价，童叟无欺，每平方米调整的费用是400元。
除规划权外，规划部门还有行政执法权，可以对违反规划的开发行为进行行政处罚，这种处罚权也成为一些人捞取好处的尚方宝剑。原南京市规划局规划法制处处长兼规划监督处处长、浦口直属分局局长的谢京洪，在对一些违法建设进行行政处罚和规划验收以及规划变更的过程中，利用职务之便，先后收受了6家开发商共计17万余元的贿赂，使那些违法建设在象征性地罚了一些款后，顺利地通过了规划验收。
审批：有公章之处．就有滋生灰色成本的可能
根据我国当前法律法规，房地产建设项目的行政许可程序一般有六个阶段：选址定点、规划总图审查及确定规划设计条件、初步设计及施工图审查、规划报建图审查、施工报建、建设工程竣工综合验收备案。一个房地产项目从签定意向、选址定点直至销售，有数十道环节。除了国土、规划、建设等部门外，还需经过人防、消防、环保、地质勘探、园林、卫生防疫、交通、市政等职能部门的审批或备案。前前后后要盖三四十个公章，每盖一个公章都要打点一番。曾有全国人大代表介绍，办理一个房地产项目手续竟然要盖166个公章。重庆庆业集团总裁伍继延说：“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”
“花费主要针对具体办事人员，少则几千，多则数万。”某地产老总说，“虽不是大数字，但从审批到验收，这笔费用往往需要重复支出。因为每个部门里，审批时是一个人，验收时是另一个人，疏通关系的原则是一个都不能少。”
南京市国土资源局土地利用处原副处长芮小马在任职期间充分利用办理审批手续的机会，在审批期限上大做文章，跟开发商打时间战。对于平时经常“打点”的开发商，他往往在两三日内就办理完毕，而对于那些所谓“不上路子”或不熟悉的开发商，则用足15日的办理期限，甚至故意在15日的期限届满时才通知开发商，告知其材料不齐，需补足后重新办理。开发商就这样经常被他无端地多耽误一个办理周期甚至更长的时间。
“我不为难你，就是照顾你”，这是芮小马等人的办事规矩。在这种规矩下，开发商也只能忍气吞声。“送了，既担风险又多花钱；不送，工程成本更大，拖不起，耗不起，甚至根本搞不下去。”一个开发商无可奈何地说。
建设：开发商一手收钱．一手送钱
该办的手续都办好后，开发商要对自己的工程进行发包，确定施工队伍，开始正式实施自己的造楼计划。在这一阶段，开发商从攻关者变成了攻关对象。
2003年3月至2005年2月间，原南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司副总经理张伟，利用分管项目招标及建设的职务之便，10次索取，共计收受人民币234万元、美元2500元。上粱不正下梁歪。该公司原项目经理闵杰也在其负责开发的工程项目中，非法收受工程施工队55万余元的行贿款。
建房阶段的职务犯罪行为主要发生在工程的招投标环节、工程的发包环节和工程款的支付环节。南京市雨花台区检察院的一份调查显示，有67％的行贿人在问及“为何要行贿”时都表示，一是他给了工程让我做；二是我还要继续从他手上接工程；三是他决定了我的工程款能否及时回笼。
验收：面积可以变大变小。质量可以不管好坏
在开发商正式把房子交付给购房人之前，他们还有两道坎要过——面积测量和质量检测。由于相关法律、制度规定较为模糊，在这两个领域索取贿赂现象也比较普遍。
从目前的情况看，测绘人员对房屋公摊面积的测算，执行法律和政策的灵活性较大，开发商为做大公摊面积，往往通过贿赂手段收买测绘人员。此外，应开发商的要求，一些测绘人员还采取技术手段做大房屋预测、实测面积，一方面为开发商谋取巨额非法利益，同时也以此为要挟向开发商索取高额贿赂。“一些开发商与测绘人员相互勾结，尤其是在当前房价居高的情况下，实测面积增大几个平方米，给购房者造成的经济损失往往就达上万元甚至几万元，而给开发商带来的利润可能就是几百万乃至上千万元。”一位检察官说。
作为建筑质量的“守护神”，建筑安装工程质量监督站对一个工程项目从破土动工到投入使用，均要全程跟踪监督，并且对建筑工程的建设进度及最终能否通过竣工验收握有“生杀予夺”大权。但这种大权却被一些人乱用了。从现实情况看，一些建筑工程质量监督人员接受建筑方、施工方的吃请，收受他们给予的钱物，具有一定的普遍性。这些质监人员每到一个工地或者当工程建设进入主体完工、竣工验收等临界点时，施工负责人都会通过各种方式主动宴请他们，并给予一定的钱物。
灰色成本甚至渗透到了房地产销售阶段。一浙江开发商无奈地说，其首期销售的楼盘中，近90％房子的销售价格因为“有人打招呼，被迫让利或折扣”。所以，他不得不在其他楼盘上把亏的钱补回来。 腐败成本在税收环节上也会产生。房地产开发商为了追求利润最大化，买通税官少缴税也是其手段之一。
2009年初被判刑的北京市海淀区地税局原副局长熊晓京收受房产商好处，为偷税企业提供庇护，致使房产商偷逃13亿元的税款。他从赌桌上拿到某房产商的孝敬钱后，大笔一挥就免征了该公司上千万元的滞纳金。像熊晓京这样的 贪官并非个例。
权力干预隐藏着巨大的地产腐败
房地产腐败并不仅仅产生在与房地产开发建设相关的各个环节上，现实中，只要有权，就会有“官房勾结”、权钱交易产生，特别是那些手握重权的大官高官。
原安徽省副省长王怀忠在阜阳任职期间，就超越权限，直接干预土地批租和出让事务，造成阜阳市许多开发商申请使用土地不去找土地主管部门，而是找王怀忠。王怀忠则根据开发商的要求，对城区土地出让，包括确定出让土地位置、面积、用途、价格等，乱下指令，致使国有资产流失高达10亿元。1993～1999年，阜阳市城区共出让国有土地179宗，王怀忠直接插手的就有79宗。
常州市原副市长张东林在审批房地产开发项目等过程中，被查出索取和收受17名房产商贿赂270余万元，涉及具体楼盘近30个，有的开发商每开发一个楼盘都要行贿。为收买张东林，某开发商费尽心机地开了一家酒店，专门应酬他的个人宴请，几乎不对外营业。为让张东林与隋人“浪漫”幽会，开发商送给他两个情妇价值54.6万元和25.8万元的住宅各一套，装修奢华，并配有高档家电。某开发商还送给他儿子38万元购房款。
近年来，每一个因为受贿倒下的大贪官受贿名录上，都可以看到“房产”两个字。从财政部原副部长朱志刚到北京市原副市长刘志华，从山东省委原副书记、青岛市委原书记杜世成到安徽省原副省长何闽旭……这些贪官收受房产商的贿赂均高达数百万、千万，有的甚至过亿，实在令人瞠目结舌。
阳光操作是挤出“腐败成本”的一剂良药
当然，开发商决不会自己为腐败成本买单，最终一定会通过提价而转嫁给消费者。
灰色成本究竟多大程度上提升了房价?部分专家认为：约4％，甚至更高。
一个开发商说：“做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节，每一关的大小菩萨都要去拜。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的5％或8％左右，有的甚至更高。”
南京一名大型房地产开发公司经理坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低15％左右!”
2005年，安庆市的一家房产开发公司，在承建商品房过程中，先后分别向该市建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19个负责人行贿，涉案金额达到100多万元。简单计算便可得出，如果是500套房子，每户就要承担“行贿成本”2000元；如果是200套，承担5000元；如果是100套，那么每个购房户承担的“行贿成本”达1万元以上。
腐败不除，房价难抑，房地产市场也不可能回归健康发展轨道。重拳出击清除房地产领域的腐败，既是规范房地产市场、遏制房价的前提，也是回应民意、改善民生的需要。
清除房地产领域的腐败，必须强化社会监督。阳光是最好的防腐剂。房地产业需要公开的不仅是开发成本，而且开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开。同时应建立各级官员的财产申报、公示制度，公开官员配偶子女从业、就学等情况，铲除暗箱操作的土壤，全面挤压腐败的空间。
揭开高房价下的腐败黑幕，让“腐败成本”无处遁形，是促使房价回归合理水平的必要之举，也是让中央宏观调控政策落到实处的关键所在。
房地产开发每一个环节都充斥着腐败
房地产业是一个充斥诱发犯罪因素的行业。一位房地产开发公司的老总说：“我经手的商品楼里，很多都带着腐败的味道。”此话被其链条上一件件犯罪个案所验证……
拿地：“土地爷”被开发商开发
盖房子先要拿地。对任何一个开发商来说，土地是命根子。所以，土地管理部门也就有了“土地爷”之称。对这些“土地爷”们，开发商只有孝敬的份儿了。
“一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。”海南一房地产公司董事长说。他从1992年投入房地产行业，转战深圳、广州、海南三地，自言拿地需要“进贡”。为维护关系以及为再次拿地做准备，开发商不惜重金。这名老总以亲历说明，“如果当官的给我的低价格带来了5000万元利润，我愿意拿出2000万甚至更多。”另一名房地产经纪人也说，“很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何‘优惠’，就看官员的脸色了。”而一些土地管理官员就是利用手中的权力进行权钱交易的。
原海南省国资委副主任王俊武，以低价将三亚市藤桥镇一块347.6亩土地出让给重庆某房地产开发公司，他个人从中受贿953万元。2009年8月7日，海口市中级人民法院作出一审判决，以受贿罪判处王俊武无期徒刑。
原杭州市主管城建工作的副市长许迈永，为帮助开发商低价竞得土地及变更土地用途，先后共涉嫌受贿上亿元。案情败露后，2009年12月12日，许被移送浙江省人民检察院。等待他的，也必将是法律的严惩。
原苏州市分管城市规划、建设、交通、市政公用等13项工作的副市长姜人杰，在城市改造与建设中，通过为顾文彬低价拍得苏州工业园区一块150亩的地皮，仅此一笔即受贿达8250万元，从而被坊间称为“土地运作高手”。2008年10月23日，姜人杰被南京市中级．人民法院，在认定受贿额总计10867亿元的巨额数字之后，一审判处死刑。
为了避免土地定向出让，避免开发商与官员之间达成默契，确保公平，国家规定所有土地都必须挂牌交易。但上有政策，下有对策。 一是在土地信息公开上做手脚。土地在进行招拍挂之前，要求有关部门在媒体上公开土地出让信息。一些地方政府和官员则在公开信息的渠道和方式上做手脚，有的选择关注度不高的媒体，故意缩小土地拍卖信息的传播范围；有的选择周末等时间发布，到了规定时间，只有几家打了招呼的开发商知道信息并做好了招投标的论证工作。 二是人为设定一些其他条件或资格。一些地方政府和官员依据心目中竞买人的条件，为其量身定做参加竞买人的资格或条件，使其他竞买人因不符合这些资格或条件而只能“望地兴叹”。 三是官商事先达成某种默契。在这种情况下，即便不设定任何限制条件，与官员达成默契的开发商也可以通过无限提价来拖垮其他竞争者，而自己不用负担过多的钱就能如愿拿地。比如，官员与某开发商可以达成协议，这块土地我们以5000万元成交，这之后，在拍卖过程中，那个开发商可以大胆喊价，逼退所有竞争者，假设最后喊到的成交价是7000万元，开发商只需要暂时把7000万元交付给国家，不出几天，官员就会想办法通过退税等办法，把2000万元退还给开发商。实际上，开发商还是只付出了私下协议的5000万元。
四是竞买人恶意串通进行“围标”、“陪标”。投标单位统一制作标书，而陪标单位只管盖个公章，并以金钱贿赂、收买主要评标人员获知标底，招标人与投标人里应外合，发布不对称的招投标信息，减少、限制和吓阻潜在投标人人场，投标时，只有几个托儿陪着，从而为内定的单位中标扫清了障碍。
房地产开发商通过行贿低价拿地，并不是为了降低建房成本，而是为了追求暴利，一方面低价拿地，另一方面又将行贿费用打入建房成本。
银行：想借钱得先出“血”
每一个房地产商都离不开银行，银行是他的赖以赚钱和生存的“财神爷”、“生命线”，但要从“财神爷”手中拿到钱也绝非易事，光想借钱而不出“血”，没门!
上海地产大鳄、2002年度福布斯中国富豪榜第11名的周正毅，为了房地产投机等，直接向银行“伸手要钱”。他与农行上海分行信贷处原副处长宋赤球密谋，欲利用宋的职务之便，对其企业放松借款人资格和信用审查条件。作为回报，周正毅送给对方40万元。
刘金宝，中国银行原副董事长、中银香港分行副董事长、总裁，多次给房地产商违规贷款，并从中贪污受贿。2005年8月12日，长春市中级人民法院作出判决，认定刘金宝贪污23起，共计1428.87万元；受贿3起，共计143.8万元；还有1451万元巨额财产来源不明，故决定对刘金宝数罪并罚，判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。
上海房地产商、香港新万泰控股有限公司董事局主席钱永伟，曾以11.3亿港币身家排名香港50大上市富豪第34名。但刘金宝最清楚，钱永伟这个横空出世的“亿万富豪”，是他用违规贷款一手打造成的。而钱永伟之所以能如此幸运，起因则是他投入28万元为刘金宝的女友L免费装修住房，从而讨得了“财神爷”的欢心，为钱永伟打开了银行金库的大门。此后不到两年，钱永伟就拥有土地储备2400亩，创下了一夜暴富的神话。
规划：给了钱就“乱划”
在规划环节上的权钱交易主要发生在变更土地用途和调整容积率上。
土地的用途一般在拿地之前就已经是规划好了的。但是，对于房地产开发企业来说，调整规划、改变土地用途能带来惊人的利润。土地用途决定着土地的价值，商业用地和工业用地之间的价格差异可达10倍，因此一些开发商想尽办法打规划的主意，改变土地用途。
2001年，重庆一房地产公司的地块因规划调整可能丧失开发权，董事长李某找到时任沙坪坝区规划分局局长的王政，让其想办法不对该地块进行调整。于是，王政通过多方暗中运作，终于使该地块的规划未进行调整。事后，李某送给王政人民币100多万元、港币20万元、美元2.5万元。
2002年，重庆一房地产公司拟转让位于沙坪坝区歌乐山一块面积为270余亩的土地，这块“菜篮子”52程的土地性质为“农业用地”。为了获取高额利润，公司总经理薛某找到王政。王政遂利用职务之便，擅自以沙坪坝区规划分局的名义出具一份情况说明，楞将该地块性质由农业用地变更为居住用地。
薛某据此办理了土地使用权变更登记，并在2003年7月 以5334万元价格成功转让该土地。土地性质调整后，薛某并未向国土部门补交土地出让金。为感谢王政的多次关照，薛某先后送给王政共计人民币120万元、美元12万元、欧元1万元。
2008年3月，重庆市渝中区原副区长王政因收受房地产开发商巨额贿赂，被法院判处死缓。
对于房地产开发企业来说，除调整土地用途外，调整容积率也能带来惊人的利润。
容积率的高低直接决定出房率的多少，对开发商而言，哪怕是百分之几的差别，影响的收益将是以数百万甚至千万元计。而更改容积率的大权掌握在规划部门手中。“在目前这种高房价的情况下，我送他100万元，就有可能换来1000万甚至几千万元。”一名开发商说。某房地产公司的老总还举例说，“我的一块地上是可以建10万平方米房子还是12万平方米房子，都由规划部门手中的容积率确定，如果1平方米是2000元，多1万平方米，便是现实的2000万收入，我花多大代价攻关也愿意。”
原重庆市规划局局长蒋勇，原重庆市规划局总规划师、重庆市规划局副局长梁晓琦，此二人在任时，重庆市规划系统的主要官员与部分开发商和区级领导大肆勾结敛财。当时重庆市有一句形容规划的顺口溜：“规划，规划，龟儿子要么不划，要么乱划!”由此可见一斑。此二人除帮开发商调整土地性质和用途外，帮开发商调整容积率也是他们的拿手好戏。
调高容积率对于梁晓琦来说，不过是举手之劳。从2003年到2007年4月，梁晓琦帮助旭庆房地产公司董事长龚世英，把江湾国际花都的容积率上调到3.95，粱晓琦分8次进账人民币225万元、美元6万元。
调高容积率并不是梁晓琦的“主营业务”，而其领导蒋勇则将调高容积率上升到“规模经营”的阶段。在重庆的地产圈，几乎人人皆知，蒋勇的情妇之一专门办理调整容积率的买卖，并且明码标价，童叟无欺，每平方米调整的费用是400元。
除规划权外，规划部门还有行政执法权，可以对违反规划的开发行为进行行政处罚，这种处罚权也成为一些人捞取好处的尚方宝剑。原南京市规划局规划法制处处长兼规划监督处处长、浦口直属分局局长的谢京洪，在对一些违法建设进行行政处罚和规划验收以及规划变更的过程中，利用职务之便，先后收受了6家开发商共计17万余元的贿赂，使那些违法建设在象征性地罚了一些款后，顺利地通过了规划验收。
审批：有公章之处．就有滋生灰色成本的可能
根据我国当前法律法规，房地产建设项目的行政许可程序一般有六个阶段：选址定点、规划总图审查及确定规划设计条件、初步设计及施工图审查、规划报建图审查、施工报建、建设工程竣工综合验收备案。一个房地产项目从签定意向、选址定点直至销售，有数十道环节。除了国土、规划、建设等部门外，还需经过人防、消防、环保、地质勘探、园林、卫生防疫、交通、市政等职能部门的审批或备案。前前后后要盖三四十个公章，每盖一个公章都要打点一番。曾有全国人大代表介绍，办理一个房地产项目手续竟然要盖166个公章。重庆庆业集团总裁伍继延说：“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”
“花费主要针对具体办事人员，少则几千，多则数万。”某地产老总说，“虽不是大数字，但从审批到验收，这笔费用往往需要重复支出。因为每个部门里，审批时是一个人，验收时是另一个人，疏通关系的原则是一个都不能少。”
南京市国土资源局土地利用处原副处长芮小马在任职期间充分利用办理审批手续的机会，在审批期限上大做文章，跟开发商打时间战。对于平时经常“打点”的开发商，他往往在两三日内就办理完毕，而对于那些所谓“不上路子”或不熟悉的开发商，则用足15日的办理期限，甚至故意在15日的期限届满时才通知开发商，告知其材料不齐，需补足后重新办理。开发商就这样经常被他无端地多耽误一个办理周期甚至更长的时间。
“我不为难你，就是照顾你”，这是芮小马等人的办事规矩。在这种规矩下，开发商也只能忍气吞声。“送了，既担风险又多花钱；不送，工程成本更大，拖不起，耗不起，甚至根本搞不下去。”一个开发商无可奈何地说。
建设：开发商一手收钱．一手送钱
该办的手续都办好后，开发商要对自己的工程进行发包，确定施工队伍，开始正式实施自己的造楼计划。在这一阶段，开发商从攻关者变成了攻关对象。
2003年3月至2005年2月间，原南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司副总经理张伟，利用分管项目招标及建设的职务之便，10次索取，共计收受人民币234万元、美元2500元。上粱不正下梁歪。该公司原项目经理闵杰也在其负责开发的工程项目中，非法收受工程施工队55万余元的行贿款。
建房阶段的职务犯罪行为主要发生在工程的招投标环节、工程的发包环节和工程款的支付环节。南京市雨花台区检察院的一份调查显示，有67％的行贿人在问及“为何要行贿”时都表示，一是他给了工程让我做；二是我还要继续从他手上接工程；三是他决定了我的工程款能否及时回笼。
验收：面积可以变大变小。质量可以不管好坏
在开发商正式把房子交付给购房人之前，他们还有两道坎要过——面积测量和质量检测。由于相关法律、制度规定较为模糊，在这两个领域索取贿赂现象也比较普遍。
从目前的情况看，测绘人员对房屋公摊面积的测算，执行法律和政策的灵活性较大，开发商为做大公摊面积，往往通过贿赂手段收买测绘人员。此外，应开发商的要求，一些测绘人员还采取技术手段做大房屋预测、实测面积，一方面为开发商谋取巨额非法利益，同时也以此为要挟向开发商索取高额贿赂。“一些开发商与测绘人员相互勾结，尤其是在当前房价居高的情况下，实测面积增大几个平方米，给购房者造成的经济损失往往就达上万元甚至几万元，而给开发商带来的利润可能就是几百万乃至上千万元。”一位检察官说。
作为建筑质量的“守护神”，建筑安装工程质量监督站对一个工程项目从破土动工到投入使用，均要全程跟踪监督，并且对建筑工程的建设进度及最终能否通过竣工验收握有“生杀予夺”大权。但这种大权却被一些人乱用了。从现实情况看，一些建筑工程质量监督人员接受建筑方、施工方的吃请，收受他们给予的钱物，具有一定的普遍性。这些质监人员每到一个工地或者当工程建设进入主体完工、竣工验收等临界点时，施工负责人都会通过各种方式主动宴请他们，并给予一定的钱物。
灰色成本甚至渗透到了房地产销售阶段。一浙江开发商无奈地说，其首期销售的楼盘中，近90％房子的销售价格因为“有人打招呼，被迫让利或折扣”。所以，他不得不在其他楼盘上把亏的钱补回来。 腐败成本在税收环节上也会产生。房地产开发商为了追求利润最大化，买通税官少缴税也是其手段之一。
2009年初被判刑的北京市海淀区地税局原副局长熊晓京收受房产商好处，为偷税企业提供庇护，致使房产商偷逃13亿元的税款。他从赌桌上拿到某房产商的孝敬钱后，大笔一挥就免征了该公司上千万元的滞纳金。像熊晓京这样的 贪官并非个例。
权力干预隐藏着巨大的地产腐败
房地产腐败并不仅仅产生在与房地产开发建设相关的各个环节上，现实中，只要有权，就会有“官房勾结”、权钱交易产生，特别是那些手握重权的大官高官。
原安徽省副省长王怀忠在阜阳任职期间，就超越权限，直接干预土地批租和出让事务，造成阜阳市许多开发商申请使用土地不去找土地主管部门，而是找王怀忠。王怀忠则根据开发商的要求，对城区土地出让，包括确定出让土地位置、面积、用途、价格等，乱下指令，致使国有资产流失高达10亿元。1993～1999年，阜阳市城区共出让国有土地179宗，王怀忠直接插手的就有79宗。
常州市原副市长张东林在审批房地产开发项目等过程中，被查出索取和收受17名房产商贿赂270余万元，涉及具体楼盘近30个，有的开发商每开发一个楼盘都要行贿。为收买张东林，某开发商费尽心机地开了一家酒店，专门应酬他的个人宴请，几乎不对外营业。为让张东林与隋人“浪漫”幽会，开发商送给他两个情妇价值54.6万元和25.8万元的住宅各一套，装修奢华，并配有高档家电。某开发商还送给他儿子38万元购房款。
近年来，每一个因为受贿倒下的大贪官受贿名录上，都可以看到“房产”两个字。从财政部原副部长朱志刚到北京市原副市长刘志华，从山东省委原副书记、青岛市委原书记杜世成到安徽省原副省长何闽旭……这些贪官收受房产商的贿赂均高达数百万、千万，有的甚至过亿，实在令人瞠目结舌。
阳光操作是挤出“腐败成本”的一剂良药
当然，开发商决不会自己为腐败成本买单，最终一定会通过提价而转嫁给消费者。
灰色成本究竟多大程度上提升了房价?部分专家认为：约4％，甚至更高。
一个开发商说：“做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节，每一关的大小菩萨都要去拜。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的5％或8％左右，有的甚至更高。”
南京一名大型房地产开发公司经理坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低15％左右!”
2005年，安庆市的一家房产开发公司，在承建商品房过程中，先后分别向该市建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19个负责人行贿，涉案金额达到100多万元。简单计算便可得出，如果是500套房子，每户就要承担“行贿成本”2000元；如果是200套，承担5000元；如果是100套，那么每个购房户承担的“行贿成本”达1万元以上。
腐败不除，房价难抑，房地产市场也不可能回归健康发展轨道。重拳出击清除房地产领域的腐败，既是规范房地产市场、遏制房价的前提，也是回应民意、改善民生的需要。
清除房地产领域的腐败，必须强化社会监督。阳光是最好的防腐剂。房地产业需要公开的不仅是开发成本，而且开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开。同时应建立各级官员的财产申报、公示制度，公开官员配偶子女从业、就学等情况，铲除暗箱操作的土壤，全面挤压腐败的空间。
揭开高房价下的腐败黑幕，让“腐败成本”无处遁形，是促使房价回归合理水平的必要之举，也是让中央宏观调控政策落到实处的关键所在。