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摘要：随着国家对一线城市房地产市场的宏观调控，三线城市房地产市场的空间增大了许多。以湖南省永州市为例，对房地产市场的供需现状进行统计分析，找出存在的问题，从而提出意见和建议。
关键词：房地产供需统计分析
Abstract: along with the country the first city real estate market of macro-control, three lines of urban real estate market space increases a lot of. In hunan province, which is taken as an example, the real estate market supply and demand condition of statistical analysis, and find out the existing problems, and then puts forward opinions and Suggestions.
Keywords: real estate supply and demand and the statistical analysis
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
随着地方经济的迅速发展和国家对一线城市房地产市场的宏观调控，湖南永州作为三线城市，房地产市场的发展呈现了新的面貌。下面，本文就针对近几年永州市（这里包括冷水滩和零陵两区）房地产市场的供需情况进行统计、分析，从而对永州市房地产市场中存在的问题进行研究。
一. 永州市房地产市场供需现状分析
1.需求现状
永州市房地产市场需求状况整体呈现上升趋势，具体表现在商品房销售面积和销售总额的整体上涨上面。2008年由于受世界金融危机的影响，房地产市场处于低谷，大家都持观望态度，商品房的销售面积和销售总额为近几年的最低值，2009年房地产市场复苏，商品房的销售面各和销售总额都呈现上升趋势。2011年上半年商品房销售面积已达286.33万平方米，销售总额为71.5825万元。
另外，从购房者的目的来年，主要有以下几种：一、为改善住房条件而购房；二、年轻人结婚购房；三、外出务工人员回家乡在城里买房以便小孩读书和将来居住用；四、在永州工作或长期做生意的外地人为居住而购房；五、出租获利或留待升值后出售。总之，大概可分为自住和投资两大目的。而以投资为目的购房者数量近两年有呈上升趋势。
2.供给现状
永州市房地产开发从冷水滩和零陵两个区来看，冷水滩区的开发要火热得多。冷水滩区房地产开发有多个板块，如：沿江路板块、零陵路板块、新火车站板块、育才路板块和凤凰园板块。
考察冷水滩区各板块的销售数量和销售价格也有区别。沿江路板块以电梯房为主，如世纪滨江、远志新外滩、南华·富临锦江、滨江锦苑等等，这一板块的均价基本上都在3000元/m2以上。育才路板块以电梯房为主，其中最高价应是皇家帝王广场，均价为3000元/m2以上，好的楼层已达4000元/m2，其他楼盘，如：印象巴厘、华源府第、潇湘国际广场、翰林山庄、曼谷峰景等，均价都已接近3000元/m2。新火车站板块以电梯房为主，如北斗苑、名门世家、星城观天下、学府名邸，这几个楼盘的均价在2000元/m2以上，创发城价格稍高些，均价已接近3000元/m2。零陵路板块同样也以电梯房为主，像慧谷华庭、潇湘国际花城、舜皇新城均价相对便宜些，均价在1500-2000元/m2，而有些楼盘地处商业繁华地带，价格就高很多，如：金水湾城市广场均价已为3500元/m2。凤凰园板块里像城市绿岛、银海花园、贵族阳光、江南幸福里这些楼盘主要以电梯房为主，均价都已在2000元/m2以上，像凤凰家园、丽都桃源、世博美域这些楼盘主要以楼梯房为主，均价在1500元/m2左右。
零陵区的楼盘虽然目前比冷水滩区数量少很多，但几个重要的楼盘也是非常引人关注的。像都市心海岸、澳海云天、城市一品、香樟绿城这些楼盘的电梯房均价也已由2010年初的约2000元/m2增至约2500元/m2，而像学院名邸、竹城花园、御珑苑这几个小区主要以楼梯房为主，均价也已由2010年初的约1200-1500元/m2增至约1800-2000元/m2。耀江文景苑主要以小高层楼房为主，建筑极具别墅风格，环境很优雅，此小区是居家的好场所，楼梯房价格比其他小区的楼梯房要贵不少，大概均价已为2500元/m2。
总的来讲，目前永州市房地产市场从供给来看还是比较充分的。
二、永州市房地产市场存在的问题
1.房地产开发存在投机性
2008年下半年至2009年6月房地产市场由于受国际金融危机的影响，投资减少，许多房地产开发商放缓了进程，2009年6月之后房地产市场形势转好，众多开发商又紧罗密布地开工了，增强了投资力度，扩大了开发规模，永州市有不少楼盘都是在此之后开发起来的，因此，永州市房地产开发部分存在投机性。
2.房地产开发存在过于集中的现象
在永州市的房地产开发中，有部分楼盘的开发出现了密集、集中的现象。比如：有些开发商围绕着学校集中开发，认为学校周边的楼盘好卖，大家都愿意将住房购买在学校附近，还有些开发商围绕着重要商业区开发，也是认为好地段肯定会吸引大量的购买者。但开发商们没有考虑到过多地开发使得供给比需求大很多，那就会给楼盘的销售增加很大的压力。而且，集中建设也不利于城市的整体发展。
3.商品房空置现象存在
永州市虽然近两年房地产开发如火如荼地进行着，但不能忽视的一个问题就是，有些商品房空置在那里。为什么会出现这种现象呢？究其原因，是因为这几年物价增涨过快，货币贬值，有人认为把钱存在银行里不划算，不如拿出来投资一两套商品房，房子不住，总是在那里的，更何况这两年永州市的房价涨了不少，总的来讲，买房要划算得多。目前，在永州市买房的人有不少是外地人。其中有一部分是到永州经商的外地商人，由于长年在永州经商，所以家也就安在了这里，另外还有一部分外地人在永州买房的目的就在于投资，比如江浙一带就有不少人到永州炒房，他们在一线城市的房地产市场中不再能获取较大的利润，把目光投向了像永州这样的三线城市，以他们丰厚的资本和永州市目前相对较低的房价，有些人甚至一次性购买好几套住房。
由于这些原因，所以出现了商品房的空置现象，房子卖出去了，但长时间无人装修无人住。
三、相关建议
1.政府应加强对房地产开发的申报和审批工作
近两年，众多开发将资金投向房地产市场，而在开发商群体中，确实有实力很强的的投资商，他们拥有丰厚的资金和优秀的设计建设队伍，有他们加入到永州市的城市规划与建设中，政府和百姓都放心。但也有部分房地产开发商资金不到位，建设队伍又不专业，房屋建设的质量不容乐观。因此，在房地产开发商申请项目时，政府应加强审批工作，严格把关，保证质量。
2.政府应加强对楼盘布局的整体规划
鉴于永州市房地产开发存在建设集中的现象，政府应在项目申报之前根据永州市未来发展的设计蓝图对整个永州市的楼盘布局做整体规划，不能无规划地拿地、建楼，防止楼盘建设集中的现象，政府应从发展、美化、实用多个角度进行楼盘的合理布局。
3.政府应强化房地产市场监管、规范市场秩序
鉴于永州市房地产市场中的炒房现象，政府应督促房产部门加强对购买者信息的登记，对拥有多套住房的購买者采取一定的措施进行限制。严格查处房地产开发、交易和中介服务中的各种违法违规行为，打击烘抬房价，规范市场秩序。
4.大力发展地方经济，扩大城市规模
在永州市房地产供给日趋增长的现状下，唯有大力发展地方经济，扩大城市规模，才会使房地产市场的需求真正有所提高。
目前，政府部门已看到了这一点并正在采取有效措施。永州市第四次党代会上政府承诺办好十件实惠事，如“建好三个国家级工业产业园”、“建成湘粤桂省际交通枢纽”、“加速新农村建设，建好一批生态旅游乡镇、新农村建设示范片”等等，都将为永州的经济发展带来新的机遇，相信永州未来5年的发展会又快又好，将会有更多的外地商人将资金投入永州的发展，有大量的从才涌入永州。同时，随着如“东山景区”等永州旅游业的大力发展，将会有大量的外地人到永州观光旅游。这些，都会促使永州房地产业需求的扩大。
相信，永州市房地产的发展将会面临一个新的发展高潮。
参考文献：
[1]袁志刚.关于北京市房地产市场供需问题研究【J】.北京工商大学学报，2007.7,67-70.
[2]徐大军.线城市房地产发展形势与风险的实证分析—以襄樊为例.区域经济【J】，2010.9,48-49.
[3] 韩乐江.黑龙江省三线城市房地产价格变动影响因素分析【J】.佳木斯大学社会科学学报，2010.4，44-45.
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：房地产供需统计分析
Abstract: along with the country the first city real estate market of macro-control, three lines of urban real estate market space increases a lot of. In hunan province, which is taken as an example, the real estate market supply and demand condition of statistical analysis, and find out the existing problems, and then puts forward opinions and Suggestions.
Keywords: real estate supply and demand and the statistical analysis
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
随着地方经济的迅速发展和国家对一线城市房地产市场的宏观调控，湖南永州作为三线城市，房地产市场的发展呈现了新的面貌。下面，本文就针对近几年永州市（这里包括冷水滩和零陵两区）房地产市场的供需情况进行统计、分析，从而对永州市房地产市场中存在的问题进行研究。
一. 永州市房地产市场供需现状分析
1.需求现状
永州市房地产市场需求状况整体呈现上升趋势，具体表现在商品房销售面积和销售总额的整体上涨上面。2008年由于受世界金融危机的影响，房地产市场处于低谷，大家都持观望态度，商品房的销售面积和销售总额为近几年的最低值，2009年房地产市场复苏，商品房的销售面各和销售总额都呈现上升趋势。2011年上半年商品房销售面积已达286.33万平方米，销售总额为71.5825万元。
另外，从购房者的目的来年，主要有以下几种：一、为改善住房条件而购房；二、年轻人结婚购房；三、外出务工人员回家乡在城里买房以便小孩读书和将来居住用；四、在永州工作或长期做生意的外地人为居住而购房；五、出租获利或留待升值后出售。总之，大概可分为自住和投资两大目的。而以投资为目的购房者数量近两年有呈上升趋势。
2.供给现状
永州市房地产开发从冷水滩和零陵两个区来看，冷水滩区的开发要火热得多。冷水滩区房地产开发有多个板块，如：沿江路板块、零陵路板块、新火车站板块、育才路板块和凤凰园板块。
考察冷水滩区各板块的销售数量和销售价格也有区别。沿江路板块以电梯房为主，如世纪滨江、远志新外滩、南华·富临锦江、滨江锦苑等等，这一板块的均价基本上都在3000元/m2以上。育才路板块以电梯房为主，其中最高价应是皇家帝王广场，均价为3000元/m2以上，好的楼层已达4000元/m2，其他楼盘，如：印象巴厘、华源府第、潇湘国际广场、翰林山庄、曼谷峰景等，均价都已接近3000元/m2。新火车站板块以电梯房为主，如北斗苑、名门世家、星城观天下、学府名邸，这几个楼盘的均价在2000元/m2以上，创发城价格稍高些，均价已接近3000元/m2。零陵路板块同样也以电梯房为主，像慧谷华庭、潇湘国际花城、舜皇新城均价相对便宜些，均价在1500-2000元/m2，而有些楼盘地处商业繁华地带，价格就高很多，如：金水湾城市广场均价已为3500元/m2。凤凰园板块里像城市绿岛、银海花园、贵族阳光、江南幸福里这些楼盘主要以电梯房为主，均价都已在2000元/m2以上，像凤凰家园、丽都桃源、世博美域这些楼盘主要以楼梯房为主，均价在1500元/m2左右。
零陵区的楼盘虽然目前比冷水滩区数量少很多，但几个重要的楼盘也是非常引人关注的。像都市心海岸、澳海云天、城市一品、香樟绿城这些楼盘的电梯房均价也已由2010年初的约2000元/m2增至约2500元/m2，而像学院名邸、竹城花园、御珑苑这几个小区主要以楼梯房为主，均价也已由2010年初的约1200-1500元/m2增至约1800-2000元/m2。耀江文景苑主要以小高层楼房为主，建筑极具别墅风格，环境很优雅，此小区是居家的好场所，楼梯房价格比其他小区的楼梯房要贵不少，大概均价已为2500元/m2。
总的来讲，目前永州市房地产市场从供给来看还是比较充分的。
二、永州市房地产市场存在的问题
1.房地产开发存在投机性
2008年下半年至2009年6月房地产市场由于受国际金融危机的影响，投资减少，许多房地产开发商放缓了进程，2009年6月之后房地产市场形势转好，众多开发商又紧罗密布地开工了，增强了投资力度，扩大了开发规模，永州市有不少楼盘都是在此之后开发起来的，因此，永州市房地产开发部分存在投机性。
2.房地产开发存在过于集中的现象
在永州市的房地产开发中，有部分楼盘的开发出现了密集、集中的现象。比如：有些开发商围绕着学校集中开发，认为学校周边的楼盘好卖，大家都愿意将住房购买在学校附近，还有些开发商围绕着重要商业区开发，也是认为好地段肯定会吸引大量的购买者。但开发商们没有考虑到过多地开发使得供给比需求大很多，那就会给楼盘的销售增加很大的压力。而且，集中建设也不利于城市的整体发展。
3.商品房空置现象存在
永州市虽然近两年房地产开发如火如荼地进行着，但不能忽视的一个问题就是，有些商品房空置在那里。为什么会出现这种现象呢？究其原因，是因为这几年物价增涨过快，货币贬值，有人认为把钱存在银行里不划算，不如拿出来投资一两套商品房，房子不住，总是在那里的，更何况这两年永州市的房价涨了不少，总的来讲，买房要划算得多。目前，在永州市买房的人有不少是外地人。其中有一部分是到永州经商的外地商人，由于长年在永州经商，所以家也就安在了这里，另外还有一部分外地人在永州买房的目的就在于投资，比如江浙一带就有不少人到永州炒房，他们在一线城市的房地产市场中不再能获取较大的利润，把目光投向了像永州这样的三线城市，以他们丰厚的资本和永州市目前相对较低的房价，有些人甚至一次性购买好几套住房。
由于这些原因，所以出现了商品房的空置现象，房子卖出去了，但长时间无人装修无人住。
三、相关建议
1.政府应加强对房地产开发的申报和审批工作
近两年，众多开发将资金投向房地产市场，而在开发商群体中，确实有实力很强的的投资商，他们拥有丰厚的资金和优秀的设计建设队伍，有他们加入到永州市的城市规划与建设中，政府和百姓都放心。但也有部分房地产开发商资金不到位，建设队伍又不专业，房屋建设的质量不容乐观。因此，在房地产开发商申请项目时，政府应加强审批工作，严格把关，保证质量。
2.政府应加强对楼盘布局的整体规划
鉴于永州市房地产开发存在建设集中的现象，政府应在项目申报之前根据永州市未来发展的设计蓝图对整个永州市的楼盘布局做整体规划，不能无规划地拿地、建楼，防止楼盘建设集中的现象，政府应从发展、美化、实用多个角度进行楼盘的合理布局。
3.政府应强化房地产市场监管、规范市场秩序
鉴于永州市房地产市场中的炒房现象，政府应督促房产部门加强对购买者信息的登记，对拥有多套住房的購买者采取一定的措施进行限制。严格查处房地产开发、交易和中介服务中的各种违法违规行为，打击烘抬房价，规范市场秩序。
4.大力发展地方经济，扩大城市规模
在永州市房地产供给日趋增长的现状下，唯有大力发展地方经济，扩大城市规模，才会使房地产市场的需求真正有所提高。
目前，政府部门已看到了这一点并正在采取有效措施。永州市第四次党代会上政府承诺办好十件实惠事，如“建好三个国家级工业产业园”、“建成湘粤桂省际交通枢纽”、“加速新农村建设，建好一批生态旅游乡镇、新农村建设示范片”等等，都将为永州的经济发展带来新的机遇，相信永州未来5年的发展会又快又好，将会有更多的外地商人将资金投入永州的发展，有大量的从才涌入永州。同时，随着如“东山景区”等永州旅游业的大力发展，将会有大量的外地人到永州观光旅游。这些，都会促使永州房地产业需求的扩大。
相信，永州市房地产的发展将会面临一个新的发展高潮。
参考文献：
[1]袁志刚.关于北京市房地产市场供需问题研究【J】.北京工商大学学报，2007.7,67-70.
[2]徐大军.线城市房地产发展形势与风险的实证分析—以襄樊为例.区域经济【J】，2010.9,48-49.
[3] 韩乐江.黑龙江省三线城市房地产价格变动影响因素分析【J】.佳木斯大学社会科学学报，2010.4，44-45.
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。