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【摘 要】随着近年来房地产项目投资的长足发展，对项目投资风险的分析研究和管理控制在项目投资全寿命周期阶段都显得特别重要。本文以格林美郡项目为例，对项目投资建设各项分析进行了综合评估和分析。
【关键词】风险分析；评估；控制
Project risk management analysis of
Liao Hua
(The Macoto Shaanxi China United Property Limited Xi'an Shaanxi 710000)
【Abstract】With the rapid development of real estate investment in recent years, investment risk analysis and management control to invest in the project full life cycle stage is especially important. Grammy County project, for example, analysis of the project investment and construction of the comprehensive assessment and analysis.
【Key words】Risk analysis;Assessment;Control
1. 工程项目概况
格林美郡工程项目总占地300亩，项目规划总建筑面积65万平方米，其中住宅60万平方米，规划居住人口24000人。项目计划总投资15亿人民币，分三期建设，为铜川市招商引资重点项目。
表1 格林美郡工程项目综合风险评价表
建筑结构特征：小区内建筑形式包括6+1式多层住宅（砖混结构）、11层（短肢剪力墙结构）和18层（短肢剪力墙结构）等，设计有地下车库。地基处理均为DDC灰土挤密桩。
现场特征及施工条件：由于多座楼房同时开工，且施工现场狭窄，施工现场管理任务重。施工现场离居民区较近，工期紧，施工难度大，为了保证本工程如期完成，须协调好周边关系。
2. 格林美郡工程项目风险分析与评估
在对此工程项目进行风险评估时，主要采用的是专家经验打分法，具体步骤如下：
2.1 确定每个风险因素的权数W，分值范围可取0.01～1.0，0.01表示最小，1.0表示最大。
2.2 确定权重即风险的等级值C，按可能性大小划分为五个等级，分别为0.2,0.4,0.6,0.8,1.0。
2.3 将每项风险因素的权数与等级值相乘，求出该项风险因素的得分(即WC)。
2.4 将各风险得分相加，求出此风险因素的总分∑WC，即风险度，它表示一个项目的风险程度。分值越高说明风险越大。具体计算方法和评价标准可参考风险评价方法等风险图法。
由此方法得出表1。
从表1的分析可以看出，该项目的风险因素得分介于0.5～0.8之间，风险属于中等水平。同样，利用这种方法对各个工作阶段进行风险分析，以确定各阶段中风险的大小。
格林美郡工程项目开发计划中，对该项目开发风险进行了详细地分析与预测，并制定了相应的风险管理规划。经过对比，以上对该项目风险的分析与评估结果与公司制定的风险管理规划基本一致，虽然材料与资金供应紧张、进度计划编制不合理的风险略有提高，但项目整体风险度0.628低于公司确定的项目整体风险度评价基准，这样的风险水平在公司可接受范围之内。
但由于历史资料的不完整、项目的复杂性、环境的多变性以及人们认识的局限性都会使人们在评估和分析项目风险时出现一些难度，格林美郡工程项目风险评估就遇到这样的问题，风险发生的损失值无法精确量化，只能评估出项目的综合风险值，估计出大致的风险度。
3. 格林美郡工程项目风险控制
3.1 合理安排施工顺序。
本工程总体采取平行流水，以一单元作为一个流水段，立体交叉的施工顺序，总体本着先地下后地上，先结构后装修，先土建后设备的原则，在施工中针对具体情况及时调整施工顺序，上道工序的完成要为下道工序创造施工条件，下道工序施工要能保证上道工序的完整不受损失，以减少不必要的返工浪费，确保工程质量。
3.2 完善施工技术措施。
施工技术措施的好坏直接关系到工程施工质量，格林美郡工程项目部首先在完善施工技术措施上下功夫，对主体结构影响至关重要的混凝土工程质量更是不容忽视。为确保混凝土质量采取了一系列施工技术措施。
3.3 合理安排施工工期。
本期工程的开工时间为2010年8月18日，一期工程计划工期730天、2012年8月18日竣工。项目开发计划对工期的要求非常严格，工期控制容易受外部环境的影响，如气候、节假日等。为确保上述计划的实现，工程项目部根据该工程项目总工期要求，以及设计图纸、定额资料、以及现场客观条件和技术条件，编制出控制总工期的总体进度计划。在编制进度计划时，采用倒排计划法，给出一定的富余量，包括对各种可能发生风险的估计的时间损失，作为项目实施的总工期。并对其中的关键线路上的工序进行调整，使之最合理。
3.4 应用新技术、新材料。
在施工过程中，根据工程的实际情况，与设计单位协商并经他们同意，采用一些新的施工技术和新的材料，达到既节约工程造价，又能满足(甚至更好地满足)建设设计的要求和用户使用功能的要求。在施工中，采用大模板施工工艺取代钢模板施工，虽然一次性投入大，但大模板面积大，周转快，机械化程度高，并且混凝土表面平整、光滑，提高了混凝土质量，减少了二次粉刷。
3.5 严格控制成本。
现场管理主要指现场的材料、机械、劳动力等方面的管理。严格按照IS09001关于施工现场管理程序文件的要求，把好原材料的进出场、堆放、配料、下料等环节，对砂浆等严格按照规定计量下料，并且尽量减少中间倒运环节，减少原材料的消耗；对机械使用做到事先计划、统筹安排、及时保养，尽量将机械的使用率和磨损率降低到最大限度。
3.6 加强风险的预控和预警工作。
在工程的实施过程中，不断地收集和分析各种信息和动态，捕捉风险的前奏信号，以便更好地准备和采取有效的风险对策，以抵抗可能发生的风险。在风险发生时，及时采取措施以控制风险的影响，这是降低损失，防范风险的有效办法。在风险状态下，依然必须保证工程的顺利实施，如迅速恢复生产，按原计划保证完成预定的目标，防止工程中断和成本超支，唯有如此才能有机会对已发生和可能发生的风险进行良好的控制，并争取获得风险的赔偿，如向保险单位、风险责任者提出索赔，以尽可能地减少风险的损失。
4. 结束语
随着近年来房地产项目投资的长足发展，对项目投资风险的分析研究和管理控制在项目投资全寿命周期阶段都显得特别重要。由于市场环境的深入变化，投资风险的不确定性有逐渐变化和增大的趋势。因此，必须采用更加科学和严谨的思路，加强风险分析，趋利避害，及早作好预控措施。
［文章编号］1619-2737（2012）07-19-658
【关键词】风险分析；评估；控制
Project risk management analysis of
Liao Hua
(The Macoto Shaanxi China United Property Limited Xi'an Shaanxi 710000)
【Abstract】With the rapid development of real estate investment in recent years, investment risk analysis and management control to invest in the project full life cycle stage is especially important. Grammy County project, for example, analysis of the project investment and construction of the comprehensive assessment and analysis.
【Key words】Risk analysis;Assessment;Control
1. 工程项目概况
格林美郡工程项目总占地300亩，项目规划总建筑面积65万平方米，其中住宅60万平方米，规划居住人口24000人。项目计划总投资15亿人民币，分三期建设，为铜川市招商引资重点项目。
表1 格林美郡工程项目综合风险评价表
建筑结构特征：小区内建筑形式包括6+1式多层住宅（砖混结构）、11层（短肢剪力墙结构）和18层（短肢剪力墙结构）等，设计有地下车库。地基处理均为DDC灰土挤密桩。
现场特征及施工条件：由于多座楼房同时开工，且施工现场狭窄，施工现场管理任务重。施工现场离居民区较近，工期紧，施工难度大，为了保证本工程如期完成，须协调好周边关系。
2. 格林美郡工程项目风险分析与评估
在对此工程项目进行风险评估时，主要采用的是专家经验打分法，具体步骤如下：
2.1 确定每个风险因素的权数W，分值范围可取0.01～1.0，0.01表示最小，1.0表示最大。
2.2 确定权重即风险的等级值C，按可能性大小划分为五个等级，分别为0.2,0.4,0.6,0.8,1.0。
2.3 将每项风险因素的权数与等级值相乘，求出该项风险因素的得分(即WC)。
2.4 将各风险得分相加，求出此风险因素的总分∑WC，即风险度，它表示一个项目的风险程度。分值越高说明风险越大。具体计算方法和评价标准可参考风险评价方法等风险图法。
由此方法得出表1。
从表1的分析可以看出，该项目的风险因素得分介于0.5～0.8之间，风险属于中等水平。同样，利用这种方法对各个工作阶段进行风险分析，以确定各阶段中风险的大小。
格林美郡工程项目开发计划中，对该项目开发风险进行了详细地分析与预测，并制定了相应的风险管理规划。经过对比，以上对该项目风险的分析与评估结果与公司制定的风险管理规划基本一致，虽然材料与资金供应紧张、进度计划编制不合理的风险略有提高，但项目整体风险度0.628低于公司确定的项目整体风险度评价基准，这样的风险水平在公司可接受范围之内。
但由于历史资料的不完整、项目的复杂性、环境的多变性以及人们认识的局限性都会使人们在评估和分析项目风险时出现一些难度，格林美郡工程项目风险评估就遇到这样的问题，风险发生的损失值无法精确量化，只能评估出项目的综合风险值，估计出大致的风险度。
3. 格林美郡工程项目风险控制
3.1 合理安排施工顺序。
本工程总体采取平行流水，以一单元作为一个流水段，立体交叉的施工顺序，总体本着先地下后地上，先结构后装修，先土建后设备的原则，在施工中针对具体情况及时调整施工顺序，上道工序的完成要为下道工序创造施工条件，下道工序施工要能保证上道工序的完整不受损失，以减少不必要的返工浪费，确保工程质量。
3.2 完善施工技术措施。
施工技术措施的好坏直接关系到工程施工质量，格林美郡工程项目部首先在完善施工技术措施上下功夫，对主体结构影响至关重要的混凝土工程质量更是不容忽视。为确保混凝土质量采取了一系列施工技术措施。
3.3 合理安排施工工期。
本期工程的开工时间为2010年8月18日，一期工程计划工期730天、2012年8月18日竣工。项目开发计划对工期的要求非常严格，工期控制容易受外部环境的影响，如气候、节假日等。为确保上述计划的实现，工程项目部根据该工程项目总工期要求，以及设计图纸、定额资料、以及现场客观条件和技术条件，编制出控制总工期的总体进度计划。在编制进度计划时，采用倒排计划法，给出一定的富余量，包括对各种可能发生风险的估计的时间损失，作为项目实施的总工期。并对其中的关键线路上的工序进行调整，使之最合理。
3.4 应用新技术、新材料。
在施工过程中，根据工程的实际情况，与设计单位协商并经他们同意，采用一些新的施工技术和新的材料，达到既节约工程造价，又能满足(甚至更好地满足)建设设计的要求和用户使用功能的要求。在施工中，采用大模板施工工艺取代钢模板施工，虽然一次性投入大，但大模板面积大，周转快，机械化程度高，并且混凝土表面平整、光滑，提高了混凝土质量，减少了二次粉刷。
3.5 严格控制成本。
现场管理主要指现场的材料、机械、劳动力等方面的管理。严格按照IS09001关于施工现场管理程序文件的要求，把好原材料的进出场、堆放、配料、下料等环节，对砂浆等严格按照规定计量下料，并且尽量减少中间倒运环节，减少原材料的消耗；对机械使用做到事先计划、统筹安排、及时保养，尽量将机械的使用率和磨损率降低到最大限度。
3.6 加强风险的预控和预警工作。
在工程的实施过程中，不断地收集和分析各种信息和动态，捕捉风险的前奏信号，以便更好地准备和采取有效的风险对策，以抵抗可能发生的风险。在风险发生时，及时采取措施以控制风险的影响，这是降低损失，防范风险的有效办法。在风险状态下，依然必须保证工程的顺利实施，如迅速恢复生产，按原计划保证完成预定的目标，防止工程中断和成本超支，唯有如此才能有机会对已发生和可能发生的风险进行良好的控制，并争取获得风险的赔偿，如向保险单位、风险责任者提出索赔，以尽可能地减少风险的损失。
4. 结束语
随着近年来房地产项目投资的长足发展，对项目投资风险的分析研究和管理控制在项目投资全寿命周期阶段都显得特别重要。由于市场环境的深入变化，投资风险的不确定性有逐渐变化和增大的趋势。因此，必须采用更加科学和严谨的思路，加强风险分析，趋利避害，及早作好预控措施。
［文章编号］1619-2737（2012）07-19-658