论文部分内容阅读
摘 要：探讨农村宅基地置换差异性及其机理所在。当前宅基地置换模式主要有置换商品房模式、置换小产权房模式、置换宅基地模式，具有显著差异性。宅基地置换模式的选取取决于当地农民对于土地的依赖程度，具体从土地稀缺程度、农地流转程度、非农就业机会、社会保障稳定程度四方面来衡量。所以，在推进宅基地置换工作时，要综合考虑农民对于土地的依赖性，选取适合宅基地置换模式，以便于实现宅基地置换工作的平稳推进以及保证置换后农民福利不减少。
关键词：宅基地置换模式；差异性；机理分析
中图分类号： TU241.4 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20150527001
1 引言
农村宅基地置换对城乡一体化建设有直接影响，同时关乎地方的发展和农民的切实利益。有些地方政府强制性的进行宅基地置换工作推广，很大程度上侵犯了农民的基本权利，所以，选取适合的宅基地置换模式，保障农民在宅基地置换后福利不减少则是宅基地置换工作的关键所在。
2 理论分析
2.1 宅基地置换模式的差异性
按照置换房屋产权类型的不同，宅基地置换模式可以分为置换商品房模式、置换小产权房模式和置换宅基地模式。置换商品房模式即农民放弃宅基地的使用权，搬迁进由政府统一建设的集中居住小区，商品房可以入市交易[1]。置换小产权房模式即农民可获得土地产权属于集体的小产权房，安置房产权不完整，在规定年限内不能入市交易。异地宅基地置换方式即农民在县政府规划的集中居住区域内，获取新的宅基地[2]。
2.2 宅基地置换模式差异性的机理分析
宅基地是农民生产生活中最重要的财产，具有仓储农机、农具以及给农民提供住房等多重功能。对于非农就业的农民来说，宅基地是其失业后回归村庄的失业保障；对于农村老人来说，宅基地为其提供了养老保障。由于建设用地指标紧张，农地越来越成为政府、学者关注的焦点，宅基地作为资产的属性也体现得更加明显。
若农民主要以农业生产作为其收入来源，主要生活范围在农村，需要利用宅基地储存粮食、农机农具等，那么其对农村环境的依赖性较大，适宜选择置换宅基地模式，方便其生产生活。如果农民主要以城镇非农就业为主，主要定居在城镇，那么其对农村土地的依赖性较小，就会更加希望实现宅基地的资产价值，对这类农民而言适宜选择置换商品房模式。如果农民对农村环境的依赖性适中，则适宜选择置换小产权房模式。
为深入探讨农村宅基地置换模式的内在机理，本研究借鉴相关研究成果，从土地稀缺程度、农地流转程度、非农就业机会、社会保障稳定程度四方面来衡量农民对土地的依赖程度。选取人均耕地面积、人均居民点用地面积、人均建设用地面积来衡量土地稀缺程度。选取农地流转比率来衡量当地农地的流转程度。选取非农就业人口所占比重、乡镇企业个数、乡镇外来人口数来衡量当地非农就业机会大小。选取参加有偿农保人数占总人口比重、社会保障类型来衡量社会保障的稳定程度。
3 实证分析
3.1 宅基地置换模式差异性
3.1.1 置换商品房模式
邯郸市临洺关镇是永年县城所在地，是全县的政治、经济、文化中心，属河北省较大乡镇。全镇现辖32个村，总面积82km2，总人口为13.5万人。其中镇区面积18km2，耕地面积30km2。
临洺关镇采取置换商品房模式，补偿办法按原来平房面积1：1.2，以均价1000元/m2标准置换回迁房，置换前户均房屋面积约为150m2，置换后户均房屋面积达到约180m2，每户得到约1.5套房屋，超出安置面积的部分按照房屋建造成本价1000元/m2收取。补偿标准按照砖木平房500元/m2，砖木附属房350元/m2，砖混平房600元/m2，砖混附属房450元/m2执行，搬迁补助费为600元/m2，搬迁奖励费为400元/m2，搬迁过渡费总额为60000元。宅基地置换后，农民拥有城镇户籍，政府提供社会保障以及相关就业培训服务。
3.1.2 置换小产权房模式：邯郸市广平镇
广平镇辖35个行政村，32个自然村。总面积48.92km2，耕地面积为34.30km2，全镇有52303人，人口自然增长率为7.08%。
广平镇采取置换小产权房模式，补偿办法按原来平房面积1：1进行置换，置换前户均房屋面积约为130m2，置换后户均房屋面积达到约130m2，每户得到约1.3套房屋，超出安置面积的部分按照房屋建造成本价1890元/m2收取。补偿标准按照砖木平房350元/m2，砖木附属房300元/m2，砖混平房570元/m2，砖混附属房350元/m2执行，搬迁补助费为500元/m2，搬迁奖励费为200元/m2，搬迁过渡费总额为36000元。宅基地置换后，部分农民拥有城镇户籍，其余农民为农村户籍，政府提供社会保障以及相关就业培训服务。
3.1.3 置换宅基地模式：邯郸市偏城镇
偏城镇位于河北省邯郸市涉县北部，距县城20.5km，西北部与山西省左权县为邻。总面积为132.8km2，是中国著名的历史文化名镇。
偏城镇采取置换宅基地模式，补偿办法按原来平房面积1：0.67进行置换，置换前户均房屋面积约为150m2，置换后户均房屋面积达到约100m2，每户得到约1套宅基地。补偿标准按照砖木平房400元/m2，砖木附属房230元/m2，砖混平房510元/m2，砖混附属房280元/m2执行，搬迁补助费为500元/m2，搬迁奖励费为100元/m2，搬迁过渡费总额为24000元。宅基地置换后，大部分农民拥有农村户籍，政府提供社会保障。
3.2 宅基地置换模式差异性机理分析
本文选取河北省邯郸市作为实证分析的对象区域，同时，为保证研究的科学性，拟选取2010、2011、2012、2013年共计4a的指标平均值作为基础，减少研究误差。 土地稀缺性选取人均耕地面积、人均居民点用地面积、人均建设用地面积3个指标进行衡量，从表中可以看出，临洺关镇的3个指标值均小于偏城镇，即说明临洺关镇土地较为稀缺，宅基地的资产价值较为重要。农地流转程度选择农地流转比率来衡量，临洺关镇的农地流转比率为33%，高于其余两镇，表明当地农地流转较为稳定，农民更愿意流转土地，对土地依赖性较弱。非农就业机会选择非农就业人口所占比重、乡镇企业个数、外来人口数进行衡量，临洺关镇的3个指标均高于其余两镇，非农就业人口比重较大表明当地农民较多的从事二三产业，而乡镇企业个数和外来人口数较多表明当地吸引人口就业和企业投资的能力更强，具有更强的二三产业的支持，农村人口对于土地的依赖性较弱。社会保障的稳定程度选取参加有偿农保人数占总人口比重和社会保障类型进行衡量，临洺关镇参加有偿农保的人数超过总人数的一般，同时社会保障类型较为全面，当地政府提供了较为稳定的社会保障，使农民参与宅基地置换之后的利益具有强力的保障，所以对于宅基地提供的保障功能依赖程度较低。相比较于其余两镇，临洺关镇农民对于土地的依赖性最弱，更注重宅基地资产价值的实现，所以选择置换商品房模式，而偏城镇农村人口依旧以农业就业为主，对于土地的依赖性较强，需要农地、宅基地为其提供收入来源，即要求宅基地的保障性功能的实现。
3 结论与建议
农民对于土地的依赖程度在宅基地置换模式的选择中起到了重要的影响作用。临洺关镇的农民较多从事二三产业，农地流转较为稳定，对于土地的依赖程度较弱，且由于当地土地稀缺性较强，因此更希望宅基地资产价值的实现，故采用置换商品房模式。偏城镇的农民较多从事农业生产，需要宅基地储存粮食、农机农具，对于土地的依赖性较强，利用宅基地为其提供住房保障，故采用置换宅基地模式。广平镇农民对于土地的依赖性适中，故采用置换小产权房模式。
政府在推进农村宅基地置换工作进程中，要秉承“以人为本”理念，综合考虑农民对于土地的依赖性，考察农民对于宅基地不同功能的侧重，选择适合的宅基地置换模式，完善社会保障等政策，实现宅基地置换工作较高的效率以及保证置换后农民福利不减少。
参考文献
[1]周建，施国庆. 城乡统筹发展的三种农村土地流转模式及其比较研究[J].农村经济，2011，（08）：45-48.
[2]上官彩霞，冯淑怡，吕沛璐，曲福田. 交易费用视角下宅基地置换模式的区域差异及其成因[J].中国人口.资源与环境，2014，（04）107-115.
[3]张正芬，王德. 宅基地置换在上海农民居住集中中的运用——以松江区江秋中心村为例[J].上海城市规划，2008，（02）：39-42.
[4]杨建军，阮丽芬. 农村宅基地置换模式比较与分析——以上海佘山镇、天津华明镇、重庆九龙坡区为例[J].华中建筑，2011，（02）：112-115.
[5]刘旦，陈赢. 农村宅基地置换模式及其效益评估——基于江西的调查和农户视角[J].湖南农业大学学报（社会科学版），2009，（06）：43-46.
[6]杨秀，勇应辉. 宅基地置换小区居民满意度评价体系研究[J].华中建筑，2010，（01）：54-56.
[7]周宏霞. 宅基地使用权流转问题研究[D].中国政法大学，2009.
作者简介：毛春悦（1994-），女，辽宁鞍山人，南京农业大学公共管理学院学生。主要研究方向为土地资源管理。
关键词：宅基地置换模式；差异性；机理分析
中图分类号： TU241.4 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20150527001
1 引言
农村宅基地置换对城乡一体化建设有直接影响，同时关乎地方的发展和农民的切实利益。有些地方政府强制性的进行宅基地置换工作推广，很大程度上侵犯了农民的基本权利，所以，选取适合的宅基地置换模式，保障农民在宅基地置换后福利不减少则是宅基地置换工作的关键所在。
2 理论分析
2.1 宅基地置换模式的差异性
按照置换房屋产权类型的不同，宅基地置换模式可以分为置换商品房模式、置换小产权房模式和置换宅基地模式。置换商品房模式即农民放弃宅基地的使用权，搬迁进由政府统一建设的集中居住小区，商品房可以入市交易[1]。置换小产权房模式即农民可获得土地产权属于集体的小产权房，安置房产权不完整，在规定年限内不能入市交易。异地宅基地置换方式即农民在县政府规划的集中居住区域内，获取新的宅基地[2]。
2.2 宅基地置换模式差异性的机理分析
宅基地是农民生产生活中最重要的财产，具有仓储农机、农具以及给农民提供住房等多重功能。对于非农就业的农民来说，宅基地是其失业后回归村庄的失业保障；对于农村老人来说，宅基地为其提供了养老保障。由于建设用地指标紧张，农地越来越成为政府、学者关注的焦点，宅基地作为资产的属性也体现得更加明显。
若农民主要以农业生产作为其收入来源，主要生活范围在农村，需要利用宅基地储存粮食、农机农具等，那么其对农村环境的依赖性较大，适宜选择置换宅基地模式，方便其生产生活。如果农民主要以城镇非农就业为主，主要定居在城镇，那么其对农村土地的依赖性较小，就会更加希望实现宅基地的资产价值，对这类农民而言适宜选择置换商品房模式。如果农民对农村环境的依赖性适中，则适宜选择置换小产权房模式。
为深入探讨农村宅基地置换模式的内在机理，本研究借鉴相关研究成果，从土地稀缺程度、农地流转程度、非农就业机会、社会保障稳定程度四方面来衡量农民对土地的依赖程度。选取人均耕地面积、人均居民点用地面积、人均建设用地面积来衡量土地稀缺程度。选取农地流转比率来衡量当地农地的流转程度。选取非农就业人口所占比重、乡镇企业个数、乡镇外来人口数来衡量当地非农就业机会大小。选取参加有偿农保人数占总人口比重、社会保障类型来衡量社会保障的稳定程度。
3 实证分析
3.1 宅基地置换模式差异性
3.1.1 置换商品房模式
邯郸市临洺关镇是永年县城所在地，是全县的政治、经济、文化中心，属河北省较大乡镇。全镇现辖32个村，总面积82km2，总人口为13.5万人。其中镇区面积18km2，耕地面积30km2。
临洺关镇采取置换商品房模式，补偿办法按原来平房面积1：1.2，以均价1000元/m2标准置换回迁房，置换前户均房屋面积约为150m2，置换后户均房屋面积达到约180m2，每户得到约1.5套房屋，超出安置面积的部分按照房屋建造成本价1000元/m2收取。补偿标准按照砖木平房500元/m2，砖木附属房350元/m2，砖混平房600元/m2，砖混附属房450元/m2执行，搬迁补助费为600元/m2，搬迁奖励费为400元/m2，搬迁过渡费总额为60000元。宅基地置换后，农民拥有城镇户籍，政府提供社会保障以及相关就业培训服务。
3.1.2 置换小产权房模式：邯郸市广平镇
广平镇辖35个行政村，32个自然村。总面积48.92km2，耕地面积为34.30km2，全镇有52303人，人口自然增长率为7.08%。
广平镇采取置换小产权房模式，补偿办法按原来平房面积1：1进行置换，置换前户均房屋面积约为130m2，置换后户均房屋面积达到约130m2，每户得到约1.3套房屋，超出安置面积的部分按照房屋建造成本价1890元/m2收取。补偿标准按照砖木平房350元/m2，砖木附属房300元/m2，砖混平房570元/m2，砖混附属房350元/m2执行，搬迁补助费为500元/m2，搬迁奖励费为200元/m2，搬迁过渡费总额为36000元。宅基地置换后，部分农民拥有城镇户籍，其余农民为农村户籍，政府提供社会保障以及相关就业培训服务。
3.1.3 置换宅基地模式：邯郸市偏城镇
偏城镇位于河北省邯郸市涉县北部，距县城20.5km，西北部与山西省左权县为邻。总面积为132.8km2，是中国著名的历史文化名镇。
偏城镇采取置换宅基地模式，补偿办法按原来平房面积1：0.67进行置换，置换前户均房屋面积约为150m2，置换后户均房屋面积达到约100m2，每户得到约1套宅基地。补偿标准按照砖木平房400元/m2，砖木附属房230元/m2，砖混平房510元/m2，砖混附属房280元/m2执行，搬迁补助费为500元/m2，搬迁奖励费为100元/m2，搬迁过渡费总额为24000元。宅基地置换后，大部分农民拥有农村户籍，政府提供社会保障。
3.2 宅基地置换模式差异性机理分析
本文选取河北省邯郸市作为实证分析的对象区域，同时，为保证研究的科学性，拟选取2010、2011、2012、2013年共计4a的指标平均值作为基础，减少研究误差。 土地稀缺性选取人均耕地面积、人均居民点用地面积、人均建设用地面积3个指标进行衡量，从表中可以看出，临洺关镇的3个指标值均小于偏城镇，即说明临洺关镇土地较为稀缺，宅基地的资产价值较为重要。农地流转程度选择农地流转比率来衡量，临洺关镇的农地流转比率为33%，高于其余两镇，表明当地农地流转较为稳定，农民更愿意流转土地，对土地依赖性较弱。非农就业机会选择非农就业人口所占比重、乡镇企业个数、外来人口数进行衡量，临洺关镇的3个指标均高于其余两镇，非农就业人口比重较大表明当地农民较多的从事二三产业，而乡镇企业个数和外来人口数较多表明当地吸引人口就业和企业投资的能力更强，具有更强的二三产业的支持，农村人口对于土地的依赖性较弱。社会保障的稳定程度选取参加有偿农保人数占总人口比重和社会保障类型进行衡量，临洺关镇参加有偿农保的人数超过总人数的一般，同时社会保障类型较为全面，当地政府提供了较为稳定的社会保障，使农民参与宅基地置换之后的利益具有强力的保障，所以对于宅基地提供的保障功能依赖程度较低。相比较于其余两镇，临洺关镇农民对于土地的依赖性最弱，更注重宅基地资产价值的实现，所以选择置换商品房模式，而偏城镇农村人口依旧以农业就业为主，对于土地的依赖性较强，需要农地、宅基地为其提供收入来源，即要求宅基地的保障性功能的实现。
3 结论与建议
农民对于土地的依赖程度在宅基地置换模式的选择中起到了重要的影响作用。临洺关镇的农民较多从事二三产业，农地流转较为稳定，对于土地的依赖程度较弱，且由于当地土地稀缺性较强，因此更希望宅基地资产价值的实现，故采用置换商品房模式。偏城镇的农民较多从事农业生产，需要宅基地储存粮食、农机农具，对于土地的依赖性较强，利用宅基地为其提供住房保障，故采用置换宅基地模式。广平镇农民对于土地的依赖性适中，故采用置换小产权房模式。
政府在推进农村宅基地置换工作进程中，要秉承“以人为本”理念，综合考虑农民对于土地的依赖性，考察农民对于宅基地不同功能的侧重，选择适合的宅基地置换模式，完善社会保障等政策，实现宅基地置换工作较高的效率以及保证置换后农民福利不减少。
参考文献
[1]周建，施国庆. 城乡统筹发展的三种农村土地流转模式及其比较研究[J].农村经济，2011，（08）：45-48.
[2]上官彩霞，冯淑怡，吕沛璐，曲福田. 交易费用视角下宅基地置换模式的区域差异及其成因[J].中国人口.资源与环境，2014，（04）107-115.
[3]张正芬，王德. 宅基地置换在上海农民居住集中中的运用——以松江区江秋中心村为例[J].上海城市规划，2008，（02）：39-42.
[4]杨建军，阮丽芬. 农村宅基地置换模式比较与分析——以上海佘山镇、天津华明镇、重庆九龙坡区为例[J].华中建筑，2011，（02）：112-115.
[5]刘旦，陈赢. 农村宅基地置换模式及其效益评估——基于江西的调查和农户视角[J].湖南农业大学学报（社会科学版），2009，（06）：43-46.
[6]杨秀，勇应辉. 宅基地置换小区居民满意度评价体系研究[J].华中建筑，2010，（01）：54-56.
[7]周宏霞. 宅基地使用权流转问题研究[D].中国政法大学，2009.
作者简介：毛春悦（1994-），女，辽宁鞍山人，南京农业大学公共管理学院学生。主要研究方向为土地资源管理。