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近年来，随着不动产交易数量的增加和房产税试点范围的逐步扩大，不动产评估业务量显著增加。评估准则在保障不动产评估业务质量方面发挥着重要的作用。论文将我国不动产评估准则与国际评估准则、美国评估准则中的不动产评估规范进行对比分析，主要从准则的结构、具体资产定义、评估方法三个方面考察不同准则之间的差异和共同点，以期进一步推动我国不动产评估准则的发展与完善。
一、房地产评估准则结构比较
中国资产评估协会于2007年颁布了并于2008年7月1日起开始施行《资产评估准则——不动产》。不动产准则属于资产评估具体准则的实体性准则，框架结构包括：总则、基本要求、操作要求、评估方法、企业价值中的不动产、评估披露以及附则等七部分。不动产准则在《资产评估准则——基本准则》的总体指导下，对不动产评估业务进一步规范，具体内容包括：明确了不动产以及不动产权益的概念；明确要求具体分析不动产三种基本方法市场法、收益法和成本法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法；重点探讨了企业价值评估中的不动产评估。
《国际评估准则》（IVS）在“资产评估准则”部分对不动产进行规范。IVS中不动产评估包括准则、注释和附件三个部分，其中准则包括工作范围、执行、报告以及有效期四个方面；注释包括不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场法、收益法、成本法七个方面；附件是历史性不动产。
美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）对于不动产评估的规范包括不动产评估和不动产评估报告两个方面。不动产评估准则规定，在一般情况下需要关注的相关评估项目的程序，并可用于评估师和评估服务使用者对评估工作质量进行的对照检验。不动产评估报告准则规定的是传达不动产评估结果中所要求的信息内容和信息量，但并不指定不动产评估报告的形式、格式和文体，由报告的预定使用者和评估师的需求决定。
从中外不动产评估准则的对比可以看出，我国的不动产评估准则结构合理，层次清晰，内容较全面详实，但是还缺乏对于具体不动产评估实务操作的详尽指导。国际评估准则虽然单列一章内容规范不动产评估，但是内容不够全面，仅强调了不动产评估的方法，其他方面大多没有涉及，比如信息的披露。美国评估准则突出强调了信息的披露，有专门的不动产评估报告准则，但是对于披露的具體内容没有相应的规定。
二、不动产评估准则定义比较
我国不动产评估准则在总则中就明确了有关不动产和不动产评估的基本定义。该准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
国际评估准则在“定义”部分就界定了关于不动产的定义。不动产是指与房地产所有权相关的所有权利、权益和利益。同时，在国际评估准则的资产准则——不动产权益（IVS230）的注释部分又进一步明确了不动产权益是指对土地和建筑物拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益包括三种基本类型，即“优先权益”、“次级权益”和使用权益。
美国评估准则也在“定义”部分界定了不动产的定义。不动产指的是属于不动产所有权的固有利益、利得和权利。因为在西方的不动产价值评估理论中，都特别强调不动产价值的评估是评估不动产权利和利益的价值。美国评估准则的标准1——不动产评估中则没有不动产的界定。
从中外不动产评估准则界定的不动产定义的对比可以看出，我国的不动产评估准则不但明确了不动产的定义而且指出了不动产评估的定义，还具体区分了单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。国际评估准则界定了不动产的含义，并着重强调不动产的权益。美国评估准则也强调不动产的权益，但是解释的并不具体。总之，不动产评估评估的是不动产权益的价值，而并非不动产的实物本身的价值。
三、不动产评估准则评估方法比较
我国不动产评估准则把评估方法作为准则的重点内容，对市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法进行了明确的规定和要求。注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例；并进行修正。运用收益法评估不动产时，应当了解不动产应当具有的经济收益或者潜在经济收益；并合理确定收益期限与折现率。运用成本法评估不动产应合理估算重置成本、经济寿命年限以及可能引起不动产贬值的主要因素。运用假设开发法评估不动产时，应当合理估算开发完成后的不动产价值和后续开发建设的必要支出和应得利润。运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理进行修正。
国际评估准则规定，市场法、收益法和成本法三种主要评估方法均适用于不动产权益的评估。市场法是不动产权益评估普遍采用的方法，应注意考虑能够提供价格依据的权益，以及被评估的权益等。在收益法分类下有各种不同的具体操作技术方式，可以使用各种形式的折现现金流模型。成本法常常被应用于不动产权益的评估，需要计算重置成本，并将现时等效不动产的重置成本进行贬值调整。
美国评估准则规定，当销售比较途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须对用于评估价值推断的销售比较数据进行分析。当成本途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须：使用恰当的方法和技术对宗地价值进行评定；对新开发成本估算时可参照的成本数据进行分析。当收益途径对于可靠的评估结果是必需的情形下，评估师必须：分析那些计算不动产全部潜在收入时可获取的参照租金收入数据和（或）不动产的潜在获利能力。
从中外不动产评估准则对评估方法的具体规定可以看出，市场法、收益法和成本法三种基本评估方法都可以应用于不动产评估，只不过美国评估准则是分别从销售途径、收益途径和成本途径规定的，但实质内容是一致的。中国不动产评估准则不但介绍了三种方法，还对实践中经常用到的假设开发法和基准地价修正法做了具体规定。此外，中国不动产评估准则的规定是最详细和最具可操作性的，国际评估准则和美国评估准则都是原则性的指导，尤其是美国评估准则。也就是说，国外的评估准则没有特别强调评估方法的应用。
参考文献
[1]中国资产评估协会. 资产评估准则[M]. 中国财经出版社，2007年
[2]International Valuation Standards Council. International Valuation Standards（2011）.[EB/OL] http：//www.ivsc.org/
[3]Appraisal Foundation. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice （2012-2013）. [EB/OL] http：//www. Appraisalfoundation.org
一、房地产评估准则结构比较
中国资产评估协会于2007年颁布了并于2008年7月1日起开始施行《资产评估准则——不动产》。不动产准则属于资产评估具体准则的实体性准则，框架结构包括：总则、基本要求、操作要求、评估方法、企业价值中的不动产、评估披露以及附则等七部分。不动产准则在《资产评估准则——基本准则》的总体指导下，对不动产评估业务进一步规范，具体内容包括：明确了不动产以及不动产权益的概念；明确要求具体分析不动产三种基本方法市场法、收益法和成本法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法；重点探讨了企业价值评估中的不动产评估。
《国际评估准则》（IVS）在“资产评估准则”部分对不动产进行规范。IVS中不动产评估包括准则、注释和附件三个部分，其中准则包括工作范围、执行、报告以及有效期四个方面；注释包括不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场法、收益法、成本法七个方面；附件是历史性不动产。
美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）对于不动产评估的规范包括不动产评估和不动产评估报告两个方面。不动产评估准则规定，在一般情况下需要关注的相关评估项目的程序，并可用于评估师和评估服务使用者对评估工作质量进行的对照检验。不动产评估报告准则规定的是传达不动产评估结果中所要求的信息内容和信息量，但并不指定不动产评估报告的形式、格式和文体，由报告的预定使用者和评估师的需求决定。
从中外不动产评估准则的对比可以看出，我国的不动产评估准则结构合理，层次清晰，内容较全面详实，但是还缺乏对于具体不动产评估实务操作的详尽指导。国际评估准则虽然单列一章内容规范不动产评估，但是内容不够全面，仅强调了不动产评估的方法，其他方面大多没有涉及，比如信息的披露。美国评估准则突出强调了信息的披露，有专门的不动产评估报告准则，但是对于披露的具體内容没有相应的规定。
二、不动产评估准则定义比较
我国不动产评估准则在总则中就明确了有关不动产和不动产评估的基本定义。该准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
国际评估准则在“定义”部分就界定了关于不动产的定义。不动产是指与房地产所有权相关的所有权利、权益和利益。同时，在国际评估准则的资产准则——不动产权益（IVS230）的注释部分又进一步明确了不动产权益是指对土地和建筑物拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益包括三种基本类型，即“优先权益”、“次级权益”和使用权益。
美国评估准则也在“定义”部分界定了不动产的定义。不动产指的是属于不动产所有权的固有利益、利得和权利。因为在西方的不动产价值评估理论中，都特别强调不动产价值的评估是评估不动产权利和利益的价值。美国评估准则的标准1——不动产评估中则没有不动产的界定。
从中外不动产评估准则界定的不动产定义的对比可以看出，我国的不动产评估准则不但明确了不动产的定义而且指出了不动产评估的定义，还具体区分了单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。国际评估准则界定了不动产的含义，并着重强调不动产的权益。美国评估准则也强调不动产的权益，但是解释的并不具体。总之，不动产评估评估的是不动产权益的价值，而并非不动产的实物本身的价值。
三、不动产评估准则评估方法比较
我国不动产评估准则把评估方法作为准则的重点内容，对市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法进行了明确的规定和要求。注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例；并进行修正。运用收益法评估不动产时，应当了解不动产应当具有的经济收益或者潜在经济收益；并合理确定收益期限与折现率。运用成本法评估不动产应合理估算重置成本、经济寿命年限以及可能引起不动产贬值的主要因素。运用假设开发法评估不动产时，应当合理估算开发完成后的不动产价值和后续开发建设的必要支出和应得利润。运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理进行修正。
国际评估准则规定，市场法、收益法和成本法三种主要评估方法均适用于不动产权益的评估。市场法是不动产权益评估普遍采用的方法，应注意考虑能够提供价格依据的权益，以及被评估的权益等。在收益法分类下有各种不同的具体操作技术方式，可以使用各种形式的折现现金流模型。成本法常常被应用于不动产权益的评估，需要计算重置成本，并将现时等效不动产的重置成本进行贬值调整。
美国评估准则规定，当销售比较途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须对用于评估价值推断的销售比较数据进行分析。当成本途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须：使用恰当的方法和技术对宗地价值进行评定；对新开发成本估算时可参照的成本数据进行分析。当收益途径对于可靠的评估结果是必需的情形下，评估师必须：分析那些计算不动产全部潜在收入时可获取的参照租金收入数据和（或）不动产的潜在获利能力。
从中外不动产评估准则对评估方法的具体规定可以看出，市场法、收益法和成本法三种基本评估方法都可以应用于不动产评估，只不过美国评估准则是分别从销售途径、收益途径和成本途径规定的，但实质内容是一致的。中国不动产评估准则不但介绍了三种方法，还对实践中经常用到的假设开发法和基准地价修正法做了具体规定。此外，中国不动产评估准则的规定是最详细和最具可操作性的，国际评估准则和美国评估准则都是原则性的指导，尤其是美国评估准则。也就是说，国外的评估准则没有特别强调评估方法的应用。
参考文献
[1]中国资产评估协会. 资产评估准则[M]. 中国财经出版社，2007年
[2]International Valuation Standards Council. International Valuation Standards（2011）.[EB/OL] http：//www.ivsc.org/
[3]Appraisal Foundation. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice （2012-2013）. [EB/OL] http：//www. Appraisalfoundation.org