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我们知道，开发商销售楼盘，必须先办售房许可证，不然就是非法賣房。换言之，开发商卖房必须经过政府的许可。
事实上，个人卖房也要经过政府的许可。最新版本的《房地产管理法》、各省颁布的《房地产管理法实施条例》，以及部分县市建设局和房管局颁布的部门规章规定，民间转让房产，得先向主管部门提出申请，经相关责任人在申请材料上签字盖章之后，才能进行交易，否则不给过户。
其实据我所知，在古代中国的一些朝代，例如唐朝、宋朝和元朝，凡居民出售房产，也要先向政府提出申请，也要得到有关部门的批准，就跟我们现在一样。
我们先看唐朝。唐朝大中五年（851），首都长安皇城外朱雀大街东面有一座寺庙，名叫安国寺，安国寺很大，但是僧人不多，寺僧想把一部分空闲房屋转售出去。问题是，这安国寺跟当时其他多数寺院一样，土地、房屋都是国家划拨的，属于公共财产，僧人们想卖掉一部分公房，自然得跟国有房屋管理部门打个招呼。当时的国有房屋管理部门分为两家，一家是庄宅使司，负责管理政府房产；一家是内庄宅使司，负责管理宫廷房产。安国寺的前身是唐睿宗做太子时的府邸，后来唐睿宗即位，把它舍为寺院，所以这安国寺属于宫廷房产，所以安国寺僧人出售空房之前，需要向宫廷房产管理部门也就是内庄宅使司提出申请。售房申请书递上去，内庄宅使司很快下了批文：
“安国寺一所，庄居东道并菜园，西李叔和，南龙道，北至道，舍三十九间，杂树四十九根，地一亩九分，计估价钱一百三十八贯五百文。牒：前件庄，准敕出卖。”（《中国历代契约会编考释·唐大中五年敕内庄宅使牒》）
什么意思呢？从“安国寺一所”到“计估价钱一百三十八贯五百文”，是安国寺僧人所提交卖房申请的原文，这几句话描述了待售房产的位置、四至、间数、面积，以及准备出售的钱数。“牒”后面的文字，是内庄宅使司工作人员给的批复，意思是你们的申请已经审查过了，这些房子可以出售。
以上是出售公房时提出申请的事例，出售私房是不是也需要提出申请呢？需要。唐朝法典《唐律疏议》卷13规定：“依令，田宅无文牒辄卖买者，财没不追，地还本主。”所谓“文牒”，就是指政府出具的批准书，按照唐朝法令，无论卖地还是卖房，都得向政府提交申请，等拿到批准出售的文书以后，才可以达成交易，否则没收出售所得，并将已经出售的土地或房屋从买主手里强行夺回来，原封不动还给卖主。
这样解释有点儿绕，咱们打个比方。假设我们家有一所老房子，要价五十万，卖给您了。咱们交易之前，我并没有向我们这儿的县政府提出申请，更没有拿到本县房管局允许我卖房的批文。然后呢，这事儿被居委会王大妈发现了，王大妈往县政府办公室打了一电话，第二天，执法局的人马就会杀上门来，让我把那五十万售房款上缴国库，同时还会请您出去。
表面上看，您白掏了五十万，而我却没有什么损失。其实没那么简单，因为您不傻，马上就会明白您的损失是我这个卖方造成的——我没有按照法律规定，在卖房之前向政府提出申请。好了，您会找我麻烦，让我把那五十万购房款赔给您。如果我赖着不赔呢，您就会把我告到法院。
类似法令并不只在唐朝存在，在宋朝法典《宋刑统》第13卷《户婚律》之《典卖指当论竞物业》章，也有如下条文：“其有质举卖者，皆得本司文牒，然后听之。若不相本问，违而辄与及买者，物即还主，钱没不追。”意即出售不动产需要先拿到当地政府出具的批准书，否则没收房款，并把已经售出的房子从买家手里夺回来。
另外在元朝政令汇编《通制条格》第16卷《田令》之《典卖田产事例》章也有两条法令。
其一：“诸私相贸易田宅，即与货卖无异，拟合给据，令房亲邻人等画字估价，立契成交。”
其二：“僧道自相典卖，并买民田纳税地土，依例于有司给据关防。如违，依例追断。”
前面一条是说，凡老百姓卖地卖房，需要向政府提出申请，同时呢，政府有关部门对于这些申请也不能推诿不办，只要是合法的、没有纠纷的房产，都应该批准出售。后面一条则特别强调，即使是出家人出售房产，也需要先拿到有关部门出具的“关防”，即批准书。
元朝至元二年（1336），福建省晋江县居民麻合抹想卖掉老宅的花园，按照法律规定，他向当地衙门提了申请：
“泉州路晋江务，据录事司南隅住民麻合抹状告：父沙律忽丁在日，原买得谢安等山园、屋基、山地，辟成花园，于内栽种花木，四围筑墙为界，及有花园外屋基地一段，俱坐落晋江县三十七都东塘头庙西保。递年立例，麻合抹通纳苗米二斗八升。原买山园屋基，东西四至，该载契书分晓。今为路远，不能管顾，又兼缺钞经纪，欲将上项花园山地出卖。未敢擅便，告乞施行。”（《中国历代契约会编考释·至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》）
这份申请描述了待售花园的来历、位置、税负，以及出售原因。如果再加上电话，做成表格，就跟今天某些县市房管局要求售房人填写的《房地产交易申请审批表》差不多了。
晋江县衙收到麻合抹的申请，做出以下批复：
“从公勘，当得：上项花园山地，委系麻合抹承父沙律忽丁原买梯己物业，中间别无违碍。出到各人执结文状，缴连保结，申乞施行。得此，除外，合行告给又字九号半印勘合公据，付本人收执。”（出处同上）
意思是申请已收到，经过政府工作人员的实地调查，认定该申请书中描述的情况基本属实，特此发给批文（批文以千字文编号，编为又字第九号），允许出售。
行文至此，有朋友就会问了：为什么古今政府都要求大家在卖房之前先交申请呢？
个中原因倒并不复杂，我总结了这么三条：
一、为了避免公共资产流失。
您知道，古今房屋都有公房和私房之分，即使是私房，下面的土地也可能是政府无偿划拨的。如果是私房私地，怎么卖掉都无所谓；如果是公房或者在公地上建造的私房（例如经济适用房），那就不能被某个人或者某个单位不声不响地卖掉。卖房人在交易达成之前提出申请，有助于政府“过滤”掉一些私自出售公房公地的非法行为。
二、为了避免交易双方将来闹纠纷。 比方说，我卖房给您之前，有可能已经把房子抵押给了银行；或者因为我欠下巨债，这套房子已经被法院查封；或者这套房子的所有人并不只是我一个，还有其他共有人，我卖房之前并未征求共有人的同意；或者我提交给您的房产证、土地证是假的；或者我们双方签订的合同很不规范，在法律上属于无效合同；或者我把房子卖给您之前，已经把它卖给了另一个买家。俗话说的好，买家永无卖家精，说的就是市场上的信息不对称现象，由于信息不对称的存在，您只要不借助其他力量，就不可能对以上种种情形完全调查清楚。这时候政府出面帮您来了，它让我写申请、拿权证，在我们交易达成之前，先把所有必要的手续过一遍，一旦政府发现我这套房子有问题，就会驳回我的出售请求，这样您自然就可以不上当了。
三、为了把握房地产交易的数量，减少契税流失。
不管古代还是现代，都有买房不过户的现象，不过户，就不用缴契税，不缴契税，政府的税源就会流失。政府强求（尤其是像唐、宋、元三代那样用没收全部购房款的严厉惩罚措施来强求）买卖双方填写申请，等于提前给这宗交易备了案，倘若收到申请并做出批复之后很长时间都不见买家来过户，那就证明买家在逃缴契税，这时候政府派人去过问就是了。
事实上，个人卖房也要经过政府的许可。最新版本的《房地产管理法》、各省颁布的《房地产管理法实施条例》，以及部分县市建设局和房管局颁布的部门规章规定，民间转让房产，得先向主管部门提出申请，经相关责任人在申请材料上签字盖章之后，才能进行交易，否则不给过户。
其实据我所知，在古代中国的一些朝代，例如唐朝、宋朝和元朝，凡居民出售房产，也要先向政府提出申请，也要得到有关部门的批准，就跟我们现在一样。
我们先看唐朝。唐朝大中五年（851），首都长安皇城外朱雀大街东面有一座寺庙，名叫安国寺，安国寺很大，但是僧人不多，寺僧想把一部分空闲房屋转售出去。问题是，这安国寺跟当时其他多数寺院一样，土地、房屋都是国家划拨的，属于公共财产，僧人们想卖掉一部分公房，自然得跟国有房屋管理部门打个招呼。当时的国有房屋管理部门分为两家，一家是庄宅使司，负责管理政府房产；一家是内庄宅使司，负责管理宫廷房产。安国寺的前身是唐睿宗做太子时的府邸，后来唐睿宗即位，把它舍为寺院，所以这安国寺属于宫廷房产，所以安国寺僧人出售空房之前，需要向宫廷房产管理部门也就是内庄宅使司提出申请。售房申请书递上去，内庄宅使司很快下了批文：
“安国寺一所，庄居东道并菜园，西李叔和，南龙道，北至道，舍三十九间，杂树四十九根，地一亩九分，计估价钱一百三十八贯五百文。牒：前件庄，准敕出卖。”（《中国历代契约会编考释·唐大中五年敕内庄宅使牒》）
什么意思呢？从“安国寺一所”到“计估价钱一百三十八贯五百文”，是安国寺僧人所提交卖房申请的原文，这几句话描述了待售房产的位置、四至、间数、面积，以及准备出售的钱数。“牒”后面的文字，是内庄宅使司工作人员给的批复，意思是你们的申请已经审查过了，这些房子可以出售。
以上是出售公房时提出申请的事例，出售私房是不是也需要提出申请呢？需要。唐朝法典《唐律疏议》卷13规定：“依令，田宅无文牒辄卖买者，财没不追，地还本主。”所谓“文牒”，就是指政府出具的批准书，按照唐朝法令，无论卖地还是卖房，都得向政府提交申请，等拿到批准出售的文书以后，才可以达成交易，否则没收出售所得，并将已经出售的土地或房屋从买主手里强行夺回来，原封不动还给卖主。
这样解释有点儿绕，咱们打个比方。假设我们家有一所老房子，要价五十万，卖给您了。咱们交易之前，我并没有向我们这儿的县政府提出申请，更没有拿到本县房管局允许我卖房的批文。然后呢，这事儿被居委会王大妈发现了，王大妈往县政府办公室打了一电话，第二天，执法局的人马就会杀上门来，让我把那五十万售房款上缴国库，同时还会请您出去。
表面上看，您白掏了五十万，而我却没有什么损失。其实没那么简单，因为您不傻，马上就会明白您的损失是我这个卖方造成的——我没有按照法律规定，在卖房之前向政府提出申请。好了，您会找我麻烦，让我把那五十万购房款赔给您。如果我赖着不赔呢，您就会把我告到法院。
类似法令并不只在唐朝存在，在宋朝法典《宋刑统》第13卷《户婚律》之《典卖指当论竞物业》章，也有如下条文：“其有质举卖者，皆得本司文牒，然后听之。若不相本问，违而辄与及买者，物即还主，钱没不追。”意即出售不动产需要先拿到当地政府出具的批准书，否则没收房款，并把已经售出的房子从买家手里夺回来。
另外在元朝政令汇编《通制条格》第16卷《田令》之《典卖田产事例》章也有两条法令。
其一：“诸私相贸易田宅，即与货卖无异，拟合给据，令房亲邻人等画字估价，立契成交。”
其二：“僧道自相典卖，并买民田纳税地土，依例于有司给据关防。如违，依例追断。”
前面一条是说，凡老百姓卖地卖房，需要向政府提出申请，同时呢，政府有关部门对于这些申请也不能推诿不办，只要是合法的、没有纠纷的房产，都应该批准出售。后面一条则特别强调，即使是出家人出售房产，也需要先拿到有关部门出具的“关防”，即批准书。
元朝至元二年（1336），福建省晋江县居民麻合抹想卖掉老宅的花园，按照法律规定，他向当地衙门提了申请：
“泉州路晋江务，据录事司南隅住民麻合抹状告：父沙律忽丁在日，原买得谢安等山园、屋基、山地，辟成花园，于内栽种花木，四围筑墙为界，及有花园外屋基地一段，俱坐落晋江县三十七都东塘头庙西保。递年立例，麻合抹通纳苗米二斗八升。原买山园屋基，东西四至，该载契书分晓。今为路远，不能管顾，又兼缺钞经纪，欲将上项花园山地出卖。未敢擅便，告乞施行。”（《中国历代契约会编考释·至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》）
这份申请描述了待售花园的来历、位置、税负，以及出售原因。如果再加上电话，做成表格，就跟今天某些县市房管局要求售房人填写的《房地产交易申请审批表》差不多了。
晋江县衙收到麻合抹的申请，做出以下批复：
“从公勘，当得：上项花园山地，委系麻合抹承父沙律忽丁原买梯己物业，中间别无违碍。出到各人执结文状，缴连保结，申乞施行。得此，除外，合行告给又字九号半印勘合公据，付本人收执。”（出处同上）
意思是申请已收到，经过政府工作人员的实地调查，认定该申请书中描述的情况基本属实，特此发给批文（批文以千字文编号，编为又字第九号），允许出售。
行文至此，有朋友就会问了：为什么古今政府都要求大家在卖房之前先交申请呢？
个中原因倒并不复杂，我总结了这么三条：
一、为了避免公共资产流失。
您知道，古今房屋都有公房和私房之分，即使是私房，下面的土地也可能是政府无偿划拨的。如果是私房私地，怎么卖掉都无所谓；如果是公房或者在公地上建造的私房（例如经济适用房），那就不能被某个人或者某个单位不声不响地卖掉。卖房人在交易达成之前提出申请，有助于政府“过滤”掉一些私自出售公房公地的非法行为。
二、为了避免交易双方将来闹纠纷。 比方说，我卖房给您之前，有可能已经把房子抵押给了银行；或者因为我欠下巨债，这套房子已经被法院查封；或者这套房子的所有人并不只是我一个，还有其他共有人，我卖房之前并未征求共有人的同意；或者我提交给您的房产证、土地证是假的；或者我们双方签订的合同很不规范，在法律上属于无效合同；或者我把房子卖给您之前，已经把它卖给了另一个买家。俗话说的好，买家永无卖家精，说的就是市场上的信息不对称现象，由于信息不对称的存在，您只要不借助其他力量，就不可能对以上种种情形完全调查清楚。这时候政府出面帮您来了，它让我写申请、拿权证，在我们交易达成之前，先把所有必要的手续过一遍，一旦政府发现我这套房子有问题，就会驳回我的出售请求，这样您自然就可以不上当了。
三、为了把握房地产交易的数量，减少契税流失。
不管古代还是现代，都有买房不过户的现象，不过户，就不用缴契税，不缴契税，政府的税源就会流失。政府强求（尤其是像唐、宋、元三代那样用没收全部购房款的严厉惩罚措施来强求）买卖双方填写申请，等于提前给这宗交易备了案，倘若收到申请并做出批复之后很长时间都不见买家来过户，那就证明买家在逃缴契税，这时候政府派人去过问就是了。