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房地产行业近期为何陷于很纠结、很浮躁的“危命期”,是因为政策导向主宰着这个行业的命运,且染上了鲜明的“政治”经济学的色彩。是的,政策导向是我们应该揣摩的一种动向。但由于对政策导向的理解不同,就会产生正确的理解和不同角度的误读。不同的观点在公开发表,不同的声音在不断传播,让人们对于房地产行业爱恨交加,并使不少关注房价的业内外人士陷入迷茫困惑。
每年的“两会”是房地产政策导向的风向标,无论是房地产开发商,还是广大的购房者,都会密切关注政策导向是否能抑制房价上涨,或者是促使房价下跌。
“十年两会首次不提调控”,成为人们最关注的敏感政策导向。以前年年“两会”都提政策调控,而在2013年全国房地产市场“量价齐升”的大背景下,今年却没提“调控”,政策去哪里了?正确的政策导向解读,应该是政府的政策调控不搞“一刀切”,而是采用双轨制和差异化政策,让市场发挥自我的调节作用。
但笔者认为,“两会”不提政策调控,不等于政策不调控,只是调控的形式不同,“双向”调控肯定也是一种调控形式。而且,更关键是要读懂具体的政策导向细则和政策导向动态。即使是市场自我调节,也是在政策主导下的市场化调节,也绝不可能是放任房地产市场继续“量价齐升”式的高歌狂进。笔者认为,今年房地产市场的主基调是不容盲目乐观,但也不会出现崩盘的悲局,稳健发展是一种选择方向。
“两会”期间,建筑部副部长仇保兴关于我国“十年内房地产不可能出现大的危机,但房价分化现象会越来越严重”之说,似乎给楼市唱多派打了一支亢奋的强心针。但笔者对这种“柏拉图式”的精神臆想是存有异议的。首先我们必须承认中国“房地产泡沫”的存在,否则,为什么年年要调控呢?前几年笔者就在报刊上发表观点:房地产调控有其必要性和必然性。政策不调控,房地产泡沫就会不断滋生和膨胀。政策调控是一种去泡沫化的形式,这几年政策调控尽管没能彻底抑制房价上涨,但对于抑制房价上涨还是起到一定作用的。政策调控是必须的,关键是如何进行有效的政策调控。是盲目地行政干涉,还是根据市场现状进行政策主导下的市场化调节。如果政策调控和市场调节都不能达到使房地产业平稳健康地发展,那么,这种保证中国今后十年不会出现房地产大危机,就会变成一种抽象的政策误导。或者说,正是因为这种误导,不但不能防止房地产泡沫的滋长,甚至还会扩大房地产泡沫滋生的范围和速度。
著名的房地产专家丁祖昱先生在分析“两会”报告对房地产政策导向时,用了六个字“满满的正能量”,这句充满鼓动性的褒义词,笔者是不敢苟同的。如果此种观点仅仅是对盲目唱空派的严厉措辞反击,这也算是一种正能量的个人情绪发泄。笔者认为,“两会”政策导向是减少了市场化运作的负面影响,是不是正能量,还有待政策落地执行后,市场能否进行正常的自我调节,且稳健地发展。
但丁祖昱先生关于“两会”代表要求对房地产企业减少税收的评论是绝对有水平的。他说:“第一,目前房地产减税的可能性不大,房地产相关税收占全国税收的比例非常高。2013年房地产相关税收约2.4万亿,占财政收入的18%。调整任何房地产相关税种,财政收入都会受到很大影响。第二,即使降税,房价也不一定会下降。虽然税收成本增加之后房价必然上升,但税收成本降低之后,开发商不一定会卖低房价。通过降低税收来达到降房价的目的,其实很不现实,最终决定房价的是市场供求关系,否则,也不会年年都能出现巨额的土地增值税。”
如果房地产政策导向,仅仅有一种统一的声音,也会让我们不闹心。正因为市场上有不同的权威和专家的观点,所以才会使大家都很纠结,很迷茫,很浮躁。
经济学者吴晓波认为:“以后,房子可能仍然是一种保值性商品,但是未来的房子能不能继续保持增值,我不能肯定。在经济学方面,什么是泡沫是没有答案的,比如温州、鄂尔多斯房价下跌,就是有泡沫。南京房价有没有下跌?没有,它就没有泡沫。”
也有不少专业人士对房地产行业提出更悲观的看法,这也影响着人们对房地产行业和房价的思考选择。
同样,今年全国和上海的一些有关房地产的数据和市场的现状,也让人纠结和迷茫。
国家统计局公布:
1-2月份,全国商品房销售面积10466万平方米,同比下降0.1%。其中,住宅销售面积下降1.2%。商品房销售额7090亿元,下降3.7%。其中,住宅销售额下降5%。
截至今年2月末,全国商品房待售面积为51397万平方米,比去年末增加2102万平方米。其中,住宅待售面积增加1770万平方米。2月上海新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅较上月有所收窄,杭州等9个城市停涨。
由于今年前几个月的全国房地产销售数量和销售价格数据并不漂亮,因此,有关房地产“拐点论”的争议又闹得沸沸扬扬。在这种市场背景下,上海的房地产市场是否还能“独善其身”,继续保持领涨的强劲趋势呢?
古语云,春江水暖鸭先知,但上海不像温州。温州是一种正确的房价下跌结论,而上海的市场数据喜忧参半。由于上海市场信息不对称,结论亦就不统一。比如今年初,上海大宁板块土地拍卖楼板价高于商品房成交价的事实传播,莫名其妙地将周边房价每平方米提高了3000至5000元,对上海房价继续保持上涨的势头,起到了推波助澜的市场引导效应。
3月8日,绿城·锦绣兰庭一天销售20亿元,不仅在媒体上广为传播,更被不少市场专家赞颂为豪宅回归,刷新上海销售纪录。这种“个案”的热销现象,似乎给人们留下上海房地产市场依然保持着供不应求的“盛世热况”。
但事实上,这种“个案”现象是会误导市场的。尽管上海的房价依然保持着涨势,但涨幅已经开始回落。而新建商品房的交易量已呈下降趋势,今年上海2月份二手房交易量下降近一半。上海商品房库存量已超1000万平方米,这种巨额的库存量,会对上海房价上涨起到拖累作用的。去年因“自贸区”概念而火热楼市的外高桥板块,今年开始呈现低迷局面,无论是成交量,还是成交价格,都出现了下降的迹象。
每年的“两会”是房地产政策导向的风向标,无论是房地产开发商,还是广大的购房者,都会密切关注政策导向是否能抑制房价上涨,或者是促使房价下跌。
“十年两会首次不提调控”,成为人们最关注的敏感政策导向。以前年年“两会”都提政策调控,而在2013年全国房地产市场“量价齐升”的大背景下,今年却没提“调控”,政策去哪里了?正确的政策导向解读,应该是政府的政策调控不搞“一刀切”,而是采用双轨制和差异化政策,让市场发挥自我的调节作用。
但笔者认为,“两会”不提政策调控,不等于政策不调控,只是调控的形式不同,“双向”调控肯定也是一种调控形式。而且,更关键是要读懂具体的政策导向细则和政策导向动态。即使是市场自我调节,也是在政策主导下的市场化调节,也绝不可能是放任房地产市场继续“量价齐升”式的高歌狂进。笔者认为,今年房地产市场的主基调是不容盲目乐观,但也不会出现崩盘的悲局,稳健发展是一种选择方向。
“两会”期间,建筑部副部长仇保兴关于我国“十年内房地产不可能出现大的危机,但房价分化现象会越来越严重”之说,似乎给楼市唱多派打了一支亢奋的强心针。但笔者对这种“柏拉图式”的精神臆想是存有异议的。首先我们必须承认中国“房地产泡沫”的存在,否则,为什么年年要调控呢?前几年笔者就在报刊上发表观点:房地产调控有其必要性和必然性。政策不调控,房地产泡沫就会不断滋生和膨胀。政策调控是一种去泡沫化的形式,这几年政策调控尽管没能彻底抑制房价上涨,但对于抑制房价上涨还是起到一定作用的。政策调控是必须的,关键是如何进行有效的政策调控。是盲目地行政干涉,还是根据市场现状进行政策主导下的市场化调节。如果政策调控和市场调节都不能达到使房地产业平稳健康地发展,那么,这种保证中国今后十年不会出现房地产大危机,就会变成一种抽象的政策误导。或者说,正是因为这种误导,不但不能防止房地产泡沫的滋长,甚至还会扩大房地产泡沫滋生的范围和速度。
著名的房地产专家丁祖昱先生在分析“两会”报告对房地产政策导向时,用了六个字“满满的正能量”,这句充满鼓动性的褒义词,笔者是不敢苟同的。如果此种观点仅仅是对盲目唱空派的严厉措辞反击,这也算是一种正能量的个人情绪发泄。笔者认为,“两会”政策导向是减少了市场化运作的负面影响,是不是正能量,还有待政策落地执行后,市场能否进行正常的自我调节,且稳健地发展。
但丁祖昱先生关于“两会”代表要求对房地产企业减少税收的评论是绝对有水平的。他说:“第一,目前房地产减税的可能性不大,房地产相关税收占全国税收的比例非常高。2013年房地产相关税收约2.4万亿,占财政收入的18%。调整任何房地产相关税种,财政收入都会受到很大影响。第二,即使降税,房价也不一定会下降。虽然税收成本增加之后房价必然上升,但税收成本降低之后,开发商不一定会卖低房价。通过降低税收来达到降房价的目的,其实很不现实,最终决定房价的是市场供求关系,否则,也不会年年都能出现巨额的土地增值税。”
如果房地产政策导向,仅仅有一种统一的声音,也会让我们不闹心。正因为市场上有不同的权威和专家的观点,所以才会使大家都很纠结,很迷茫,很浮躁。
经济学者吴晓波认为:“以后,房子可能仍然是一种保值性商品,但是未来的房子能不能继续保持增值,我不能肯定。在经济学方面,什么是泡沫是没有答案的,比如温州、鄂尔多斯房价下跌,就是有泡沫。南京房价有没有下跌?没有,它就没有泡沫。”
也有不少专业人士对房地产行业提出更悲观的看法,这也影响着人们对房地产行业和房价的思考选择。
同样,今年全国和上海的一些有关房地产的数据和市场的现状,也让人纠结和迷茫。
国家统计局公布:
1-2月份,全国商品房销售面积10466万平方米,同比下降0.1%。其中,住宅销售面积下降1.2%。商品房销售额7090亿元,下降3.7%。其中,住宅销售额下降5%。
截至今年2月末,全国商品房待售面积为51397万平方米,比去年末增加2102万平方米。其中,住宅待售面积增加1770万平方米。2月上海新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅较上月有所收窄,杭州等9个城市停涨。
由于今年前几个月的全国房地产销售数量和销售价格数据并不漂亮,因此,有关房地产“拐点论”的争议又闹得沸沸扬扬。在这种市场背景下,上海的房地产市场是否还能“独善其身”,继续保持领涨的强劲趋势呢?
古语云,春江水暖鸭先知,但上海不像温州。温州是一种正确的房价下跌结论,而上海的市场数据喜忧参半。由于上海市场信息不对称,结论亦就不统一。比如今年初,上海大宁板块土地拍卖楼板价高于商品房成交价的事实传播,莫名其妙地将周边房价每平方米提高了3000至5000元,对上海房价继续保持上涨的势头,起到了推波助澜的市场引导效应。
3月8日,绿城·锦绣兰庭一天销售20亿元,不仅在媒体上广为传播,更被不少市场专家赞颂为豪宅回归,刷新上海销售纪录。这种“个案”的热销现象,似乎给人们留下上海房地产市场依然保持着供不应求的“盛世热况”。
但事实上,这种“个案”现象是会误导市场的。尽管上海的房价依然保持着涨势,但涨幅已经开始回落。而新建商品房的交易量已呈下降趋势,今年上海2月份二手房交易量下降近一半。上海商品房库存量已超1000万平方米,这种巨额的库存量,会对上海房价上涨起到拖累作用的。去年因“自贸区”概念而火热楼市的外高桥板块,今年开始呈现低迷局面,无论是成交量,还是成交价格,都出现了下降的迹象。