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［摘要］中低收入者的住房问题是关系国计民生的大问题，在房价一路高涨的大背景下，中低收入者的住房问题急需解决。本文分析了中低收入者住房问题存在的两大背景：一是房地产“大盘”看涨现实情况，二是收入差距的进一步扩大化的趋势。并由此提出了解决中低收入者住房问题的新思路，从政府和行业两个层面提出了相关的政策建议。
［关键词］中低收入者；住房问题；房地产“大盘”
［中图分类号］Ｆ２０［文献标识码］Ａ［文章编号］１６７２－２４２６（２００８）０９－００３８－０３
改革开放初期，我国城镇人均住房面积为６．７ｍ２，通过上世纪８０年代末的“房改”，到１９９８年，人均居住面积达到了１８．７ｍ２。１９９８年以后，我国提出了停止实物分房，改成货币分配，并鼓励房地产市场的培育和完善，到２００６年底全国城镇居民的平均住房面积达到了２７ｍ２。可以说，在住房改革和发展过程中，我们取得了较好的成绩，人们住房条件已经大大改善。然而中低收入人群的居住环境和住房条件还存在很多问题，改革中低收入家庭住房条件的任务还十分艰巨。据统计，当前有１５６万户家庭缺房，有１０００万户家庭的人均住房面积在１０ｍ２以下［１］。在这样的背景下，加大住房改革力度，改善中低收入者的住房条件成为我国住房政策的重点。
现有的文献关于中低收入者的住房问题的研究，主要集中于借鉴国际经验，如周建军、靖辉、杨竞萌等专家学者就从各国关于中低收入者住房问题的比较出发，在总结并借鉴国外经验的基础上对我国的中低收入者的住房问题提出了相关的政策建议［２］，而很少有人直接从我国现实的房地产大背景进行分析以探讨中低收入者的住房问题。
本文正是基于这样的思考，以有别于他人的分析角度，引入房地产“大盘”的概念，来探讨在房地产“大盘”变动的背景下，如何解决中低收入者的住房问题。
一、中低收入者住房问题的现状及解决的必要性
近年来，随着房地产市场的繁荣，住房市场化改革的力度越来越大，全国房价都有了比较大的涨幅。以武汉的房价为例，据统计，２００７年，全市商品住房价格为４６８５．３２元／平方米，与２００６年相比，上涨了１０６３．１２元／平方米，涨幅达２９．３５％，上涨幅度为历年来最高。房价从２６００元／ｍ２到３６００元／ｍ２，用了２年时间，而从３６００元／ｍ２到４６００元／ｍ２，仅仅只用了１年时间［３］。从中低收入者的收入情况来看，按照武汉市的标准，中低收入者的收入大概为１５００元左右，一个三口之家每月的总收入大概为２５００元左右，一年下来总收入大约３万元，而按照武汉市的房价，买一套中等面积的房子，大概要６０万元左右，这样一个家庭不吃不喝要花２０年的时间才能买一套住房。
国家在解决中低收入者的住房问题上，相继制定了针对住房弱势群体的住房保障政策，采取了包括集资建房、联建住房、危旧房改造、安居工程、经济适用住房和廉租住房等一系列政策措施。这些政策在一定程度上改善了城镇中低收入者的居住条件，但是这些政策在制定和执行中还存在一些问题，如政府在房屋补贴上主要是选择建房补贴而不是住房补贴。以经济适用房政策为例，政府通过划拨土地的方式，给房地产开发商提供土地，要求其将利润控制在３％以内，但是在开发商取得土地后，政府对其利润比率、房型结构等控制存在很多问题，这就出现经济适用房不“经济”现象。并且，政府给中低收入者提供住房保障主要定位于普惠制的政策目标，使得在政策的制定和执行中目标不能达成，导致最需要住房的居民得不到住房，而投机者利用政策空子进行炒房，从而进一步加剧了住房问题。
由此可见，一方面城镇中低收入者的住房问题急需解决，另一方面，尽管政府制定各种相关政策，但由于市场力量的作用，在实施过程中往往与初始的目标背道而驰。在经济社会全面转型和建设社会主义和谐社会时期，住房问题是关系到人民安居乐业和切身利益的大问题，是社会稳定健康发展的关键，保障广大的中低收入者的住房问题应成为政府工作的重点。
二、中低收入者住房问题的现实背景
综观２００７年，中国的房地产行业经历了前所未有的变化和调整，国家的政策涉及了土地、金融、税收、社会保障、产品供应结构等各个环节［４］。如此全方位且强有力的宏观调控应该会对抑制房价暴涨、控制违规操作等问题起到很明显的效果，但房价从５月开始一路节节攀升，直到９月底，房价就如同脱缰的野马涨势不可遏制。然而到第四季度，从深圳、广州等珠江三角洲地区城市传来的房价下跌的消息不断向全国蔓延，一时间，楼市步入拐点的论断甚嚣尘上，以至于雪崩、崩盘的危言悬在中国地产界的上空。以武汉为例，２００７年５月份武汉被批准为“两型社会”综合配套改革实验区，按照常理，武汉的房价应该会上涨，然而一直到今年“两会”的召开，武汉市的房价依然没有上涨的趋势。在这样的背景下，持币待购开始盛行，很多人还是在观望。尤其是中低收入者，买房作为举家重视的大事，更是急切地希望楼市从此步入拐点。
然而仅仅从２００７年房价变化的总体趋势就能判断房价真的从此进入了拐点吗？在解决中低收入者的住房问题上，我们必须从整体上把握整个行业的动态，了解问题的根本，才能找到问题的症结所在。这里我们撇开传统的分析思路，借鉴股市的“大盘”思想来作浅析，得出了中低收入者住房问题的发展趋势。
（一）房地产“大盘”的上涨趋势——第一大背景
股票的大盘，往往决定了个股的走势，大盘上涨会导致个股上涨，反之亦然。房地产行业同样存在这样的“大盘”，地产的大盘可以从时间和空间两个方面来解释：从时间上来说，如果整个房地产长期的变化趋势是上扬，那么某一个时刻的波动是属于正常的，但总体来说也会跟随大盘趋势上扬；从空间上来说，全国房价总体趋于上涨时，个别城市的房价也会有小范围的持平甚至降价，但基本上是与总体趋势一致的。那么对于个别城市而言，其房价到底如何变化我们不能撇开大的背景，必须从“大盘”的形势来看。这里我们从几个现象作为突破口，来分析“大盘”的变化。
１．住房痛苦指数。用商品住房均价除以全国城镇居民人均收入，即得出普通百姓得用几个月的薪水方能支付一平方米的商品房房价，有人形象地将其称为“住房痛苦指数”。例如，据国家统计局发布数据，２００７年全国城镇居民人均月收入为１１４９元，当年７月的房屋销售均价为每平方米３３８３元。由此得出的２００７年７月中国住房痛苦指数为２．９４。对比中部的几个城市，２００７年１２月，上海“住房痛苦指数”为５．３０，杭州为５．９２，南京为３．９７。其中指数最低的南京市，百姓也得拿出将近４个月的工资才能买到一平方米的住房。于是就形成了一个共识，认为房价已经超出了多数人的购买能力。但果真如此么？这个指数的分子我们且先不说，单从分母——城镇居民月收入来看，关于收入的统计上，存在很多的不科学的地方。居民能够统计到的收入往往只占所得总收入的一部分，而且收入越高的精英阶层，其不能统计的灰色收入越多，如没有统计到的红包、礼品、补贴、奖金、过年（节）费，乃至于有些官员收受的贿赂，等等。这个问题在国外可能不存在，至少没有在中国严重，越是市场经济运行规范的发达国家，这种居民收入统计的不真实性越小，但在中国的特殊环境里，很多人有这种不能统计到的收入，且这个收入占到总收入相当大的比重，这部分人群占总人口相当大的比重。所以从这个意义上说，我们经常说到的这个住房痛苦指数并不像所说的那么痛苦。
２．商品房供不应求。市场经济是一只无形的手，会自动调节价格和需求量之间反向变化，当需求量较多时，价格自然会上涨，价格涨到足够高时，需求量又会下降，如此相互作用以达到市场价格与数量的均衡。在我们一致认为房价过高的时候，市场上的商品房仍然供不应求，还有很多的人对大户型的房子趋之若鹜，这也从另外的侧面反映了房价并没有高到均衡点，还有上涨的空间。在市场经济已占主导地位的今天，一般说来市场能够反映商品的价格与需求量之间的关系（当然有时候也存在失灵），消费者都是理性的经济人，最知道市场的行情。关于市场上价格到底是高了还是低了，我们应该抛开感情的因素，让市场本身显示的信号来说话。
３．市场上买得起房的人还是很多。房地产市场的火热形势，推动了房价的进一步上涨，尽管如此，只要稍微有经济实力的人，都很希望能够在所在的省会等中心城市买房。据国家发改委、统计局数据显示，２００７年１～５月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比环比继续上涨，普通住房上涨７．２％，涨幅最高；经济适用房上涨２．０％、高档住房上涨６．５％。在房价一路高涨的前提下，人们买房的热情却丝毫没有下降。以武汉市为例，２００７年上半年销售面积一路创新高，全市商品房网上备案销售面积达６３１．５７万㎡，与２００６同期相比增长２４．１０％；全市登记备案销售５７３１２套，成交量比２００６年同期大幅上升［５］。究其原因，可以从几个方面进行分析，一是物价和工资的轮番上涨，改变了人们的预期，使一些人对未来的消费持乐观态度，以前不敢买的东西，现在也敢于以贷款的形式买下来；二是中心城市外围的中小城市中的高收入者也有在中心城市买房的愿望，这在一定程度上也使得中心城市的商品房找到了销售的出路；三是城市居民可能通过旧房出租的形式回收一部分租金，从而大大减小分期付款的压力。由于这些因素的存在，使得即便大家都在叫嚷房价过高时，仍然有人能够买得起房，甚至对大户型的房子情有独钟，这也从侧面反映了房价并没有高到人们普遍接受不了的程度。
（二）收入差距的扩大化不可避免——第二大背景
１．收入差距扩大化的现状。改革开放以来，我国经济发展取得了举世瞩目的伟大成就，社会生产力水平显著增强，人们生活水平明显改善，国家整体实力不断提高。与此同时，居民收入差距也不断扩大，从基尼系数来看，２０００年起，我国的基尼系数就超过了国际公认的警戒线０．４，２００２年到达了０．４５８。差距主要表现在城乡之间、地区之间、行业之间和社会各阶层之间，而且收入差距存在继续扩大的趋势。从增长速度来看，２００５年占最高收入组的１０％人群的人均可支配收入比上一年增长１３．４％，而占最低收入组１０％的人群的人均可支配收入比上一年增长９．５％［６］，可以说收入差距扩大化的趋势不可避免，这是我们在解决收入差距问题上不得不正视的一个背景。
２．解决收入差距扩大存在的难题。收入差距不断扩大的根本原因在于市场经济，市场经济是有利于效率而不利于公平的经济，即随着我国市场经济的推进，如果不加干预，这种差别还会进一步扩大。收入差距不断扩大的另一原因在于对外开放（当然对外开放本质上也是市场经济的要求）使然。随着对外开放的进一步深化，经济社会等各个方面都要求与国际接轨，这必然也包括工资在世界范围内的接轨。而工资能够在国际接轨比较通常的是精英阶层，精英阶层属于世界范围内的人才，如果国内开出的工资过低，他们必然外流。所以，为了吸引人才，国内对于精英阶层的工资要采取与国际接轨的办法。但是对于体力劳动者，他们的工资却没有也无需与国际接轨，而是普遍偏低。这也正是我国的劳动力存在比较优势的原因所在。这样在精英阶层的工资国际比较而中低收入者的工资国内比较的前提下，形成了收入差距的另一个原因，给我国提高中低收入者的收入带来了一定的客观困难，也为解决中低收入者的住房问题带来了很大的困难。
三、解决中低收入者住房问题的对策
借用了“大盘”的思路，从“大盘”上涨的趋势不可避免和收入差距扩大化的角度，我们分析了解决中低收入者住房问题存在的大背景。也给我们解决中低收入者的住房问题提供了新的思路：对于问题的解决，不能只盯在房价过高这个说法上。或者与其说我国目前的房价太高，倒不如说是收入差距太大。因此，应该转变思路，跳出就价格谈价格的怪圈，从更深的层面去解决问题——调节收入差距，将中低收入者与高收入者之间的收入差距控制在一定的范围内。
中低收入者的住房问题是市场失灵的地方，自然不能企求市场来解决。而政府的作用就在于弥补市场失灵，因此政府在该问题上必须要有所作为。２００７年８月７日，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称２４号文件），该文件中有关措施的实施将在一定程度上促进中低收入者住房问题的解决。
对此，我们从宏观的国家层面、中观的行业层面提出几点政策建议。
（一）国家层面的政策
从整体上看，国家层面的政策在于提供一个好的市场经济秩序和必要的公共产品。就当前我国房地产市场而言：
１．调节收入差距。市场经济是一把“双刃剑”，有利于经济效率的同时必然不利于公平，我国基尼系数从改革开放初期０．３左右，已经达到了现在的０．４５以上，就是一个最有力的证明。在解决收入分配问题上，国家也采取了各种政策措施，但是解决收入分配问题仍然存在两个难点：一是防止和消除两极分化，而我们现在的政策主要限于补救穷人，基本上没有触及富人；二是现有的政策干预主要集中在再分配领域，通过政府的转移支付来减小差距，还没有真正进入初次分配领域，而造成分配不公的原因却主要在初次分配领域。因此，要调节收入差距根本的问题还在于要实质性地改变财政支出结构，建立“民生财政”，而不能仅仅增加解决民生问题的财政支出。
２．对中低收入者的补贴从间接到直接。国家为了解决中低收入者的住房问题，采取了多种措施，这些措施在取得一定成效的同时仍有许多没有解决的问题。比如，关于经济实用房政策，政府的补贴主要是通过划拨土地对开发商进行补贴，希望通过降低房子的成本以间接补贴中低收入者。但是在政策实施的过程中，存在很多的漏洞，许多开发商为追求利润，对经济适用房的房型控制缺乏规范，导致经济适用房不经济；又如，有的富人通过关系去买这些经济适应房等。基于这些问题，笔者认为，政府如果能够改变补贴的方式，变间接补贴为直接补贴，如对符合标准且愿意购买二手房的中低收入者给予直接的补贴，不仅能够推动二手房市场的发展，而且克服了间接补贴的许多漏洞。
３．严厉打击投机房行为。许多地方政府基于一些特殊的原因，往往纵容炒作，楼市一偏冷，便出台“购房落户口”等优惠政策，更有甚者组团到外地推销房屋，或者吸引外地“炒房团”前来炒作。同时，由于房产的投资品属性，一些高收入者在看到房产稳定且客观的投资回报率，倾向于将房产作为投资理财的手段之一。这些现象都在一定程度上刺激了投机房的出现。因此，为了给房地产行业提供良好的市场竞争秩序，国家必须给予相关的政策规定，打击买房投机者。近年来，国家也出台了一系列的政策，比如对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％等条款的出现。这些措施虽在一定程度上规范了市场上房产的需求，从而为营造良好的市场竞争秩序起到了一定的作用，但还需要进一步加大力度，并完善相关的细则。
（二）行业层面的政策
１．打破垄断。目前我国房地产已经发展成为了一个寡头垄断的市场，在一个城市（区域）内，通常是几家或十几家大的房地产商所控制，他们联合控制着房价，导致在这个市场上达到的均衡价格要远远高于完全竞争市场上的均衡价格，房地产商获得了较多的超额利润。这也使得高收入者面对一路高涨的房价还对买房投资乐此不疲，而广大的中低收入者，对寡头垄断下的楼市只能“望楼兴叹”。因此，房地产行业必须打破垄断的格局，走向竞争的态势，其措施可以有多种：如将大楼盘分成小楼盘招标，使更多的小房地产商进入；提供更多质优价廉的商品房；鼓励消费者购买二手房等［７］。
２．建立房地产的良性生态。所谓房地产生态，这里是一个形象的说法，我们从自然界的生态平衡中引申出了这样的概念。同自然界要求生态平衡一样，房地产行业同样存在这样一个生态平衡，从房子的供应来看，廉租房、经济适应房、商品房、高级别墅等各种类型的房子都要有，同时从各类型内部来看，小、中、大户型的房子都必须要有，这样就构成了一个完整而且合理的房地产良性生态。要形成房地产的竞争态势，不仅仅是房地产需求方的竞争，更需要形成供给方的竞争，方能在整个市场实现良好的竞争态势，让众多的中低收入者根据自身的收入状况选择适合自己的住房。而形成房地产良性生态，更有利于形成供给方的竞争，从而推动整个行业竞争态势的形成。
参考文献：
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［２］靖辉．国外低收入者住房制度探析［Ｊ］．经济与法，２００７，(６)．
周建军，许小苍，鞠方．低收入者住房问题的国际比较及借鉴［Ｊ］．生产力研究，２００７，(７)．
杨竞萌．从国际经验浅析我国中低收入者住房问题解决之道［Ｊ］．房地产信息，２００７，(７)．
［３］ｈｔｔｐ：／／ｎｅｗｓ．ｆｄｃ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｌｓｄｔ／１７５３８６．ｈｔｍ．
［４］贾卧龙．调控组合拳完美落幕 政策重压下一路前行——２００７年房地产市场回顾及２００８年展望［Ｊ］．房地产信息，２００７，（９）．
［５］ｈｔｔｐ：／／ｎｅｗｓ．ｆｄｃ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｓｄ／７４５８８．ｈｔｍ．
［６］林红．我国城镇居民收入分配差距现状分析［Ｊ］．科技资讯，２００７，（３）．
［７］刘嗣明．为何房地产调控事与愿违——打破垄断才是真正良方［Ｊ］．住宅与房地产，２００７，(１１)．
责任编辑 荀福文
［关键词］中低收入者；住房问题；房地产“大盘”
［中图分类号］Ｆ２０［文献标识码］Ａ［文章编号］１６７２－２４２６（２００８）０９－００３８－０３
改革开放初期，我国城镇人均住房面积为６．７ｍ２，通过上世纪８０年代末的“房改”，到１９９８年，人均居住面积达到了１８．７ｍ２。１９９８年以后，我国提出了停止实物分房，改成货币分配，并鼓励房地产市场的培育和完善，到２００６年底全国城镇居民的平均住房面积达到了２７ｍ２。可以说，在住房改革和发展过程中，我们取得了较好的成绩，人们住房条件已经大大改善。然而中低收入人群的居住环境和住房条件还存在很多问题，改革中低收入家庭住房条件的任务还十分艰巨。据统计，当前有１５６万户家庭缺房，有１０００万户家庭的人均住房面积在１０ｍ２以下［１］。在这样的背景下，加大住房改革力度，改善中低收入者的住房条件成为我国住房政策的重点。
现有的文献关于中低收入者的住房问题的研究，主要集中于借鉴国际经验，如周建军、靖辉、杨竞萌等专家学者就从各国关于中低收入者住房问题的比较出发，在总结并借鉴国外经验的基础上对我国的中低收入者的住房问题提出了相关的政策建议［２］，而很少有人直接从我国现实的房地产大背景进行分析以探讨中低收入者的住房问题。
本文正是基于这样的思考，以有别于他人的分析角度，引入房地产“大盘”的概念，来探讨在房地产“大盘”变动的背景下，如何解决中低收入者的住房问题。
一、中低收入者住房问题的现状及解决的必要性
近年来，随着房地产市场的繁荣，住房市场化改革的力度越来越大，全国房价都有了比较大的涨幅。以武汉的房价为例，据统计，２００７年，全市商品住房价格为４６８５．３２元／平方米，与２００６年相比，上涨了１０６３．１２元／平方米，涨幅达２９．３５％，上涨幅度为历年来最高。房价从２６００元／ｍ２到３６００元／ｍ２，用了２年时间，而从３６００元／ｍ２到４６００元／ｍ２，仅仅只用了１年时间［３］。从中低收入者的收入情况来看，按照武汉市的标准，中低收入者的收入大概为１５００元左右，一个三口之家每月的总收入大概为２５００元左右，一年下来总收入大约３万元，而按照武汉市的房价，买一套中等面积的房子，大概要６０万元左右，这样一个家庭不吃不喝要花２０年的时间才能买一套住房。
国家在解决中低收入者的住房问题上，相继制定了针对住房弱势群体的住房保障政策，采取了包括集资建房、联建住房、危旧房改造、安居工程、经济适用住房和廉租住房等一系列政策措施。这些政策在一定程度上改善了城镇中低收入者的居住条件，但是这些政策在制定和执行中还存在一些问题，如政府在房屋补贴上主要是选择建房补贴而不是住房补贴。以经济适用房政策为例，政府通过划拨土地的方式，给房地产开发商提供土地，要求其将利润控制在３％以内，但是在开发商取得土地后，政府对其利润比率、房型结构等控制存在很多问题，这就出现经济适用房不“经济”现象。并且，政府给中低收入者提供住房保障主要定位于普惠制的政策目标，使得在政策的制定和执行中目标不能达成，导致最需要住房的居民得不到住房，而投机者利用政策空子进行炒房，从而进一步加剧了住房问题。
由此可见，一方面城镇中低收入者的住房问题急需解决，另一方面，尽管政府制定各种相关政策，但由于市场力量的作用，在实施过程中往往与初始的目标背道而驰。在经济社会全面转型和建设社会主义和谐社会时期，住房问题是关系到人民安居乐业和切身利益的大问题，是社会稳定健康发展的关键，保障广大的中低收入者的住房问题应成为政府工作的重点。
二、中低收入者住房问题的现实背景
综观２００７年，中国的房地产行业经历了前所未有的变化和调整，国家的政策涉及了土地、金融、税收、社会保障、产品供应结构等各个环节［４］。如此全方位且强有力的宏观调控应该会对抑制房价暴涨、控制违规操作等问题起到很明显的效果，但房价从５月开始一路节节攀升，直到９月底，房价就如同脱缰的野马涨势不可遏制。然而到第四季度，从深圳、广州等珠江三角洲地区城市传来的房价下跌的消息不断向全国蔓延，一时间，楼市步入拐点的论断甚嚣尘上，以至于雪崩、崩盘的危言悬在中国地产界的上空。以武汉为例，２００７年５月份武汉被批准为“两型社会”综合配套改革实验区，按照常理，武汉的房价应该会上涨，然而一直到今年“两会”的召开，武汉市的房价依然没有上涨的趋势。在这样的背景下，持币待购开始盛行，很多人还是在观望。尤其是中低收入者，买房作为举家重视的大事，更是急切地希望楼市从此步入拐点。
然而仅仅从２００７年房价变化的总体趋势就能判断房价真的从此进入了拐点吗？在解决中低收入者的住房问题上，我们必须从整体上把握整个行业的动态，了解问题的根本，才能找到问题的症结所在。这里我们撇开传统的分析思路，借鉴股市的“大盘”思想来作浅析，得出了中低收入者住房问题的发展趋势。
（一）房地产“大盘”的上涨趋势——第一大背景
股票的大盘，往往决定了个股的走势，大盘上涨会导致个股上涨，反之亦然。房地产行业同样存在这样的“大盘”，地产的大盘可以从时间和空间两个方面来解释：从时间上来说，如果整个房地产长期的变化趋势是上扬，那么某一个时刻的波动是属于正常的，但总体来说也会跟随大盘趋势上扬；从空间上来说，全国房价总体趋于上涨时，个别城市的房价也会有小范围的持平甚至降价，但基本上是与总体趋势一致的。那么对于个别城市而言，其房价到底如何变化我们不能撇开大的背景，必须从“大盘”的形势来看。这里我们从几个现象作为突破口，来分析“大盘”的变化。
１．住房痛苦指数。用商品住房均价除以全国城镇居民人均收入，即得出普通百姓得用几个月的薪水方能支付一平方米的商品房房价，有人形象地将其称为“住房痛苦指数”。例如，据国家统计局发布数据，２００７年全国城镇居民人均月收入为１１４９元，当年７月的房屋销售均价为每平方米３３８３元。由此得出的２００７年７月中国住房痛苦指数为２．９４。对比中部的几个城市，２００７年１２月，上海“住房痛苦指数”为５．３０，杭州为５．９２，南京为３．９７。其中指数最低的南京市，百姓也得拿出将近４个月的工资才能买到一平方米的住房。于是就形成了一个共识，认为房价已经超出了多数人的购买能力。但果真如此么？这个指数的分子我们且先不说，单从分母——城镇居民月收入来看，关于收入的统计上，存在很多的不科学的地方。居民能够统计到的收入往往只占所得总收入的一部分，而且收入越高的精英阶层，其不能统计的灰色收入越多，如没有统计到的红包、礼品、补贴、奖金、过年（节）费，乃至于有些官员收受的贿赂，等等。这个问题在国外可能不存在，至少没有在中国严重，越是市场经济运行规范的发达国家，这种居民收入统计的不真实性越小，但在中国的特殊环境里，很多人有这种不能统计到的收入，且这个收入占到总收入相当大的比重，这部分人群占总人口相当大的比重。所以从这个意义上说，我们经常说到的这个住房痛苦指数并不像所说的那么痛苦。
２．商品房供不应求。市场经济是一只无形的手，会自动调节价格和需求量之间反向变化，当需求量较多时，价格自然会上涨，价格涨到足够高时，需求量又会下降，如此相互作用以达到市场价格与数量的均衡。在我们一致认为房价过高的时候，市场上的商品房仍然供不应求，还有很多的人对大户型的房子趋之若鹜，这也从另外的侧面反映了房价并没有高到均衡点，还有上涨的空间。在市场经济已占主导地位的今天，一般说来市场能够反映商品的价格与需求量之间的关系（当然有时候也存在失灵），消费者都是理性的经济人，最知道市场的行情。关于市场上价格到底是高了还是低了，我们应该抛开感情的因素，让市场本身显示的信号来说话。
３．市场上买得起房的人还是很多。房地产市场的火热形势，推动了房价的进一步上涨，尽管如此，只要稍微有经济实力的人，都很希望能够在所在的省会等中心城市买房。据国家发改委、统计局数据显示，２００７年１～５月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比环比继续上涨，普通住房上涨７．２％，涨幅最高；经济适用房上涨２．０％、高档住房上涨６．５％。在房价一路高涨的前提下，人们买房的热情却丝毫没有下降。以武汉市为例，２００７年上半年销售面积一路创新高，全市商品房网上备案销售面积达６３１．５７万㎡，与２００６同期相比增长２４．１０％；全市登记备案销售５７３１２套，成交量比２００６年同期大幅上升［５］。究其原因，可以从几个方面进行分析，一是物价和工资的轮番上涨，改变了人们的预期，使一些人对未来的消费持乐观态度，以前不敢买的东西，现在也敢于以贷款的形式买下来；二是中心城市外围的中小城市中的高收入者也有在中心城市买房的愿望，这在一定程度上也使得中心城市的商品房找到了销售的出路；三是城市居民可能通过旧房出租的形式回收一部分租金，从而大大减小分期付款的压力。由于这些因素的存在，使得即便大家都在叫嚷房价过高时，仍然有人能够买得起房，甚至对大户型的房子情有独钟，这也从侧面反映了房价并没有高到人们普遍接受不了的程度。
（二）收入差距的扩大化不可避免——第二大背景
１．收入差距扩大化的现状。改革开放以来，我国经济发展取得了举世瞩目的伟大成就，社会生产力水平显著增强，人们生活水平明显改善，国家整体实力不断提高。与此同时，居民收入差距也不断扩大，从基尼系数来看，２０００年起，我国的基尼系数就超过了国际公认的警戒线０．４，２００２年到达了０．４５８。差距主要表现在城乡之间、地区之间、行业之间和社会各阶层之间，而且收入差距存在继续扩大的趋势。从增长速度来看，２００５年占最高收入组的１０％人群的人均可支配收入比上一年增长１３．４％，而占最低收入组１０％的人群的人均可支配收入比上一年增长９．５％［６］，可以说收入差距扩大化的趋势不可避免，这是我们在解决收入差距问题上不得不正视的一个背景。
２．解决收入差距扩大存在的难题。收入差距不断扩大的根本原因在于市场经济，市场经济是有利于效率而不利于公平的经济，即随着我国市场经济的推进，如果不加干预，这种差别还会进一步扩大。收入差距不断扩大的另一原因在于对外开放（当然对外开放本质上也是市场经济的要求）使然。随着对外开放的进一步深化，经济社会等各个方面都要求与国际接轨，这必然也包括工资在世界范围内的接轨。而工资能够在国际接轨比较通常的是精英阶层，精英阶层属于世界范围内的人才，如果国内开出的工资过低，他们必然外流。所以，为了吸引人才，国内对于精英阶层的工资要采取与国际接轨的办法。但是对于体力劳动者，他们的工资却没有也无需与国际接轨，而是普遍偏低。这也正是我国的劳动力存在比较优势的原因所在。这样在精英阶层的工资国际比较而中低收入者的工资国内比较的前提下，形成了收入差距的另一个原因，给我国提高中低收入者的收入带来了一定的客观困难，也为解决中低收入者的住房问题带来了很大的困难。
三、解决中低收入者住房问题的对策
借用了“大盘”的思路，从“大盘”上涨的趋势不可避免和收入差距扩大化的角度，我们分析了解决中低收入者住房问题存在的大背景。也给我们解决中低收入者的住房问题提供了新的思路：对于问题的解决，不能只盯在房价过高这个说法上。或者与其说我国目前的房价太高，倒不如说是收入差距太大。因此，应该转变思路，跳出就价格谈价格的怪圈，从更深的层面去解决问题——调节收入差距，将中低收入者与高收入者之间的收入差距控制在一定的范围内。
中低收入者的住房问题是市场失灵的地方，自然不能企求市场来解决。而政府的作用就在于弥补市场失灵，因此政府在该问题上必须要有所作为。２００７年８月７日，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称２４号文件），该文件中有关措施的实施将在一定程度上促进中低收入者住房问题的解决。
对此，我们从宏观的国家层面、中观的行业层面提出几点政策建议。
（一）国家层面的政策
从整体上看，国家层面的政策在于提供一个好的市场经济秩序和必要的公共产品。就当前我国房地产市场而言：
１．调节收入差距。市场经济是一把“双刃剑”，有利于经济效率的同时必然不利于公平，我国基尼系数从改革开放初期０．３左右，已经达到了现在的０．４５以上，就是一个最有力的证明。在解决收入分配问题上，国家也采取了各种政策措施，但是解决收入分配问题仍然存在两个难点：一是防止和消除两极分化，而我们现在的政策主要限于补救穷人，基本上没有触及富人；二是现有的政策干预主要集中在再分配领域，通过政府的转移支付来减小差距，还没有真正进入初次分配领域，而造成分配不公的原因却主要在初次分配领域。因此，要调节收入差距根本的问题还在于要实质性地改变财政支出结构，建立“民生财政”，而不能仅仅增加解决民生问题的财政支出。
２．对中低收入者的补贴从间接到直接。国家为了解决中低收入者的住房问题，采取了多种措施，这些措施在取得一定成效的同时仍有许多没有解决的问题。比如，关于经济实用房政策，政府的补贴主要是通过划拨土地对开发商进行补贴，希望通过降低房子的成本以间接补贴中低收入者。但是在政策实施的过程中，存在很多的漏洞，许多开发商为追求利润，对经济适用房的房型控制缺乏规范，导致经济适用房不经济；又如，有的富人通过关系去买这些经济适应房等。基于这些问题，笔者认为，政府如果能够改变补贴的方式，变间接补贴为直接补贴，如对符合标准且愿意购买二手房的中低收入者给予直接的补贴，不仅能够推动二手房市场的发展，而且克服了间接补贴的许多漏洞。
３．严厉打击投机房行为。许多地方政府基于一些特殊的原因，往往纵容炒作，楼市一偏冷，便出台“购房落户口”等优惠政策，更有甚者组团到外地推销房屋，或者吸引外地“炒房团”前来炒作。同时，由于房产的投资品属性，一些高收入者在看到房产稳定且客观的投资回报率，倾向于将房产作为投资理财的手段之一。这些现象都在一定程度上刺激了投机房的出现。因此，为了给房地产行业提供良好的市场竞争秩序，国家必须给予相关的政策规定，打击买房投机者。近年来，国家也出台了一系列的政策，比如对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％等条款的出现。这些措施虽在一定程度上规范了市场上房产的需求，从而为营造良好的市场竞争秩序起到了一定的作用，但还需要进一步加大力度，并完善相关的细则。
（二）行业层面的政策
１．打破垄断。目前我国房地产已经发展成为了一个寡头垄断的市场，在一个城市（区域）内，通常是几家或十几家大的房地产商所控制，他们联合控制着房价，导致在这个市场上达到的均衡价格要远远高于完全竞争市场上的均衡价格，房地产商获得了较多的超额利润。这也使得高收入者面对一路高涨的房价还对买房投资乐此不疲，而广大的中低收入者，对寡头垄断下的楼市只能“望楼兴叹”。因此，房地产行业必须打破垄断的格局，走向竞争的态势，其措施可以有多种：如将大楼盘分成小楼盘招标，使更多的小房地产商进入；提供更多质优价廉的商品房；鼓励消费者购买二手房等［７］。
２．建立房地产的良性生态。所谓房地产生态，这里是一个形象的说法，我们从自然界的生态平衡中引申出了这样的概念。同自然界要求生态平衡一样，房地产行业同样存在这样一个生态平衡，从房子的供应来看，廉租房、经济适应房、商品房、高级别墅等各种类型的房子都要有，同时从各类型内部来看，小、中、大户型的房子都必须要有，这样就构成了一个完整而且合理的房地产良性生态。要形成房地产的竞争态势，不仅仅是房地产需求方的竞争，更需要形成供给方的竞争，方能在整个市场实现良好的竞争态势，让众多的中低收入者根据自身的收入状况选择适合自己的住房。而形成房地产良性生态，更有利于形成供给方的竞争，从而推动整个行业竞争态势的形成。
参考文献：
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［７］刘嗣明．为何房地产调控事与愿违——打破垄断才是真正良方［Ｊ］．住宅与房地产，２００７，(１１)．
责任编辑 荀福文