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摘要:工程造价控制是房地产开发工作最重要的内容之一，如何合理确定和有效控制工程投资，是房地产开发建设的一大难题。以下主要从房地产开放项目中工程造价全过程入手，并且提出相应的解决措施。
关键词:房地产开发项目;工程造价;开发成本；控制
0前言
房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，是发展社会经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一，在国民经济体系中占有重要地位，任何行业都是房地产经济活动的参与者。房地产开发的造价控制，直接影响到工程的造价和进度、质量的好坏，是房地产项目成功与否的关键。由于房地产项目开发周期长，所以成本控制的周期也较长，这给目标成本的设定、信息的收集与分析、绩效考核都带来了不少的困难。此外由于开发周期长，成本的信息涉及面广，影响地产项目成本控制的不确定因素多。
1前期决策阶段
工程建设项目的各项技术经济决策,对项目的工程造价有重大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用等,都直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计,在项目建设各阶段中,投资决策阶段对工程造价的影响程度最高,可达到70%一80%。因此,项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础,它直接影响着各个建设阶段工程造价的控制是否科学合理。该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算。
1. 1编写可行性研究报告
可行性研究报告是决策的重要依据,做好可行性研究报告的关键是做好市场调研,开发的项目是否有相应的消费群体,深入了解开发项目所定位的业主们的需要,要确保项目是适应发展要求的,做好效益研究,从投入、产出入手,解决项目在经济上的“合理性”问题,既要符合所在城市的规划要求,又要满足使用功能,既要考虑功能分区和建筑物的间距要求,又要考虑最大限度地节约用地,尽量做到布置紧凑合理,充分利用地形地貌,降低地皮费用,可行性研究的深度要规范化和标准化,研究报告要确保真实性和科学性。
1. 2编制投资估算
投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一,它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据,也是决策的主要依据。
在投资估算中,设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容,费用构成应齐全、合理,确保估算质量、主要工艺要进行多方案比较,设计方案不仅要技术上可行,而且经济上更应合理,所以工程经济人员从建设方案的优选开始,就应该渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽可做到投资不留缺口,这是编制投资估算工作的关键,也是下阶段的重要依据。
2项目设计阶段
在房地产开发投资决策后,建筑设计是处理技术和经济的关键环节,是工程造价控制的龙头,是项目实施的首要关键。建筑设计是根据开发商对功能的要求,具体确定建筑标准、结构形式、建筑物的空间布局以及建筑群体的合理安排,设计的原则要体现经济、实用、安全、美观,而实际工作中,开发商为了卖点的需要、建筑师过分追求艺术的需要,往往忽视经济层面而多崇尚美观、增加不必要的造价而本末倒置,要彻底克服重施工、轻设计的传统观念,加强工程设计与工程造价的关系的认真研究分析与比选,正确处理好两者的相互制约关系,使工程造价在设计阶段得到有效的控制。
2. 1推行限额设计
一个好的设计方案,不仅要有漂亮的建筑外观,还要有良好的经济指标。设计单位不但要有水平非常高的设计师,而且还应有非常精通造价业务的造价师,采用建筑方案与经济指标相结合的设计招标方法,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促使设计单位在整体方案布局、经济合理上多下工夫。同时,应合理采用限值指标设计法,健全设计经济责任制。设计合同中应明确设计单位突破限额设计的责任,在各设计阶段进行投资控制时,要将投资限额控制目标分解到各专业设计人员,使设计人员认识到自己应该从经济角度考虑问题。如果因设计原因超额投资,设计人员必须无偿修改、返工。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合,创造出更好的设计作品。
2. 2合理控制设计指标
在确定建设项目的标准、规模时,需考虑周边的环境及经济状况。周边的环境及经济状况往往会影响项目的设计指标,如建筑层数、进深、长度、层高、建筑密度、容积率等。
3项目实施阶段
工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段,是人力、物力、财力消耗的主要阶段,工程量大,涉及面广,影响因素多,材料设备价格随市场供求波动大,确保工程质量,控制工程造价提高房地产开发的投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。在项目实施阶段对工程造价控制的重点是招标管理及施工管理。
3. 1招标管理
实行工程招投标制度是开发商控制工程造价的有效手段,投标活动在实际操作中更加规范化、法制化。开发商要充分利用招投标这一有效竞争手段进行工程造价控制,招标文件编制的规范、严谨就显得尤其重要。
工程招标时,招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。尽量自行编制标底,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性,是否在投资估算控制的范围内。
在评标中,审查投标单位报价应该做到总报价和单项报价的综合评审。另外也要做到单价和相应工程量的综合评审。工程量大的单价要重点分析,还要做到单价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审,从而择优选择合适的施工单位。
3. 2施工管理
开发商要加强现场施工管理,严格控制来自开发商的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用,无特殊情况坚决不作设计变更。如确有必要,要先做预算,后花钱,对必要的工程变更,由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项,随时掌握工程造价的增减额度。相关人员要督促施工方做好各种记录,特别是隐蔽工程记录及签证工作,减少结算时的扯皮现象。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的,市场经济为建筑材料的供应提供多渠道,材料品种价格繁多,开发商预算人员及现场管理人员应密切注意市场行情,掌握材料信息价格及采购“物美价廉”建材的渠道与施工企业共同管理,使工程投资得到合理的控制。
加强工程进度款的支付控制与管理,工程进度款的支付应根据施工合同和招标文件,按照施工实际完成工程量进行,做到拨款有度,心中有数:并随时检查进度款运用情况,保证施工过程如期按约正常进行。总之,在工程施工過程中,开发商一定要按相关程序办事,尊重科学,克服盲目指挥造成的浪费,特别是不能搞连带建设,随意增加设计内容,以免带来工程造价的上涨,力争将工程预算控制在设计概算以内。
4竣工阶段
在工程竣工结算中,开发商的审核人员应该坚持按合同办事,按照双方在施工合同中的约定,根据竣工图纸结合隐蔽签证、现场签证和设计变更等进行审核计算,对工程预算外的费用严格控制,凡未按合同条款履行的违约等一律扣减费用,严格把好审核关,工程造价的合理确定是项目投资管理的重要环节。为了合理确定工程造价,计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则,定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序,还要掌握三者的编制原理、内在联系,确保工程造价计算的准确性。另外,预算人员要坚持到现场了解情况,掌握工程动态,对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态,提高工程计价的准确性。这些对于工程结算将起到事半功倍的效果。
参考文献:
[1]赵燕玲,张仕廉《房地产开发项目的成本管理[J]》重庆建筑大学学报, 2004, (5).
[2]王忠伟,《房地产开发项目的成本优化控制[J]》中国房地产, 2006, (2).
[3]黄念华《浅析房地产开发过程中的造价确定和控制[J]》建筑技术开发, 2003, (6)
关键词:房地产开发项目;工程造价;开发成本；控制
0前言
房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，是发展社会经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一，在国民经济体系中占有重要地位，任何行业都是房地产经济活动的参与者。房地产开发的造价控制，直接影响到工程的造价和进度、质量的好坏，是房地产项目成功与否的关键。由于房地产项目开发周期长，所以成本控制的周期也较长，这给目标成本的设定、信息的收集与分析、绩效考核都带来了不少的困难。此外由于开发周期长，成本的信息涉及面广，影响地产项目成本控制的不确定因素多。
1前期决策阶段
工程建设项目的各项技术经济决策,对项目的工程造价有重大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用等,都直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计,在项目建设各阶段中,投资决策阶段对工程造价的影响程度最高,可达到70%一80%。因此,项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础,它直接影响着各个建设阶段工程造价的控制是否科学合理。该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算。
1. 1编写可行性研究报告
可行性研究报告是决策的重要依据,做好可行性研究报告的关键是做好市场调研,开发的项目是否有相应的消费群体,深入了解开发项目所定位的业主们的需要,要确保项目是适应发展要求的,做好效益研究,从投入、产出入手,解决项目在经济上的“合理性”问题,既要符合所在城市的规划要求,又要满足使用功能,既要考虑功能分区和建筑物的间距要求,又要考虑最大限度地节约用地,尽量做到布置紧凑合理,充分利用地形地貌,降低地皮费用,可行性研究的深度要规范化和标准化,研究报告要确保真实性和科学性。
1. 2编制投资估算
投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一,它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据,也是决策的主要依据。
在投资估算中,设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容,费用构成应齐全、合理,确保估算质量、主要工艺要进行多方案比较,设计方案不仅要技术上可行,而且经济上更应合理,所以工程经济人员从建设方案的优选开始,就应该渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽可做到投资不留缺口,这是编制投资估算工作的关键,也是下阶段的重要依据。
2项目设计阶段
在房地产开发投资决策后,建筑设计是处理技术和经济的关键环节,是工程造价控制的龙头,是项目实施的首要关键。建筑设计是根据开发商对功能的要求,具体确定建筑标准、结构形式、建筑物的空间布局以及建筑群体的合理安排,设计的原则要体现经济、实用、安全、美观,而实际工作中,开发商为了卖点的需要、建筑师过分追求艺术的需要,往往忽视经济层面而多崇尚美观、增加不必要的造价而本末倒置,要彻底克服重施工、轻设计的传统观念,加强工程设计与工程造价的关系的认真研究分析与比选,正确处理好两者的相互制约关系,使工程造价在设计阶段得到有效的控制。
2. 1推行限额设计
一个好的设计方案,不仅要有漂亮的建筑外观,还要有良好的经济指标。设计单位不但要有水平非常高的设计师,而且还应有非常精通造价业务的造价师,采用建筑方案与经济指标相结合的设计招标方法,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促使设计单位在整体方案布局、经济合理上多下工夫。同时,应合理采用限值指标设计法,健全设计经济责任制。设计合同中应明确设计单位突破限额设计的责任,在各设计阶段进行投资控制时,要将投资限额控制目标分解到各专业设计人员,使设计人员认识到自己应该从经济角度考虑问题。如果因设计原因超额投资,设计人员必须无偿修改、返工。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合,创造出更好的设计作品。
2. 2合理控制设计指标
在确定建设项目的标准、规模时,需考虑周边的环境及经济状况。周边的环境及经济状况往往会影响项目的设计指标,如建筑层数、进深、长度、层高、建筑密度、容积率等。
3项目实施阶段
工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段,是人力、物力、财力消耗的主要阶段,工程量大,涉及面广,影响因素多,材料设备价格随市场供求波动大,确保工程质量,控制工程造价提高房地产开发的投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。在项目实施阶段对工程造价控制的重点是招标管理及施工管理。
3. 1招标管理
实行工程招投标制度是开发商控制工程造价的有效手段,投标活动在实际操作中更加规范化、法制化。开发商要充分利用招投标这一有效竞争手段进行工程造价控制,招标文件编制的规范、严谨就显得尤其重要。
工程招标时,招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。尽量自行编制标底,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性,是否在投资估算控制的范围内。
在评标中,审查投标单位报价应该做到总报价和单项报价的综合评审。另外也要做到单价和相应工程量的综合评审。工程量大的单价要重点分析,还要做到单价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审,从而择优选择合适的施工单位。
3. 2施工管理
开发商要加强现场施工管理,严格控制来自开发商的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用,无特殊情况坚决不作设计变更。如确有必要,要先做预算,后花钱,对必要的工程变更,由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项,随时掌握工程造价的增减额度。相关人员要督促施工方做好各种记录,特别是隐蔽工程记录及签证工作,减少结算时的扯皮现象。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的,市场经济为建筑材料的供应提供多渠道,材料品种价格繁多,开发商预算人员及现场管理人员应密切注意市场行情,掌握材料信息价格及采购“物美价廉”建材的渠道与施工企业共同管理,使工程投资得到合理的控制。
加强工程进度款的支付控制与管理,工程进度款的支付应根据施工合同和招标文件,按照施工实际完成工程量进行,做到拨款有度,心中有数:并随时检查进度款运用情况,保证施工过程如期按约正常进行。总之,在工程施工過程中,开发商一定要按相关程序办事,尊重科学,克服盲目指挥造成的浪费,特别是不能搞连带建设,随意增加设计内容,以免带来工程造价的上涨,力争将工程预算控制在设计概算以内。
4竣工阶段
在工程竣工结算中,开发商的审核人员应该坚持按合同办事,按照双方在施工合同中的约定,根据竣工图纸结合隐蔽签证、现场签证和设计变更等进行审核计算,对工程预算外的费用严格控制,凡未按合同条款履行的违约等一律扣减费用,严格把好审核关,工程造价的合理确定是项目投资管理的重要环节。为了合理确定工程造价,计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则,定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序,还要掌握三者的编制原理、内在联系,确保工程造价计算的准确性。另外,预算人员要坚持到现场了解情况,掌握工程动态,对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态,提高工程计价的准确性。这些对于工程结算将起到事半功倍的效果。
参考文献:
[1]赵燕玲,张仕廉《房地产开发项目的成本管理[J]》重庆建筑大学学报, 2004, (5).
[2]王忠伟,《房地产开发项目的成本优化控制[J]》中国房地产, 2006, (2).
[3]黄念华《浅析房地产开发过程中的造价确定和控制[J]》建筑技术开发, 2003, (6)