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停止福利分房,把房地产列为中国经济的支柱产业,似乎源于一个极为偶然的事件。但是,这一决定,却带来了此后中国房地产风起云涌的狂飙时代。
1998年1月,万科董事长王石突然接到通知,有中央领导人想接见他,让他从深圳速赴北京。
接见王石的是时任国务院第一副总理兼中国人民银行行长的朱镕基,此时,距朱镕基总理到深圳视察与之交流后仅几个月,“朱总理向我询问了对房地产的市场走势和看法。”王石后来回忆。
日后来看,对中国房地产业来说,这是一个颇有划时代意义的引线。
当时中国面临的情况是:亚洲金融危机余波未平,出口下滑,国内商品库存猛增;国企困境,81%存在资产不实和虚列利润现象;全国居民储蓄高达5万亿元,但消费需求冷淡。
在当时的局势下,欲扭转经济的下行趋势,唯一的出路是启动内需。鼓励什么行业能迅速带动上下游以及周边行业的发展呢?什么商品能够让老百姓毫不犹豫大把掏钱呢?唯有房子。
原本在过去几年,为了防止通货膨胀,国家一直对房地产市场采取抑制发展的政策。1998年3月,朱镕基出任国务院总理,做出了一个重大的决策——催热房地产。当时在记者招待会上,他慷慨陈词,“不管前面是地雷阵还是万丈深渊,我都将一往无前,义无反顾,鞠躬尽瘁,死而后已”。
1998年7月,党政机关一律停止实行了40多年的实物分配福利房的做法,推行“住房分配货币化、住房供给商品化、社会化”的住房新体制。与此同时,中国人民银行则颁布了《个人住房贷款管理办法》,规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法,允许商业银行开展住房按揭贷款的服务。为了表示鼓励,央行还特意安排了规模为1000亿元的住房贷款指导性计划,这一系列配套政策直接刺激了房地产业的复苏。
1998年可谓是住宅商品化元年,自此中国房地产业进入了长达十余年的狂飙突进时代。
开发商:这是最好的时代!
英国十九世纪伟大的批判现实主义作家查尔斯•狄更斯有句经典名言:“这是一个最好的时代,这是一个最坏的时代!”
对房地产开发商而言,从1998年开始至2005年,这是一个最好的时代。
老百姓要住房子再也不能“等、靠、要”了,住房需求全部涌向市场。“购房者们彻夜排队,甚至通过走后门找熟人才能买到房,我们房子还没盖,钱已经收得差不多了,哪怕卖楼花也可以收到一大笔钱。”那是什么光景?是让房地产商连做梦都能笑醒的年代。
在北京,这一年,被贷款和销售伤透了脑筋的潘石屹迎来了“万通六兄弟”单飞后的第一张笑颜。上一年,潘石屹还想尽办法与某支行行长套近乎搞关系,希望能拿到贷款,得到的回话却是:“我们有政策,不能与私人企业家见面。我们支行在1954年时给私人农户借钱去买驴,结果你知道怎样吗?他们还没有还钱。”当时,SOHO现代城的广告铺天盖地,但销售业绩不见涨,潘石屹每天在公司的例行工作就是喊口号。然而,房改后的第四个月,潘石屹的好日子就从天而降了,成交量扶摇直上,业绩最好的一天,卖了17套,成交额一下子就达3000万元。第二年,同是“万通六兄弟”之一的易小迪成立阳光100置业集团,在北京CBD开发阳光100国际公寓项目,随着中国房地产市场化进程,业务发展到全国。
在南边,广州三大开发商之一的恒大集团,1998年以前是一家一共只有3个员工的公司。创始人许家印找朋友借了10万元,在郊区租了一间民房办公,想方设法从银行贷到了2000万元作为启动资金,开发项目。好日子同样在1998年来临,这年6月23日,广州市政府举行中心城区的首次土地拍卖会,名不见经传的恒大集团以1.34亿元的价格拿到了海珠区南州路的农药厂地块,楼面地价仅686元/平方米,土地出让金可以在1年内分期缴付。恒大在这块地上开发的金碧花园以2500元/平方米的价格开卖,一个金碧花园让许家印一下有了五六亿元的进账。
房地产的“快钱效应”,在整个中国经济中滋生着躁动不安的暴富情绪。一时间,房产企业成几何数增长。
国家统计局数据显示:1998年我国房地产开发企业有24378家,2007年达到62518家,年均增长11.03%。1997年房地产投资额维持在3000亿元左右,2007年房地产投资额达到2.5万亿元,同比增长30%。
●“我是地王!”
房地产从支柱产业进入暴利行业,不论《福布斯》还是“胡润百富”每年发布的“中国富豪榜”,房产商总能占据前面几位。以至于人们讥讽“中国富豪榜”可以直接改名为“中国房产富豪榜”。
撑起富豪们的支架是高昂并飞涨的房价。
2000年前后两三年,全国房价年涨幅还保持在百分之三四左右,较为平稳。可到了2004年以后,房价犹如坐上了火箭,一飞冲天,高得离谱。
很多人将缘由追溯到房地产业界有名的“8•31大限”。
原本为了消除前些年土地协议出让中的种种腐败,2004年国土资源部、监察部文件规定:当年8月31日起,所有6类土地全部实行公开的土地出让制度,采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。这种土地出让制度的改革对保护耕地、防治腐败起了巨大作用,但同时也是一柄双刃剑:消除了制度性腐败,又催生了地价飞涨。
北京、上海、杭州、南京等热点城市的部分地价在短短一年内翻了一番。以上海为例,“8•31大限”后的3个月内,市区地价由每亩100万元上升到300万元至500万元,个别地段甚至超过3000万元。
这个时候,有个词汇——“地王”开始登场。
有人说“地王”都是被逼的。作为买方,企业并不欢迎,因为“地王”意味着要以较高的成本拿到地,但是你又不得已要为之,土地资源稀缺,盖房子如种庄稼,有地才有产出。而作为卖方的地方政府也有难言之隐,国家从1994年开始实行分税制后,虽然国家财政收入大幅增长,但留给地方财政的钱并不多。相比之下,城市扩张和土地占用带来的税收,包括建筑业和房地产业的营业税、所得税等,全部归地方享有,在现行的政绩考核体系下,卖地就成了某些地方政府增加财政收入最直接的选择。
土地要价越来越高,“面粉贵过面包”,能拿到“地王”皇冠的都不是泛泛之辈。
当年,红极一时的“地产黑马”孙宏斌和他的顺驰集团就是其中的佼佼者。孙宏斌第一时间洞察了各地方政府的心思,以“土地分期付款、房地产预售”的商业模式,获得了软银和凯雷两大外资巨鳄4500万美元巨额风险投资,从天津一下子火遍全国。只不过,成也萧何败也萧何,由于政策的调整以及本身资金链出现问题,最终顺驰只好黯然收场。
当然使用此操作手法的并非顺驰一家,北京、上海、广州街头出现的烂尾楼,多数源于此。但是,地方政府和房产商们,还是热衷谈论“地王”。高价拿到“地王”的开发商欣喜,“地王效应”,公司股票大涨;虽然价格高,反正费用不是一次性付清,钱又不是自己的(银行贷款),地价高了,房价再高一点。没有拿到“地王”的周边开发商同样高兴,某区域出了“地王”,周边的房价通常每平方米会上浮1000~2000元,自己低成本开发的房子,就可以随行就市卖高价了。而地方政府增加了财政收入,毫无疑问也是笑开怀的。
一半火焰一半冰山
住房商品化后,开发商、投机商们都在笑,唯一哭笑不得的是老百姓。福利分房时期是凭行政级别“等靠要”,住房商品化时代虽然选择多,但是要拿钱包来说话。
国家统计局有一组数据:1998年全国商品房平均价格2062.6元/平方米,2008年均价3933元/平方米,住宅商品化十年价格涨了近90.7%。1998年一套90平方米住房的全国平均商品房房价收入比为9.4,而2007年很多沿海大中城市甚至达到15～20。
房价增长速度远远超出了购房者的收入增长速度,房子依然可望而不可及,这时候社会上又出现了一些新的词汇。
●炒房团
2001年8月,一个由157位温州人组成的“看房团”携5000万元资金奔赴上海,此后,“温州炒房团”不胫而走。
关于温州人“买房如买菜”的传奇有几个经典片段:上海陆家嘴102套住宅仅两天就被温州人一抢而空,成交近亿元;杭州西子湖畔每平方米逾万元的“黄金房产”的主人大多是温州人;至少1000名温州人吃下喀什商贸城半壁江山。据称温州炒家腰间挂满了钥匙,有挂22把钥匙的、35把的、50把的、最惊人的是72把。
“温州炒房团”入选2004年十大商业争议事件,最亮的一点就是争议双方。开发商希望炒房团炒热当地的市场,真正想买房自住的人由于炒房团抬高了房价而骂声一遍。以至于那几年间,上海、重庆等地不得不出台一系列政策限制炒房团的活动,温州炒房团才沉寂下来。
●钉子户
“钉子户”在《现代汉语词典》中的解释是,在城市建设征用土地时,讨价还价,不肯迁走的住户。法律上“钉子户”却是有关个体与集体权利的博弈,但在现实的演绎中不免让人有点悲凉。
在2000年至2005年期间,中国发生了多起重大“钉子户”事件,但多数都是弱势方服从强势方而告终。直到2007年,重庆的“史上最牛钉子户”事件,阿庆嫂式的女户主吴苹和霍元甲式的男户主杨武誓死捍卫自己的权益,一座两层高的小楼“孤岛”在坚守长达两年后,终于得到了合理的解决。
钉子户事件促成了新《物权法》的出台,民间呼声一片。但是在开发商任志强看来:“《物权法》出台后,钉子户还是搬家了,所有最新的文件都证明《物权法》并没有妨碍拆迁,也并非国有企业才去拆迁,该谁拆就谁拆。”
●房奴
疯狂的时期,疯狂的市场,总有疯狂的言论。
比如华远集团董事长任志强说:“我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房!”“中国人太有钱,房子太便宜。”“房地产就应该具有暴利!”
厉以宁则表示:“什么叫小康,小康概念要拥有两套房,应该鼓励中国人购买两套房,在家住一套,出去休假时住另一套。”
徐滇庆设想正确的房地产政策应该为:“买不起大的买小的;买不起新的买旧的;买不起贵的买便宜的;实在买不起,也要租得起。”
对啊,房子要涨价,老百姓要住房,得买啊。没有钱怎么办?贷款啊!
1997年王石跟朱镕基讲了中国老太太与美国老太太买房的故事,间接刺激了中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》,金融放松,一下子成了房产行业的燃料库,将房产市场送上云端。
对大多数购房者而言,按揭贷款,烧热了市场也烧坏了自己。
2006年4月,《中国青年报》发表了一篇题为《购房成不能承受之重,31.8%房贷一族成“房奴”》的报道,同年“房奴”成为当年的流行词。
在中国购房已经不是个人行为,而是一个家庭、一个家族的“大业”。以国内目前的经济发展水平,居民住房消费支出超过家庭收入比重的30%就存在着过度负担。而目前,我国约31%的购房者月供占到月收入的50%以上。近些年,有人不免感叹:“好怀念以前福利分房的日子!”
帷幕并未落下
在狂飙突进的年代,对于房改、土地招拍挂,房地产暴利质疑的声音相对较弱。
毕竟,1998年的房改承担着重大的历史使命——“加快住房建设,促进住宅产业成为新的经济增长点”,是实施“积极拉动内需政策”的重要措施之一。房地产行业的产业链很长,囊括了建材、化工、钢铁、家具、家电等数十个行业。2004年末,我国建筑业就业人数达到3270.34万人,占全部二、三产业就业人数的10.6%。
房地产能成为或者应该成为中国经济的支柱产业吗?现在再来问这样的问题已经没有意义。
在今天,一路飞奔的房地产业使中国经济陷入一个怪圈,但动荡的市场对企业、消费者、农民工都不利。既不能维持现状,又不能一棍打死。中国领导层需要思考的还有很多。
世界上没有一个国家和地区可以用福利的方式解决住房问题,也没有一个国家和地区能用全市场的方式破解住房难题。
一个狂飙突进的时代渐告一段落,没有也不能落下帷幕的是社会对它的思考。
1998年1月,万科董事长王石突然接到通知,有中央领导人想接见他,让他从深圳速赴北京。
接见王石的是时任国务院第一副总理兼中国人民银行行长的朱镕基,此时,距朱镕基总理到深圳视察与之交流后仅几个月,“朱总理向我询问了对房地产的市场走势和看法。”王石后来回忆。
日后来看,对中国房地产业来说,这是一个颇有划时代意义的引线。
当时中国面临的情况是:亚洲金融危机余波未平,出口下滑,国内商品库存猛增;国企困境,81%存在资产不实和虚列利润现象;全国居民储蓄高达5万亿元,但消费需求冷淡。
在当时的局势下,欲扭转经济的下行趋势,唯一的出路是启动内需。鼓励什么行业能迅速带动上下游以及周边行业的发展呢?什么商品能够让老百姓毫不犹豫大把掏钱呢?唯有房子。
原本在过去几年,为了防止通货膨胀,国家一直对房地产市场采取抑制发展的政策。1998年3月,朱镕基出任国务院总理,做出了一个重大的决策——催热房地产。当时在记者招待会上,他慷慨陈词,“不管前面是地雷阵还是万丈深渊,我都将一往无前,义无反顾,鞠躬尽瘁,死而后已”。
1998年7月,党政机关一律停止实行了40多年的实物分配福利房的做法,推行“住房分配货币化、住房供给商品化、社会化”的住房新体制。与此同时,中国人民银行则颁布了《个人住房贷款管理办法》,规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法,允许商业银行开展住房按揭贷款的服务。为了表示鼓励,央行还特意安排了规模为1000亿元的住房贷款指导性计划,这一系列配套政策直接刺激了房地产业的复苏。
1998年可谓是住宅商品化元年,自此中国房地产业进入了长达十余年的狂飙突进时代。
开发商:这是最好的时代!
英国十九世纪伟大的批判现实主义作家查尔斯•狄更斯有句经典名言:“这是一个最好的时代,这是一个最坏的时代!”
对房地产开发商而言,从1998年开始至2005年,这是一个最好的时代。
老百姓要住房子再也不能“等、靠、要”了,住房需求全部涌向市场。“购房者们彻夜排队,甚至通过走后门找熟人才能买到房,我们房子还没盖,钱已经收得差不多了,哪怕卖楼花也可以收到一大笔钱。”那是什么光景?是让房地产商连做梦都能笑醒的年代。
在北京,这一年,被贷款和销售伤透了脑筋的潘石屹迎来了“万通六兄弟”单飞后的第一张笑颜。上一年,潘石屹还想尽办法与某支行行长套近乎搞关系,希望能拿到贷款,得到的回话却是:“我们有政策,不能与私人企业家见面。我们支行在1954年时给私人农户借钱去买驴,结果你知道怎样吗?他们还没有还钱。”当时,SOHO现代城的广告铺天盖地,但销售业绩不见涨,潘石屹每天在公司的例行工作就是喊口号。然而,房改后的第四个月,潘石屹的好日子就从天而降了,成交量扶摇直上,业绩最好的一天,卖了17套,成交额一下子就达3000万元。第二年,同是“万通六兄弟”之一的易小迪成立阳光100置业集团,在北京CBD开发阳光100国际公寓项目,随着中国房地产市场化进程,业务发展到全国。
在南边,广州三大开发商之一的恒大集团,1998年以前是一家一共只有3个员工的公司。创始人许家印找朋友借了10万元,在郊区租了一间民房办公,想方设法从银行贷到了2000万元作为启动资金,开发项目。好日子同样在1998年来临,这年6月23日,广州市政府举行中心城区的首次土地拍卖会,名不见经传的恒大集团以1.34亿元的价格拿到了海珠区南州路的农药厂地块,楼面地价仅686元/平方米,土地出让金可以在1年内分期缴付。恒大在这块地上开发的金碧花园以2500元/平方米的价格开卖,一个金碧花园让许家印一下有了五六亿元的进账。
房地产的“快钱效应”,在整个中国经济中滋生着躁动不安的暴富情绪。一时间,房产企业成几何数增长。
国家统计局数据显示:1998年我国房地产开发企业有24378家,2007年达到62518家,年均增长11.03%。1997年房地产投资额维持在3000亿元左右,2007年房地产投资额达到2.5万亿元,同比增长30%。
●“我是地王!”
房地产从支柱产业进入暴利行业,不论《福布斯》还是“胡润百富”每年发布的“中国富豪榜”,房产商总能占据前面几位。以至于人们讥讽“中国富豪榜”可以直接改名为“中国房产富豪榜”。
撑起富豪们的支架是高昂并飞涨的房价。
2000年前后两三年,全国房价年涨幅还保持在百分之三四左右,较为平稳。可到了2004年以后,房价犹如坐上了火箭,一飞冲天,高得离谱。
很多人将缘由追溯到房地产业界有名的“8•31大限”。
原本为了消除前些年土地协议出让中的种种腐败,2004年国土资源部、监察部文件规定:当年8月31日起,所有6类土地全部实行公开的土地出让制度,采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。这种土地出让制度的改革对保护耕地、防治腐败起了巨大作用,但同时也是一柄双刃剑:消除了制度性腐败,又催生了地价飞涨。
北京、上海、杭州、南京等热点城市的部分地价在短短一年内翻了一番。以上海为例,“8•31大限”后的3个月内,市区地价由每亩100万元上升到300万元至500万元,个别地段甚至超过3000万元。
这个时候,有个词汇——“地王”开始登场。
有人说“地王”都是被逼的。作为买方,企业并不欢迎,因为“地王”意味着要以较高的成本拿到地,但是你又不得已要为之,土地资源稀缺,盖房子如种庄稼,有地才有产出。而作为卖方的地方政府也有难言之隐,国家从1994年开始实行分税制后,虽然国家财政收入大幅增长,但留给地方财政的钱并不多。相比之下,城市扩张和土地占用带来的税收,包括建筑业和房地产业的营业税、所得税等,全部归地方享有,在现行的政绩考核体系下,卖地就成了某些地方政府增加财政收入最直接的选择。
土地要价越来越高,“面粉贵过面包”,能拿到“地王”皇冠的都不是泛泛之辈。
当年,红极一时的“地产黑马”孙宏斌和他的顺驰集团就是其中的佼佼者。孙宏斌第一时间洞察了各地方政府的心思,以“土地分期付款、房地产预售”的商业模式,获得了软银和凯雷两大外资巨鳄4500万美元巨额风险投资,从天津一下子火遍全国。只不过,成也萧何败也萧何,由于政策的调整以及本身资金链出现问题,最终顺驰只好黯然收场。
当然使用此操作手法的并非顺驰一家,北京、上海、广州街头出现的烂尾楼,多数源于此。但是,地方政府和房产商们,还是热衷谈论“地王”。高价拿到“地王”的开发商欣喜,“地王效应”,公司股票大涨;虽然价格高,反正费用不是一次性付清,钱又不是自己的(银行贷款),地价高了,房价再高一点。没有拿到“地王”的周边开发商同样高兴,某区域出了“地王”,周边的房价通常每平方米会上浮1000~2000元,自己低成本开发的房子,就可以随行就市卖高价了。而地方政府增加了财政收入,毫无疑问也是笑开怀的。
一半火焰一半冰山
住房商品化后,开发商、投机商们都在笑,唯一哭笑不得的是老百姓。福利分房时期是凭行政级别“等靠要”,住房商品化时代虽然选择多,但是要拿钱包来说话。
国家统计局有一组数据:1998年全国商品房平均价格2062.6元/平方米,2008年均价3933元/平方米,住宅商品化十年价格涨了近90.7%。1998年一套90平方米住房的全国平均商品房房价收入比为9.4,而2007年很多沿海大中城市甚至达到15～20。
房价增长速度远远超出了购房者的收入增长速度,房子依然可望而不可及,这时候社会上又出现了一些新的词汇。
●炒房团
2001年8月,一个由157位温州人组成的“看房团”携5000万元资金奔赴上海,此后,“温州炒房团”不胫而走。
关于温州人“买房如买菜”的传奇有几个经典片段:上海陆家嘴102套住宅仅两天就被温州人一抢而空,成交近亿元;杭州西子湖畔每平方米逾万元的“黄金房产”的主人大多是温州人;至少1000名温州人吃下喀什商贸城半壁江山。据称温州炒家腰间挂满了钥匙,有挂22把钥匙的、35把的、50把的、最惊人的是72把。
“温州炒房团”入选2004年十大商业争议事件,最亮的一点就是争议双方。开发商希望炒房团炒热当地的市场,真正想买房自住的人由于炒房团抬高了房价而骂声一遍。以至于那几年间,上海、重庆等地不得不出台一系列政策限制炒房团的活动,温州炒房团才沉寂下来。
●钉子户
“钉子户”在《现代汉语词典》中的解释是,在城市建设征用土地时,讨价还价,不肯迁走的住户。法律上“钉子户”却是有关个体与集体权利的博弈,但在现实的演绎中不免让人有点悲凉。
在2000年至2005年期间,中国发生了多起重大“钉子户”事件,但多数都是弱势方服从强势方而告终。直到2007年,重庆的“史上最牛钉子户”事件,阿庆嫂式的女户主吴苹和霍元甲式的男户主杨武誓死捍卫自己的权益,一座两层高的小楼“孤岛”在坚守长达两年后,终于得到了合理的解决。
钉子户事件促成了新《物权法》的出台,民间呼声一片。但是在开发商任志强看来:“《物权法》出台后,钉子户还是搬家了,所有最新的文件都证明《物权法》并没有妨碍拆迁,也并非国有企业才去拆迁,该谁拆就谁拆。”
●房奴
疯狂的时期,疯狂的市场,总有疯狂的言论。
比如华远集团董事长任志强说:“我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房!”“中国人太有钱,房子太便宜。”“房地产就应该具有暴利!”
厉以宁则表示:“什么叫小康,小康概念要拥有两套房,应该鼓励中国人购买两套房,在家住一套,出去休假时住另一套。”
徐滇庆设想正确的房地产政策应该为:“买不起大的买小的;买不起新的买旧的;买不起贵的买便宜的;实在买不起,也要租得起。”
对啊,房子要涨价,老百姓要住房,得买啊。没有钱怎么办?贷款啊!
1997年王石跟朱镕基讲了中国老太太与美国老太太买房的故事,间接刺激了中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》,金融放松,一下子成了房产行业的燃料库,将房产市场送上云端。
对大多数购房者而言,按揭贷款,烧热了市场也烧坏了自己。
2006年4月,《中国青年报》发表了一篇题为《购房成不能承受之重,31.8%房贷一族成“房奴”》的报道,同年“房奴”成为当年的流行词。
在中国购房已经不是个人行为,而是一个家庭、一个家族的“大业”。以国内目前的经济发展水平,居民住房消费支出超过家庭收入比重的30%就存在着过度负担。而目前,我国约31%的购房者月供占到月收入的50%以上。近些年,有人不免感叹:“好怀念以前福利分房的日子!”
帷幕并未落下
在狂飙突进的年代,对于房改、土地招拍挂,房地产暴利质疑的声音相对较弱。
毕竟,1998年的房改承担着重大的历史使命——“加快住房建设,促进住宅产业成为新的经济增长点”,是实施“积极拉动内需政策”的重要措施之一。房地产行业的产业链很长,囊括了建材、化工、钢铁、家具、家电等数十个行业。2004年末,我国建筑业就业人数达到3270.34万人,占全部二、三产业就业人数的10.6%。
房地产能成为或者应该成为中国经济的支柱产业吗?现在再来问这样的问题已经没有意义。
在今天,一路飞奔的房地产业使中国经济陷入一个怪圈,但动荡的市场对企业、消费者、农民工都不利。既不能维持现状,又不能一棍打死。中国领导层需要思考的还有很多。
世界上没有一个国家和地区可以用福利的方式解决住房问题,也没有一个国家和地区能用全市场的方式破解住房难题。
一个狂飙突进的时代渐告一段落,没有也不能落下帷幕的是社会对它的思考。