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【摘要】城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与它形成的特点密切相关。
【关键词】城市综合体、城市的空间价值
一、项目概述
随着经济发展建筑用地逐渐缩减，建筑综合体成为建筑发展的又一个大的方向。城市综合体HOPSCA，它是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的建筑群体。城市综合体包含商务办公、居住、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时城市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。嘉洲阳光项目就是这样一个特点鲜明的建筑群落，基地位于大连东港区的核心地带，（项目占地4万平方米，容积率5.0，基地中部有火车道从中穿过）。是大连未来东港CBD规划建设的重点地段之一。设计之初我们就将其定性了九大特点：
1．高可达性
综合体位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，本项目就位于未来得城市CBD，拥有与外界联系紧密的城市主要交通網络和信息网络。
2．高密度，集约性
建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。
3．整体统一性
建筑风格统一，综合体中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
4．功能复合性
综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
5．土地使用均衡性
综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。
（1）、 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；
（2）、 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。
6.空间连续性
（1）、 平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；
（2）、 立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；
7．内部、外部联系完整性
综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。
8．巨大的社会效应
因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。
9．巨大的经济效应
嘉洲阳光项目的建设目的就是通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；底层商业内部大空间作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。
二、项目规划设计要点
1.功能结构
（1）功能决定形式，场地为设计提出很大的困难，如果以平常的思路将无法提升社区的环境，屏蔽外来的干扰，也无法给业主带来可观的效益。台式建筑不仅能提高容积率，也正在作为改善居住环境的手法，被人们所研究。采用“全台式”和“部分台式”可以创作出用地效率高，绿地率高，停车泊位多，公建安排恰当的方案，应用于此，更能起到“化整为零”的作用。我们根据铁路的场地标高，结合基地较小的特点，我们决定底层满铺，起三层公建作为商业空间,铁路将从公建中穿行。利用高科技材料（玻璃和钢）处理铁路部分的减震和屏蔽所产生的噪音，将不利因素结合现状加以有效改造，公建上部为高层住宅区，以大庭院围合缩减外部干扰。采取上述措施，可将铁路的干扰减小到最小。
（2）因地制宜是场地规划关键，外部因素影响内部因素，对场地特征诸如区位交通地形地貌等因素进行充分分析后，认为场地内最大的特色是北侧美丽的海景，为了达到海景最大利用，用地北侧沿长江路布置点式住宅，南侧则点条结合布置。考虑到东港CBD新区规划的景观主轴线穿越小区，所以把这条轴线也纳为该项目的主轴线，通过形象主入口将空中花园划分两个具有不同特色的庭院，围绕着以东港区主轴线，深入设计的想法，让小区主要入口正对区域的景观轴线。
（3）入口处的四层会所，设计是本方案上设计上的点睛之笔，底部三层与底三层公建合设，人们从主入口可直接出入会所，通过会所的垂直交通设计，可直接上到顶层平台，分别入户，在此中会所不但起到了人们休闲娱乐的作用，而且还承担社区大堂的功能。这也为业主对建筑空间的体验上又增添了丰富多彩的一笔。顶层四层为椭圆形通体为钢和玻璃建造，是内外空间更为通透，在外部正好把社区分成了两个庭院，不但在平面上有界定，而且在空间上也加强了各自的围合，在四层设有茶座，乒乓球等体育项目，人们可以在此四季一边娱乐，一边欣赏庭院的美景。
2. 交通组织
由于针对底层大型公建，不但满足社区内部需求，另一部分将会出新，相对停车位就要剧增，底层车库满铺，同时为公建顶层楼板减少荷载，和保证社区环境的宁静和减少不必要的污染，所以禁止车辆在社区的平台上行驶，这样并不会居民社区的用地面积并不大，完全依靠人行，并不会给业主增添过多的步行距离。
3. 空间布局
如何在这样一个处处有美景的城市中塑造出有个性，有活力的建筑综合体并得到居民的认同是必须认真对待的一个课题，鉴于基地得天独厚的周边环境，确定了设计要遵循三点，第一，要有观海的最佳角度；第二，要呼应城市的街道空间，第三，要在小区内部形成围合街连续的有机空间。为保证沿街景观的延续性和内部空间的完整性以及海景的最大利用长江路布置点式高层与后面的短条形住宅以及临近的办公建筑形成围合式布局。这样的一方面为社区居民提供了广阔的户外活动空间，另一方面也对下层场地内铁路线的布置提供了空间。
大庭院空间的实现，是对传统住宅亲密邻里关系的怀念，和对现今普遍的行列式布局的一种拒绝，它使居民一进入小区即产生强烈的归属感和向心力。而提供的丰富的交往空间和休憩场所，有利于社区意识的培育和社区情感的积累。
三、小结
嘉洲阳光项目通过城市建筑综合体的理念，将公建包括配套功能（集中在屋面花园以下的三层平台中，公建的功能主要是商业，娱乐，休闲，以商业为主）、写字办公楼功能（位于用地的西北角）、住宅、公寓功能有机的结合于一体。现项目已经建成投入使用，其建筑综合体的设计理念得到了以上三大功能使用者的广泛好评，彰显了城市综合体设计理念的先进性与生命力。
参考文献
（1）龙固新：〈〈大型都市综合体开发研究与实践〉〉，东南大学出版社，2005.5.1
（2）〈〈商业房地产开发与管理实物〉〉，杨宝民，清华大学出版社，2004.6.1
【关键词】城市综合体、城市的空间价值
一、项目概述
随着经济发展建筑用地逐渐缩减，建筑综合体成为建筑发展的又一个大的方向。城市综合体HOPSCA，它是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的建筑群体。城市综合体包含商务办公、居住、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时城市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。嘉洲阳光项目就是这样一个特点鲜明的建筑群落，基地位于大连东港区的核心地带，（项目占地4万平方米，容积率5.0，基地中部有火车道从中穿过）。是大连未来东港CBD规划建设的重点地段之一。设计之初我们就将其定性了九大特点：
1．高可达性
综合体位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，本项目就位于未来得城市CBD，拥有与外界联系紧密的城市主要交通網络和信息网络。
2．高密度，集约性
建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。
3．整体统一性
建筑风格统一，综合体中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
4．功能复合性
综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
5．土地使用均衡性
综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。
（1）、 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；
（2）、 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。
6.空间连续性
（1）、 平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；
（2）、 立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；
7．内部、外部联系完整性
综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。
8．巨大的社会效应
因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。
9．巨大的经济效应
嘉洲阳光项目的建设目的就是通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；底层商业内部大空间作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。
二、项目规划设计要点
1.功能结构
（1）功能决定形式，场地为设计提出很大的困难，如果以平常的思路将无法提升社区的环境，屏蔽外来的干扰，也无法给业主带来可观的效益。台式建筑不仅能提高容积率，也正在作为改善居住环境的手法，被人们所研究。采用“全台式”和“部分台式”可以创作出用地效率高，绿地率高，停车泊位多，公建安排恰当的方案，应用于此，更能起到“化整为零”的作用。我们根据铁路的场地标高，结合基地较小的特点，我们决定底层满铺，起三层公建作为商业空间,铁路将从公建中穿行。利用高科技材料（玻璃和钢）处理铁路部分的减震和屏蔽所产生的噪音，将不利因素结合现状加以有效改造，公建上部为高层住宅区，以大庭院围合缩减外部干扰。采取上述措施，可将铁路的干扰减小到最小。
（2）因地制宜是场地规划关键，外部因素影响内部因素，对场地特征诸如区位交通地形地貌等因素进行充分分析后，认为场地内最大的特色是北侧美丽的海景，为了达到海景最大利用，用地北侧沿长江路布置点式住宅，南侧则点条结合布置。考虑到东港CBD新区规划的景观主轴线穿越小区，所以把这条轴线也纳为该项目的主轴线，通过形象主入口将空中花园划分两个具有不同特色的庭院，围绕着以东港区主轴线，深入设计的想法，让小区主要入口正对区域的景观轴线。
（3）入口处的四层会所，设计是本方案上设计上的点睛之笔，底部三层与底三层公建合设，人们从主入口可直接出入会所，通过会所的垂直交通设计，可直接上到顶层平台，分别入户，在此中会所不但起到了人们休闲娱乐的作用，而且还承担社区大堂的功能。这也为业主对建筑空间的体验上又增添了丰富多彩的一笔。顶层四层为椭圆形通体为钢和玻璃建造，是内外空间更为通透，在外部正好把社区分成了两个庭院，不但在平面上有界定，而且在空间上也加强了各自的围合，在四层设有茶座，乒乓球等体育项目，人们可以在此四季一边娱乐，一边欣赏庭院的美景。
2. 交通组织
由于针对底层大型公建，不但满足社区内部需求，另一部分将会出新，相对停车位就要剧增，底层车库满铺，同时为公建顶层楼板减少荷载，和保证社区环境的宁静和减少不必要的污染，所以禁止车辆在社区的平台上行驶，这样并不会居民社区的用地面积并不大，完全依靠人行，并不会给业主增添过多的步行距离。
3. 空间布局
如何在这样一个处处有美景的城市中塑造出有个性，有活力的建筑综合体并得到居民的认同是必须认真对待的一个课题，鉴于基地得天独厚的周边环境，确定了设计要遵循三点，第一，要有观海的最佳角度；第二，要呼应城市的街道空间，第三，要在小区内部形成围合街连续的有机空间。为保证沿街景观的延续性和内部空间的完整性以及海景的最大利用长江路布置点式高层与后面的短条形住宅以及临近的办公建筑形成围合式布局。这样的一方面为社区居民提供了广阔的户外活动空间，另一方面也对下层场地内铁路线的布置提供了空间。
大庭院空间的实现，是对传统住宅亲密邻里关系的怀念，和对现今普遍的行列式布局的一种拒绝，它使居民一进入小区即产生强烈的归属感和向心力。而提供的丰富的交往空间和休憩场所，有利于社区意识的培育和社区情感的积累。
三、小结
嘉洲阳光项目通过城市建筑综合体的理念，将公建包括配套功能（集中在屋面花园以下的三层平台中，公建的功能主要是商业，娱乐，休闲，以商业为主）、写字办公楼功能（位于用地的西北角）、住宅、公寓功能有机的结合于一体。现项目已经建成投入使用，其建筑综合体的设计理念得到了以上三大功能使用者的广泛好评，彰显了城市综合体设计理念的先进性与生命力。
参考文献
（1）龙固新：〈〈大型都市综合体开发研究与实践〉〉，东南大学出版社，2005.5.1
（2）〈〈商业房地产开发与管理实物〉〉，杨宝民，清华大学出版社，2004.6.1