你还想在日本买房吗?

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  不久前,一中国留学生兴冲冲对我说,她买房了。那是一套二手公寓,“才花2000多万日元”。那里距离新宿很近,交通便利。她说,她国内的老爸直喊,真太便宜了,非让她再买一套不可。其实,这学生,因在日本没工作,银行不会给她贷款。尽管如此,她不差钱,一次支付。
  经历房价轮番上涨、雾霾、食品污染的国人,近来突然把目光投向东邻,最近一年,不少朋友来日本小住,顺便看房、买房。但是,对于中国人在日购房热情,日本人冷眼旁观,不为所动。这也难怪,现在日本中坚层,都对20多年前那场泡沫的惨烈记忆犹新,你讲上面的故事,他们笑笑,不以为然。
  国人在日购房有几个特点。一是喜欢海景房,“3·11”地震后,东京附近许多海景房的日本居民撤退,前来接盘的多是中国人。另外就是喜欢银座、新宿这样繁华地段。而且,对装修非常考究,喜欢“高大上”。当然对日本人来说,这样的地段、装修价格不菲,但投资者参照系是中国。有一不动产中介商说,国人在日买房,如买白菜。
  面对蜂拥而至的中国土豪,日本不动产商采取了种种优惠,不但介绍“物件”,而且陪吃陪玩,有的还雇了懂中文的雇员。他们主要服务对象并非在日华人,而是中国国内土豪。
  人说“爱情始于憧憬,终于熟知”,其实人们对日本住房热情也是如此。表面看日本房价较中国便宜,但这种体系从长计议,先“引君入瓮”。首先房子买下后,大多不能增值,甚至也不保值。如地段不太好,买入后想脱手,价格立跌许多。此外,你要交纳不动产交易税、固定资产税、遗产税等等。更重要的是,日本空房率实在太高,你想出租,除非地段很好,或狠心降价,否则无法如愿。目前,东京这样的大城市,很多在此定居的华人都想把手中房子脱手。最近,有两人先后向我兜售他们东京的双层别墅,价格都很便宜。这正应验了那句话“城里的人想出去,城外的人想进来”。
  在日买房的国人,有两种情况。一是喜欢日本环境,考虑退休后到這里养老。另一种则是准备投资。前者的问题是,是否能取得日本长期居留资格。即便取得在日居留签证,如不懂日语,久居、就医就会感到厌烦,对于投资者,日本房产少有升值空间,能否成功出租,出租收入可否填补维修费用,这些都要认真考虑。前面说的两位朋友,因无法找到租客,只得“忍痛割爱”。
  为什么租客如此难寻?据统计,2013年10月时,日本民居总数为6063万套,其中空房为820万套,在东京这种特大城市,空房率更高过全国平均水平。日本迅速高龄化,2050年时,日本人口将比目前减少1/4,且届时日本人口中的40%超过65岁。同时,日本房屋供给仍不断增加,例如2013年东京都新竣工出租房增加了10%。上述因素,购房者都要考虑。
  当然,也有投资成功的例子。例如有一中国人,他在埼玉县“日本铁道”车站附近买了4套小户型二手房,每套500万日元左右即25万人民币,每套月租金可得5万日元。其实日本许多工薪族,每月收入也只有20万日元。对上述这个投资者来说,这个收入实在不坏。
  在日本,有大量住房没有进入流通,因为主人无力装修。最近,日本政府实施一个新法,即《日本闲置住房的特别措施法》。根据法律,日本地方政府可建议、命令将对治安及防灾造成问题的空房所有者对房屋修缮或拆除。今后,不排除有人拆掉住房,但更多的人会咬牙卖掉房子,或装修出租。如此更多房屋将进入流通市场。
  日本人口正以每年20万以上的速度减少,到2030年以后,则每年减少100万。为维持增长及税收,此前日本经济界曾建议大规模引进移民。但日本真会成为移民国家吗?从目前看很难,因为一个高龄化的日本,社会思想日趋保守,国民很难习惯吸收大量不同文化的外国人做邻居。
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