论文部分内容阅读
摘 要：随着我國经济的快速发展，房地产行业迅速崛起并在国民经济发展中占据了重要地位。然而，房地产行业巨额的收益代表着巨额的投入，风险如影随形。本文将围绕对房地产企业的财务风险管理，以A公司为例，对相应的控制方法进行探索研究。
关键词：房地产;风险控制
近年来随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，房地产企业销售下滑，售价也不再一味上升。我国房地产市场刚刚起步，财务管理还很不成熟，一旦市场冷却，资金难以周转，种种财务风险会纷纷冒头。曾经炙手可热的房地产行业面临着前所未有的挑战。
房地产企业财务风险产生的主要原因可归纳为以下四点：
第一，宏观环境的变动导致市场、经济环境以及政府政策的变动，对房地产企业产生冲击。
第二，房地产行业有投资多、回收慢、存货周转困难的特点。
第三，资本结构不合理，以贷款融资为主，资产负债率过高。
第四，房地产企业自身财务管理不成熟。
房地产企业大多财务隐患严重，产生财务风险的原因又多种多样。因此，房地产企业的风险控制就尤为重要
A企业股份有限公司作为中国最为成功的房地产企业之一，它拥有着专业的财务风险管理团队，时刻采取着最有效的方式控制和管理着企业财务风险，并取得了良好效果，它的财务风险管理和控制经验是非常值得借鉴的。以下，我们将就A公司的财务风险管理方法进行分析。
一、A公司针对宏观环境变动采取的应对措施
A公司能够根据外部环境的变化调整自身的经营策略，从A公司多年来的公开报告可以看到，A公司在2001年就已经预料到了房地产产业在未来的蓬勃发展，并采取了相应措施利用优良的市场环境谋取最大利益。2005年年报中公司已经对房价的继续上涨产生了忧虑。在2005年半年报中.该公司在肯定了“调控有利于行业健康成长”的同时，也要求企业所属的各地公司在制定相应的应对措施时，要考虑到行业可能面临到的最为不利的局面。2006年起，变革更加深入推进，企业针对外部环境进行了完全性的战略变化。
A公司将宏观环境的变化当做机遇和挑战，能够及时认识到宏观调控对本公司的影响并正确认识其中的利弊，调整公司战略，灵活的应对了宏观环境的变动，使A公司在房地产巨头的宝座上稳居不下。这说明了只有正确认识宏观环境的变动，不断调整经营战略，提高企业管理的灵活性，才能提高企业竞争力，降低财务风险。
二、A公司针对房地产行业投资多、回收慢、存货周转率低的特点和资本结构不合理的问题采取的控制措施
（1）“宁可错过，绝不拿错”的谨慎拿地原则。虽然土地拍卖的溢价率在不断降低，A公司仍然坚持审慎拿地的原则，利用市场趋势，不断摊低土地成本，大大降低了企业的成本和投资风险。
（2）快速周转的经营风格。A的土地持有量仅保持在能够维持未来两到三年开发所需的水平。房地产企业具有存货周转率低的特点，资金链的周转比较困难。在这个竞争激烈的房地产搏弈市场中，快速周转就意味着更多的胜出机会。
（3）面向自住的产品结构。自住是指自己居住而非用来投资升值的住房。A公司近期的产品结构主要以经营中小户型、装修房为主，这类房屋主要面向自住的普通群众，最大限度的避免了国家严厉的宏观调控对销售的影响，控制了经营风险。
（4）确立明确的目标资本结构。房地产企业的资产负债率过高是引起财务风险的重大原因。为此，A采取的是一贯稳健的财务政策——保证资产负债率不超出企业的能力和预算。A总裁郁亮曾经表示，“我们主要控制负债率，将资产负债率控制在65%以下。”A副总裁刘爱明也曾表示，快速发展中的A在融资上要“适度从紧”。
（5）全球视野的多元融资渠道。中国资本市场的建立和快速发展，为A的融资创造了最为有利的融资条件。A利用了所有中国上市公司能够使用的几乎全部的融资手段，还创新性的开始了利用国内外资金“二种资源”的尝试，在筹资方面，除最为常见的银行贷款和商业贷款之外，A海涉及了GIC、Hypo 国际地产银行、房地产开发基金、二次可转债、信托产品、授信额度和公司债等多种融资方式，为A在全国扩张打造了一条坚韧的资金链。
三、A公司加强自身财务管理水平的方法措施
A公司的预算以公司利润最大化为前提，年度预算与经营计划目标相一致。预算管理纳入绩效考核体系，每季度进行考核。做到赏罚分明，充分发挥了预算的激励和约束作用。
A公司财务部的经理曾经在演讲中提到，一个企业如果没有成本优势很难做大。降低成本的目的不仅在于获得更多的利润，最重要的是能获得行业竞争中的竞争优势。公司多年来致力于从多角度加强成本管理，提高了企业竞争力，使企业在市场竞争中保持着优势。
另外，根据A的内部审计手册可知，A非常重视内部审计。A董事会审计委员会是公司专门进行内部审计的权力机构，公司审计人员必须精通会计工作，并对房地产行业会计、英语和计算机都有一定涉猎。审计人员不允许与公司成员有客观关系，确保了审计结果的公正。A还明确规定了内部审计部门的审计计划，审计预警，审计职权以及审计工作范围。确保了企业拥有完善合理的内部审计系统。
A企业的风险控制经验，我们房地产企业只有在加强自身对环境的灵活适应性和加强企业实力的同时做好对筹资投资和资金回收的管理，多元融资，改善资本结构 ;加强销售力度，合理定价，促进资本回收;并做好自身的财务管理，实现财务管理预算化并进行有效的成本管理，加强内部审计和资金管理。多管齐下，才能达到全面降低财务风险的目的。
作者简介：徐博洋（1992年11月）女，汉族，籍贯：贵州省安顺市，职称：助教。大学本科，会计学，单位：安顺职业技术学院。
关键词：房地产;风险控制
近年来随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，房地产企业销售下滑，售价也不再一味上升。我国房地产市场刚刚起步，财务管理还很不成熟，一旦市场冷却，资金难以周转，种种财务风险会纷纷冒头。曾经炙手可热的房地产行业面临着前所未有的挑战。
房地产企业财务风险产生的主要原因可归纳为以下四点：
第一，宏观环境的变动导致市场、经济环境以及政府政策的变动，对房地产企业产生冲击。
第二，房地产行业有投资多、回收慢、存货周转困难的特点。
第三，资本结构不合理，以贷款融资为主，资产负债率过高。
第四，房地产企业自身财务管理不成熟。
房地产企业大多财务隐患严重，产生财务风险的原因又多种多样。因此，房地产企业的风险控制就尤为重要
A企业股份有限公司作为中国最为成功的房地产企业之一，它拥有着专业的财务风险管理团队，时刻采取着最有效的方式控制和管理着企业财务风险，并取得了良好效果，它的财务风险管理和控制经验是非常值得借鉴的。以下，我们将就A公司的财务风险管理方法进行分析。
一、A公司针对宏观环境变动采取的应对措施
A公司能够根据外部环境的变化调整自身的经营策略，从A公司多年来的公开报告可以看到，A公司在2001年就已经预料到了房地产产业在未来的蓬勃发展，并采取了相应措施利用优良的市场环境谋取最大利益。2005年年报中公司已经对房价的继续上涨产生了忧虑。在2005年半年报中.该公司在肯定了“调控有利于行业健康成长”的同时，也要求企业所属的各地公司在制定相应的应对措施时，要考虑到行业可能面临到的最为不利的局面。2006年起，变革更加深入推进，企业针对外部环境进行了完全性的战略变化。
A公司将宏观环境的变化当做机遇和挑战，能够及时认识到宏观调控对本公司的影响并正确认识其中的利弊，调整公司战略，灵活的应对了宏观环境的变动，使A公司在房地产巨头的宝座上稳居不下。这说明了只有正确认识宏观环境的变动，不断调整经营战略，提高企业管理的灵活性，才能提高企业竞争力，降低财务风险。
二、A公司针对房地产行业投资多、回收慢、存货周转率低的特点和资本结构不合理的问题采取的控制措施
（1）“宁可错过，绝不拿错”的谨慎拿地原则。虽然土地拍卖的溢价率在不断降低，A公司仍然坚持审慎拿地的原则，利用市场趋势，不断摊低土地成本，大大降低了企业的成本和投资风险。
（2）快速周转的经营风格。A的土地持有量仅保持在能够维持未来两到三年开发所需的水平。房地产企业具有存货周转率低的特点，资金链的周转比较困难。在这个竞争激烈的房地产搏弈市场中，快速周转就意味着更多的胜出机会。
（3）面向自住的产品结构。自住是指自己居住而非用来投资升值的住房。A公司近期的产品结构主要以经营中小户型、装修房为主，这类房屋主要面向自住的普通群众，最大限度的避免了国家严厉的宏观调控对销售的影响，控制了经营风险。
（4）确立明确的目标资本结构。房地产企业的资产负债率过高是引起财务风险的重大原因。为此，A采取的是一贯稳健的财务政策——保证资产负债率不超出企业的能力和预算。A总裁郁亮曾经表示，“我们主要控制负债率，将资产负债率控制在65%以下。”A副总裁刘爱明也曾表示，快速发展中的A在融资上要“适度从紧”。
（5）全球视野的多元融资渠道。中国资本市场的建立和快速发展，为A的融资创造了最为有利的融资条件。A利用了所有中国上市公司能够使用的几乎全部的融资手段，还创新性的开始了利用国内外资金“二种资源”的尝试，在筹资方面，除最为常见的银行贷款和商业贷款之外，A海涉及了GIC、Hypo 国际地产银行、房地产开发基金、二次可转债、信托产品、授信额度和公司债等多种融资方式，为A在全国扩张打造了一条坚韧的资金链。
三、A公司加强自身财务管理水平的方法措施
A公司的预算以公司利润最大化为前提，年度预算与经营计划目标相一致。预算管理纳入绩效考核体系，每季度进行考核。做到赏罚分明，充分发挥了预算的激励和约束作用。
A公司财务部的经理曾经在演讲中提到，一个企业如果没有成本优势很难做大。降低成本的目的不仅在于获得更多的利润，最重要的是能获得行业竞争中的竞争优势。公司多年来致力于从多角度加强成本管理，提高了企业竞争力，使企业在市场竞争中保持着优势。
另外，根据A的内部审计手册可知，A非常重视内部审计。A董事会审计委员会是公司专门进行内部审计的权力机构，公司审计人员必须精通会计工作，并对房地产行业会计、英语和计算机都有一定涉猎。审计人员不允许与公司成员有客观关系，确保了审计结果的公正。A还明确规定了内部审计部门的审计计划，审计预警，审计职权以及审计工作范围。确保了企业拥有完善合理的内部审计系统。
A企业的风险控制经验，我们房地产企业只有在加强自身对环境的灵活适应性和加强企业实力的同时做好对筹资投资和资金回收的管理，多元融资，改善资本结构 ;加强销售力度，合理定价，促进资本回收;并做好自身的财务管理，实现财务管理预算化并进行有效的成本管理，加强内部审计和资金管理。多管齐下，才能达到全面降低财务风险的目的。
作者简介：徐博洋（1992年11月）女，汉族，籍贯：贵州省安顺市，职称：助教。大学本科，会计学，单位：安顺职业技术学院。