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国务院1998年7月3日公布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，文件首次提出“廉租房”这个概念。2011年9月28日发布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》明确把住房保障作为政府公共服务的重要内容，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行。2011年12月22日，住建部代表“国务院保障性安居工程领导协调小组”与地方政府签订2012年的保障性安居工程工作责任书，竣工量全面纳入考核。据悉，2012年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套，竣工总量确定为400万套.可见国家对民生问题的高度重视。但同时也有一些问题需要在政策完善与执行过程中引起关注。
资金来源短缺
如在陕西省，2011年保障性住房建设任务为47.43万套，是2010年的2.5倍。这47万多套保障房建设总投资约776亿元，其中中央和省里的补贴在80亿元左右，市县配套资金大约在100亿元左右，另外600多亿元需要采取各种措施进行筹措。由于陕西省地处西部，经济欠发达，所以保障性住房配套资金市县落实困难。按照陕北每平方米1500元，陕南每平方米1300元，西安每平方米2400的建安成本测算，除中央补助500元，省级补助400元和少数市级配套的100到200元外，县级还需支付土地划拨后的补偿整理费用及剩余建安费，资金配套压力较大。2011年全国要开工1000万套保障房，但保障房资金缺口高达1.3万亿元，还不包括征地费用。除了中央和地方政府的配套资金，保障房至少需要8000亿元社会资金。但是，由于保障房资金退出机制还没有很好建立，社会资金很难进入保障房。
资金欠缺造成廉租房等保障性住房建设时常停工，或是导致地方政府对租户乱收费用等情况。为了回笼资金，一些地方采用了“共有产权”的方法，从而廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。
政策成本高
《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》第14条规定享受廉租住房保障的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况，房地产行政主管部门应当进行复查核实。但是，如果不再符合廉租房居住标准的廉租户不如实申报家庭收入、家庭人口等，或者他们不去主动地退掉廉租房，无疑增加了国家的执法成本。这会促使廉租房主管机关运用各种方法去获得真实的信息，以做到公正执法。这种博弈需要国家对廉租房管理机关更多经费的投入，管理成本由此提高。而且，现有体制下多个部门参与廉租房的管理也引起各部门信息沟通不畅，甚至互相推诿，缺乏有效的实施主体与缺少真正的责任主体。
准入标准缺乏科学性
准入机制决定着廉租房社会保障功能的发挥，是在廉租房领域实现公共服务均等化的有效手段。廉租房的准入条件主要包括人均收入准入和人均住房面积准入两部分构成。据相关学者分析，当前，家庭人均收入准入标准确实较为妥当，但是，人均住房面积准入条件不够科学。而且，由于各地准入收入条件差异较大，因而享受的住房保障待遇也有明显差异，有违公平原则。在现实操作中，我国对城市低收入家庭的认定主要是通过工资形式进行，财产性收入、家庭转移收入、遗产收入等均未纳入收入统计范围。由于隐性收入难以被相关部门统计，一些不够标准的居民挤占了应该被纳入住房保障范围的困难住户的资源。
廉租房会不会成为“贫民区”
在美国，集中开发公屋造成美国城市贫困集中、加剧了社会隔离。为分散贫困集中而大力推动的社会混合政策耗费了巨大的人力、物力、财力，美国为此付出了高昂的社会经济成本。公共房屋”（即廉租房）建设时会刻意追求低造价，所以质量得不到保证；在分配给低收入家庭入住后，因为经济能力较弱，难以配备专业的物业管理机构进行管理。因此，房屋及设施设备很容易损坏乃至衰败。于是，这些“公共房屋”最后沦为“贫民区”的可能性很大。另外，城市的中心地块人们常用“寸土寸金”来形容，廉租房不可能在这里找到立锥之地，而往往是被规划在市区边缘的偏远地块，这对低收入阶层就业十分不利。而我国正经历着与当年美国极为相似的过程。一方面，市场经济发展和住房市场化的推行正引发居住空间的分化；另一方面，为解决房价过高造成的中低收入住房困难问题，为刺激国内需求，弱化经济危机引起的动荡，大规模的经济适用房和廉租房建设正在启动。我国廉租房建设政策需要调整优化，不能走大规模集中布局的道路，避免日后陷入被动局面。
退出机制不完善
虽然《廉租住房保障办法》第二十一条第六款规定，停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等。但是，关于廉租住房的资格取消问题还没有形成统一规范的退出机制。在各地，廉租房的空置、转租等现象还是很普遍。
（作者单位：武汉大学政治与公共管理学院）
资金来源短缺
如在陕西省，2011年保障性住房建设任务为47.43万套，是2010年的2.5倍。这47万多套保障房建设总投资约776亿元，其中中央和省里的补贴在80亿元左右，市县配套资金大约在100亿元左右，另外600多亿元需要采取各种措施进行筹措。由于陕西省地处西部，经济欠发达，所以保障性住房配套资金市县落实困难。按照陕北每平方米1500元，陕南每平方米1300元，西安每平方米2400的建安成本测算，除中央补助500元，省级补助400元和少数市级配套的100到200元外，县级还需支付土地划拨后的补偿整理费用及剩余建安费，资金配套压力较大。2011年全国要开工1000万套保障房，但保障房资金缺口高达1.3万亿元，还不包括征地费用。除了中央和地方政府的配套资金，保障房至少需要8000亿元社会资金。但是，由于保障房资金退出机制还没有很好建立，社会资金很难进入保障房。
资金欠缺造成廉租房等保障性住房建设时常停工，或是导致地方政府对租户乱收费用等情况。为了回笼资金，一些地方采用了“共有产权”的方法，从而廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。
政策成本高
《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》第14条规定享受廉租住房保障的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况，房地产行政主管部门应当进行复查核实。但是，如果不再符合廉租房居住标准的廉租户不如实申报家庭收入、家庭人口等，或者他们不去主动地退掉廉租房，无疑增加了国家的执法成本。这会促使廉租房主管机关运用各种方法去获得真实的信息，以做到公正执法。这种博弈需要国家对廉租房管理机关更多经费的投入，管理成本由此提高。而且，现有体制下多个部门参与廉租房的管理也引起各部门信息沟通不畅，甚至互相推诿，缺乏有效的实施主体与缺少真正的责任主体。
准入标准缺乏科学性
准入机制决定着廉租房社会保障功能的发挥，是在廉租房领域实现公共服务均等化的有效手段。廉租房的准入条件主要包括人均收入准入和人均住房面积准入两部分构成。据相关学者分析，当前，家庭人均收入准入标准确实较为妥当，但是，人均住房面积准入条件不够科学。而且，由于各地准入收入条件差异较大，因而享受的住房保障待遇也有明显差异，有违公平原则。在现实操作中，我国对城市低收入家庭的认定主要是通过工资形式进行，财产性收入、家庭转移收入、遗产收入等均未纳入收入统计范围。由于隐性收入难以被相关部门统计，一些不够标准的居民挤占了应该被纳入住房保障范围的困难住户的资源。
廉租房会不会成为“贫民区”
在美国，集中开发公屋造成美国城市贫困集中、加剧了社会隔离。为分散贫困集中而大力推动的社会混合政策耗费了巨大的人力、物力、财力，美国为此付出了高昂的社会经济成本。公共房屋”（即廉租房）建设时会刻意追求低造价，所以质量得不到保证；在分配给低收入家庭入住后，因为经济能力较弱，难以配备专业的物业管理机构进行管理。因此，房屋及设施设备很容易损坏乃至衰败。于是，这些“公共房屋”最后沦为“贫民区”的可能性很大。另外，城市的中心地块人们常用“寸土寸金”来形容，廉租房不可能在这里找到立锥之地，而往往是被规划在市区边缘的偏远地块，这对低收入阶层就业十分不利。而我国正经历着与当年美国极为相似的过程。一方面，市场经济发展和住房市场化的推行正引发居住空间的分化；另一方面，为解决房价过高造成的中低收入住房困难问题，为刺激国内需求，弱化经济危机引起的动荡，大规模的经济适用房和廉租房建设正在启动。我国廉租房建设政策需要调整优化，不能走大规模集中布局的道路，避免日后陷入被动局面。
退出机制不完善
虽然《廉租住房保障办法》第二十一条第六款规定，停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等。但是，关于廉租住房的资格取消问题还没有形成统一规范的退出机制。在各地，廉租房的空置、转租等现象还是很普遍。
（作者单位：武汉大学政治与公共管理学院）