随着近年来我国社会的进步，房地产行业也得到了迅速的发展，这也在一定程度上带动了个人住房贷款业务量的提升。但对于商业银行而言，个人住房贷款业务量的发展所产生的机遇与风险并存。在个人住房贷款业务办理的过程当中，商业银行仍旧要充分的重视个人住房贷款的风险，防止因为个人失信等问题对于商业银行的效益造成影响。但就目前而言，个人住房贷款的风险发生率居高不下，这都在一定程度上影响了商业银行稳定的发展。因此，如何进一步降低个人住房贷款的风险，做好风险防范策略也就成为了银行在发展中所面临的一个重要课题，这也是本文研究的初衷。

商业银行个人住房贷款风险的分类

　　个人住房贷款是指居民在购买、改建、建造住房时，由于缺少资金而向金融机构借款的行为。个人住房贷款风险则是在向金融机构借款过程当中所存在的一系列风险。该风险的产生会受到多种因素的影响，包括因为市场动荡从而导致房价下跌或者是借款人因为个人信用、收入等问题而不能按时偿还贷款等，这对于商业银行的发展都造成了一定程度的影响。根据住房贷款所涉及的主体进行分类，个人住房贷款风险可分为假按揭风险、借款人风险以及银行内部风险。
　　假按揭风险
　　假按揭是相关主体通过虚假的购房行为来骗取银行的信贷资金，这种行为由于存在一定的隐蔽性，因此对于银行而言排查起来难度极大。该行为大多都是开发商为了回笼资金，以降低企业在运营过程当中的资金压力，或者是营造房地产市场虚假繁荣的表象，通过借助朋友或者是亲戚的名义来购买房屋，從而通过正常的手续来获得银行的信贷资金。该行为大多发生在运营规模较小的开发商中，由于资质一般导致没有获得银行的贷款支持；或者银行与借款人存在债务关系，承诺代替借款人偿还银行贷款等。由于办理住房贷款的程序和文件均是合法有效的，因此会对于银行产生一定的迷惑行为，使得银行在不利的排查环境中面临着较大的风险。
　　借款人风险
　　借款人是个人住房贷款的主要参与主体，借款人风险主要表现在以下两个方面。
　　一是借款人的还款能力降低。由于个人住房贷款的期限较长。在这一时期内，借款人的还款能力会受到多种因素的的影响。包括借款人的身体健康状况、工作稳定状况、家庭状况等。任何一个方面的因素都可能导致借款人的收入水平降低，无法按期偿还贷款。这也使得银行面临着一定的风险，使得银行的收益受损。
　　二是借款人的还款意愿。一方面借款人可能通过欺骗等不正当方式来骗取银行的贷款。银行由于时间、人力等各方面因素的影响，导致没有对于借款人的信用状况进行准确的核实，为财务风险埋下了隐患。另一方面则是借款人由于信用意识不高，经常性的遗忘按时归还贷款等，导致银行无法按期收回款项。另外由于房地产市场下行，导致房价下降，房产总额出现缩水，这也是导致借款人存在理性违约的一个主要因素。
　　银行内部风险
　　在长期的个人住房贷款业务办理过程中，银行工作人员也会出现思想麻痹等情况，这都会导致银行在个人住房贷款业务的办理过程中出现一定的内部风险。具体而言主要分为以下两个方面。
　　一方面是银行内部操作风险。个人住房贷款业务的办理对象情况多种多样，信用情况参差不齐，这都要求了银行需要对于借款人进行严格的信用考核。但由于商业银行在办理个人住房贷款业务的过程中，基于业务的数量和金额等方面的考核压力，降低了对于借款人的信用考核标准。同时为了进一步提高业务办理进度，简化了一些必要的审核手续，这都为银行个人信用贷款业务的风险埋下了伏笔。加之商业银行在对员工进行培训的过程中，缺少对于风险方面的培训内容，导致了银行工作人员的风险意识较低。在风险信号的识别和发现方面缺乏一定的警觉意识，从而不能对于一些风险进行有效的识别。
　　另一方面为银行工作人员的道德风险。即工作人员在工作过程中基于自身利益的考虑，即便是发现借款人的信用不符合相关的标准，或者是所提交的材料存在一定的虚假性，但仍为其办理贷款业务。更有甚者，部分工作人员会里外串通，通过提供一些虚假的资料来骗取银行的信贷资金，这都使得银行面临着一定的财务风险。

商业银行个人住房贷款的风险防范策略

　　严防“假按揭”
　　一方面应对于客户的信用状况进行严格的考核和调查，对于存在违约记录的客户加强重视和考核力度，对其还款能力、还款意愿进行充分的分析。如果借款人本身信用意识较差，即便是有足够的还款能力，也有可能不按期还款进而导致银行存在一定的信用风险。因此对于还款人的信用状况应进行严格的考核，将极有可能存在违约风险的借款人拉入黑名单，避免与之发生业务联系。
　　另一方面应对于房地产项目的运营情况、房地产开发公司的信用情况、资金情况等进行调查和严格的考核。同时对于房地产开发公司领导者的信用状况、负债情况、品行资历等进行详细的了解和分析。根据房地产项目的实施情况确定贷款的额度，防止多次抵押、售后在抵、抵后再售等情况的发生，最大程度的避免财务风险的发生。
　　建立完善的个人信用制度
　　完善的个人信用制度是商业银行在办理个人住房贷款业务时的主要依据。根据个人信用制度，商业银行可以决定是否通过个人住房贷款申请以及确定贷款资金规模，进而有效的防止个人住房贷款风险的产生。国家相关部门在制定个人信用制度的过程中，应对于个人的工作情况、收入来源、个人信息、拥有的固定资产情况等进行详细的调查。同时以审计、财政、税收等部门所提供的数据为指导，对于个人的信用卡情况、个人支票情况进行周密的信用评价。只有这样建立了多维度、全方面的评级和个人信用调查机制，才能够有对于借款人的还款请能力、还款意愿、信用水平进行相应的分析，为商业银行制定多层级的个人住房贷款条件提供指导与依据。
　　另外社会应为个人信用制度创设完善的法律环境。包括对于房地产开发商以及借款人的权利义务进行明确的规定，对于开发商以及借款人提供虚假信息或者是拒不履行自身的相关业务的行为制定明确的处罚方式。包括银行系统不再为其办理有关信用的金融活动，情节严重的需要承担一定的法律责任。相关法律法规也应保障银行可采取合理的风险补偿方案，为商业银行有效、合法的处置抵押房产，回收贷款创造良好的法律保障。
　　加强银行内部风险防范力度
　　要最大程度的提高银行内部风险防范的力度，首先应加强贷前审查。贷前审查主要是对于借款人的信用状况、资金状况、还款能力、还款意愿等进行详细的调查，同时对于借款人现从事的行业、工作稳定情况、行业发展情况进行有效的预测，确保借款人是否具备良好的还款意愿和还款能力。为防止借款人提供虚假资料，应对于借款人的收入证明进行严格的审核，以确保准确性。
　　其次加强贷时审核的力度，包括确保个人住房贷款办理的流程是否符合相关的规定。对于贷款抵押物价值的评判是否准确和合理。银行相关人员应与借款人以及配偶进行见面沟通，对于借款的数额、抵押物等信息进行现场核对，避免房地产商和律师前来代替办理各种手续。
　　最后应加强贷后管理。对于借款人是否按期偿还每一笔贷款进行明确的跟踪检查。若发生借款人多次未按期偿还贷款的情况，应及时与借款人沟通和联系。并针对借款人的具体情况制定初步的解决方案，最大程度的防止个人住房贷款的风险扩大化。

结束语

　　总之为最大程度的降低商业银行个人住房贷款的风险，商业银行在运营中应做好风险防范策略。本文的研究认为商业银行要防范个人住房贷款风险的发生，应严防假按揭现象。同时建立完善的个人信用制度，为商业银行制定多层级的个人住房贷款条件提供指导与依据。当然商业银行也应加强内部的风险防范力度，包括在贷前、贷中、贷后加强审查和管理，以确保借款人符合相关的贷款条件，避免个人住房贷款风险的发生。
　　（福建江夏学院）
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