论文部分内容阅读
一、研究背景及意义
房地产是社会经济中重要的一环，作为典型的资金密集型行业，即使被视为最热门、最赚钱的行业，每年依旧有大量房产商资不抵债，2019年全国大约有300多家房企发布了破产相关文书，且主要分布于长三角和珠三角城市群。近年来随着经济环境的变化和相关政策的调控，房地产自救的各类新闻不绝于耳。房地产行业的开发项目通常周期长，流动弱，资金需要量大，在这种行业特点下，对于房产企业自身融资风险的识别及调整是地产商得以健康良好发展的关键。
二、T地产集团融资现状分析
T集团始于上世纪90年代，是國内发展较早的房地产开发集团。近年来，T集团在深耕其核心地产业务之外，也逐步涉足医疗、教育、文化等领域，成为一家多元化大型集团。
在集团业务规模不断扩张的同时，其融资规模也在不断地扩大。2016年-2018年，T集团整体融资规模依次为754亿、1355亿和1375亿，与行业内利润水平相当的地产公司相比，T地产集团的融资成本远高于可比公司。
大规模的融资活动一方面使得T集团的负债总额不断攀升，2016年T集团的负债总额为1016亿，而2018年则高达2112亿，增长率超过100%。其中，流动负债占比也在不断提升，由2016年的43%提升到2018年的61%。另一方面，该集团的融资风险水平也在上升。选取财务杠杆系数作为融资风险的衡量指标，T集团2017年的财务杠杆系数高达1.24，尽管2018年有所回落，降至1.16，但依旧高于行业平均水平（1.13），集团整体融资风险相对较高。
三、T地产集团偿债能力分析
（一） T地产集团短期偿债能力
自2016年-2018年，T地产集团流动比率呈下降趋势，由2016年的2.48下降到2018年的1.59，幅度达到55%，而同期的行业平均水平则维持在2.08上下，该集团最近一期的流动比率与行业相比差额达0.34。速动比率同样也是短期偿债能力的重要指标，自2016年起，该集团速动比率由0.44下跌至0.24，下降幅度高达83%。然而，同期的行业平均水平却维持在0.8左右。短期偿债能力的众多指标中，现金比率则是衡量一家企业是否有足够的现金去支付债务的最佳指标。从2016年以来，T地产集团的现金比率同样开始下降，由0.2降至0.09，下降幅度超过100%。然而同时期的行业平均现金比率则稳定在0.44，几乎是该集团的2倍。由此可见，该地产集团在短期偿债能力方面表现不佳，其用以偿还债务的现金不足。
（二）T地产集团长期偿债能力
该集团的长期偿债能力主要从资产负债率及利息保障倍数两个角度进行分析。T集团资产负债率相对行业平均水平较高。该集团2016年-2018年资产负债率分别为82.4%，87.83%和86.88%，可以见得，其资产负债率近年来维持在85.7%左右。与此同时，行业平均水平则为66.24%，低于该集团19.46%。近年来，房地产商纷纷采取降杆杆政策来应对偿债问题，而该集团的资产负债率仍居高不下，将会影响其财务风险和长期偿债能力。同时，该集团的利息保障倍数与行业相比也处于低位。自2016年以来，该集团利息保障倍数缓慢下降，由7.21降至7.12，与此行业平均水平则逐步上升，有9.79升至22.68。该集团与行业均值差距逐步拉大，其长期偿债能力愈发不足，财务风险的可能性逐步上升。
四、T地产集团融资风险识别及原因
（一）融资成本高、渠道集中
由于融资规模的扩大，2015年到2017年T集团平均融资成本也由7.62%上升到8.52%。行业内与T集团利润水平相当的多家企业，其平均融资成本多维持在6%-7%。房产企业常见的融资途径有银行贷款、非银行贷款和公司债（3-5年），三者中非银行贷款的融资成本相对较高。2017年和2018年，T集团的融资途径集中在非银行贷款部分，占融资总规模的60%左右，该部分融资成本达8.67%-9.71%，而银行贷款和公司债（3-5年）的平均融资成本则在7%左右。集中的融资渠道会使融资成本不断提升，较高的融资成本将会为T集团带来高昂的融资费用和利息。
（二） 偿债能力不足
从偿债能力进行分析，可以发现T集团的现金比率与行业均值相比差异较大。2016年-2018年T集团的现金比率由0.20降低到0.09，而行业平均水平则维持在0.44左右。与此同时，其资产负债率也远高于行业均值。2016年-2018年该集团的资产负债率由82.4%上升到86.88%，而行业平均水平则维持在66.24%左右。由此可见，T集团的融资规模和融资成本在扩大的同时，其偿债能力也体现出明显不足，使得企业整体融资风险不断攀升。
五、T地产集团融资风险应对措施
（一）拓宽融资渠道、优化债务结构
T集团在规模扩张的同时，举债规模也在高速扩张，负债总额日益增多，流动负债比率上升，融资成本不断攀升，融资风险提高。针对目前的融资规模，T集团应该进一步加大与金融机构的合作力度，与大型金融机构建立稳定合作关系，调整优化债务结构，提高贷款集中度;积极创新融资方式，推进资产证券化、资产支持票据、公司债券等融资工作，优化债务结构，降低资金成本，支撑企业健康发展。完善的项目运营管理体系，加大项目关键节点的控制，实施事前、事中、事后动态控制力度，确保项目开发各个环节的顺利进行。同时继续加强与金融机构的合作，创新融资方式，优化债务结构，降低财务风险。同时，债务融资尽管是房产企业的主要融资方式，但不是唯一的融资方式，内源融资也是基本的融资方式，因此T集团应该同时注重企业自身盈利能力的提升，提高利润水平，为经营活动提供充足的自身资金保障。
（二） 提升偿债能力
T集团的短期偿债能力与长期偿债能力均与行业均值有一定差距。就短期偿债能力而言，该集团目前的主要困境在现金不足，因而T集团在大规模融资的同时，也应该注重公司经营活动中应收账款的变现。该集团应收账款数额及比重较高，因而应该加强应收账款管理，保证企业拥有充足现金，为利息的偿还提供支持与保证。就长期偿债能力而言，在去杠杆的政策下，T集团仍保有较高资产负债率及杠杆水平，会对其未来健康发展带来负面影响。T集团应着手考虑实施去杠杆政策，及提升利息保障倍数，在经营活动中应该合理安排其资产和负债水平，降低扩张速度和规模，以保证其偿债能力的可持续发展。（作者单位：西安欧亚学院会计学院）
房地产是社会经济中重要的一环，作为典型的资金密集型行业，即使被视为最热门、最赚钱的行业，每年依旧有大量房产商资不抵债，2019年全国大约有300多家房企发布了破产相关文书，且主要分布于长三角和珠三角城市群。近年来随着经济环境的变化和相关政策的调控，房地产自救的各类新闻不绝于耳。房地产行业的开发项目通常周期长，流动弱，资金需要量大，在这种行业特点下，对于房产企业自身融资风险的识别及调整是地产商得以健康良好发展的关键。
二、T地产集团融资现状分析
T集团始于上世纪90年代，是國内发展较早的房地产开发集团。近年来，T集团在深耕其核心地产业务之外，也逐步涉足医疗、教育、文化等领域，成为一家多元化大型集团。
在集团业务规模不断扩张的同时，其融资规模也在不断地扩大。2016年-2018年，T集团整体融资规模依次为754亿、1355亿和1375亿，与行业内利润水平相当的地产公司相比，T地产集团的融资成本远高于可比公司。
大规模的融资活动一方面使得T集团的负债总额不断攀升，2016年T集团的负债总额为1016亿，而2018年则高达2112亿，增长率超过100%。其中，流动负债占比也在不断提升，由2016年的43%提升到2018年的61%。另一方面，该集团的融资风险水平也在上升。选取财务杠杆系数作为融资风险的衡量指标，T集团2017年的财务杠杆系数高达1.24，尽管2018年有所回落，降至1.16，但依旧高于行业平均水平（1.13），集团整体融资风险相对较高。
三、T地产集团偿债能力分析
（一） T地产集团短期偿债能力
自2016年-2018年，T地产集团流动比率呈下降趋势，由2016年的2.48下降到2018年的1.59，幅度达到55%，而同期的行业平均水平则维持在2.08上下，该集团最近一期的流动比率与行业相比差额达0.34。速动比率同样也是短期偿债能力的重要指标，自2016年起，该集团速动比率由0.44下跌至0.24，下降幅度高达83%。然而，同期的行业平均水平却维持在0.8左右。短期偿债能力的众多指标中，现金比率则是衡量一家企业是否有足够的现金去支付债务的最佳指标。从2016年以来，T地产集团的现金比率同样开始下降，由0.2降至0.09，下降幅度超过100%。然而同时期的行业平均现金比率则稳定在0.44，几乎是该集团的2倍。由此可见，该地产集团在短期偿债能力方面表现不佳，其用以偿还债务的现金不足。
（二）T地产集团长期偿债能力
该集团的长期偿债能力主要从资产负债率及利息保障倍数两个角度进行分析。T集团资产负债率相对行业平均水平较高。该集团2016年-2018年资产负债率分别为82.4%，87.83%和86.88%，可以见得，其资产负债率近年来维持在85.7%左右。与此同时，行业平均水平则为66.24%，低于该集团19.46%。近年来，房地产商纷纷采取降杆杆政策来应对偿债问题，而该集团的资产负债率仍居高不下，将会影响其财务风险和长期偿债能力。同时，该集团的利息保障倍数与行业相比也处于低位。自2016年以来，该集团利息保障倍数缓慢下降，由7.21降至7.12，与此行业平均水平则逐步上升，有9.79升至22.68。该集团与行业均值差距逐步拉大，其长期偿债能力愈发不足，财务风险的可能性逐步上升。
四、T地产集团融资风险识别及原因
（一）融资成本高、渠道集中
由于融资规模的扩大，2015年到2017年T集团平均融资成本也由7.62%上升到8.52%。行业内与T集团利润水平相当的多家企业，其平均融资成本多维持在6%-7%。房产企业常见的融资途径有银行贷款、非银行贷款和公司债（3-5年），三者中非银行贷款的融资成本相对较高。2017年和2018年，T集团的融资途径集中在非银行贷款部分，占融资总规模的60%左右，该部分融资成本达8.67%-9.71%，而银行贷款和公司债（3-5年）的平均融资成本则在7%左右。集中的融资渠道会使融资成本不断提升，较高的融资成本将会为T集团带来高昂的融资费用和利息。
（二） 偿债能力不足
从偿债能力进行分析，可以发现T集团的现金比率与行业均值相比差异较大。2016年-2018年T集团的现金比率由0.20降低到0.09，而行业平均水平则维持在0.44左右。与此同时，其资产负债率也远高于行业均值。2016年-2018年该集团的资产负债率由82.4%上升到86.88%，而行业平均水平则维持在66.24%左右。由此可见，T集团的融资规模和融资成本在扩大的同时，其偿债能力也体现出明显不足，使得企业整体融资风险不断攀升。
五、T地产集团融资风险应对措施
（一）拓宽融资渠道、优化债务结构
T集团在规模扩张的同时，举债规模也在高速扩张，负债总额日益增多，流动负债比率上升，融资成本不断攀升，融资风险提高。针对目前的融资规模，T集团应该进一步加大与金融机构的合作力度，与大型金融机构建立稳定合作关系，调整优化债务结构，提高贷款集中度;积极创新融资方式，推进资产证券化、资产支持票据、公司债券等融资工作，优化债务结构，降低资金成本，支撑企业健康发展。完善的项目运营管理体系，加大项目关键节点的控制，实施事前、事中、事后动态控制力度，确保项目开发各个环节的顺利进行。同时继续加强与金融机构的合作，创新融资方式，优化债务结构，降低财务风险。同时，债务融资尽管是房产企业的主要融资方式，但不是唯一的融资方式，内源融资也是基本的融资方式，因此T集团应该同时注重企业自身盈利能力的提升，提高利润水平，为经营活动提供充足的自身资金保障。
（二） 提升偿债能力
T集团的短期偿债能力与长期偿债能力均与行业均值有一定差距。就短期偿债能力而言，该集团目前的主要困境在现金不足，因而T集团在大规模融资的同时，也应该注重公司经营活动中应收账款的变现。该集团应收账款数额及比重较高，因而应该加强应收账款管理，保证企业拥有充足现金，为利息的偿还提供支持与保证。就长期偿债能力而言，在去杠杆的政策下，T集团仍保有较高资产负债率及杠杆水平，会对其未来健康发展带来负面影响。T集团应着手考虑实施去杠杆政策，及提升利息保障倍数，在经营活动中应该合理安排其资产和负债水平，降低扩张速度和规模，以保证其偿债能力的可持续发展。（作者单位：西安欧亚学院会计学院）