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【摘要】從福利分配时代的“短缺”，到繁荣时期的“高价”，住房矛盾在不同历史时期显现出不同的特点。本文以中国租房历史为线索，观察租住形态的变迁，为租赁市场未来的发展贡献思考。
【关键词】租赁住房;70年历史;租购并举;REITs
2015年以来，“房住不炒，租购并举”被屡次提及，成为房地产长效机制中着力点。中国能否通过租赁市场的建设，形成“低端有保障、租赁有自由、中端有支持、高端有市场”的国民住房长期制度？成为社会关注的热点问题。
1、1949-1979年“先生产，后生活”
1.1 1949年开始的生产资料社会主义大改造
1949年建国后，开始了对城市的社会主义改造，房地产市场被城市公房体系所取代。由政府“统一修理、统一租金标准、统一房屋使用、统一租赁”。以上海为例，经改造，私有住房面积从1949年97.2%降低至1965的20.2%。政府成为城市公房唯一供给方。
1.2 1952-1958年 工人新村—社会主义的空间样本
工业化是当时社会主义建设的主要目标。但当时简陋的居住条件影响了生产和生活。政府下决心建设新村缓解工人的住房压力。新村承载了国家对居民生活进行集体主义改造的乌托邦实验。建成于1952年的曹杨新村是中国第一个工人新村。规划上既参考了西方“邻里单元”又融入了苏联式等级化结构的设计原则。曹杨一村的建设并不遵循“土地开发效益最大化”的经济逻辑，其设计营造出花园城市式的院落和组团，宽阔的公共空间希望培养集体主义生活。相比地私人空间受到严格限制（人均面积低于4平方米）。
少量的工人新村样板并未根本解决居住矛盾。
1.3 1960-1976年 福利供给不足带来居住条件下降
分配公房的后续维护和修缮依赖职工缴纳的“租金”，但公房租金极低，根据1995年颁布的《中央国家机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》每平米月租金0.12元，每户月房租2.1元，在低工资制度下只占家庭收入的2.4%，租金只及维护成本的1/3-1/2左右，日常修缮都入不敷出，带来“租难养房”的问题。福利分房20年来，广大市民的居住条件仍面临着困境。城镇人均居住面积不升反降，从1949年的人均4.5平方米降至1978年人均3.6平方米。
2、1978-1998年 福利分房和商品房改革试点的双轨并行时代
改革从住房商品化和提高公房“租金”开始。中国首次房改从1979年试行全价销售住房开始，到1998年6月，大致至可以划分为四个阶段：
2.1 1979-1985年 试点售房阶段1982年，国务院批准试点新建住房补贴出售。个人购房只需支付1/3的房价款，其余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴，简称为“三三制”。由于补贴售房没有触及福利分房的低租金制，多数居民仍等待分配不愿自己花钱购房。1985年补贴售房政策取消。
2.2 1986-1990年 提租补贴阶段由于全价售房受挫，政策转向研究改革公房租金的可能性。改革旨在通过提高租金，做到以租养房，促进购房，从而实现住房资金的良性循环。建立三级住房基金以形成稳定的住房资金来源;推动出售公房，进行财政、金融和信贷方面的配套改革。这一改革在部分城市取得了较好的效果，遗憾的是80年代末发生了严重的通货膨胀，考虑到提租可能恶化通胀，该方案提前夭折。
2.3 1991～1993年 以租带售阶段这一时期的政策取向开始转变，希望通过新房新政策的方式，避开存量住房提租的“既得利益”阻力，通过在外围实行增量房改，最终实现质变。国家希望在“八五”计划期间公房租金标准达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）水平;长期目标是租金达到包含八项因素（在五个因素基础上加土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平，实现住房的商品化、社会化。
2.4 1994-1998年 全面推进阶段1994年7月的房改全面推行住房公积金制度。同时稳步出售公房，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。到98年6月底，全国归集住房公积金总额已达980亿元。97年底，35个在中城市的新建公房租金已大幅提高至平均每平方米1.29元，深圳等城市率先达到成本租金水平。整整二十年出台的多轮方案形成的房改将住房实物福利分配的方式改为以按劳分配的货币分配为主。其中公房租金的市场化回归，是居民住房市场化启动的原点。
3、1998-2014年 商品房蓬勃发展时代的“租赁”住房
为了深入改革，同时也应对亚洲金融危机，1998年国务院发布房改政策，彻底停止住房实物分配，住房分配全面货币化，建立完善以经济适用住房为主的供应体系，发展住房金融和交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点。相应的信贷、土地等配套政策相继出台，主要有 1999 年的按揭房贷、2001年的税费改革、2002 年的土地招/拍/挂制度。房地产行业取得极大的发展，对国民经济产生了深远影响。我国全面开启住宅商品化的时代。福利“租房”彻底退出了历史舞台。从1998年的14.2平米到2018年的人均33平米，城镇居民人均住宅面积提高近一倍，城镇居民的住房需求得到较大改善;房地产开发投资提高了近30倍，成为国民经济高增长的重要拉动力之一，每年对经济增速的贡献持续保持在1个百分点以上。与此同时，房地产金融属性和房价的财富效应让其成为投机工具。地产调控在“稳增长”和“控房价”之间几经反复，出现越调越涨的现象，在中等收入的国情下，北、上、深等一线城市房价排在全球前列，买房难成为新社会问题。
和商品房相比，租房市场整体成熟度不足，主要表现在出几个特点：（1）总量不足，总体缺房。在人口长期净流入的大城市，租赁的供给严重不足，缺口巨大，衍生出“群租”等现象。（2）供需错配。在短缺的情况下，供应和需求存在结构性的错配，小户型稀缺，大户型难租。（3）租期错配。长租人员因房源的不稳定或价格调涨被迫频繁换房，而部分短租需求被迫接受长租。 伴随着每次调控，租赁房都成为抑制房价的政策工具。从1998-2010年作为房地产市场健康发展的“补充”到2010-2014年间作为城镇住房“保障”基本政策再到租购并举上升为国家战略，租赁市场的重要性和覆盖面逐次提升。公租房保障的应是弱势群体的居住权，而非财产权。相比共有产权房、经济适用房等制度所给与受保障者财产红利的模式，公租房显然更具公平性。
4、2015-至今 租售并举上升为国家战略
租售并举在2015年之后，特别是十九大之后上升为国家战略。政府出台了一系列政策支持住房租赁市场的发展。在中央政策的指导下，全国超过 40 城市发布发展和监管细则。地方政策从租赁双方权益、增加供应以及发展租赁企业三个层面发布了实施细则，推动租赁市场发展。以上海为例，2016年楼市调控的“沪九条”政策中，关于租赁专门提出多渠道筹措人才公寓住房，加快建设人才公寓。商品住房项目配建不少于5%保障性住房，一律作为公租房;产业类工业用地配套建设租赁房，其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%;利用轨道交通场站“上盖”，配建公共租赁住房;鼓励企业单位自建人才公寓等政策。
在政策的助推下，一些项目先后落地，首先在土地供应端有以下标志性案例：2016年5月18日上午，浦东周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11住宅地块挂牌，由 “保利”竞得。此为新政后首幅配建15%自持住宅的商品房用地。2017年7月24日挂牌截止并现场竞价的浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块，由张江集团底价摘得。成为全国首块R4全自持租赁住房用地。据悉建成后将由专业机构“旭辉领寓”负责管理運营。2018年10月22日，上海市首幅用于租赁住房项目建设的集体建设用地松江区泗泾镇的SJSB0001单元07-09号地块被“华润有巢”竞得。在北京，类似项目有西红门高立庄地块，由当地国企与“万科泊寓”合作开发运营。
除以上三类新增土地供应外，一些城市内的低效工业产业用房也被“魔方”等连锁机构改造为长租公寓经营。深圳城中村集体楼宇的城市更新也衍生出新的形态，其中广为人知的是“万村计划”。此外在租赁房金融和财税政策方面也不断释放利好。各地简化公积金提取支付租金。2019年起租房可以个税专项扣除。2017年开始部分银行推出租金贷业务，金融机构将6-18个月的租金一次放款给企业，而租客可以从传统的“付3押1”改为租金月付。
租赁企业在资本市场上也受到政策倾斜，2017年12月14日，新派公寓“权益型房托资产支持专项计划”正式在深交所敲钟，成为国内首支挂牌的类REITs。2018年银保监会在开放“险资”进入后，以平安不动产为代表的企业开始布局资产收购，上海浦锦路1266号商办改长租公寓是其重资产收购代表性项目。（约2000套公寓将由“旭辉领寓” 改建运营）
2015年以来，大量企业和社会资本进入租房市场，以“自如”“蛋壳”“青客”为代表的分散式互联网平台企业，以“万科泊寓”“龙湖冠寓”“旭辉领寓”为代表的地产开发系公寓运营商，以及以 “城家”“魔方”为代表的连锁酒店背景创业公司，分别占据了行业的头部位置。股权融资新闻不断，2019年“青客”登陆纳斯达克，成为内地第一家IPO的中国大陆住房租赁业务公司。
与之前政策中政府持有的廉租房和公租房不同，“长租公寓”与“自持租赁住房”的租金水平将与市场接轨，开发及运营企业自负盈亏。政策制定者显然希望用更市场化的方式探索建立成熟租房制度和租赁市场。不仅覆盖“夹心层”人群的居住问题，更希望借此能够推动一线城市的住房消费理念与发达国家接轨，形成租购并举，鼓励主动租赁的新型居住消费观。
结语：
存量改革问题重重，租房市场需要新的破局。回顾1978-98年的房改，从增量着手的提租改革避免了对既有利益和经济的冲击，用了20年才逐步实现公房租金的市场化回归和取消分房。租购并举的长效机制建设显然会是一个长期化过程。大概率将通过土地自持等制度性安排增量供给出租房源。在这一过程中同时实现行业机构化和专业化，以此为底层资产，金融制度改革也更容易获得突破。
参考文献：
[1]任泽平.《全球房地产》2020.4，中信出版集团股份有限公司，ISBN978-7-5217-1493-7
[2]杨现领，栗样丹.《租赁新时代》，2017.7，厦门大学出版社，ISBN978-7-5615-6512-4
[3]杨辰.《从模范社区到纪念地：一个工人新村的变迁史》，2019.9，同济大学出版社，ISBN978-7-5608-8539-1
【关键词】租赁住房;70年历史;租购并举;REITs
2015年以来，“房住不炒，租购并举”被屡次提及，成为房地产长效机制中着力点。中国能否通过租赁市场的建设，形成“低端有保障、租赁有自由、中端有支持、高端有市场”的国民住房长期制度？成为社会关注的热点问题。
1、1949-1979年“先生产，后生活”
1.1 1949年开始的生产资料社会主义大改造
1949年建国后，开始了对城市的社会主义改造，房地产市场被城市公房体系所取代。由政府“统一修理、统一租金标准、统一房屋使用、统一租赁”。以上海为例，经改造，私有住房面积从1949年97.2%降低至1965的20.2%。政府成为城市公房唯一供给方。
1.2 1952-1958年 工人新村—社会主义的空间样本
工业化是当时社会主义建设的主要目标。但当时简陋的居住条件影响了生产和生活。政府下决心建设新村缓解工人的住房压力。新村承载了国家对居民生活进行集体主义改造的乌托邦实验。建成于1952年的曹杨新村是中国第一个工人新村。规划上既参考了西方“邻里单元”又融入了苏联式等级化结构的设计原则。曹杨一村的建设并不遵循“土地开发效益最大化”的经济逻辑，其设计营造出花园城市式的院落和组团，宽阔的公共空间希望培养集体主义生活。相比地私人空间受到严格限制（人均面积低于4平方米）。
少量的工人新村样板并未根本解决居住矛盾。
1.3 1960-1976年 福利供给不足带来居住条件下降
分配公房的后续维护和修缮依赖职工缴纳的“租金”，但公房租金极低，根据1995年颁布的《中央国家机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》每平米月租金0.12元，每户月房租2.1元，在低工资制度下只占家庭收入的2.4%，租金只及维护成本的1/3-1/2左右，日常修缮都入不敷出，带来“租难养房”的问题。福利分房20年来，广大市民的居住条件仍面临着困境。城镇人均居住面积不升反降，从1949年的人均4.5平方米降至1978年人均3.6平方米。
2、1978-1998年 福利分房和商品房改革试点的双轨并行时代
改革从住房商品化和提高公房“租金”开始。中国首次房改从1979年试行全价销售住房开始，到1998年6月，大致至可以划分为四个阶段：
2.1 1979-1985年 试点售房阶段1982年，国务院批准试点新建住房补贴出售。个人购房只需支付1/3的房价款，其余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴，简称为“三三制”。由于补贴售房没有触及福利分房的低租金制，多数居民仍等待分配不愿自己花钱购房。1985年补贴售房政策取消。
2.2 1986-1990年 提租补贴阶段由于全价售房受挫，政策转向研究改革公房租金的可能性。改革旨在通过提高租金，做到以租养房，促进购房，从而实现住房资金的良性循环。建立三级住房基金以形成稳定的住房资金来源;推动出售公房，进行财政、金融和信贷方面的配套改革。这一改革在部分城市取得了较好的效果，遗憾的是80年代末发生了严重的通货膨胀，考虑到提租可能恶化通胀，该方案提前夭折。
2.3 1991～1993年 以租带售阶段这一时期的政策取向开始转变，希望通过新房新政策的方式，避开存量住房提租的“既得利益”阻力，通过在外围实行增量房改，最终实现质变。国家希望在“八五”计划期间公房租金标准达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）水平;长期目标是租金达到包含八项因素（在五个因素基础上加土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平，实现住房的商品化、社会化。
2.4 1994-1998年 全面推进阶段1994年7月的房改全面推行住房公积金制度。同时稳步出售公房，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。到98年6月底，全国归集住房公积金总额已达980亿元。97年底，35个在中城市的新建公房租金已大幅提高至平均每平方米1.29元，深圳等城市率先达到成本租金水平。整整二十年出台的多轮方案形成的房改将住房实物福利分配的方式改为以按劳分配的货币分配为主。其中公房租金的市场化回归，是居民住房市场化启动的原点。
3、1998-2014年 商品房蓬勃发展时代的“租赁”住房
为了深入改革，同时也应对亚洲金融危机，1998年国务院发布房改政策，彻底停止住房实物分配，住房分配全面货币化，建立完善以经济适用住房为主的供应体系，发展住房金融和交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点。相应的信贷、土地等配套政策相继出台，主要有 1999 年的按揭房贷、2001年的税费改革、2002 年的土地招/拍/挂制度。房地产行业取得极大的发展，对国民经济产生了深远影响。我国全面开启住宅商品化的时代。福利“租房”彻底退出了历史舞台。从1998年的14.2平米到2018年的人均33平米，城镇居民人均住宅面积提高近一倍，城镇居民的住房需求得到较大改善;房地产开发投资提高了近30倍，成为国民经济高增长的重要拉动力之一，每年对经济增速的贡献持续保持在1个百分点以上。与此同时，房地产金融属性和房价的财富效应让其成为投机工具。地产调控在“稳增长”和“控房价”之间几经反复，出现越调越涨的现象，在中等收入的国情下，北、上、深等一线城市房价排在全球前列，买房难成为新社会问题。
和商品房相比，租房市场整体成熟度不足，主要表现在出几个特点：（1）总量不足，总体缺房。在人口长期净流入的大城市，租赁的供给严重不足，缺口巨大，衍生出“群租”等现象。（2）供需错配。在短缺的情况下，供应和需求存在结构性的错配，小户型稀缺，大户型难租。（3）租期错配。长租人员因房源的不稳定或价格调涨被迫频繁换房，而部分短租需求被迫接受长租。 伴随着每次调控，租赁房都成为抑制房价的政策工具。从1998-2010年作为房地产市场健康发展的“补充”到2010-2014年间作为城镇住房“保障”基本政策再到租购并举上升为国家战略，租赁市场的重要性和覆盖面逐次提升。公租房保障的应是弱势群体的居住权，而非财产权。相比共有产权房、经济适用房等制度所给与受保障者财产红利的模式，公租房显然更具公平性。
4、2015-至今 租售并举上升为国家战略
租售并举在2015年之后，特别是十九大之后上升为国家战略。政府出台了一系列政策支持住房租赁市场的发展。在中央政策的指导下，全国超过 40 城市发布发展和监管细则。地方政策从租赁双方权益、增加供应以及发展租赁企业三个层面发布了实施细则，推动租赁市场发展。以上海为例，2016年楼市调控的“沪九条”政策中，关于租赁专门提出多渠道筹措人才公寓住房，加快建设人才公寓。商品住房项目配建不少于5%保障性住房，一律作为公租房;产业类工业用地配套建设租赁房，其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%;利用轨道交通场站“上盖”，配建公共租赁住房;鼓励企业单位自建人才公寓等政策。
在政策的助推下，一些项目先后落地，首先在土地供应端有以下标志性案例：2016年5月18日上午，浦东周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11住宅地块挂牌，由 “保利”竞得。此为新政后首幅配建15%自持住宅的商品房用地。2017年7月24日挂牌截止并现场竞价的浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块，由张江集团底价摘得。成为全国首块R4全自持租赁住房用地。据悉建成后将由专业机构“旭辉领寓”负责管理運营。2018年10月22日，上海市首幅用于租赁住房项目建设的集体建设用地松江区泗泾镇的SJSB0001单元07-09号地块被“华润有巢”竞得。在北京，类似项目有西红门高立庄地块，由当地国企与“万科泊寓”合作开发运营。
除以上三类新增土地供应外，一些城市内的低效工业产业用房也被“魔方”等连锁机构改造为长租公寓经营。深圳城中村集体楼宇的城市更新也衍生出新的形态，其中广为人知的是“万村计划”。此外在租赁房金融和财税政策方面也不断释放利好。各地简化公积金提取支付租金。2019年起租房可以个税专项扣除。2017年开始部分银行推出租金贷业务，金融机构将6-18个月的租金一次放款给企业，而租客可以从传统的“付3押1”改为租金月付。
租赁企业在资本市场上也受到政策倾斜，2017年12月14日，新派公寓“权益型房托资产支持专项计划”正式在深交所敲钟，成为国内首支挂牌的类REITs。2018年银保监会在开放“险资”进入后，以平安不动产为代表的企业开始布局资产收购，上海浦锦路1266号商办改长租公寓是其重资产收购代表性项目。（约2000套公寓将由“旭辉领寓” 改建运营）
2015年以来，大量企业和社会资本进入租房市场，以“自如”“蛋壳”“青客”为代表的分散式互联网平台企业，以“万科泊寓”“龙湖冠寓”“旭辉领寓”为代表的地产开发系公寓运营商，以及以 “城家”“魔方”为代表的连锁酒店背景创业公司，分别占据了行业的头部位置。股权融资新闻不断，2019年“青客”登陆纳斯达克，成为内地第一家IPO的中国大陆住房租赁业务公司。
与之前政策中政府持有的廉租房和公租房不同，“长租公寓”与“自持租赁住房”的租金水平将与市场接轨，开发及运营企业自负盈亏。政策制定者显然希望用更市场化的方式探索建立成熟租房制度和租赁市场。不仅覆盖“夹心层”人群的居住问题，更希望借此能够推动一线城市的住房消费理念与发达国家接轨，形成租购并举，鼓励主动租赁的新型居住消费观。
结语：
存量改革问题重重，租房市场需要新的破局。回顾1978-98年的房改，从增量着手的提租改革避免了对既有利益和经济的冲击，用了20年才逐步实现公房租金的市场化回归和取消分房。租购并举的长效机制建设显然会是一个长期化过程。大概率将通过土地自持等制度性安排增量供给出租房源。在这一过程中同时实现行业机构化和专业化，以此为底层资产，金融制度改革也更容易获得突破。
参考文献：
[1]任泽平.《全球房地产》2020.4，中信出版集团股份有限公司，ISBN978-7-5217-1493-7
[2]杨现领，栗样丹.《租赁新时代》，2017.7，厦门大学出版社，ISBN978-7-5615-6512-4
[3]杨辰.《从模范社区到纪念地：一个工人新村的变迁史》，2019.9，同济大学出版社，ISBN978-7-5608-8539-1