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中国农村有建设用地24800万亩，其中80%是农民的宅基地。如果2亿亩宅基地商品化或者流转，将给人带来无限遐想。
当十七届三中全会再次让“土地”成为热门话题之时，天津早已在城郊不少乡镇开始了一场自上而下的土地变革，政府强力主导下的农民宅基地换房，释放出农村土地改革破局的强劲信号。
宅基地换房农民愿意吗？换成楼房之后，宅基地如何处置？从农民变成小区居民，他们靠什么生存？这场土地革命对目前的房地产市场又将产生怎样的影响？
天津试点
所谓“宅基地换房”，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
从2005年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研的基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“12镇5村”开展试点，涉及津郊近18万农民。至2008年末，将有10万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。
在小城镇建设方面，需要大量资金，依靠政府财力、农民自身积累无法实现。只有在土地上做文章，通过宅基地换房，让土地流动起来，使资源资本化。以天津东丽区华明镇为例。全镇12个村共有宅基地12071亩，总人口4.5五万，新建小城镇需占地8427亩，其中规划农民安置住宅占地3476亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平衡，还可腾出土地3644亩。与此同时，华明镇用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业开发用地预留了4000多亩，土地出让收益预计达到40亿元，以此可以实现小城镇建设的资金平衡。
按照该镇的规划，他们将争取用三至五年的时间将村民全部迁入新镇区，让村民不但可以保持原来作为村民应得的收益，还要享受到新建镇区良好的社区服务、社区环境、社区功能。他们还将在落实农民最低生活保障、新型农村合作医疗、养老保障和农民就业等方面寻求突破。华明镇不是住宅区也不是城市的扩展，而是带着农村的痕迹、农村的记忆，跨入现代化的、比较典型的小城镇。
天津的这一探索得到了国家相关部门的肯定和支持。国家发改委认为，天津用宅基地换房的办法建设小城镇，符合中国保护耕地的基本国策。国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市，并专门安排了土地周转指标。除了天津之外，成渝等地也在开展相关试点，并取得了一定的成效。最近又有消息传出，北京正在根据天津市“宅基地换房”的试点经验，结合本市城市化进展的实际情况，由市农委、市国土局等部门研究具体的措施。下一步，准备在调研的基础上开展城乡建设用地增减挂钩试点工作，并逐步推开。
谨慎中前行
对于“宅基地换房”的新模式，业内多数专家认为这是天津市发挥首创精神，打破城乡二元结构的创新举措，是一篇依托土地做出的大文章。结合实施城乡建设用地增减挂钩政策，天津市在一些地方，一方面将原来布局分散、数量很大、使用效率很低的农民宅基地集中起来，统一整理复垦，实现了土地节约集约利用；另一方面，通过“宅基地换房”，农民的家庭财产大幅增加，还解决了农民就业，增加了农民收入，加快了城镇化进程，为大城市周边推进小城镇建设提供了有益示范。天津市以“宅基地换房”推进小城镇建设的做法，不是农村人口简单地向城镇迁居，而是实现城乡统筹发展。从某种意义上说，它推进了城乡协调发展、促进了土地集约高效利用，也是我国农村发展史上的一次深刻变革。
在正在试点中的天津市，大部分村民对于政府实行“宅基地换房”表示了支持，但也有部分农民坚决抵制这种模式。谈及原因，有农民认为，住上楼房之后，就没有地方存放农具、无法饲养家畜等，而自身又没有能力从事其它职业，从而加重了家庭的负担。另外也有农民表示，更多的顾虑来自于对后辈的担心，土地被征用后，发放的补偿金解决得了儿孙们一时的生活需要，但解决不了他们一世的需要。
这两种想法，在目前试点的村镇中具有一定的代表性。事实上，“宅基地换房”政策试点在建设初期面临的主要问题都集中在如何保障农民生活以及如何消除担忧上。复耕后的土地是由原来的宅基地用户来耕种还是重新分配?这部分土地在复耕初期只是一般耕地，要经过长期开垦才会变成基本农田，若重新分配给需要耕地的人，产量和收益比其他田地低，那么这部分损失由谁来担?如果农民失去耕地又没能在工厂上班，是否能要回土地重新耕种?一些条件较好、另有住房的人家可不可以把换到的楼房卖给想在村镇躲清静的城里人?如果可以，那么房子的权属又该如何规范?
有鉴于此，有专家认为，“宅基地换房”必须注意两个问题：一是要保证宅基地换房的农民的权益，使其宅基地收益最大化；二是农民从小院搬到套房，并不仅仅是居住方式的改变，还需要生活方式和工作方式的改变与之适应，有关部门应尽量把后遗症降到最低。城市居民有基本的养老、医疗、失业保险以及最低收入保障等，而农民则一切皆无，只能靠自己自力更生。所以，必须从统筹城乡一体化发展的角度去考虑农村土地的流转和城市化进程。
不仅如此，“宅基地换房”的关键，还在于合理解决产权，在于让农民成为这一改革的共同受益者。拿了农民赖以为生的东西，就该付出相应的东西作为补偿。作为交换，既然不少乡镇进行这一改革的立足点之一，是“引进房地产开发”，既然作为集体，他们可以享受房地产开发的红利，那么，让牺牲宅基地的农民获得“楼房”的产权、使用权，就应该是顺理成章的事情。合作社时代有句老话叫作“大河有水小河满”，如今大河即将水源丰沛，那么就要把农民们的小河沟灌满、灌足。
还有专家表示，“宅基地换房”计划看似创新，其实依然是地方政府利用公共权力征用农民的宅基地，只不过以实物置换的方式进行。地方政府之所以能够获得这样的荣誉，完全是因为现有法律禁止农民直接实现土地用途的转换，哪怕是宅基地。当然，农民也进行了大量土地制度的创新，比如，农民自发地建设小产权房，这些小产权房通常也是使用宅基地用地。也是村镇将农民自有住宅用地加以集中，以腾退出的用地建设商品房。然而，各级政府对这些制度创新，似乎不假思索地予以禁止。在农民那里是违法的事情，轮到地方政府来操作，就摇身一变成为制度创新，这公平吗？
海量供应？
对于“宅基地换房”模式的推行，业内人士认为，将对房地产市场带来重大的冲击。据有关资料统计，中国农村有建设用地24800万亩，其中80%是农民的宅基地。如果2亿亩宅基地商品化或者流转，将给人带来无限遐想。
私募人士调研发现，影响主要有三个：首先，拿地模式的转变。此前土地的获得都是通过“招、拍、挂”，在目前成渝地区的土地流转过程中，已经有私人交易进行，这意味着开发商由此可以直接与农户议价，降低拿地成本。事实上，近日渝北区农村土地流转市场业已挂牌成立。其次，开发商进村的可能性增加。虽然目前没有开发商直接介入农村土地流转，但未来细则出台，如果拿地成本比较低廉，开发商布局有从城市向城乡结合部转移的倾向。最关键的是，房价将明显降低，这将是未来的一大趋势。大量的土地供应和小产权房的出现，拉低了房价。目前北京、天津等地的小产权房是附近商品房价格的一半，五六十亿平方米的小产权房如果入市，对商品房市场肯定是个巨大的冲击。
也有专家表示，虽然土地流转新模式最终有可能一定程度上影响到未来房屋的供给，但由于其实施的复杂，目前对行业的冲击仍然有限。土地改革的重点是土地经营权延续和流转，这一过程与建设用地的大量增加无关；小产权房也不会一次性转化为大产权房流转，进而对商品房进行冲击，土地改革与房地产无直接关联关系。从目前来看，农村用地流转对房地产行业的影响主要涉及两个部分：农业建设用地和宅基地。各地方政府近几年来对于农村用地流转问题都进行过一定的尝试。操作多样并且复杂，在如此复杂的操作模式下，如何能够更好地保护农民的权益将成为未来政策的实施方向。
但在同时，有专家也认为，由于农村土地制度改革一方面确实解决二元结构性问题，有可能加快城市化进程，很可能对未来房地产行业需求方面会产生深刻影响。同时，未来土地流转过程如转让细则、转让平台、法律法规等相关制度建立后，也会对未来房地产土地市场供给提供新的来源。农村土地制度改革、保障性住房建设及税收制度改革将成为未来5到10年中国房地产行业最为重要的三个政策影响方向。
当十七届三中全会再次让“土地”成为热门话题之时，天津早已在城郊不少乡镇开始了一场自上而下的土地变革，政府强力主导下的农民宅基地换房，释放出农村土地改革破局的强劲信号。
宅基地换房农民愿意吗？换成楼房之后，宅基地如何处置？从农民变成小区居民，他们靠什么生存？这场土地革命对目前的房地产市场又将产生怎样的影响？
天津试点
所谓“宅基地换房”，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
从2005年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研的基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“12镇5村”开展试点，涉及津郊近18万农民。至2008年末，将有10万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。
在小城镇建设方面，需要大量资金，依靠政府财力、农民自身积累无法实现。只有在土地上做文章，通过宅基地换房，让土地流动起来，使资源资本化。以天津东丽区华明镇为例。全镇12个村共有宅基地12071亩，总人口4.5五万，新建小城镇需占地8427亩，其中规划农民安置住宅占地3476亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平衡，还可腾出土地3644亩。与此同时，华明镇用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业开发用地预留了4000多亩，土地出让收益预计达到40亿元，以此可以实现小城镇建设的资金平衡。
按照该镇的规划，他们将争取用三至五年的时间将村民全部迁入新镇区，让村民不但可以保持原来作为村民应得的收益，还要享受到新建镇区良好的社区服务、社区环境、社区功能。他们还将在落实农民最低生活保障、新型农村合作医疗、养老保障和农民就业等方面寻求突破。华明镇不是住宅区也不是城市的扩展，而是带着农村的痕迹、农村的记忆，跨入现代化的、比较典型的小城镇。
天津的这一探索得到了国家相关部门的肯定和支持。国家发改委认为，天津用宅基地换房的办法建设小城镇，符合中国保护耕地的基本国策。国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市，并专门安排了土地周转指标。除了天津之外，成渝等地也在开展相关试点，并取得了一定的成效。最近又有消息传出，北京正在根据天津市“宅基地换房”的试点经验，结合本市城市化进展的实际情况，由市农委、市国土局等部门研究具体的措施。下一步，准备在调研的基础上开展城乡建设用地增减挂钩试点工作，并逐步推开。
谨慎中前行
对于“宅基地换房”的新模式，业内多数专家认为这是天津市发挥首创精神，打破城乡二元结构的创新举措，是一篇依托土地做出的大文章。结合实施城乡建设用地增减挂钩政策，天津市在一些地方，一方面将原来布局分散、数量很大、使用效率很低的农民宅基地集中起来，统一整理复垦，实现了土地节约集约利用；另一方面，通过“宅基地换房”，农民的家庭财产大幅增加，还解决了农民就业，增加了农民收入，加快了城镇化进程，为大城市周边推进小城镇建设提供了有益示范。天津市以“宅基地换房”推进小城镇建设的做法，不是农村人口简单地向城镇迁居，而是实现城乡统筹发展。从某种意义上说，它推进了城乡协调发展、促进了土地集约高效利用，也是我国农村发展史上的一次深刻变革。
在正在试点中的天津市，大部分村民对于政府实行“宅基地换房”表示了支持，但也有部分农民坚决抵制这种模式。谈及原因，有农民认为，住上楼房之后，就没有地方存放农具、无法饲养家畜等，而自身又没有能力从事其它职业，从而加重了家庭的负担。另外也有农民表示，更多的顾虑来自于对后辈的担心，土地被征用后，发放的补偿金解决得了儿孙们一时的生活需要，但解决不了他们一世的需要。
这两种想法，在目前试点的村镇中具有一定的代表性。事实上，“宅基地换房”政策试点在建设初期面临的主要问题都集中在如何保障农民生活以及如何消除担忧上。复耕后的土地是由原来的宅基地用户来耕种还是重新分配?这部分土地在复耕初期只是一般耕地，要经过长期开垦才会变成基本农田，若重新分配给需要耕地的人，产量和收益比其他田地低，那么这部分损失由谁来担?如果农民失去耕地又没能在工厂上班，是否能要回土地重新耕种?一些条件较好、另有住房的人家可不可以把换到的楼房卖给想在村镇躲清静的城里人?如果可以，那么房子的权属又该如何规范?
有鉴于此，有专家认为，“宅基地换房”必须注意两个问题：一是要保证宅基地换房的农民的权益，使其宅基地收益最大化；二是农民从小院搬到套房，并不仅仅是居住方式的改变，还需要生活方式和工作方式的改变与之适应，有关部门应尽量把后遗症降到最低。城市居民有基本的养老、医疗、失业保险以及最低收入保障等，而农民则一切皆无，只能靠自己自力更生。所以，必须从统筹城乡一体化发展的角度去考虑农村土地的流转和城市化进程。
不仅如此，“宅基地换房”的关键，还在于合理解决产权，在于让农民成为这一改革的共同受益者。拿了农民赖以为生的东西，就该付出相应的东西作为补偿。作为交换，既然不少乡镇进行这一改革的立足点之一，是“引进房地产开发”，既然作为集体，他们可以享受房地产开发的红利，那么，让牺牲宅基地的农民获得“楼房”的产权、使用权，就应该是顺理成章的事情。合作社时代有句老话叫作“大河有水小河满”，如今大河即将水源丰沛，那么就要把农民们的小河沟灌满、灌足。
还有专家表示，“宅基地换房”计划看似创新，其实依然是地方政府利用公共权力征用农民的宅基地，只不过以实物置换的方式进行。地方政府之所以能够获得这样的荣誉，完全是因为现有法律禁止农民直接实现土地用途的转换，哪怕是宅基地。当然，农民也进行了大量土地制度的创新，比如，农民自发地建设小产权房，这些小产权房通常也是使用宅基地用地。也是村镇将农民自有住宅用地加以集中，以腾退出的用地建设商品房。然而，各级政府对这些制度创新，似乎不假思索地予以禁止。在农民那里是违法的事情，轮到地方政府来操作，就摇身一变成为制度创新，这公平吗？
海量供应？
对于“宅基地换房”模式的推行，业内人士认为，将对房地产市场带来重大的冲击。据有关资料统计，中国农村有建设用地24800万亩，其中80%是农民的宅基地。如果2亿亩宅基地商品化或者流转，将给人带来无限遐想。
私募人士调研发现，影响主要有三个：首先，拿地模式的转变。此前土地的获得都是通过“招、拍、挂”，在目前成渝地区的土地流转过程中，已经有私人交易进行，这意味着开发商由此可以直接与农户议价，降低拿地成本。事实上，近日渝北区农村土地流转市场业已挂牌成立。其次，开发商进村的可能性增加。虽然目前没有开发商直接介入农村土地流转，但未来细则出台，如果拿地成本比较低廉，开发商布局有从城市向城乡结合部转移的倾向。最关键的是，房价将明显降低，这将是未来的一大趋势。大量的土地供应和小产权房的出现，拉低了房价。目前北京、天津等地的小产权房是附近商品房价格的一半，五六十亿平方米的小产权房如果入市，对商品房市场肯定是个巨大的冲击。
也有专家表示，虽然土地流转新模式最终有可能一定程度上影响到未来房屋的供给，但由于其实施的复杂，目前对行业的冲击仍然有限。土地改革的重点是土地经营权延续和流转，这一过程与建设用地的大量增加无关；小产权房也不会一次性转化为大产权房流转，进而对商品房进行冲击，土地改革与房地产无直接关联关系。从目前来看，农村用地流转对房地产行业的影响主要涉及两个部分：农业建设用地和宅基地。各地方政府近几年来对于农村用地流转问题都进行过一定的尝试。操作多样并且复杂，在如此复杂的操作模式下，如何能够更好地保护农民的权益将成为未来政策的实施方向。
但在同时，有专家也认为，由于农村土地制度改革一方面确实解决二元结构性问题，有可能加快城市化进程，很可能对未来房地产行业需求方面会产生深刻影响。同时，未来土地流转过程如转让细则、转让平台、法律法规等相关制度建立后，也会对未来房地产土地市场供给提供新的来源。农村土地制度改革、保障性住房建设及税收制度改革将成为未来5到10年中国房地产行业最为重要的三个政策影响方向。