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为进一步完善物业服务收费管理,顺应价格改革趋势,促进物业服务行业的健康发展,根据河源市物业服务收费管理实际情况,本着推动物业管理的法制化规范化、保障企业和业主合法权益、维护社会稳定的目的,河源市发展改革局开展了一个多月的调研。现就河源市物业服务收费管理现状及今后工作思路提出一些粗浅的建议和看法,以期达到抛砖引玉之效。
一、河源市物业服务行业基本情况
河源市物业服务行业起步较晚,通过近几年的缓慢发展,虽有所进步,但因受各方面因素影响,还存在市场化运行机制不够健全、专业性人才匮乏等问题。总体看,河源市物业管理工作有以下特点:物业管理市场处于起步阶段、总体水平较低和物业管理行业监管体制不够完善。据初步统计,至2016年底,河源市直源城区共有物业企业125个(含7个外来物业企业)、东源县16个、紫金县10个(含1个外来物业企业)、和平县11个、连平县6个、龙川县10个,共计178个物业服务企业。其中一级资质的物业服务公司有4个,二级资质的服务公司有3个,剩余171個都是三级资质的物业服务公司。80%以上的小区均未成立小区业主委员会,物业服务水平很难得到质的提升。目前河源市多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方0.8-1.2元/平方米,高层住宅为1.2-1.8元/平方米。河源市物业行业管理标准不高、收缴率低(平均收费水平低于80%),个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,成为制约河源市物业管理行业发展的主要因素。
二、河源市物业服务管理的主要问题
(一)物业管理缺乏地方配套文件
物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多。2003年9月1日,国务院颁布《物业管理条例》,而河源市还没有配套的地方性规范文件。由于缺乏相应的规范性文件,物业管理公司与开发商产权不清,物业管理公司与业主法律责任不明确,业主和业主委员会的自治自律意识不强,导致社区管理的难度加大,物业管理处于无章可循的局面,影响物业管理行业规范化。由于物业方面的广博性与繁杂性,河源市对物业管理企业的管理和培训还远远不够,普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象,从业人员整体素质不够高,服务水平参差不齐。物业主管部门力量薄弱,行政职能部门管理不够到位。有些部门对小区出现占道经营、公共场地放养家禽、违章搭建等现象,未能及时进行处理。此外,有关部门行使对小区物业行业管理职责仍停留在指导性职能居多,对物业公司真正约束的作用没有发挥出来。政府部门合力还未形成,这也是造成物业纠纷投诉率高、调解率低的原因之一。
(二)物业管理模式落后,经营活动不规范
当前,河源市上档次、有规模的物业管理企业少,服务模式落后,专业化水平不高,同时仍有一定数量不规范小区不聘请物业管理。以传统的“看门”式物业管理服务为主,尤其是河源市原单位宿舍住宅小区大多规模较小,服务项目少,收费极低,导致物业服务不能规范运作。物业管理缺乏准入门槛,不具备资质(信)的建设单位、开发商简单地把物业服务变成了管理,形成自建自营的建管一体模式,造成企业管理成本高,甚至亏损,尚未建成公平的市场竞争招标机制、良性循环机制。部分单位建设小区,随着本单位职工住户的搬迁减少逐渐放弃了管理,服务工作远不能满足居民的实际需求。物业服务企业服务意识不强。大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约,物业公司管理水平良莠不齐,所提供的服务内容也不尽相同,但收费标准却比较接近,以致在某种程度上打击了高水平物业公司的管理积极性,阻碍了物业管理行业水平的进一步提升。物业管理运行机制不健全,物业监管人员缺失,市、区、街、居四级监管体制无法实施,待有投诉时,才匆忙组织应对;现实中召集业主大会十分困难,业主们的意见稍有分歧就无法形成共识,难以实现广大业主对物业管理的参与和监督。消防安全问题突出,危害物业公众安全。在物业消防问题中,存在消防安全主体责任不明确,违规违法乱搭乱建行为,占用消防通道或疏散通道,改变建筑用途,消防栓被破坏、挪用、不能确保完好有效等多方面问题,严重影响消防安全。
(三)业主委员会的运作机制实施艰难
目前河源市区内物业管理与社区建设还远未形成有效的良性互动。根据《物业管理条例》规定,住宅小区入住率达到50%时,政府应召开业主大会,并选举产生业主委员会,由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。但是目前,河源市90%的小区仍处于前期物业管理阶段,业主委员会尚未成立,住户只能选择由开发商指定的物业公司接管小区物业管理,房地产企业、物业管理企业与业主之间产生矛盾纠纷时,缺乏协调解决的主体,已成立的业主委员会很大部分亦是原来开发商掌控情况下产生,缺乏规范的监督和管理,业主委员会的产生程序还有待进一步完善。广大业主对《物业管理条例》中赋予自己的权利和义务了解甚少,难以选出公平、公正、正义并熟悉法律法规的业委会成员,加之部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范,以致相当一部分业主的合法权益得不到保障,导致小区管理杂乱无章,运作不够规范。个别小区业主委员会虽己建立,但管理机制不健全,无法真正地发挥其作用。
(四)小区工程建设的遗留问题比较突出
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷的主因,也是物业管理健康运行的最大难题。在物业纠纷投诉中,有相当部分是业主投诉房地产开发建设遗留问题引发的。集中表现在开发商未严格按规范及规划要求配套相应的公共建筑和共用设施,或将配套设施等公共产权挪作经营使用。部分小区建设手续不完善,住户入住后一直不能办理房屋产权证。工程质量把关不严,房屋在质保期内就出现一些质量问题,比如有些小区建筑存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象。未严格按照规划建设公共建筑和共用设施,如绿化、花池、活动场地、停车位、物业用房等。这些问题引起住户不满,怨气和矛盾就会转嫁到物业管理公司头上,使得部分小区物业管理矛盾激化。擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。部分开发商或物业公司在小区交付使用后未经房管、规划和相关部门的许可,擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。例如:有的小区擅自将人防工程、底层架空层改建为车库、杂物间出售给业主;有的小区虽规划有幼儿园,却又将幼儿园改造,另作他途;未按规划图建设小区,损害业主利益。 (五)新旧物业公司交接困难问题
由于达不到共识,新的物业公司无法进驻,旧的物业公司不愿撤离的现象普遍。
三、物业服务管理工作思路
(一)适应放开物业服务收费管理趋势,促进市场自主调节顺利实施
1.放开新建商品房住宅前期物业服务收费,实行市场调节价。新建住宅物业服务收费的定价,由开发商参照本物业附近同期同类物业服务收费标准,结合本项目品质按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。
2.放开业主大会成立之前的老旧小区和房改房前期物业服务(含自有车位、车库物业服务)收费,实行市场调节价。根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等相关规定,确定物业服务企业调整物业服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
3.别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有车位、车库)及其它非住宅物业服务收费,继续实行市场调节价。
4.放开物业服务其他相关收费,实行市场调节价。
5.新建商品房住宅前期物业服务企业选取由开发商向社会公开招标确定,待业主委员会产生后另行公开选聘,具体操作办法由住建部门牵头代表政府制定实施。
6.逐步成立物业小区业主委员会,力争3年至5年实现全覆盖,建议由各相关街道办及居委会介入,尤其是居委会应协调组织本辖区范围内所有物业小区成立业主委员会,并将基层民政、人社、司法有关事务性管理有机整合揉入,一并挂设小区社会事务管理室牌子,逐步实现各小区自我管理、自主发展、和谐稳定、文明有序的目标。
(二)保障性住房物业服务收费实行政府指导价
管理经济适用房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房物业服务收费继续按现行政策,实行政府指导价管理。
(三)加强事中事后的监管
1.建立和完善调价机制。物业服务企业调整市场调节价物业服务收费标准,应依据《物权法》《物业管理条例》等法律和行政法规的规定进行,已成立业主委员会的小区服务收费标准的调整,按业主大会确定的议事规则,在居委会和街道办事处(或乡镇政府)的监督下调整物业服务收费标准;因故未能设立业主大会和业主委员会的,物业服务企业调整物业服务收费标准时,应当在居委会组织下,履行以下程序:(1)制定调价方案,接受第三方审计;(2)公布调价方案和审计结果,公示时间不少于20天;(3)公示结束后,书面征求(或业主现场表决)、收集全体业主意见;(4)公示征求意见结果,公示内容包括收集到的业主意见情况,并在公开场合公布,公示时间不少于20天;(5)公布物业服务企业调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。
2.要加强对物业服务企业的价格与质量诚信体系建设。不断完善物业服务企业的价格信用制度,指导物业管理协会加强行业自律管理,規范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,加强对违反法律法规和行业规范行为的监督检查,促进行业的健康发展。
3.严格落实明码标价制度。开发商在售房前要严格按照商品房销售明码标价的有关规定做好价格公示,对业主入住前和入住后收取的各项物业服务收费项目及标准,必须在销售前公示和告知,并在物业服务合同中予以约定。入住后的小区,物业服务企业必须在小区显著位置或收费地点将物业服务企业名称、收费项目、收费标准、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、价格举报电话12358等内容采取公示栏、公示牌等方式进行公示。
4.价格主管部门要加强价格行为监管。依法加强对商品房销售、物业服务市场价格行为的监管,加强对销售商品房、提供物业服务明码标价的监督与检查;对串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为以及不实行明码标价的,依据《价格法》等法律、法规予以查处。
5.住建房管部门要加强对物业服务企业行为的监督管理,组织和指导行业协会拟定全市物业行业的服务标准,加强对物业管理人员培训工作的指导。
6.探索建立业主与物业服务企业协商议事的信息化平台。鼓励物业服务企业运用物业服务信息化管理系统,利用信息化手段,建立公开透明的物业管理机制,搭起物业管理企业与业主之间和谐沟通的桥梁,使业主更清楚物业管理的基本情况、收费标准和相关政策法规,减少业主和物业服务企业的纠纷,提高管理能力和服务水平,规范企业的管理行为,建立和谐社区。
(四)试行放开价格管理改革,力促物管行业健康发展
1.加强协调联动,明确部门责任。物业服务收费涉及到各级政府和相关职能部门,因此,各级人民政府、各级发改(价格)、住建、法制、财政等部门,在试点期间应加强协调,切实履行工作职责,定期召开工作联席会议,建立定期工作通报制度。住建房管部门要不断建立和完善物业服务规范管理的相关规定,指导河源市物业管理协会等行业组织加强行业自律,完善行业的规范管理,建立河源市物业行业服务标准,推进河源市物业服务标准化建设,推动河源市物业服务企业健康、良性发展。
3.严密组织实施,加强监督指导。河源市发展改革局及住建局牵头负责出台试点工作方案,制定好落实的计划,周密组织实施,有序推进工作开展。同时,要加强对县区试点工作的指导,加强部门之间的协调,确保工作落到实处。
4.发挥行业作用,加强宣传力度。物业管理协会等行业组织要发挥行业对物业服务企业的指导作用;同时要做好对放开价格后物业管理的宣传工作,保障试点工作平稳有序,顺利完成。
一、河源市物业服务行业基本情况
河源市物业服务行业起步较晚,通过近几年的缓慢发展,虽有所进步,但因受各方面因素影响,还存在市场化运行机制不够健全、专业性人才匮乏等问题。总体看,河源市物业管理工作有以下特点:物业管理市场处于起步阶段、总体水平较低和物业管理行业监管体制不够完善。据初步统计,至2016年底,河源市直源城区共有物业企业125个(含7个外来物业企业)、东源县16个、紫金县10个(含1个外来物业企业)、和平县11个、连平县6个、龙川县10个,共计178个物业服务企业。其中一级资质的物业服务公司有4个,二级资质的服务公司有3个,剩余171個都是三级资质的物业服务公司。80%以上的小区均未成立小区业主委员会,物业服务水平很难得到质的提升。目前河源市多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方0.8-1.2元/平方米,高层住宅为1.2-1.8元/平方米。河源市物业行业管理标准不高、收缴率低(平均收费水平低于80%),个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,成为制约河源市物业管理行业发展的主要因素。
二、河源市物业服务管理的主要问题
(一)物业管理缺乏地方配套文件
物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多。2003年9月1日,国务院颁布《物业管理条例》,而河源市还没有配套的地方性规范文件。由于缺乏相应的规范性文件,物业管理公司与开发商产权不清,物业管理公司与业主法律责任不明确,业主和业主委员会的自治自律意识不强,导致社区管理的难度加大,物业管理处于无章可循的局面,影响物业管理行业规范化。由于物业方面的广博性与繁杂性,河源市对物业管理企业的管理和培训还远远不够,普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象,从业人员整体素质不够高,服务水平参差不齐。物业主管部门力量薄弱,行政职能部门管理不够到位。有些部门对小区出现占道经营、公共场地放养家禽、违章搭建等现象,未能及时进行处理。此外,有关部门行使对小区物业行业管理职责仍停留在指导性职能居多,对物业公司真正约束的作用没有发挥出来。政府部门合力还未形成,这也是造成物业纠纷投诉率高、调解率低的原因之一。
(二)物业管理模式落后,经营活动不规范
当前,河源市上档次、有规模的物业管理企业少,服务模式落后,专业化水平不高,同时仍有一定数量不规范小区不聘请物业管理。以传统的“看门”式物业管理服务为主,尤其是河源市原单位宿舍住宅小区大多规模较小,服务项目少,收费极低,导致物业服务不能规范运作。物业管理缺乏准入门槛,不具备资质(信)的建设单位、开发商简单地把物业服务变成了管理,形成自建自营的建管一体模式,造成企业管理成本高,甚至亏损,尚未建成公平的市场竞争招标机制、良性循环机制。部分单位建设小区,随着本单位职工住户的搬迁减少逐渐放弃了管理,服务工作远不能满足居民的实际需求。物业服务企业服务意识不强。大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约,物业公司管理水平良莠不齐,所提供的服务内容也不尽相同,但收费标准却比较接近,以致在某种程度上打击了高水平物业公司的管理积极性,阻碍了物业管理行业水平的进一步提升。物业管理运行机制不健全,物业监管人员缺失,市、区、街、居四级监管体制无法实施,待有投诉时,才匆忙组织应对;现实中召集业主大会十分困难,业主们的意见稍有分歧就无法形成共识,难以实现广大业主对物业管理的参与和监督。消防安全问题突出,危害物业公众安全。在物业消防问题中,存在消防安全主体责任不明确,违规违法乱搭乱建行为,占用消防通道或疏散通道,改变建筑用途,消防栓被破坏、挪用、不能确保完好有效等多方面问题,严重影响消防安全。
(三)业主委员会的运作机制实施艰难
目前河源市区内物业管理与社区建设还远未形成有效的良性互动。根据《物业管理条例》规定,住宅小区入住率达到50%时,政府应召开业主大会,并选举产生业主委员会,由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。但是目前,河源市90%的小区仍处于前期物业管理阶段,业主委员会尚未成立,住户只能选择由开发商指定的物业公司接管小区物业管理,房地产企业、物业管理企业与业主之间产生矛盾纠纷时,缺乏协调解决的主体,已成立的业主委员会很大部分亦是原来开发商掌控情况下产生,缺乏规范的监督和管理,业主委员会的产生程序还有待进一步完善。广大业主对《物业管理条例》中赋予自己的权利和义务了解甚少,难以选出公平、公正、正义并熟悉法律法规的业委会成员,加之部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范,以致相当一部分业主的合法权益得不到保障,导致小区管理杂乱无章,运作不够规范。个别小区业主委员会虽己建立,但管理机制不健全,无法真正地发挥其作用。
(四)小区工程建设的遗留问题比较突出
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷的主因,也是物业管理健康运行的最大难题。在物业纠纷投诉中,有相当部分是业主投诉房地产开发建设遗留问题引发的。集中表现在开发商未严格按规范及规划要求配套相应的公共建筑和共用设施,或将配套设施等公共产权挪作经营使用。部分小区建设手续不完善,住户入住后一直不能办理房屋产权证。工程质量把关不严,房屋在质保期内就出现一些质量问题,比如有些小区建筑存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象。未严格按照规划建设公共建筑和共用设施,如绿化、花池、活动场地、停车位、物业用房等。这些问题引起住户不满,怨气和矛盾就会转嫁到物业管理公司头上,使得部分小区物业管理矛盾激化。擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。部分开发商或物业公司在小区交付使用后未经房管、规划和相关部门的许可,擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。例如:有的小区擅自将人防工程、底层架空层改建为车库、杂物间出售给业主;有的小区虽规划有幼儿园,却又将幼儿园改造,另作他途;未按规划图建设小区,损害业主利益。 (五)新旧物业公司交接困难问题
由于达不到共识,新的物业公司无法进驻,旧的物业公司不愿撤离的现象普遍。
三、物业服务管理工作思路
(一)适应放开物业服务收费管理趋势,促进市场自主调节顺利实施
1.放开新建商品房住宅前期物业服务收费,实行市场调节价。新建住宅物业服务收费的定价,由开发商参照本物业附近同期同类物业服务收费标准,结合本项目品质按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。
2.放开业主大会成立之前的老旧小区和房改房前期物业服务(含自有车位、车库物业服务)收费,实行市场调节价。根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等相关规定,确定物业服务企业调整物业服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
3.别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有车位、车库)及其它非住宅物业服务收费,继续实行市场调节价。
4.放开物业服务其他相关收费,实行市场调节价。
5.新建商品房住宅前期物业服务企业选取由开发商向社会公开招标确定,待业主委员会产生后另行公开选聘,具体操作办法由住建部门牵头代表政府制定实施。
6.逐步成立物业小区业主委员会,力争3年至5年实现全覆盖,建议由各相关街道办及居委会介入,尤其是居委会应协调组织本辖区范围内所有物业小区成立业主委员会,并将基层民政、人社、司法有关事务性管理有机整合揉入,一并挂设小区社会事务管理室牌子,逐步实现各小区自我管理、自主发展、和谐稳定、文明有序的目标。
(二)保障性住房物业服务收费实行政府指导价
管理经济适用房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房物业服务收费继续按现行政策,实行政府指导价管理。
(三)加强事中事后的监管
1.建立和完善调价机制。物业服务企业调整市场调节价物业服务收费标准,应依据《物权法》《物业管理条例》等法律和行政法规的规定进行,已成立业主委员会的小区服务收费标准的调整,按业主大会确定的议事规则,在居委会和街道办事处(或乡镇政府)的监督下调整物业服务收费标准;因故未能设立业主大会和业主委员会的,物业服务企业调整物业服务收费标准时,应当在居委会组织下,履行以下程序:(1)制定调价方案,接受第三方审计;(2)公布调价方案和审计结果,公示时间不少于20天;(3)公示结束后,书面征求(或业主现场表决)、收集全体业主意见;(4)公示征求意见结果,公示内容包括收集到的业主意见情况,并在公开场合公布,公示时间不少于20天;(5)公布物业服务企业调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。
2.要加强对物业服务企业的价格与质量诚信体系建设。不断完善物业服务企业的价格信用制度,指导物业管理协会加强行业自律管理,規范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,加强对违反法律法规和行业规范行为的监督检查,促进行业的健康发展。
3.严格落实明码标价制度。开发商在售房前要严格按照商品房销售明码标价的有关规定做好价格公示,对业主入住前和入住后收取的各项物业服务收费项目及标准,必须在销售前公示和告知,并在物业服务合同中予以约定。入住后的小区,物业服务企业必须在小区显著位置或收费地点将物业服务企业名称、收费项目、收费标准、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、价格举报电话12358等内容采取公示栏、公示牌等方式进行公示。
4.价格主管部门要加强价格行为监管。依法加强对商品房销售、物业服务市场价格行为的监管,加强对销售商品房、提供物业服务明码标价的监督与检查;对串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为以及不实行明码标价的,依据《价格法》等法律、法规予以查处。
5.住建房管部门要加强对物业服务企业行为的监督管理,组织和指导行业协会拟定全市物业行业的服务标准,加强对物业管理人员培训工作的指导。
6.探索建立业主与物业服务企业协商议事的信息化平台。鼓励物业服务企业运用物业服务信息化管理系统,利用信息化手段,建立公开透明的物业管理机制,搭起物业管理企业与业主之间和谐沟通的桥梁,使业主更清楚物业管理的基本情况、收费标准和相关政策法规,减少业主和物业服务企业的纠纷,提高管理能力和服务水平,规范企业的管理行为,建立和谐社区。
(四)试行放开价格管理改革,力促物管行业健康发展
1.加强协调联动,明确部门责任。物业服务收费涉及到各级政府和相关职能部门,因此,各级人民政府、各级发改(价格)、住建、法制、财政等部门,在试点期间应加强协调,切实履行工作职责,定期召开工作联席会议,建立定期工作通报制度。住建房管部门要不断建立和完善物业服务规范管理的相关规定,指导河源市物业管理协会等行业组织加强行业自律,完善行业的规范管理,建立河源市物业行业服务标准,推进河源市物业服务标准化建设,推动河源市物业服务企业健康、良性发展。
3.严密组织实施,加强监督指导。河源市发展改革局及住建局牵头负责出台试点工作方案,制定好落实的计划,周密组织实施,有序推进工作开展。同时,要加强对县区试点工作的指导,加强部门之间的协调,确保工作落到实处。
4.发挥行业作用,加强宣传力度。物业管理协会等行业组织要发挥行业对物业服务企业的指导作用;同时要做好对放开价格后物业管理的宣传工作,保障试点工作平稳有序,顺利完成。