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2012年10月19日下午，上海复兴公园一角，七八位老人围成一圈，不时还爆出一阵笑声。
70岁的邵启明被围在中间，邵启明正为朋友们指点迷津：“写保障房申请，首先要看是不是低保户，这点老重要的！如果不是，你要先申请低保，低保是看家庭人均收入的，不是看房产。没低保，廉租房肯定没戏的。如果收入超过申请低保限额了，可以到社区办事处把家里人生病的情况讲一讲，问问有没有帮扶政策。”
“申请到了低保，再看你的家庭人均住房面积，低于标准就可以了。这个没问题就差不多了。条件都符合以后，政府要在报纸上公示，没人异议你就能住上廉租房了。”邵启明滔滔不绝地讲道。
一年前，邵启明和家人搬离了复兴公园不远处的一个二级旧里，住进了一套干净明亮的廉租房。享受到保障房的邵启明并没有忘记老邻居，经常回来为他们申请保障房支招。
2011年，上海市住宅供地1200公顷中，商业住宅类用地仅为 360公顷，占总量30%；带有政府保障性质的“保障性住房”（经济适用房）、“棚户区改造”（动迁安置房）和“中小套型商品房”三类用地分别为200公顷、 400公顷以及240公顷。保障房性质的住宅用地占供地量的70%。
2012年10月17日，上海市委副书记、市长韩正在调研大型居住社区配套工作时说，上海已累计开工建设75万套保障性住房，预计到“十二五”期末，将累计完成120万套保障性住房建设。
越来越多像邵启明一样的低收入人群正在实现安居梦想。
公平选房
10月19日的这次聚会是最近几个月人数最多的一次，因为李福也来“讲经”了。两个月前李福刚刚买到了自己的共有产权保障房。
在李福看来，这个买房的过程几乎可以用惊心动魄来形容。2012年8月18日，在经历了近10个月的申请、审核、摇号排序之后，李福终于等到了选房的日子。一张巨大的展板上贴满了纸条，上面写明了房源的面积、价格、地址等信息。申请者撕下这张纸条，下台签下《选房确认书》，一套房源的购买就算敲定。
“提前摇号确定排序，当天就按序号进场。看到人家一个个上台从展板上把自己选好的房子撕走，心里紧张得不得了。”李福告诉本刊记者。
每一套房子被选走，大屏幕上都会显示出已被选走的房号，台下则会发出一阵叹息声。看着选好房子的人眉开眼笑地走下台，迫不及待地走向公积金、银行的政策咨询处，李福无奈又焦急。在自己选定的房源无奈地被划去一半多的时候，急得一身汗的李福终于等到了上台的时候，“要是选不到好房子，都不知道怎么跟家里人交代了。”
在此之前，李福以为得到保障房必须得“托关系走后门”，但没想到，他顺利拿到了自己心仪的房子。
原本没抱希望的李福是在家人的逼迫下才去了解上海市保障房的相关政策的：从申请环节开始，采取“两级审核、两榜公示”的办法，即街道（乡镇）住房保障机构负责初审，将符合条件的申请家庭有关信息在户籍所在地和实际居住地进行公示；区（县）住房保障机构负责复审，对符合条件的申请户信息通过指定媒体向社会公示；在选房环节，则实行“两轮摇号”，并邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员、新闻媒体等到现场监督摇号全过程。
此外，上海市还实现了以信息化手段为依托的核查机制，将申请户的核查内容扩大到机动车、房屋、商业保险、有价证券等家庭资产，通过在民政、人保、房管、银行、证监等14个部门间建立的“电子比对专线”，核对家庭收入和财产状况。
“不要怕，肯定不会有暗箱操作的。赶紧去申请吧，换个好房子养老，比窝在老房子里好。”一边传授“经验”，李福一边催促老朋友们赶紧行动。
受益人群扩大
尽管上海保障房政策推出了好几年，但邵启明所在社区的大部分人仍住在老房子里，因为之前的政策太过严格。
进入2012年，上海保障房的门槛逐步放松的趋势已很明显，步伐也越来越快，这令急需改善居住条件的市民们非常高兴。
2012年2月7日，上海市住房保障和房屋管理局等四部门发布《上海市2012年共有产权保障房（经济适用住房）准入标准和供应标准》，从3月1日起，共有产权保障房的户口年限、财产收入等准入门槛进一步降低。
与2010年和2011年两次调整只是单一放宽收入和财产限额不同，这一次的政策在户口年限上有了巨大的让步。政策将原来要求在上海本市实际居住、具有本市城镇常住户口连续满7年缩短至3年。另外，3人以上申请家庭的收入限额，人均月可支配收入从2300元、2900元、3300元调到5000元；财产限额则从人均7万元、9万元、12万元调到15万元。
3月，上海市房管局又公布了《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》，明确从2012年4月1日起，上海将放宽廉租住房实物配租的申请条件和配租标准，将廉租房实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人（含2人）以上、人均住房居住面积5平方米以下（含5平方米）的家庭。
4月，上海首批市筹公共租赁住房新江湾尚景园、华泾馨宁公寓申请受理截止后，上海房管局发布通知，将把公共租赁住房转为常态化供应。上述两大房源的剩余房源将不再划分供应区域，供应对象统一扩大到工作单位或户籍地在浦西各中心城区和闵行区的家庭及单身人士。
至此，上海四位一体保障房体系的准入条件，除动迁安置房外，均有所放松。
2012年8月，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在第二届“公共住房的未来”国际研讨会上说，上海已基本建立住房保障准入标准动态调整机制。将重点关注享受不到廉租房政策，又无力购买共有产权保障的住房困难家庭，以及对家庭中含有两代及以上成年人的复合家庭，考虑分室居住需要，研究住房面积核查新政策口径；对特殊家庭研究放宽供应标准，使这类家庭可以购买大一点的房型。
门槛为何降低
从供需平衡角度来看，上海保障房门槛降低是一个必然的过程。
公开资料显示，2011年，上海新建及筹措保障性住房26万多套，但审核后有资格购买保障房的家庭总数不到10万户。除廉租房和公租房项目，上海未来将有超过20万套可售型保障性住房面临消纳问题。 上海保障房申请门槛虽然在2010年和2011年都有所松动，但依然面临供需脱节的困扰。
上海首批市筹公共租赁住房新江湾尚景园、华泾馨宁公寓的首期申请率只有四成。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《瞭望东方周刊》，这两个项目刚开始就存在定价过高的问题。当时，华泾馨宁公寓对外公布的月租金是每平方米42元左右，一套建筑面积约60平方米的两居室月租金就要2500元左右。但华泾馨宁公寓附近的华发小区一套62平方米的两居室，月租金只要2300元，而且还是全装修。
上海的共有产权保障房也曾遭遇过市场冷遇。数据显示，2010年上海市开工建设共有产权保障房超过1000万平方米，到2012年底，又会有1000万平方米、16万套开工建设，但2011年，仅有3. 7万户家庭受益。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉本刊记者，之前的共有产权保障房面对的尴尬是：定价对普通市民来说很有诱惑力，但符合政策限定的低收入标准的市民仍买不起。
复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰也曾向媒体袒露过另一方面的担忧：经济适用房由于种种原因大多落实在偏远郊区，交通、购物、就业、教育等配套跟不上去，必然造成供应与需求脱节。
但这些问题在2012年迎来了解决的契机。
2012年6月，上海出台规定，将推动廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房这4大类型保障房之间的相互转换，以“提高保障性住房使用效率，实现保障性住房供需平衡”。而在2011年底，就有消息说上海当时的一批公租房是由共有产权保障房转化而来。
对于这项政策，业内已经出现了众多专家预测的转换版本，例如：限定上海户籍、并只享有部分产权的共有产权房有望转化为全产权限价商品房，向部分非户籍人士定向销售；部分专用于动拆迁安置的保障房房源，有可能将以共有产权方式向非安置居民销售。
体系逐渐完善
令许多人欣慰的是，保障房用地不再是“鸡头鸭脚”的偏僻地段，反而是一些“很值钱”的地段。
不久前，上海市政府在青浦赵巷规划了约658万平方米的保障房建设，其中住宅建筑面积约320万平方米，预计建成后可入住10. 4万人。
提及青浦赵巷，很多上海人第一个想到的就是“地王”。2007年11月，龙湖地产以超出底价3倍多的15. 42亿元拿下赵巷镇8号地块，这是赵巷板块出的第一个“地王”，而板块的楼板价也被提升到了每平方米1万元。
此后的2009年和2010年，金地集团与和记黄埔又在赵巷板块陆续造就了两个新的地王，赵巷楼板价被抬高到每平方米21865元。
在保障房一幢幢拔地而起的同时，政府也已考虑到了硬件之外的问题。
上海住房保障和房屋管理局透露，未来几年，上海将出台5部地方性法规、11部上海市政府规章，从制度安排上对上海的房地产市场进行规范。根据《上海市住房保障和房屋管理“十二五”立法规划》，《上海市共有产权保障房（经济适用住房）管理办法》将于2012年完成起草和上报工作，主要内容包括总则、共有产权保障房的建设、供应、售后管理、租赁管理、监督管理和法律责任。《上海市廉租住房管理办法》和《上海市基本住房保障条例》的调研、起草和论证工作也将分别于2014年和2015年开展。
针对保障房质量的监督管理体系也在建成。不久前，上海市建设工程安全质量监督总站站长黄忠辉透露，上海将建立“一房一档”的保障房档案库，包括将建设、勘察、设计、施工、监理、材料供应等所有信息，定期公示并落实质量永久责任制。对质量不达标房屋政府不予回购，并且启动“黑名单”机制和质量监察机制，严惩违规责任企业和责任人。
70岁的邵启明被围在中间，邵启明正为朋友们指点迷津：“写保障房申请，首先要看是不是低保户，这点老重要的！如果不是，你要先申请低保，低保是看家庭人均收入的，不是看房产。没低保，廉租房肯定没戏的。如果收入超过申请低保限额了，可以到社区办事处把家里人生病的情况讲一讲，问问有没有帮扶政策。”
“申请到了低保，再看你的家庭人均住房面积，低于标准就可以了。这个没问题就差不多了。条件都符合以后，政府要在报纸上公示，没人异议你就能住上廉租房了。”邵启明滔滔不绝地讲道。
一年前，邵启明和家人搬离了复兴公园不远处的一个二级旧里，住进了一套干净明亮的廉租房。享受到保障房的邵启明并没有忘记老邻居，经常回来为他们申请保障房支招。
2011年，上海市住宅供地1200公顷中，商业住宅类用地仅为 360公顷，占总量30%；带有政府保障性质的“保障性住房”（经济适用房）、“棚户区改造”（动迁安置房）和“中小套型商品房”三类用地分别为200公顷、 400公顷以及240公顷。保障房性质的住宅用地占供地量的70%。
2012年10月17日，上海市委副书记、市长韩正在调研大型居住社区配套工作时说，上海已累计开工建设75万套保障性住房，预计到“十二五”期末，将累计完成120万套保障性住房建设。
越来越多像邵启明一样的低收入人群正在实现安居梦想。
公平选房
10月19日的这次聚会是最近几个月人数最多的一次，因为李福也来“讲经”了。两个月前李福刚刚买到了自己的共有产权保障房。
在李福看来，这个买房的过程几乎可以用惊心动魄来形容。2012年8月18日，在经历了近10个月的申请、审核、摇号排序之后，李福终于等到了选房的日子。一张巨大的展板上贴满了纸条，上面写明了房源的面积、价格、地址等信息。申请者撕下这张纸条，下台签下《选房确认书》，一套房源的购买就算敲定。
“提前摇号确定排序，当天就按序号进场。看到人家一个个上台从展板上把自己选好的房子撕走，心里紧张得不得了。”李福告诉本刊记者。
每一套房子被选走，大屏幕上都会显示出已被选走的房号，台下则会发出一阵叹息声。看着选好房子的人眉开眼笑地走下台，迫不及待地走向公积金、银行的政策咨询处，李福无奈又焦急。在自己选定的房源无奈地被划去一半多的时候，急得一身汗的李福终于等到了上台的时候，“要是选不到好房子，都不知道怎么跟家里人交代了。”
在此之前，李福以为得到保障房必须得“托关系走后门”，但没想到，他顺利拿到了自己心仪的房子。
原本没抱希望的李福是在家人的逼迫下才去了解上海市保障房的相关政策的：从申请环节开始，采取“两级审核、两榜公示”的办法，即街道（乡镇）住房保障机构负责初审，将符合条件的申请家庭有关信息在户籍所在地和实际居住地进行公示；区（县）住房保障机构负责复审，对符合条件的申请户信息通过指定媒体向社会公示；在选房环节，则实行“两轮摇号”，并邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员、新闻媒体等到现场监督摇号全过程。
此外，上海市还实现了以信息化手段为依托的核查机制，将申请户的核查内容扩大到机动车、房屋、商业保险、有价证券等家庭资产，通过在民政、人保、房管、银行、证监等14个部门间建立的“电子比对专线”，核对家庭收入和财产状况。
“不要怕，肯定不会有暗箱操作的。赶紧去申请吧，换个好房子养老，比窝在老房子里好。”一边传授“经验”，李福一边催促老朋友们赶紧行动。
受益人群扩大
尽管上海保障房政策推出了好几年，但邵启明所在社区的大部分人仍住在老房子里，因为之前的政策太过严格。
进入2012年，上海保障房的门槛逐步放松的趋势已很明显，步伐也越来越快，这令急需改善居住条件的市民们非常高兴。
2012年2月7日，上海市住房保障和房屋管理局等四部门发布《上海市2012年共有产权保障房（经济适用住房）准入标准和供应标准》，从3月1日起，共有产权保障房的户口年限、财产收入等准入门槛进一步降低。
与2010年和2011年两次调整只是单一放宽收入和财产限额不同，这一次的政策在户口年限上有了巨大的让步。政策将原来要求在上海本市实际居住、具有本市城镇常住户口连续满7年缩短至3年。另外，3人以上申请家庭的收入限额，人均月可支配收入从2300元、2900元、3300元调到5000元；财产限额则从人均7万元、9万元、12万元调到15万元。
3月，上海市房管局又公布了《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》，明确从2012年4月1日起，上海将放宽廉租住房实物配租的申请条件和配租标准，将廉租房实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人（含2人）以上、人均住房居住面积5平方米以下（含5平方米）的家庭。
4月，上海首批市筹公共租赁住房新江湾尚景园、华泾馨宁公寓申请受理截止后，上海房管局发布通知，将把公共租赁住房转为常态化供应。上述两大房源的剩余房源将不再划分供应区域，供应对象统一扩大到工作单位或户籍地在浦西各中心城区和闵行区的家庭及单身人士。
至此，上海四位一体保障房体系的准入条件，除动迁安置房外，均有所放松。
2012年8月，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在第二届“公共住房的未来”国际研讨会上说，上海已基本建立住房保障准入标准动态调整机制。将重点关注享受不到廉租房政策，又无力购买共有产权保障的住房困难家庭，以及对家庭中含有两代及以上成年人的复合家庭，考虑分室居住需要，研究住房面积核查新政策口径；对特殊家庭研究放宽供应标准，使这类家庭可以购买大一点的房型。
门槛为何降低
从供需平衡角度来看，上海保障房门槛降低是一个必然的过程。
公开资料显示，2011年，上海新建及筹措保障性住房26万多套，但审核后有资格购买保障房的家庭总数不到10万户。除廉租房和公租房项目，上海未来将有超过20万套可售型保障性住房面临消纳问题。 上海保障房申请门槛虽然在2010年和2011年都有所松动，但依然面临供需脱节的困扰。
上海首批市筹公共租赁住房新江湾尚景园、华泾馨宁公寓的首期申请率只有四成。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《瞭望东方周刊》，这两个项目刚开始就存在定价过高的问题。当时，华泾馨宁公寓对外公布的月租金是每平方米42元左右，一套建筑面积约60平方米的两居室月租金就要2500元左右。但华泾馨宁公寓附近的华发小区一套62平方米的两居室，月租金只要2300元，而且还是全装修。
上海的共有产权保障房也曾遭遇过市场冷遇。数据显示，2010年上海市开工建设共有产权保障房超过1000万平方米，到2012年底，又会有1000万平方米、16万套开工建设，但2011年，仅有3. 7万户家庭受益。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉本刊记者，之前的共有产权保障房面对的尴尬是：定价对普通市民来说很有诱惑力，但符合政策限定的低收入标准的市民仍买不起。
复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰也曾向媒体袒露过另一方面的担忧：经济适用房由于种种原因大多落实在偏远郊区，交通、购物、就业、教育等配套跟不上去，必然造成供应与需求脱节。
但这些问题在2012年迎来了解决的契机。
2012年6月，上海出台规定，将推动廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房这4大类型保障房之间的相互转换，以“提高保障性住房使用效率，实现保障性住房供需平衡”。而在2011年底，就有消息说上海当时的一批公租房是由共有产权保障房转化而来。
对于这项政策，业内已经出现了众多专家预测的转换版本，例如：限定上海户籍、并只享有部分产权的共有产权房有望转化为全产权限价商品房，向部分非户籍人士定向销售；部分专用于动拆迁安置的保障房房源，有可能将以共有产权方式向非安置居民销售。
体系逐渐完善
令许多人欣慰的是，保障房用地不再是“鸡头鸭脚”的偏僻地段，反而是一些“很值钱”的地段。
不久前，上海市政府在青浦赵巷规划了约658万平方米的保障房建设，其中住宅建筑面积约320万平方米，预计建成后可入住10. 4万人。
提及青浦赵巷，很多上海人第一个想到的就是“地王”。2007年11月，龙湖地产以超出底价3倍多的15. 42亿元拿下赵巷镇8号地块，这是赵巷板块出的第一个“地王”，而板块的楼板价也被提升到了每平方米1万元。
此后的2009年和2010年，金地集团与和记黄埔又在赵巷板块陆续造就了两个新的地王，赵巷楼板价被抬高到每平方米21865元。
在保障房一幢幢拔地而起的同时，政府也已考虑到了硬件之外的问题。
上海住房保障和房屋管理局透露，未来几年，上海将出台5部地方性法规、11部上海市政府规章，从制度安排上对上海的房地产市场进行规范。根据《上海市住房保障和房屋管理“十二五”立法规划》，《上海市共有产权保障房（经济适用住房）管理办法》将于2012年完成起草和上报工作，主要内容包括总则、共有产权保障房的建设、供应、售后管理、租赁管理、监督管理和法律责任。《上海市廉租住房管理办法》和《上海市基本住房保障条例》的调研、起草和论证工作也将分别于2014年和2015年开展。
针对保障房质量的监督管理体系也在建成。不久前，上海市建设工程安全质量监督总站站长黄忠辉透露，上海将建立“一房一档”的保障房档案库，包括将建设、勘察、设计、施工、监理、材料供应等所有信息，定期公示并落实质量永久责任制。对质量不达标房屋政府不予回购，并且启动“黑名单”机制和质量监察机制，严惩违规责任企业和责任人。