论文部分内容阅读
【摘要】：抵押人抵押不动产后，又将之出租的，租赁关系不得对抗巳登记的抵押权。如果租赁权影响了抵押权的实现，则应当除去租赁权;如果租赁权的存续并不影响抵押权人的利益，则租赁权可以继续存在，并对抵押财产之受让人产生拘束力。承租人因租赁权消灭而遭受的损失，应自行承担。在实现该不动产上所负担的抵押权时，承租人享有优先购买权。
【关键词】：租赁权 抵押权 物权法
一、问题的提出
不动产所有人在不动产上设立抵押权，而后将该不动产出租，此时该不动产上同时存在抵押权和租赁权。对于两者之间的关系，《物权法》第190条第2句给出了基本的调整方案，即“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《物权法》第190条第2句的规定很简单，除了规定“不得对抗”之外，没有更多精准的信息，这就使得在具体应用该条款时会产生障碍。如何理解该“不得对抗”？在此种情形下实现抵押权时是否必须除去租赁权？若需除去租赁权，租赁关系消灭后，如果承租人遭受了损失，该损失应有谁承担？本文将针对上述问题展开论述。
二、对《物权法》第190条第2句中“对抗”的理解
对于《物权法》第190条第2句，有的学者认为，所谓“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”是指，抵押权人在实现抵押权时，抵押物上的租赁关系应当失去效力①。与上述理解不同，有的学者认为，所谓“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”是指，在实现抵押权时，若因为租赁权的存在而使得抵押财产的拍卖或变价过程受到影响，进而导致与不存在租赁权的情形相比影响了抵押权的实现时，抵押权人有权请求法院解除抵押人与承租人之间的租赁合同②。在这种理解下，若负担租赁权的抵押财产的变价款足以清偿抵押债权，则表明租赁关系并未对抵押权形成“对抗”，此时，租赁关系应继续存在并由抵押财产的受让人承受。
比较上述两种不同的理解，本文认同后一种观点。理由如下：第一，对于已经登记的抵押权，承租人在订立租赁合同前可以通过查询相应的登记簿来了解标的物上的权利负担情况。若承租人在已知租赁标的上存在抵押权的情况下仍然决定签订租赁合同，则其理应承受因实现抵押权而可能产生的不利后果。第二，将负担抵押权的不动产出租，在实现抵押权时牵涉到抵押权人、承租人和抵押财产买受人这三方。如果租赁关系的存在并未对抵押权的实现产生影响，那么抵押权人的优先受偿利益就得到了保护;在保护了抵押权人的优先受偿利益之后，在处理承租人与抵押不动产受让人的关系时，应当考虑保护承租人的利益，维持租赁关系。在这种情形下没有必要除去租赁权。
综上所述，《物权法》第190条第2句应理解为：在实现抵押权时，如果抵押财产上的租赁关系对已登记的抵押权的实现产生了不利影响，则应除去该租赁权;若租赁关系的存在并未对抵押权的实现产生不利影响，则没必要除去该租赁权，租赁关系可以继续存在于抵押财产上并约束受让人。
三、除去租赁权后对承租人利益的保护
（一）《担保法解释》第66条第2款的适用问题
《担保法解释》第66条第2款是我国担保法中有关抵押权实现时，对承租人遭受的损失而产生的责任承担问题的规定，该条规定以抵押人是否履行告知义务为标准决定责任的承担。那么这一规定是否适用于《物权法》第190条第2句中的情形呢？
本文认为，在《物权法》第190条第2句规定的情形中，不能适用《担保法解释》第66条第2款的规定。这是因为，依据《物权法》第190条第2句，只有那些在“抵押权设立”之后以抵押财产出租的，租赁关系才不得对抗“已登记的”抵押权。因此，承租人在与出租人成立租赁合同前，完全可以通过查询不动产登记簿来探知作为租赁合同标的物的不动产上是否存在抵押权。此时，出租人没有义务书面告知承租人租赁物已经抵押的事实③。如果承租人查询登记簿后发现租赁物上已存在抵押权，基于交易安全的考虑，他可以选择不与出租人订立租赁合同。
（二）承租人是否享有优先购买权
抵押财产上的租赁权因影响抵押权的实现而被除去后，在拍卖抵押财产的过程中承租人是否享有优先购买权呢？我国关于承租人优先购买权的规定主要体现在《合同法》第230条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本文认为，《合同法》第230条中的“出卖”包括抵押财产的变价。这是因为，即使租赁关系成立在抵押权之后，租赁合同关系在出租人与承租人之间还是存在的，而优先购买权就是以存在租赁关系为条件的，只要租赁合同关系存在，优先购买权就存在。
虽然在本文所讨论的实现抵押权的过程中，租赁关系因影响抵押权的实现而消灭，但这并不妨害原承租人享有优先购买权。一方面，优先购买权的立法目的就在于稳定租赁物的使用关系，更好地发挥物的效用。既然原承租人占有、使用过租赁物，且租赁合同一直存续至抵押权实现为止，那么认可承租人的优先购买权就更能发挥租赁物的效用④。另一方面，承认承租人的优先购买权也不会对抵押权人造成不利益。
四、结语
抵押权规范的根本目的是在平衡抵押关系双方正当利益的基础上最大限度地确保抵押权的实现。在先抵押后租赁的情形中，除了保障上述抵押权的实现外，还应当考虑到抵押权与租赁权之间冲突的解决，协调抵押权人、承租人与抵押人的利益。现实生活中，并非所有的抵押物出租后都会影响其抵押权的实现，因此，在先抵押后出租的情形下，实在没有必要使租赁权全部随抵押权的实现而被除去。诚如台湾学者王泽鉴先生在书中所说，“房屋价格昂贵，承租人多属于经济上之弱者，有特别保护之必要”。
参考文献：
①王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社. 2013年.
②高圣平.担保法论[M].北京：法律出版社. 2009年.
③程啸.论抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系[J].法学家，2014（02）.
④常鹏翱.先抵押后租赁的法律规制[J].清华法学，2015（02）.
【关键词】：租赁权 抵押权 物权法
一、问题的提出
不动产所有人在不动产上设立抵押权，而后将该不动产出租，此时该不动产上同时存在抵押权和租赁权。对于两者之间的关系，《物权法》第190条第2句给出了基本的调整方案，即“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《物权法》第190条第2句的规定很简单，除了规定“不得对抗”之外，没有更多精准的信息，这就使得在具体应用该条款时会产生障碍。如何理解该“不得对抗”？在此种情形下实现抵押权时是否必须除去租赁权？若需除去租赁权，租赁关系消灭后，如果承租人遭受了损失，该损失应有谁承担？本文将针对上述问题展开论述。
二、对《物权法》第190条第2句中“对抗”的理解
对于《物权法》第190条第2句，有的学者认为，所谓“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”是指，抵押权人在实现抵押权时，抵押物上的租赁关系应当失去效力①。与上述理解不同，有的学者认为，所谓“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”是指，在实现抵押权时，若因为租赁权的存在而使得抵押财产的拍卖或变价过程受到影响，进而导致与不存在租赁权的情形相比影响了抵押权的实现时，抵押权人有权请求法院解除抵押人与承租人之间的租赁合同②。在这种理解下，若负担租赁权的抵押财产的变价款足以清偿抵押债权，则表明租赁关系并未对抵押权形成“对抗”，此时，租赁关系应继续存在并由抵押财产的受让人承受。
比较上述两种不同的理解，本文认同后一种观点。理由如下：第一，对于已经登记的抵押权，承租人在订立租赁合同前可以通过查询相应的登记簿来了解标的物上的权利负担情况。若承租人在已知租赁标的上存在抵押权的情况下仍然决定签订租赁合同，则其理应承受因实现抵押权而可能产生的不利后果。第二，将负担抵押权的不动产出租，在实现抵押权时牵涉到抵押权人、承租人和抵押财产买受人这三方。如果租赁关系的存在并未对抵押权的实现产生影响，那么抵押权人的优先受偿利益就得到了保护;在保护了抵押权人的优先受偿利益之后，在处理承租人与抵押不动产受让人的关系时，应当考虑保护承租人的利益，维持租赁关系。在这种情形下没有必要除去租赁权。
综上所述，《物权法》第190条第2句应理解为：在实现抵押权时，如果抵押财产上的租赁关系对已登记的抵押权的实现产生了不利影响，则应除去该租赁权;若租赁关系的存在并未对抵押权的实现产生不利影响，则没必要除去该租赁权，租赁关系可以继续存在于抵押财产上并约束受让人。
三、除去租赁权后对承租人利益的保护
（一）《担保法解释》第66条第2款的适用问题
《担保法解释》第66条第2款是我国担保法中有关抵押权实现时，对承租人遭受的损失而产生的责任承担问题的规定，该条规定以抵押人是否履行告知义务为标准决定责任的承担。那么这一规定是否适用于《物权法》第190条第2句中的情形呢？
本文认为，在《物权法》第190条第2句规定的情形中，不能适用《担保法解释》第66条第2款的规定。这是因为，依据《物权法》第190条第2句，只有那些在“抵押权设立”之后以抵押财产出租的，租赁关系才不得对抗“已登记的”抵押权。因此，承租人在与出租人成立租赁合同前，完全可以通过查询不动产登记簿来探知作为租赁合同标的物的不动产上是否存在抵押权。此时，出租人没有义务书面告知承租人租赁物已经抵押的事实③。如果承租人查询登记簿后发现租赁物上已存在抵押权，基于交易安全的考虑，他可以选择不与出租人订立租赁合同。
（二）承租人是否享有优先购买权
抵押财产上的租赁权因影响抵押权的实现而被除去后，在拍卖抵押财产的过程中承租人是否享有优先购买权呢？我国关于承租人优先购买权的规定主要体现在《合同法》第230条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本文认为，《合同法》第230条中的“出卖”包括抵押财产的变价。这是因为，即使租赁关系成立在抵押权之后，租赁合同关系在出租人与承租人之间还是存在的，而优先购买权就是以存在租赁关系为条件的，只要租赁合同关系存在，优先购买权就存在。
虽然在本文所讨论的实现抵押权的过程中，租赁关系因影响抵押权的实现而消灭，但这并不妨害原承租人享有优先购买权。一方面，优先购买权的立法目的就在于稳定租赁物的使用关系，更好地发挥物的效用。既然原承租人占有、使用过租赁物，且租赁合同一直存续至抵押权实现为止，那么认可承租人的优先购买权就更能发挥租赁物的效用④。另一方面，承认承租人的优先购买权也不会对抵押权人造成不利益。
四、结语
抵押权规范的根本目的是在平衡抵押关系双方正当利益的基础上最大限度地确保抵押权的实现。在先抵押后租赁的情形中，除了保障上述抵押权的实现外，还应当考虑到抵押权与租赁权之间冲突的解决，协调抵押权人、承租人与抵押人的利益。现实生活中，并非所有的抵押物出租后都会影响其抵押权的实现，因此，在先抵押后出租的情形下，实在没有必要使租赁权全部随抵押权的实现而被除去。诚如台湾学者王泽鉴先生在书中所说，“房屋价格昂贵，承租人多属于经济上之弱者，有特别保护之必要”。
参考文献：
①王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社. 2013年.
②高圣平.担保法论[M].北京：法律出版社. 2009年.
③程啸.论抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系[J].法学家，2014（02）.
④常鹏翱.先抵押后租赁的法律规制[J].清华法学，2015（02）.