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【摘要】公租房属于我国保障性住房的一种类型，随着城市化发展加快，公租房建设规模扩大、入住人口增加，做好后期管理工作成为一个重点。本文首先分析了公租房后期管理遵循的原则，然后指出目前管理工作存在的问题，最后总结了加强管理的几点措施，以供参考。
【关键词】公租房;后期管理;遵循原则;问题;改进措施
公租房面对的是城镇中低收入住房困难家庭、新进就业无房职工，以及在城镇稳定就业的外来务工人员。从公租房的概念和使用情况出发，具有保障性、租赁性、专业性、政策支持性、供应群体广泛性的特点。公租房在使用过程中，加强后期管理工作，才能提高住房使用效率，避免资源闲置或浪费。以下结合实践，探讨了加强公租房后期管理的相关措施。
1、公租房后期管理遵循的原则
1.1 统一管理
公租房后期管理工作要做到四个统一：①管理机构统一，行政管理机构应以房定编，合理配置人员、资金等要素。②服务流程统一，根据公租房的使用情况，制定科学完善的工作流程和服务标准。③准入考核统一，针对住房申请人，严格开展考核工作，保证运营管理规范有序。④信息平台统一，和建设、司法、公安、民政等部门保持信息共享，动态监管信息。
1.2 市场运营
公租房的运行管理，既需要政府宏观调控，又要发挥出市场的作用，构建政府支持+市场运作的管理模式。在公租房的运营上，要求运营单位是独立主体，而不是由政府部门运营;政府可以在市场上购买服务，利用市场化的管理服务手段，实现公租房的运营管理目标。
1.3 严格监管
在公租房的监管上，应该充分利用法律、经济、行政、技术等手段，同时配合有效的激励政策。在法律方面，应该针对违规行为制定惩罚措施;在行政方面，应该建立多层级监管体系。此外，产权单位和物业公司，应该开展日常监管工作，对租户进行思想教育。
2、目前公租房管理工作存在的问题
2.1 管理资金不充足
随着公租房建设规模扩大，后期管理内容也在增加，例如租户资格审查、配套设施维护、物业公司补贴等，导致管理资金不充足。具体表现如下：第一，用来补贴租金的资金，难以保证资金来源的连续性;第二，房屋维修资金的筹集，一直是一个难点，存在重建设、轻管理的问题;第三，物业公司的工作量大而杂，由于资金周转困难，无法实现收支平衡。
2.2 日常管理不到位
第一，在运营管理上，公租房的管理依然是政府主导，其市场化运营程度低。如此造成的弊端，一是政府兼做运动员、裁判员，会影响管理的独立性，容易造成贪污腐败现象;二是专业管理人才缺乏，降低了管理效率，会造成住房资源浪费。第二，在物业管理上，物业收费中含有政府补贴的成分，物业公司具有监督职能。如果将公租房的管理工作全部交给物业公司，可能出现缴费率低、租户满意度差等问题。第三，在监督管理上，相关工作难度大，涉及准入条件审核、违规行为取证、强制退出等方面。
2.3 退出机制不完善
公租房的管理中，普遍将重点放在申请考核上，却忽视了退出机制，没有完全发挥出社会保障的作用。结合实际管理工作，由于退出机制不完善，租户不论是主动退出、还是被动退出，情况均不乐观，会影响公租房的良性循环，可能造成住房资源的闲置或浪费。
3、加强公租房后期管理的几点措施
3.1 拓展资金来源
在公租房的后期管理中，資金是一个关键要素，应该拓展资金来源，为各项管理打下坚实基础。在《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中，指出政府要采用投资、注入资本金、贷款贴息等方式，保证公租房建设的投入。这就要求中央政府、当地政府提供资金支持，用于行政管理、设施维修、租金补贴。具体操作上，首先增强输血功能，增加政府的财政资金投入，制定专项保障制度，将管理资金纳入预算体系。其次增强造血功能，调整商品房、保障性住房的建设比例，利用商业住房的收益补贴，来支持公租房的管理资金。最后可适当发行公租房债权，利用公积金的增殖收益，提高管理资金筹集的灵活性。
3.2 实施全程监管
建立联动管理平台，主要包括民政、公安、住建等部门，利用房产信息、租户信息，对公租房的使用过程进行全程监管。具体如下：第一步，构建管理信息平台，由住房保障部门牵头，建设公租房管理信息平台，要求该平台具有以下功能：①资格申请;②资格审核;③物业管理;④人员管理。第二步，构建人员信息系统，由公安部门牵头，民政、社保等部门辅助，提供租户的个人信息数据，建立覆盖全国的公租房租户信息数据库。第三步，构建联动信息平台，主要利用房产信息、人员信息、租户银行资产信息等。该信息系统要求独立运行，考虑到个人信息是固定的，租户可将房屋作为依据，申请账号后，结合个人身份确定房屋信息。利用公租房的房号、租户的身份证，就可以进入信息系统，为公租房的使用提供管理依据，也为资产审核打下基础。
3.3 建立退出机制
一是激励机制。对于经济条件改善的租户，为了鼓励其主动退出，可以提供激励措施，例如：若想购买商品房，前提是先退出公租房，可享受税务优惠、购房补贴等。
二是制裁机制。对于被动退出的租户，应该加强监管工作，了解租户家庭的实际情况，由监管小组进行集中清退;必要时采用司法手段，向司法部门申请支付令，按照合同条款强制执行。
三是过渡机制。从公租房的保障性特征出发，退出机制应该加入人性化理念，将刚性措施转变为柔性措施。可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免额度、补贴额度，直至按照市场价格收取租金。如果不满足续租条件的，应该为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金。（例如：实行差额房租，对于需要退出的租户，或者无力继续支付租金的租户，如果暂时有合理的理由无法迁出，经营单位可以适当调低租金，以缓解租户的经济压力。同时设置临时收容中心，对于退出公租房后的租户，可在临时收容中心居住，满足最基本的居住需求，等待政府或个人解决问题、困难后，即可离开临时收容中心。）
结语：
公租房作为保障性住房的一种，能解决中低收入群体的基本住房问题，提高生活质量。分析可知，公租房后期管理中，应遵循统一管理、市场运营、严格监管的原则。针对目前管理工作存在的问题，要拓展资金来源，实施全程监管，建立退出机制，提高公租房使用效率，实现健康发展的目标。
参考文献：
[1]张童.公租房“三位一体”后期管理模式探究[J].中国国际财经（中英文），2017（7）：201-202.
[2]张改平.浅谈公租房和廉租房并轨后的运行管理[J].经济师，2017（10）：33-34.
作者简介：
王芳，岳阳市公共租赁房屋运营服务中心，湖南岳阳。
【关键词】公租房;后期管理;遵循原则;问题;改进措施
公租房面对的是城镇中低收入住房困难家庭、新进就业无房职工，以及在城镇稳定就业的外来务工人员。从公租房的概念和使用情况出发，具有保障性、租赁性、专业性、政策支持性、供应群体广泛性的特点。公租房在使用过程中，加强后期管理工作，才能提高住房使用效率，避免资源闲置或浪费。以下结合实践，探讨了加强公租房后期管理的相关措施。
1、公租房后期管理遵循的原则
1.1 统一管理
公租房后期管理工作要做到四个统一：①管理机构统一，行政管理机构应以房定编，合理配置人员、资金等要素。②服务流程统一，根据公租房的使用情况，制定科学完善的工作流程和服务标准。③准入考核统一，针对住房申请人，严格开展考核工作，保证运营管理规范有序。④信息平台统一，和建设、司法、公安、民政等部门保持信息共享，动态监管信息。
1.2 市场运营
公租房的运行管理，既需要政府宏观调控，又要发挥出市场的作用，构建政府支持+市场运作的管理模式。在公租房的运营上，要求运营单位是独立主体，而不是由政府部门运营;政府可以在市场上购买服务，利用市场化的管理服务手段，实现公租房的运营管理目标。
1.3 严格监管
在公租房的监管上，应该充分利用法律、经济、行政、技术等手段，同时配合有效的激励政策。在法律方面，应该针对违规行为制定惩罚措施;在行政方面，应该建立多层级监管体系。此外，产权单位和物业公司，应该开展日常监管工作，对租户进行思想教育。
2、目前公租房管理工作存在的问题
2.1 管理资金不充足
随着公租房建设规模扩大，后期管理内容也在增加，例如租户资格审查、配套设施维护、物业公司补贴等，导致管理资金不充足。具体表现如下：第一，用来补贴租金的资金，难以保证资金来源的连续性;第二，房屋维修资金的筹集，一直是一个难点，存在重建设、轻管理的问题;第三，物业公司的工作量大而杂，由于资金周转困难，无法实现收支平衡。
2.2 日常管理不到位
第一，在运营管理上，公租房的管理依然是政府主导，其市场化运营程度低。如此造成的弊端，一是政府兼做运动员、裁判员，会影响管理的独立性，容易造成贪污腐败现象;二是专业管理人才缺乏，降低了管理效率，会造成住房资源浪费。第二，在物业管理上，物业收费中含有政府补贴的成分，物业公司具有监督职能。如果将公租房的管理工作全部交给物业公司，可能出现缴费率低、租户满意度差等问题。第三，在监督管理上，相关工作难度大，涉及准入条件审核、违规行为取证、强制退出等方面。
2.3 退出机制不完善
公租房的管理中，普遍将重点放在申请考核上，却忽视了退出机制，没有完全发挥出社会保障的作用。结合实际管理工作，由于退出机制不完善，租户不论是主动退出、还是被动退出，情况均不乐观，会影响公租房的良性循环，可能造成住房资源的闲置或浪费。
3、加强公租房后期管理的几点措施
3.1 拓展资金来源
在公租房的后期管理中，資金是一个关键要素，应该拓展资金来源，为各项管理打下坚实基础。在《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中，指出政府要采用投资、注入资本金、贷款贴息等方式，保证公租房建设的投入。这就要求中央政府、当地政府提供资金支持，用于行政管理、设施维修、租金补贴。具体操作上，首先增强输血功能，增加政府的财政资金投入，制定专项保障制度，将管理资金纳入预算体系。其次增强造血功能，调整商品房、保障性住房的建设比例，利用商业住房的收益补贴，来支持公租房的管理资金。最后可适当发行公租房债权，利用公积金的增殖收益，提高管理资金筹集的灵活性。
3.2 实施全程监管
建立联动管理平台，主要包括民政、公安、住建等部门，利用房产信息、租户信息，对公租房的使用过程进行全程监管。具体如下：第一步，构建管理信息平台，由住房保障部门牵头，建设公租房管理信息平台，要求该平台具有以下功能：①资格申请;②资格审核;③物业管理;④人员管理。第二步，构建人员信息系统，由公安部门牵头，民政、社保等部门辅助，提供租户的个人信息数据，建立覆盖全国的公租房租户信息数据库。第三步，构建联动信息平台，主要利用房产信息、人员信息、租户银行资产信息等。该信息系统要求独立运行，考虑到个人信息是固定的，租户可将房屋作为依据，申请账号后，结合个人身份确定房屋信息。利用公租房的房号、租户的身份证，就可以进入信息系统，为公租房的使用提供管理依据，也为资产审核打下基础。
3.3 建立退出机制
一是激励机制。对于经济条件改善的租户，为了鼓励其主动退出，可以提供激励措施，例如：若想购买商品房，前提是先退出公租房，可享受税务优惠、购房补贴等。
二是制裁机制。对于被动退出的租户，应该加强监管工作，了解租户家庭的实际情况，由监管小组进行集中清退;必要时采用司法手段，向司法部门申请支付令，按照合同条款强制执行。
三是过渡机制。从公租房的保障性特征出发，退出机制应该加入人性化理念，将刚性措施转变为柔性措施。可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免额度、补贴额度，直至按照市场价格收取租金。如果不满足续租条件的，应该为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金。（例如：实行差额房租，对于需要退出的租户，或者无力继续支付租金的租户，如果暂时有合理的理由无法迁出，经营单位可以适当调低租金，以缓解租户的经济压力。同时设置临时收容中心，对于退出公租房后的租户，可在临时收容中心居住，满足最基本的居住需求，等待政府或个人解决问题、困难后，即可离开临时收容中心。）
结语：
公租房作为保障性住房的一种，能解决中低收入群体的基本住房问题，提高生活质量。分析可知，公租房后期管理中，应遵循统一管理、市场运营、严格监管的原则。针对目前管理工作存在的问题，要拓展资金来源，实施全程监管，建立退出机制，提高公租房使用效率，实现健康发展的目标。
参考文献：
[1]张童.公租房“三位一体”后期管理模式探究[J].中国国际财经（中英文），2017（7）：201-202.
[2]张改平.浅谈公租房和廉租房并轨后的运行管理[J].经济师，2017（10）：33-34.
作者简介：
王芳，岳阳市公共租赁房屋运营服务中心，湖南岳阳。