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摘要：随着社会经济的不断发展，住房逐渐成为国民生活的基础，事关着社会的常稳安定。然而，在中国近代经济发展当中，社会群体中分化出一部分具有中低收入水平但不满足现有住房保障制度要求的夹心层群体，这导致了住房问题愈发严峻。在对住房问题的研究之下，共有产权住房制度的推广显得至关重要。因此将对共有产权住房制度进行理论分析，以北京地区为例，找到现有的问题，并对具体施行办法进行总结和建议。
关键词：住房保障；共有产权；夹心层
中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.30.061
随着经济的发展，住房成为国民日常生活的一大保障，与此同时出现了一部分夹心层群体。共有产权住房制度解决了夹心层住房的刚需问题，并根据社会实际情况进行具体的实施，做到大方向一致、部分地区细分的细化变动。
1共有产权住房制度的理论分析
由于夹心层群体的扩大，共有产权住房制度对于中国现阶段情况而言是非常有必要的，解决住房问题刻不容缓。因此，对共有产权制度进行理论分析是首要之务。
1.1共有产权住房制度的定义
共有产权住房制度是一种建立在共有产权住房基础上，政府以最大限度支持首次购房需求、满足无房家庭的住房刚需为目的的制度。且必须经政府批准，由政府让渡部分土地收益给符合条件的群体，作为保障对象和政府按照合同形式，与政府共同分摊所有权。
1.2共有产权住房制度产生的原因
共有产权住房制度的出现具有必然性，但制度发展迅速来自于不同因素的外力作用。共有产权住房制度产生的主要原因有：
（1）共有产权住房制度在英国的成功对我国产生了积极影响。
共有产权住房的形式发源于英国。英国的共有产权住房制度，指政府对一部分有一定购买能力但购买能力尚且不足的群体提供的社会保障性的住房制度。从1980年开始，英国为减少财政负担、减轻中低收入家庭的经济负担和提高住房自有率，开始实施了“共有产权计划”，经过了三十多年的发展让英国的共有产权住房制度相对成熟。2007年，有学者根据MHO和Tower Homes这两家公司过去20年英国伦敦主要实行共有产权的住房公司的数据分析得到，大部分补助对象对共有产权住房十分满意，这对我国的住房制度产生了一定的积极影响。
（2）夹心层群体不断地扩大。
夹心层是指在社会群体中不符合廉租房租赁条件、又买不起经济适用房的城市低收入住房困难家庭或不符合经济适用房申购条件、又买不起商品房的低中收入住房的家庭。它的扩大首先来自于国民寻求安稳的传统观念，但更重要的还是国民收入差距的问题。我国强调先让部分人富起来，再由富人带动社会经济的发展。这就导致了在一定程度上，先富的群体把中低收入水平的人挤出了商品房行列。在这样的环境之下，经济适用房以政策之名渔商品房之利，更是加剧了夹心层这个群体的规模。
（3）社会保障制度的完善。
住房作为家庭财产的重要组成部分，是维持社会安定必不可少的关键因素。因此，保障中低收入水平的群体住房利益显得格外重要。近十年，在出台廉租房和经济适用房的同时，面对新的庞大的夹心层群体，政府的住房保障制度必然面临更新，共有产权住房制度的提出是必然的。
2共有产权住房制度在北京实例分析
2014年4月1日，住房和城乡建设部确定北京、上海、淮安、成都、深圳和黄石作为全国共有产权住房试点城市。由于各个地方的实际情况不同，部分具体规定会有所略微差异。2017年8月6日出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》对共有产权住房制度从适用范围、职责分工、建设计划等进行了明文规定，并开始了在北京地区的试点试行。本文将以北京为例进行分析和解释说明。
2.1共有产权住房更加具有保障性
北京地区明确共有产权住房类型为自主性商品房，这也意味着北京地区共有产权住房拥有较多的商品性（商品性主要表现在共有产权住房可出租）和较少的保障性，也就是说共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。《北京市共有产权住房管理暂行办法》对此做了说明，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。虽然保障性对比与其他地区的共有产权住房的保障性相对较少，但是却更利于共有产权住房价格的透明，对于保障对象而言更加放心。
2.2产权住房制度更加具有创新性与进步性
政府通过土地拍卖让渡的部分价格和减免税费等优惠条件，换取共有产权住房的产权，并将部分产权让渡给保障对象。因此，北京地区共有产权住房个人和政府之间的产权比例即政府讓渡的部分权益。北京地区偏向于政府逐渐过渡产权，而个人可以从政府手中逐渐购买产权直至个人完全拥有产权，这将会是共有产权住房制一大创新特点。保障对象在取得房产所有权满5年后也可以按市场价格转让所购房屋产权份额，在同等价格条件下政府部门可优先购买；如果政府机构放弃不愿购买，房子也可转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。可见，北京共有产权房制度买卖皆宜，更加灵活方便，促进了中低收入群体后续的购买力。
2.3共有产权住房的申请条件更加具有透明性
《北京市共有产权住房管理暂行办法》意见稿称，共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁并且一个家庭只能购买一套共有产权住房。并且房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。同时还需遵循从严限购条件，已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议；有住房转出记录；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭不得购买共有产权住房。这些都是现有的一些共有产权住房准入规定，而且在今后还将逐渐的完善，准入条件是共有产权住房制度的法律完善的必经之路。 3共有产权住房制度的意义
共有产权住房制度，实际上是对已有经济适用房制度的完善与发展，满足了中低收入群体的住房刚需，保障了他们的住房权益，进一步实现了社会的长治久安。
3.1有利于完善传统经济适用房制度
传统经济适用房采用政府划拨土地、政府提供一定政策上的支持，赋予购房者有限房权，但有效的政策在实施过程中并没有显化出来。加上经济适用房住房制度尚未完善，个人在经济适用房上存在一些漏洞和缺陷。但是共有产权住房制度更加清晰的定义了传统经济适用房制度模糊的有限产权概念，并将住房保障和市场机制有效的衔接。表面上共有产权住房制度是一种全新的制度，实质上是完善了传统经济适用房制度，達到政府保障和市场供需的一个新的对接。这对于国内的住房保障制度是新的一种新的突破，在传统经济适用住房不景气的关头共有产权住房制度打破了以往保障住房的不可控和不可靠的局面。
3.2有利于保障制度透明化
共有产权住房制度的保障形式十分透明，保障金额即是政府所占有的产权。这样不但直观，而且更利于政府进行调控和保障。防止出现传统经济适用房制度被商人以政策之名渔商品房之利。在保障住房制度中，最重要的就是透明度，越是信息透明越是利于保障制度的透明。首先要做到的是政府落实保障制度，避免保障对象落入福利陷阱，其次要保障共有产权住房制度不被个人图利所用。相比传统经济产权制度，共有产权住房制度更加透明，且保证了国家对产权的掌控，以及五年制度和按比例分配制度的存在，大幅度减少的投机的动力。让保障住房制度真正的保障了保障对象。
3.3有利于缩小因贫富差距带来的住房刚需问题
当今时代的主题是和平与发展，在这样的前提之下，国人更多寻求的是“稳定”二字，这样安稳的传统观加上许多人婚姻价值观里面住房是首要之物，导致了青年人一定要买房的观念。然而，青年人步入社会还不久、工资水平还并不高等因素造成了青年人存款困难的问题，居无定所的现实让他们难以产生社会的归属感。但是共有产权住房制度平衡了高收入群体和中低收入群体的住房需求，满足了中低收入群体的心理需求和住房刚需，在一定程度上促进了社会的稳定。
4对共有产权住房制度的建议
住房问题关系到社会的稳定，在近十年房地产快速发展阶段，商品房房价上升速度较快，导致部分中低收入群体无力负担高昂的房价，而我国出台的廉租房和经济住房等保障性制服实际效果并不理想。为了解决日益膨胀的住房问题，共有产权住房制度在当今社会中实际运用是必要的。甚至可以说共有产权制度是保障住房制度的有力支撑，通过源头解决了住房问题。江苏省淮安市作为第一个试点城市，最终制度落实在北京，可见共有产权住房在近十年发展和变化从过去的让渡产权给保障对象巨大漏洞到如今“阶梯式”，开始逐步走向成熟和完善。然而，共有产权制度依旧存在部分问题，针对部分问题本文给出部分的建议。
4.1应完善对共有产权住房制的明文法律规定
我国应通过对《住房保障法》的完善，来解决产权相关问题，特别是物权相关问题。《住房保障法》既是财产法又是社会保障法，具有私法与公法的双重性质，通过此来满足保障对象的相关权益。
4.2应完善社会信誉记录系统
《北京市共有产权住房管理暂行办法》对于共有产权住房有一定准入规定，准入条件是共有产权住房制度的法律完善的必经之路，并且在今后还需要逐步地完善，方便核实共有产权住房准入门栏。这就需要完善社会信誉记录系统，方便核实准入规定，推动共有产权住房的保障性和透明性。
4.3应完善保障对象的评估程序
未来对于保障对象的评估将是共有产权住房制度的关键因素之一，运用相关法律来保证评估程序的公平与公正性。因此，从社会实际出发来完善相关机制显得尤其重要。
4.4应完善对夹心层的保障力度
夹心层群体过高或过低都会对共有产权住房制度产生不利影响，应将其数量保持在一个有效区间之内，这与社会的物价水平、工资水平和国民的消费观念等是分不开的。
5结语
通过对北京地区的实例分析我们可以直接的看出共有产权对中低收入人群所带来的各方面影响，尤其是共有产权住房具有商品房性质，可以满足人群的心理需求。虽然共有产权住房制度还处于一个试行阶段，所以也存在诸多问题，特别是法律方面。在接下来的组织中，政府应该加强对共有产权住房制度的管理和明文法律规定，加大力度推动共有产权住房制度，使用“阶梯式”购买方式，有效的保障中低收入群体，填补住房刚需。
参考文献
[1]占世良.对发展共有产权住房的一点认识[J].中华建设，2014.
[2]黄忠华，杜雪君，虞晓芬.英国共有产权住房的实践、经验及对我国的启示[J].中国房地产，2016.
[3]郑春英.我国廉租房政策中存在的问题共有产权住房制度问题研究[EB/OL].http：//www.doc88.com/p-503795652000.html.
[4]李艳，刘依.共有产权保障住房供应与管理实践及思考[J].上海房地产，2013.
[5]陈明.共有产权经济适用房：保障性住房的新探索[J].北方经济，2008，（10）.
关键词：住房保障；共有产权；夹心层
中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.30.061
随着经济的发展，住房成为国民日常生活的一大保障，与此同时出现了一部分夹心层群体。共有产权住房制度解决了夹心层住房的刚需问题，并根据社会实际情况进行具体的实施，做到大方向一致、部分地区细分的细化变动。
1共有产权住房制度的理论分析
由于夹心层群体的扩大，共有产权住房制度对于中国现阶段情况而言是非常有必要的，解决住房问题刻不容缓。因此，对共有产权制度进行理论分析是首要之务。
1.1共有产权住房制度的定义
共有产权住房制度是一种建立在共有产权住房基础上，政府以最大限度支持首次购房需求、满足无房家庭的住房刚需为目的的制度。且必须经政府批准，由政府让渡部分土地收益给符合条件的群体，作为保障对象和政府按照合同形式，与政府共同分摊所有权。
1.2共有产权住房制度产生的原因
共有产权住房制度的出现具有必然性，但制度发展迅速来自于不同因素的外力作用。共有产权住房制度产生的主要原因有：
（1）共有产权住房制度在英国的成功对我国产生了积极影响。
共有产权住房的形式发源于英国。英国的共有产权住房制度，指政府对一部分有一定购买能力但购买能力尚且不足的群体提供的社会保障性的住房制度。从1980年开始，英国为减少财政负担、减轻中低收入家庭的经济负担和提高住房自有率，开始实施了“共有产权计划”，经过了三十多年的发展让英国的共有产权住房制度相对成熟。2007年，有学者根据MHO和Tower Homes这两家公司过去20年英国伦敦主要实行共有产权的住房公司的数据分析得到，大部分补助对象对共有产权住房十分满意，这对我国的住房制度产生了一定的积极影响。
（2）夹心层群体不断地扩大。
夹心层是指在社会群体中不符合廉租房租赁条件、又买不起经济适用房的城市低收入住房困难家庭或不符合经济适用房申购条件、又买不起商品房的低中收入住房的家庭。它的扩大首先来自于国民寻求安稳的传统观念，但更重要的还是国民收入差距的问题。我国强调先让部分人富起来，再由富人带动社会经济的发展。这就导致了在一定程度上，先富的群体把中低收入水平的人挤出了商品房行列。在这样的环境之下，经济适用房以政策之名渔商品房之利，更是加剧了夹心层这个群体的规模。
（3）社会保障制度的完善。
住房作为家庭财产的重要组成部分，是维持社会安定必不可少的关键因素。因此，保障中低收入水平的群体住房利益显得格外重要。近十年，在出台廉租房和经济适用房的同时，面对新的庞大的夹心层群体，政府的住房保障制度必然面临更新，共有产权住房制度的提出是必然的。
2共有产权住房制度在北京实例分析
2014年4月1日，住房和城乡建设部确定北京、上海、淮安、成都、深圳和黄石作为全国共有产权住房试点城市。由于各个地方的实际情况不同，部分具体规定会有所略微差异。2017年8月6日出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》对共有产权住房制度从适用范围、职责分工、建设计划等进行了明文规定，并开始了在北京地区的试点试行。本文将以北京为例进行分析和解释说明。
2.1共有产权住房更加具有保障性
北京地区明确共有产权住房类型为自主性商品房，这也意味着北京地区共有产权住房拥有较多的商品性（商品性主要表现在共有产权住房可出租）和较少的保障性，也就是说共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。《北京市共有产权住房管理暂行办法》对此做了说明，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。虽然保障性对比与其他地区的共有产权住房的保障性相对较少，但是却更利于共有产权住房价格的透明，对于保障对象而言更加放心。
2.2产权住房制度更加具有创新性与进步性
政府通过土地拍卖让渡的部分价格和减免税费等优惠条件，换取共有产权住房的产权，并将部分产权让渡给保障对象。因此，北京地区共有产权住房个人和政府之间的产权比例即政府讓渡的部分权益。北京地区偏向于政府逐渐过渡产权，而个人可以从政府手中逐渐购买产权直至个人完全拥有产权，这将会是共有产权住房制一大创新特点。保障对象在取得房产所有权满5年后也可以按市场价格转让所购房屋产权份额，在同等价格条件下政府部门可优先购买；如果政府机构放弃不愿购买，房子也可转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。可见，北京共有产权房制度买卖皆宜，更加灵活方便，促进了中低收入群体后续的购买力。
2.3共有产权住房的申请条件更加具有透明性
《北京市共有产权住房管理暂行办法》意见稿称，共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁并且一个家庭只能购买一套共有产权住房。并且房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。同时还需遵循从严限购条件，已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议；有住房转出记录；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭不得购买共有产权住房。这些都是现有的一些共有产权住房准入规定，而且在今后还将逐渐的完善，准入条件是共有产权住房制度的法律完善的必经之路。 3共有产权住房制度的意义
共有产权住房制度，实际上是对已有经济适用房制度的完善与发展，满足了中低收入群体的住房刚需，保障了他们的住房权益，进一步实现了社会的长治久安。
3.1有利于完善传统经济适用房制度
传统经济适用房采用政府划拨土地、政府提供一定政策上的支持，赋予购房者有限房权，但有效的政策在实施过程中并没有显化出来。加上经济适用房住房制度尚未完善，个人在经济适用房上存在一些漏洞和缺陷。但是共有产权住房制度更加清晰的定义了传统经济适用房制度模糊的有限产权概念，并将住房保障和市场机制有效的衔接。表面上共有产权住房制度是一种全新的制度，实质上是完善了传统经济适用房制度，達到政府保障和市场供需的一个新的对接。这对于国内的住房保障制度是新的一种新的突破，在传统经济适用住房不景气的关头共有产权住房制度打破了以往保障住房的不可控和不可靠的局面。
3.2有利于保障制度透明化
共有产权住房制度的保障形式十分透明，保障金额即是政府所占有的产权。这样不但直观，而且更利于政府进行调控和保障。防止出现传统经济适用房制度被商人以政策之名渔商品房之利。在保障住房制度中，最重要的就是透明度，越是信息透明越是利于保障制度的透明。首先要做到的是政府落实保障制度，避免保障对象落入福利陷阱，其次要保障共有产权住房制度不被个人图利所用。相比传统经济产权制度，共有产权住房制度更加透明，且保证了国家对产权的掌控，以及五年制度和按比例分配制度的存在，大幅度减少的投机的动力。让保障住房制度真正的保障了保障对象。
3.3有利于缩小因贫富差距带来的住房刚需问题
当今时代的主题是和平与发展，在这样的前提之下，国人更多寻求的是“稳定”二字，这样安稳的传统观加上许多人婚姻价值观里面住房是首要之物，导致了青年人一定要买房的观念。然而，青年人步入社会还不久、工资水平还并不高等因素造成了青年人存款困难的问题，居无定所的现实让他们难以产生社会的归属感。但是共有产权住房制度平衡了高收入群体和中低收入群体的住房需求，满足了中低收入群体的心理需求和住房刚需，在一定程度上促进了社会的稳定。
4对共有产权住房制度的建议
住房问题关系到社会的稳定，在近十年房地产快速发展阶段，商品房房价上升速度较快，导致部分中低收入群体无力负担高昂的房价，而我国出台的廉租房和经济住房等保障性制服实际效果并不理想。为了解决日益膨胀的住房问题，共有产权住房制度在当今社会中实际运用是必要的。甚至可以说共有产权制度是保障住房制度的有力支撑，通过源头解决了住房问题。江苏省淮安市作为第一个试点城市，最终制度落实在北京，可见共有产权住房在近十年发展和变化从过去的让渡产权给保障对象巨大漏洞到如今“阶梯式”，开始逐步走向成熟和完善。然而，共有产权制度依旧存在部分问题，针对部分问题本文给出部分的建议。
4.1应完善对共有产权住房制的明文法律规定
我国应通过对《住房保障法》的完善，来解决产权相关问题，特别是物权相关问题。《住房保障法》既是财产法又是社会保障法，具有私法与公法的双重性质，通过此来满足保障对象的相关权益。
4.2应完善社会信誉记录系统
《北京市共有产权住房管理暂行办法》对于共有产权住房有一定准入规定，准入条件是共有产权住房制度的法律完善的必经之路，并且在今后还需要逐步地完善，方便核实共有产权住房准入门栏。这就需要完善社会信誉记录系统，方便核实准入规定，推动共有产权住房的保障性和透明性。
4.3应完善保障对象的评估程序
未来对于保障对象的评估将是共有产权住房制度的关键因素之一，运用相关法律来保证评估程序的公平与公正性。因此，从社会实际出发来完善相关机制显得尤其重要。
4.4应完善对夹心层的保障力度
夹心层群体过高或过低都会对共有产权住房制度产生不利影响，应将其数量保持在一个有效区间之内，这与社会的物价水平、工资水平和国民的消费观念等是分不开的。
5结语
通过对北京地区的实例分析我们可以直接的看出共有产权对中低收入人群所带来的各方面影响，尤其是共有产权住房具有商品房性质，可以满足人群的心理需求。虽然共有产权住房制度还处于一个试行阶段，所以也存在诸多问题，特别是法律方面。在接下来的组织中，政府应该加强对共有产权住房制度的管理和明文法律规定，加大力度推动共有产权住房制度，使用“阶梯式”购买方式，有效的保障中低收入群体，填补住房刚需。
参考文献
[1]占世良.对发展共有产权住房的一点认识[J].中华建设，2014.
[2]黄忠华，杜雪君，虞晓芬.英国共有产权住房的实践、经验及对我国的启示[J].中国房地产，2016.
[3]郑春英.我国廉租房政策中存在的问题共有产权住房制度问题研究[EB/OL].http：//www.doc88.com/p-503795652000.html.
[4]李艳，刘依.共有产权保障住房供应与管理实践及思考[J].上海房地产，2013.
[5]陈明.共有产权经济适用房：保障性住房的新探索[J].北方经济，2008，（10）.