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《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 抵押房屋的所有人为抵押人，债权人为抵押权人。《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。” 优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物或价金优先受偿，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁中，补偿安置如何衔接抵押权受偿，在当前的法律法规中没有明确规定。本文结合征收和担保制度，进行法律逻辑分析，找到抵押房屋征收拆迁补偿安置三种方式对应的抵押权保护路径，以供实务部门参考。
一、征收补偿中抵押权人的权利保护
《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”第51条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第38条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此知道，抵押权人的权利保护在于：得到抵押人（被征收人）或征收补偿部门的通知；可以由新的抵押物重新设定新的抵押；依法清理债权债务，解除抵押合同；若所担保的债权未到期，将所得的价款提存作为担保或交法院处置；抵押权未通过上述方法得到保护时，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中，拟征收拆迁区域内是否存在抵押，征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数，对被征收人补偿安置的同时，衔接好抵押权保护。
二、抵押权人的权利行使
其一，抵押权人作为他项权权利主体，无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算，但是，实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看，抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利，抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求，政府征收补偿安置时，应当确保抵押权得到有效保护：双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。
其二，抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”可见，抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，否则，人民法院就不予保护，丧失胜诉权。在征收拆迁中，征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况，并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害，抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权，也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。
其三，征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少，抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时，征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑，抵押权人可以选择私法救济，也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。”由此可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值时，抵押权人的私法救济途径是：请求停止行为；请求恢复抵押财产的价值或者提供担保；请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是：就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑，政府在征收国有企业房地产时，应当更加规范化操作。
三、征收补偿中抵押权的顺位
抵押权顺位，是指在同一财产上设定了多个抵押之后，各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。《物权法》第199条规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。从该条规定来看，抵押权的顺位很容易理解。但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期，如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限，而后一债权又未获清偿，应如何就抵押物的价值进行受偿？如果处理不好这种关系，引起抵押权人之间的纠纷，将会影响征收拆迁工作的顺利进行。征收拆迁中常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的，征收拆迁补偿中，均需要保护各自抵押权。可以协商保护抵押权，无法达成协议的及时作出征收补偿决定，将补偿金提存或交受理法院处置，暂不支付给被征收人，抵押权顺位由法院依法确定。 四、征收拆迁中抵押权保护方式
在设定抵押房屋的征收补偿中，如何保护抵押权人的利益？下面分别就被征收人的三种补偿安置方式具体分析抵押权人的权利保护方式。
其一，货币补偿。《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物(价金)优先分配，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中，即指当抵押的房地产被征收时，对征收拆迁的补偿金，抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。被征收房屋为抵押物时，按照市场评估价进行货币补偿，此时，货币补偿与被征收房屋存在等价交换。根据《物权法》第191条规定，在被征收人获得货币补偿后，抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿，也可以提存。
其二，现房安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”征收拆迁可以采取现房安置，根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时，办理抵押登记。这样，被征收拆迁人获得了现房安置，既保护了被征收拆迁人的利益，又通过变更抵押登记保护了抵押权人的利益。
其三，期房安置。许多征收拆迁项目中被征收拆迁人选择期房安置，此时，被征收拆迁房屋需要拆除，而安置房屋尚无踪影，如何保护抵押权人的利益？安置期房相当于预购商品房，根据《房屋登记办法》第67条规定，安置期房可以办理期房抵押权预告登记，这样就将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。
五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿
被征收房屋设定抵押并被法院查封，政府征收似乎遇到双重障碍：一是抵押权的阻却；二是查封的阻却。征收是强制力保障之下剥夺所有权的行为，抵押权不能对抗征收。根据《民事诉讼法》的规定，法院查封的目的是限制查封标的物的处分权，防止逃避债务。因公共利益的需要，人民政府可以征收被查封的房产土地，即法院查封并不阻止政府征收。政府可以将征收补偿金交由法院处置。征收查封的房地产，政府应当更加注重完善征收程序，否则，查封法院可能会以征收程序存在瑕疵为由，滥用追加被执行人的权力。
征收拆迁涉及多方利益博弈，在立法层面缺乏系统的、明确的、可操作性强的规定，而社会期待许久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对该问题也未有涉及，这就需要实务部门合乎理性的、辩证的、具有内在逻辑地适用法律法规，妥善解决征收拆迁中抵押查封的疑难问题，在操作中更加规范，引导当事人积极寻求司法救济，发挥审判职能作用，力戒不立案不受理。
注：作者为法学博士，在最高人民法院从事审判工作多年，对房屋登记、征收拆迁等房地产法律具有深入研究，发表论文数十篇，出版专著多部，现在广州大学公法研究中心从事法学研究，兼职为政府和投资企业提供征收搬迁全程法律服务。作者邮箱：wangda654321@sina.com,电话：13380083168（粤），13701178064（京）。
李美婷/见习编辑
一、征收补偿中抵押权人的权利保护
《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”第51条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第38条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此知道，抵押权人的权利保护在于：得到抵押人（被征收人）或征收补偿部门的通知；可以由新的抵押物重新设定新的抵押；依法清理债权债务，解除抵押合同；若所担保的债权未到期，将所得的价款提存作为担保或交法院处置；抵押权未通过上述方法得到保护时，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中，拟征收拆迁区域内是否存在抵押，征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数，对被征收人补偿安置的同时，衔接好抵押权保护。
二、抵押权人的权利行使
其一，抵押权人作为他项权权利主体，无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算，但是，实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看，抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利，抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求，政府征收补偿安置时，应当确保抵押权得到有效保护：双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。
其二，抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”可见，抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，否则，人民法院就不予保护，丧失胜诉权。在征收拆迁中，征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况，并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害，抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权，也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。
其三，征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少，抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时，征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑，抵押权人可以选择私法救济，也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。”由此可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值时，抵押权人的私法救济途径是：请求停止行为；请求恢复抵押财产的价值或者提供担保；请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是：就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑，政府在征收国有企业房地产时，应当更加规范化操作。
三、征收补偿中抵押权的顺位
抵押权顺位，是指在同一财产上设定了多个抵押之后，各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。《物权法》第199条规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。从该条规定来看，抵押权的顺位很容易理解。但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期，如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限，而后一债权又未获清偿，应如何就抵押物的价值进行受偿？如果处理不好这种关系，引起抵押权人之间的纠纷，将会影响征收拆迁工作的顺利进行。征收拆迁中常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的，征收拆迁补偿中，均需要保护各自抵押权。可以协商保护抵押权，无法达成协议的及时作出征收补偿决定，将补偿金提存或交受理法院处置，暂不支付给被征收人，抵押权顺位由法院依法确定。 四、征收拆迁中抵押权保护方式
在设定抵押房屋的征收补偿中，如何保护抵押权人的利益？下面分别就被征收人的三种补偿安置方式具体分析抵押权人的权利保护方式。
其一，货币补偿。《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物(价金)优先分配，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中，即指当抵押的房地产被征收时，对征收拆迁的补偿金，抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。被征收房屋为抵押物时，按照市场评估价进行货币补偿，此时，货币补偿与被征收房屋存在等价交换。根据《物权法》第191条规定，在被征收人获得货币补偿后，抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿，也可以提存。
其二，现房安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”征收拆迁可以采取现房安置，根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时，办理抵押登记。这样，被征收拆迁人获得了现房安置，既保护了被征收拆迁人的利益，又通过变更抵押登记保护了抵押权人的利益。
其三，期房安置。许多征收拆迁项目中被征收拆迁人选择期房安置，此时，被征收拆迁房屋需要拆除，而安置房屋尚无踪影，如何保护抵押权人的利益？安置期房相当于预购商品房，根据《房屋登记办法》第67条规定，安置期房可以办理期房抵押权预告登记，这样就将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。
五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿
被征收房屋设定抵押并被法院查封，政府征收似乎遇到双重障碍：一是抵押权的阻却；二是查封的阻却。征收是强制力保障之下剥夺所有权的行为，抵押权不能对抗征收。根据《民事诉讼法》的规定，法院查封的目的是限制查封标的物的处分权，防止逃避债务。因公共利益的需要，人民政府可以征收被查封的房产土地，即法院查封并不阻止政府征收。政府可以将征收补偿金交由法院处置。征收查封的房地产，政府应当更加注重完善征收程序，否则，查封法院可能会以征收程序存在瑕疵为由，滥用追加被执行人的权力。
征收拆迁涉及多方利益博弈，在立法层面缺乏系统的、明确的、可操作性强的规定，而社会期待许久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对该问题也未有涉及，这就需要实务部门合乎理性的、辩证的、具有内在逻辑地适用法律法规，妥善解决征收拆迁中抵押查封的疑难问题，在操作中更加规范，引导当事人积极寻求司法救济，发挥审判职能作用，力戒不立案不受理。
注：作者为法学博士，在最高人民法院从事审判工作多年，对房屋登记、征收拆迁等房地产法律具有深入研究，发表论文数十篇，出版专著多部，现在广州大学公法研究中心从事法学研究，兼职为政府和投资企业提供征收搬迁全程法律服务。作者邮箱：wangda654321@sina.com,电话：13380083168（粤），13701178064（京）。
李美婷/见习编辑