《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度司法解释》）第五十二条第二款对抵押权预告登记制度在破产清算程序中的优先受偿效力做了明确规定,对以往学界的争论给出了最终定论。但该条款能否直接适用于房地产开发商破产清算程序中预售商品房抵押权预告登记权利人享有优先受偿权?所有权预告登记权利人享有优先受偿权的理论基础为何?以及这两种权利的构成要件和法律效力的具体内容仍需进行进一步的严格论证。《担保制度司法解释》第五十二条在其一二两款中以办理抵押权本登记的条件是否成就为要件,对抵押权预告登记权利人在非破产程序中和破产清算程序中的优先受偿权做了分别规定。但该条款对房地产开发商破产清算程序中预告登记权利人享有优先受偿权仍存在法律适用困境。就所有权预告登记权利人而言,预购人处于优先顺位,享有优先受偿权,存在法律漏洞;对抵押预告登记权利人而言,存在三个困境:与开发商阶段性担保责任冲突、开发商的“抵押人”身份判断存在困难、与其他债权人利益的平衡。预售商品房开发商破产清算时,所有权预告登记权利人和抵押权预告登记权利人享有优先受偿权的理论基础和法律依据存在差异:对抵押权预告登记而言,为实现保护金融机构的贷款债权和市场金融秩序的目的。应通过对《担保制度司法解释》第五十二条第二款中的“抵押人”做扩张解释的方法,将商品房预售制度中的房地产开发商纳入其中,使得预售商品房抵押权预告登记权利人成为适用司法解释享有优先受偿权的主体;对所有权预告登记而言,为实现对购房消费者超级优先权的延续,通过对《民法典》第二百二十一条进行目的性扩张解释并从价值判断、利益衡量和经济效益的角度出发,可以明确预购人权利作为生存性债权具有迫切性和必要性,让预购人在破产程序中处于优先受偿顺位,赋予其能够对抗其他债权人的权利,具有必要性和正当性,既有利于实现保障预购人债权利益的立法目的,也有利于保障市场经济安全和交易秩序。另外,通过对法条的进一步分析,可以明确两类权利人在实践中享有优先受偿权的具体构成要件:抵押权预告登记权利人——开发商破产时抵押权本登记条件难以成就、不具备交付条件的预售房屋属于破产财产、抵押权预告登记权利人不存在临界期事后担保行为;所有权预告登记权利人——限定预购人身份为普通购房人、开发商破产时所有权本登记条件难以成就。基于两类预告登记权利人法律地位、价值取向的差异,其在破产程序中的优先受偿权分别体现为在建建筑物抵押权和法定优先权。若在房地产开发企业破产时,房屋已经建成,所有权预告登记权利人基于取回权取得房屋所有权,抵押权预告登记权利人有权要求所有权预告登记权利人协助其在该现房上办理抵押权本登记。若在房地产开发企业破产时,房屋尚未竣工不具备交付条件,预告登记权利人可以就受理该房地产开发企业破产申请时已建造部分折价、拍卖、变卖后的价款优先受偿,不足清偿部分作为普通债权人进行债权申报。依据《最高院发布的关于建设施工合同的司法解释（一）》、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《不动产登记暂行条例实施细则》,从便于实务操作的角度出发最终的债权受偿顺序应为:首先由各所有权预告登记权利人就其支付的首付款价值优先受偿,再由建设工程承包人就其工程价款进行优先受偿,最后由与进入破产清算程序的开发商签订合作项目协议书的抵押权预告登记权利人,就该预售项目中其提供的各预售房的所有贷款金额统一行使优先受偿权。