投资与融资是现代企业财务管理研究的核心问题。本文主要研究投资。投资效率的高低，直接影响企业的价值增加和未来的发展。大量研究表明，我国上市房地产公司普遍存在非效率投资行为。
　　本文首先通过对我国2014-2016年上市房地产财务数据进行数据包络分析筛选出效率投资的样本和非效率投资的样本。其次利用Richardson(2006)投资期望模型对非效率投资样本进行分组。最后使用多元回归的分析方法探求债务结构与过度投资和投资不足的关系。本文全部数据均运用deap2.1和SPSS19.0进行分析检验。希望通过本文的研究，能够丰富原有的投资理论，合理的调整我国上市房地产公司的债务结构，推动我国上市房地产公司投资效率的提高。
　　研究结果表明，我国上市房地产公司中普遍存在非效率投资行为。且投资不足的现象更为严重。短期负债没有对我国上市房地产公司的过度投资和投资不足的行为起到很好的约束作用。银行存款加剧了我国上市房地产公司的过度投资的行为。而商业信用因其在一定程度上缓解了资产与负债期限结构错搭的问题有效的约束了我国上市房地产公司投资不足的行为。
　　针对研究得出的结论，本文从公司内部和外部两方面提出相应的建议。从公司内部方面，如应当完善独立董事的制度;合理的选择债务比率。从公司外部方面，如加强商业信用风险的管理等。以求对我国上市房地产公司投资效率的提高做出贡献，进而提高房地产行业的投资效率，促进国民经济的健康可持续发展。