直管公房是指政府公房管理部门所有的公有房地产和管理的托管、代管房地产。一直以来，直管公房的经营管理是由各级人民政府指定房地产行政主管部门作为所有人代表，依法行使占用、使用、收益和处分的权利。长期处于计划经济管理模式下形成的管理模式和组织结构，工作效率低下，管理成本居高不下。随着市场经济的发展，房管部门一方面承担着计划经济遗留下来的各种历史包袱，一方面又不得不努力实现国有资产保值增值的使命，同时，由于社会发展的需要，直管公房的职能越来越带有社会保障的色彩。因此，继续沿袭原有的经营管理模式已无法满足新形势下的需要，直管公房经营管理急待改革，而作为经营性国有资产的直管公房运作由于资产的特殊性和经营管理的复杂性，国内一直缺乏针对性的专业研究。 纵观国际上的公房经营管理，对公房的定义如下：指市政当局和公共团体为低收入家庭建设的住房，主要是指为“穷人”和“低收入家庭”建造的公共住房。这与我国的“公房”GOVERNMET HOUSING概念有一定的差异。即，国际上的公房概念实际上只实现了我国直管公房的住房保障职能。直管公房长期以来肩负着“福利分房”和“社会保障”的社会职能，随着市场经济的发展，“福利分房”已随着住房分配货币化和住宅商品化的推行已被取消。那么，“社会保障”功能将是今后直管公房管理的主要目的。因此，本文的第二章通过对香港、日本、美国等三个国家的公房管理制度和先进经验的深入分析，对直管公房社会职能的发展必将向社会保障作出预测，并对如何结合我国的实际情况，建立符合我国特色的住房保障制度提出了自己的见解和建议。 随着经济和体制改革的纵深发展，直管公房资产的所有权和经营权分离已成为可能，这就给直管公房经营管理改革带来了新的契机。依据国有资产出资人理论，本文认为，通过授权经营手段，将直管公房的管理职能和经营职能的分离，解决长期以来的行政手段和市场运作的根本矛盾，同时运用先进的管理理念和技术手段，全面革新管理经营模式，是直管公房改革的唯一出路。 第三章通过建立长沙市商业租赁用房价格模型，确定直管公房非住宅类的租直管公房经营管理研究及其信息系统实现赁价格。从理论上解决了以前政策定价的落后局面，促使直管公房经营职能全面走向市场经济化。 第四章深入地分析了直管公房信息系统实现的理论探讨和方案的具体实现。‘ 第五章作为实证分析，通过对长沙市直管公房的发展和现状的具体分析，尤其是对一直以来沿袭的政府管理模式的分析，提出直管公房的经营管理己经到了不创新改革就会陷入无以为继的困境。然后，根据对国家政策的分析和直管公房资产的实际情况，大胆提出直管公房的管理和经营职能分离这一解决方案。具体操作步骤为，通过“授权经营”的方式，将直管公房资产的所有权和经营权分离，一方面管理职能向制定政策、监督实行、住房保障转变，一方面建立相对独立的现代企业化的直管公房经营集团公司。从而根本上解决直管公房营利性目标与非营利性目标的矛盾。