随着中国住房制度改革和城市建设的快速发展,物业服务行业迎来新的发展机遇,物业服务公司也面临人才需求激增、成本上升、智能化服务升级、物业创新模式等诸多挑战。如何在激烈的竞争市场中,抢占一席地位,赢得市场份额,制定服务营销策略已成为必然。Y物业服务公司是苏州一家中小型物业公司。本文利用PEST分析,对物业服务宏观营销环境进行分析,发现Y物业服务公司所处的外部环境整体良好;运用波特五力分析模型对行业环境进行分析,发现存在行业准入门槛低导致进入该行业的潜在者威胁越来越大、智能型物业替代传统物业的威胁等;运用SWOT分析模型,分析Y物业服务公司的优势在于拥有住宅物业运维经验、拥有社会资源,但是服务缺乏特色、存在行业竞争与替代品威胁等。Y物业服务公司细分可以从区域、客户类型入手,通过STP分析,确定Y物业服务公司的目标市场是非住宅项目市场,市场定位以客户为中心,通过不断提高物业服务品质助力客户实现物业资产增值和空间体验优化,致力成为五星级专业型管家。基于Y物业服务公司营销问题分析,制定Y物业服务公司的七大服务营销策略。一是服务方面,开展增值服务、优化服务提高顾客满意度及打造品牌;二是在价格方面,以差别化定价为主,以满足不同业主方的需求提高客户满意度;三是在渠道方面,同步线上营销和线下营销,旨在充分挖掘资源以便扩展新的营销渠道;四是在促销方面,利用丰富广告促销、增强人员推销、重视公共关系促销及优化推广策略方面着手改进现有促销方式;五是人员方面,提高员工服务意识、借助设备实现人员高效工作;六是服务过程方面,建立标准化流程、完善服务管控;七是有形展示方面,做好服务形象、服务信息等方面展示。最后,为了推动服务营销策略的实施,从制度管理、人员保证等方面,提出实施保障的措施与建议。