改革开放四十年来,我国政治、经济、社会等各方面建设均取得了巨大的成就,究其根本原因在于我国实行了以市场经济为导向的全方位、系统化改革。市场经济的本质是产权经济,只有建立了产权清晰、权责明确的产权制度,市场交易才能够顺畅运行,从这个角度来说,产权是市场经济发展的基础。不动产登记制度就是不动产物权的确认和保护制度,不动产登记作为不动产物权的公示方式,对于明晰产权、定纷止争、保障交易安全、稳定社会秩序具有重要意义,也是建立和健全社会主义市场经济的前提和基础。深圳作为我国改革开放试验田,其不动产登记制度改革一直走在全国前列。经过四十多年经济社会的快速发展,深圳在不动产登记制度的建立和发展等方面进行了积极探索,在取得诸多成就的同时,也存在一些不足。本文以深圳市不动产登记制度变迁为研究对象,阐述了深圳市四十年不动产登记制度发展变迁的历史,分析其变迁的动因和发展轨迹,透视改革开放四十年来中国不动产登记制度发展变迁的成绩和不足,并分析在新的历史背景下,不动产登记制度进一步改革发展的方向,这是本文的基本逻辑。在章节安排上,本文主要有六个部分,具体如下:第一部分,导论。该部分主要阐明了论文的选题背景和研究意义,对当前已有的研究成果进行了综述,提出了论文的研究方法和研究内容,并归纳了本文可能的创新点。第二部分,相关概念阐释和理论基础。该部分主要对本文的一些基本概念,如不动产、不动产登记等进行了界定,以明确研究对象,并提出了本文的理论基础——阿兰·斯密德的制度变迁理论,为本文的分析提供了理论工具。第三部分,改革开放以来深圳市不动产登记制度变迁的路径分析。该部分以深圳市不动产登记制度为考察对象,试图通过案例分析来揭示中国不动产登记制度的变迁轨迹。本文将深圳市不动产登记制度变迁分为三个阶段,即房地分离登记阶段（1981-1989）、房地合一登记阶段（1989-2015）、不动产统一登记阶段（2015—至今）,分别分析了每一阶段不动产登记制度的主要内容和特点,并对改革开放以来深圳不动产登记制度变迁的原因进行了深入分析。第四部分,改革开放以来深圳市不动产登记制度变迁的成效与问题。该部分对改革开放以来深圳市不动产登记制度变迁取得的成效进行了归纳总结,即立法日益完善、机构日益健全、信息化步伐加快。随后从法制建设、制度取向、组织机构、标准和信息化等四个方面分析了当前深圳市不动产登记制度存在问题。第五部分,新时期深圳市不动产登记制度变迁展望。该部分主要分析了新的历史条件下,推动深圳市不动产登记制度未来发生变迁的主要因素,包括市场经济的深入发展、不动产价值的提升、大规模城市更新、不动产登记需求的多元化、“双区”叠加的战略机遇等,并从立法、机构与职能、登记程序与内容、管理取向和人员素质、信息化建设与便民服务等方面对深圳市不动产登记制度变迁的方向进行了展望。第六部分,研究结论。该部分对本文研究的基本结论进行了归纳总结。