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在过去的几年里，世界各地频繁发生债务危机事件，政府的债务问题也越来越得到人们的关注。审计署2011年3月至5月首次对全国地方政府性债务进行了全面审计，审计结果表明，截至2010年底中国地方政府债务的总规模达到了10.7万亿元，地方政府债务问题比较严重。地方债务问题主要表现在债务数量大、举债方式不透明、偿还债务能力差、债务管理不规范等方面，以及由此产生的债务逾期风险、融资平台风险、规模风险等。至此，地方政府债务问题逐渐走向明朗，引发了各界广泛的争议和讨论。
研究普遍认为，中国不断扩大的地方政府债务规模是推动房价上涨的主要原因。近10余年来房地产市场得到快速发展，房价也历经了快速上涨的过程，房屋的数量和质量都有很大的提升。但是由于房价的快速上涨，一系列围绕房价所产生的经济问题、社会问题随之而来。中国的房地产市场存在着房价上涨过快、房地产市场供求结构不均衡、政策性住房制度不完善、相关法律法规不健全等问题。虽然自2003年以来中国政府出台众多的房地产调控政策，但是事后证明，这些政策的作用有限，无法从根本上有效地调节房地产市场。针对这种现象人们普遍认为，政府因素是推动房价上涨的主要原因之一，特别是政府债务规模的扩大使得政府对土地财政收入依赖程度的不断提高，增加了房地产市场的调控难度，房价也就难以得到有效地调节。
随着地方政府债务对土地财政的依赖度不断提高，围绕着政府与房地产市场关系的研究已有很多。人们从房价与地价、房价与财政收入、房价与财政支出、地价与政府债务等方面，深入探讨了房地产市场与政府行为之间的关系。但是大多数研究并没有从整体上探讨地方债务与房价之间的相互影响。只研究局部关系对于认识房地产市场与政府行为之间的整体影响是不够的，这是因为:
首先，财政支出和收入只是考虑到了公共物品支出和土地财政收入，并没有从整体上把握债务对房价的影响。地方政府债务不仅与土地财政收入相关，而且也与财政收入的其他因素如税收等有着密切的关系。相应的，公共物品支出只是政府财政支出中的一方面，并没有考虑到财政支出的其他因素，因此难以全面地反应财政支出情况。所以仅仅从土地财政和公共物品支出两方面来研究财政收支与房价的关系是不够的。
其次，地方政府债务是政府行为的综合表现，既包括土地财政收入和公共物品支出问题，也包括各种与房产相关的税收、对房地产市场的投资与扶持等，因此通过研究地方政府债务与房价的关系可以使对政府行为和房地产市场关系有一个整体全面的认识。
因此，本文通过研究地方政府债务与房价的关系来探讨房地产市场与政府之间整体的影响关系，将更加完善房地产与政府债务之间关系的研究，同时还将不断提高人们对房价理论的认识。此外，通过研究房价与地方债务之间的关系，可以使人们对于债务对房价的影响以及债务对房价的影响有更加客观和清晰的认识，也让人们对房价和债务问题形成的原因有更加深刻的了解。弄清它们二者之间的关系，对于房地产市场调控和当前地方政府债务问题的解决可以起到一定的指导作用。
概括来说，本文分别从地方政府债务对房价的影响机制和房价对地方政府债务的影响机制两方面分析了它们之间的相互影响关系。具体的，通过分析房地产市场局部均衡模型得出地方政府债务通过影响房屋建筑成本来影响房价;而房价则主要通过影响政府土地财政来影响地方政府债务。其次，本文在理清地方政府债务与房价相互影响机制的基础上，通过对东中西数据进行实证分析，以进一步实证检验房价与债务之间的关系。本文采用普遍使用的东中西区域划分法，分别从三个区域中随机选出两个城市作为研究对象，运用2004-2013年债务和房价的季度数据进行因果关系检验和脉冲响应检验。接着对实证结果进行分析，并通过对比实证结果和理论分析得出地方政府与房价之间的关系。最后，根据研究结果为中国房地产市场调控和政府债务问题提供政策建议和意见。
本文的主要内容。首先，对有关地方政府债务与房地产市场关系的研究进行梳理，总结已有研究的主要成果和结论并简要评述了已有的成果和不足。其次，对地方政府债务和房地产的有关概念和范围进行了界定，并详细分析了中国地方政府债务和房地产市场的发展现状，以及地方债务所带来的债务风险和房地产市场发展中存在的问题。在此基础上，讨论了房地产市场与地方政府债务之间的相互影响关系，分别研究了地方政府债务对房价的影响机制和房价对地方政府债务的影响机制。然后，利用各样本城市自2004-2013年的地方债务和房价数据进行因果关系和脉冲响应分析，得出各样本的实证结果，并在随后的章节中对得出的实证结果进行分析和研究。最后，根据之前的研究结果得出基本结论并提出债务和房价问题相应的解决方法。
本文通过对中、西、东三地区政府债务与房价关系的研究，得出以下四个结论:
第一，房价与债务规模在短期内有相互作用的关系，而在长期内它们之间并无显著的相互影响关系。短期内房价上涨有助于缓解债务压力，而债务的增加会推高房价，但是决定房价与债务规模的因素是多方面的，在短期内其他条件不变的情况下，房价或债务的变化能对债务或房价产生影响，但是经过一段时间后，其他因素条件发生改变那么这种影响作用就会减少或者完全不相关。
第二，短期内房价的上涨有助于帮助缓解政府的债务压力，但是这种影响只在短期内发挥作用，从长期来看作用并不明显。房价上涨能增加政府的财政收入和土地收入，对于缓解政府债务有一定的积极作用，但是政府每年都会有新的预算和投资计划，可能在偿还旧债后举借更多的债，因此政府的债务在短期内是下降了，但是长期内可能根据需要再次回到高位水平。
第三，房价对债务的影响具有一定的滞后性，即房价变动后要过一段时间才会减少债务。房价的上涨带动政府的税收收入和土地财政收入增加，因为房地产的税收和土地出让收入是与房地产业的繁荣情况相关的。但是，政府偿还旧债需要一定的程序和时间，这主要取决于政府的办事效率和还款的意愿。此外，对于新增加的收入，政府也有可能用于新的计划投资或其他事项中，而不是用于还款，所以房价对债务的负影响有一定的滞后性。
第四，房价对债务的影响与地方政府对土地财政的依赖程度有关。东部样本城市政府对土地财政依赖程度较高，因此短期内房价对债务的影响要比对土地财政依赖程度低的西部城市大。
根据上述结论，本文提出两条政策建议:1.地方政府债务问题不能依赖房地产市场来解决。地方债务问题的本质还是自中国分税制改革后造成的地方财政收入和支出的不匹配，也即所谓的地方财权和事权不平衡。只有深化中央和地方财权和事权机制的改革，平衡地方的收入和支出，才能从长远解决问题。2.房价的调节应从多方面多角度入手。地方政府卖地取得土地财政收入、政府通过房地产市场获取巨大的财政收入等不是推动房价上涨的最主要因素，楼市的高涨的因素是多方面的，是综合因素的影响。在居民可支配收入增加，建筑成本上升，银行信贷宽松，以及社会习俗的影响下房价的上涨是合理的。因此，解决房价问题可以从需求方面的银行信贷、可支配收入等入手，而从供给方面可以从加大对保障性住房的供给力度、增加土地供给降低土地成本等入手。只有同时注重对房地产供给和需求的调节，才能最终有效解决房价问题。
研究普遍认为，中国不断扩大的地方政府债务规模是推动房价上涨的主要原因。近10余年来房地产市场得到快速发展，房价也历经了快速上涨的过程，房屋的数量和质量都有很大的提升。但是由于房价的快速上涨，一系列围绕房价所产生的经济问题、社会问题随之而来。中国的房地产市场存在着房价上涨过快、房地产市场供求结构不均衡、政策性住房制度不完善、相关法律法规不健全等问题。虽然自2003年以来中国政府出台众多的房地产调控政策，但是事后证明，这些政策的作用有限，无法从根本上有效地调节房地产市场。针对这种现象人们普遍认为，政府因素是推动房价上涨的主要原因之一，特别是政府债务规模的扩大使得政府对土地财政收入依赖程度的不断提高，增加了房地产市场的调控难度，房价也就难以得到有效地调节。
随着地方政府债务对土地财政的依赖度不断提高，围绕着政府与房地产市场关系的研究已有很多。人们从房价与地价、房价与财政收入、房价与财政支出、地价与政府债务等方面，深入探讨了房地产市场与政府行为之间的关系。但是大多数研究并没有从整体上探讨地方债务与房价之间的相互影响。只研究局部关系对于认识房地产市场与政府行为之间的整体影响是不够的，这是因为:
首先，财政支出和收入只是考虑到了公共物品支出和土地财政收入，并没有从整体上把握债务对房价的影响。地方政府债务不仅与土地财政收入相关，而且也与财政收入的其他因素如税收等有着密切的关系。相应的，公共物品支出只是政府财政支出中的一方面，并没有考虑到财政支出的其他因素，因此难以全面地反应财政支出情况。所以仅仅从土地财政和公共物品支出两方面来研究财政收支与房价的关系是不够的。
其次，地方政府债务是政府行为的综合表现，既包括土地财政收入和公共物品支出问题，也包括各种与房产相关的税收、对房地产市场的投资与扶持等，因此通过研究地方政府债务与房价的关系可以使对政府行为和房地产市场关系有一个整体全面的认识。
因此，本文通过研究地方政府债务与房价的关系来探讨房地产市场与政府之间整体的影响关系，将更加完善房地产与政府债务之间关系的研究，同时还将不断提高人们对房价理论的认识。此外，通过研究房价与地方债务之间的关系，可以使人们对于债务对房价的影响以及债务对房价的影响有更加客观和清晰的认识，也让人们对房价和债务问题形成的原因有更加深刻的了解。弄清它们二者之间的关系，对于房地产市场调控和当前地方政府债务问题的解决可以起到一定的指导作用。
概括来说，本文分别从地方政府债务对房价的影响机制和房价对地方政府债务的影响机制两方面分析了它们之间的相互影响关系。具体的，通过分析房地产市场局部均衡模型得出地方政府债务通过影响房屋建筑成本来影响房价;而房价则主要通过影响政府土地财政来影响地方政府债务。其次，本文在理清地方政府债务与房价相互影响机制的基础上，通过对东中西数据进行实证分析，以进一步实证检验房价与债务之间的关系。本文采用普遍使用的东中西区域划分法，分别从三个区域中随机选出两个城市作为研究对象，运用2004-2013年债务和房价的季度数据进行因果关系检验和脉冲响应检验。接着对实证结果进行分析，并通过对比实证结果和理论分析得出地方政府与房价之间的关系。最后，根据研究结果为中国房地产市场调控和政府债务问题提供政策建议和意见。
本文的主要内容。首先，对有关地方政府债务与房地产市场关系的研究进行梳理，总结已有研究的主要成果和结论并简要评述了已有的成果和不足。其次，对地方政府债务和房地产的有关概念和范围进行了界定，并详细分析了中国地方政府债务和房地产市场的发展现状，以及地方债务所带来的债务风险和房地产市场发展中存在的问题。在此基础上，讨论了房地产市场与地方政府债务之间的相互影响关系，分别研究了地方政府债务对房价的影响机制和房价对地方政府债务的影响机制。然后，利用各样本城市自2004-2013年的地方债务和房价数据进行因果关系和脉冲响应分析，得出各样本的实证结果，并在随后的章节中对得出的实证结果进行分析和研究。最后，根据之前的研究结果得出基本结论并提出债务和房价问题相应的解决方法。
本文通过对中、西、东三地区政府债务与房价关系的研究，得出以下四个结论:
第一，房价与债务规模在短期内有相互作用的关系，而在长期内它们之间并无显著的相互影响关系。短期内房价上涨有助于缓解债务压力，而债务的增加会推高房价，但是决定房价与债务规模的因素是多方面的，在短期内其他条件不变的情况下，房价或债务的变化能对债务或房价产生影响，但是经过一段时间后，其他因素条件发生改变那么这种影响作用就会减少或者完全不相关。
第二，短期内房价的上涨有助于帮助缓解政府的债务压力，但是这种影响只在短期内发挥作用，从长期来看作用并不明显。房价上涨能增加政府的财政收入和土地收入，对于缓解政府债务有一定的积极作用，但是政府每年都会有新的预算和投资计划，可能在偿还旧债后举借更多的债，因此政府的债务在短期内是下降了，但是长期内可能根据需要再次回到高位水平。
第三，房价对债务的影响具有一定的滞后性，即房价变动后要过一段时间才会减少债务。房价的上涨带动政府的税收收入和土地财政收入增加，因为房地产的税收和土地出让收入是与房地产业的繁荣情况相关的。但是，政府偿还旧债需要一定的程序和时间，这主要取决于政府的办事效率和还款的意愿。此外，对于新增加的收入，政府也有可能用于新的计划投资或其他事项中，而不是用于还款，所以房价对债务的负影响有一定的滞后性。
第四，房价对债务的影响与地方政府对土地财政的依赖程度有关。东部样本城市政府对土地财政依赖程度较高，因此短期内房价对债务的影响要比对土地财政依赖程度低的西部城市大。
根据上述结论，本文提出两条政策建议:1.地方政府债务问题不能依赖房地产市场来解决。地方债务问题的本质还是自中国分税制改革后造成的地方财政收入和支出的不匹配，也即所谓的地方财权和事权不平衡。只有深化中央和地方财权和事权机制的改革，平衡地方的收入和支出，才能从长远解决问题。2.房价的调节应从多方面多角度入手。地方政府卖地取得土地财政收入、政府通过房地产市场获取巨大的财政收入等不是推动房价上涨的最主要因素，楼市的高涨的因素是多方面的，是综合因素的影响。在居民可支配收入增加，建筑成本上升，银行信贷宽松，以及社会习俗的影响下房价的上涨是合理的。因此，解决房价问题可以从需求方面的银行信贷、可支配收入等入手，而从供给方面可以从加大对保障性住房的供给力度、增加土地供给降低土地成本等入手。只有同时注重对房地产供给和需求的调节，才能最终有效解决房价问题。