随着出生率的下降和平均寿命的延长,我国早在2000年就进入了人口老龄化社会,而且在未来几年,老年人口的比重会进一步增加。在“银色浪潮”冲击下,中国将面对一个前所未有的老龄化人口结构,这必将全面影响我们的社会生活。如何解决人口迅速老龄化所带来的一系列问题,是我国目前面临的十分紧迫的任务。从国际经验来看,养老服务模式的选择通常有三种:家庭养老、机构养老和社区养老。以往我国主要采取家庭养老和机构养老两种模式,但是随着社会经济的发展,家庭养老功能正在逐步弱化;而机构养老成本偏高、并且许多老年人对这种养老形式心理极不适应;与这两种模式相比,社区养老具有服务成本低、满足老年人的心理需求等优势,因此社区养老必将会成为我国社会养老的主要选择。社区养老的主要方式之一是投资建立老年公寓,要建公寓就会涉及到房地产投资风险问题。房地产投资开发过程是一系列复杂工作过程的综合,从其本身来讲,它具有投资额度大、投资周期长、高风险投资成败影响面大的特点,正是由于房地产这些不同特点决定了房地产业与其它行业相比面临的风险因素十分复杂,风险因素引起的后果也特别严重,这些风险对房地产投资的成败起着决定性作用,为了提高投资决策的科学性,获得较好的投资效益,科学的决策研究在房地产投资过程中起着越来越重要的作用。要进行风险决策分析首先要做风险识别,风险识别的主要作用就是合理缩小风险因素的不确定性,寻找主要因素,为投资者提供最适当的风险对策。本文通过使用专家调查法中的德尔斐法把影响房地产的主要因素按来源分为政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险五个方面。论文的第三部分通过查阅大量资料和进行实地调研,了解了淄博市人口、经济、房地产的基本状况;并且在对所收集到近些年的资料仔细分析基础上,对淄博市未来几年的发展趋势做出了预测。调查分析的结果认为淄博市已经进入人口老龄化社会,青壮年劳动力的比例逐渐下降,而且这种趋势在今后几年不会改变,甚至还会更加严重。老年人口的增加需要有更多的养老机构,养老设施等,单纯依靠家庭养老这种方式已经不能满足老年人越来越丰富的生活需求,政府也没有充足的资金和力量来满足所有老年人的需求,因此必须发展社会养老的力量才能有效地解决老龄化社会养老问题。而由于前些年房地产投资开发利润相对较高,加上人们对商品房的需求不断增加,房地产价格猛涨,吸引了大量的资金投资到房地产开发建设中去。大量的房地产项目开工建设,其结果是造成了当前大量的空置商品房。大量空置的商品房沉淀了巨额的不良资产,增加了防范金融风险的难度,危害了金融体系的正常运行,对国民经济的正常运行也存在着很大的威胁,因此政府应出台相应的政策引导全市房地产市场使其健康发展。最后本文详细介绍了几种常见的风险决策方法,并在深入研究和借鉴国内外房地产投资风险决策研究的一些比较成熟的理论和方法的同时,结合淄博市当前实际情况,运用专家意见综合法、德尔菲法、层次分析法(AHP)等多种方法相结合,深入研究了淄博市老年公寓项目投资风险决策问题。