业主委员会是在社会转型期，伴随着国家与社会关系的变化、政府社会职能的调整、城市住宅的商品化和住房管理的专业化而产生的新事物。然而这么多年过去了，中国业主委员会的发育仍不是很健全，尴尬的法律地位使其日常运作，一度徘徊摇摆在两极:独立的商业化运作追求，或是完全陷入基层党政组织权力体系的困境中。进入新世纪以来，全国各地不断试点社会管理体制改革，其中城市社区自治建设成为提升社会管理、社会服务的重要内容。珠海KN社区作为全国示范性先进社区，在业主委员会的制度建设和实际运作方面具有独特的经验。　　本文运用治理理论的分析视角，采用实地深入调研和文献研究的方法，着重关注业委会的日常运作情况。首先回顾了当前中国业委会发展的现状、治理的重要方面及存在的困境，尤其是在“物”“业”矛盾突出的老旧小区业委会发展的困境;接着以珠海KN试点社区（典型的老旧小区）业主委员会发展的实际情况进行分析，从业委会的人员构成、与社区其他组织的关系以及业委会实际的工作方法、工作表现等，抽离出业主委员会发展的新模式——“准居委会”模式。这个模式的核心内容，在小区层面，业委会转变成小区自治、小区管理的重要主体;从运作模式上讲，“准居委会”模式使业委会的发展，最大限度地利用现有社区的各种体制资源，与基层党政组织、社会服务组织密切合作，形成一种多赢局面。最后，笔者总结“准居委会”模式正常运作的原因和机遇发展，认为在KN社区中发育出来的业委会新模式，具有一定的推广价值，同时也是新时期中国业委会发展的一种新思路。