REITs (Real Estate Investment Trust的复数缩写)，起源于美国19世纪60年代，是一种以发行受益权证的方式汇集特定多数投资者的资金，房地产投资业务由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种公司或信托。对于房地产企业而言是一种直接的融资工具并有较大的税收优惠，对于投资者而言投资REITs不但有稳定的股利、较高的股息收益率及专业的经营管理团队等优势，因为股票、债券市场联动性相对较低，易于分散投资组合的风险，成为房地产企业和投资人共同的选择。2008年国务院提出了在中国发展REITs模式的建议，学术界掀起了一轮REITs的学术研讨热潮。信托模式型REITs是目前中国较为成型的一种封闭交易模式，企业采用直接融资的方式，委托信托公司将优先受益权在银行间债券市场公开发行，约定一段时间后赎回的信托计划。信托财产是房地产企业持有的具有稳定现金收入的物业，资产收益来源于定期的租金收入，对于信托财产的投向和比例在国内外都有约定的要求和限制。房地产企业必须持有全部的次级信托，聘请专业的房地产评估专家，承担严格的信息披露责任，以保障投资者的利益。信托计划REITs为中国房地产融资拓宽了渠道，推动了金融产品的创新，丰富了金融市场投资品种，可成为解决房地产市场融资难的有效途径。本文将从四个部分来阐述与分析有关信托计划模式的法律问题，具体包括：第一部分主要阐述了房地产投资信托基金的基本内涵和种类。以组织机构分类包括公司型REITs和契约型REITs；以投资用途不同分类包括权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs；以是否能够上市交易分为开放交易型REITs和封闭交易型REITs。我国目前两种成型的REITs分别是，中国人民银行牵头的信托计划模式REITs和证监会监管的股权类产品REITs，本文主要对信托计划模式REITs进行深入分析。第二部分对世界主要资本市场的REITs相关规定做了比较研究。美国REITs的发展和创新与历次税法的改革息息相关，税收改革政策推动了美国REITs的蓬勃发展，并为欧洲各国、日本、新加坡和香港地区的REITs提供了成功的经验，该部分先后对发展起因、组织形式、资产结构和投资限制、风险控制等方面做出了比较分析。第三部分梳理了我国信托计划模式REITs面临的问题，与国际成功经验对比结合我国现有的法律规定，综合表现为投资对象不明确、配套税收制度欠缺、法律环境待改善和欠缺投资性和流动性等问题。第四部分信托计划模式REITs在中国发展尚处于萌芽阶段，先后在北京、上海和天津等地试点，在诸多方面尚需完善，包括鼓励企业加大持有具有稳定现金流的成熟物业、繁荣房屋租赁市场、借鉴先进的税收减免制度和建立高效的风险控制体制。