该文对中国住房制度变革做了简单回顾，通过勾画政策变革的基本进程发现，从政府介入住宅的责任范围来考察，存在一个政府从直接供给住宅产品向为住宅生产供给要素(土地和资本)的演变过程。论文对问题的说明按照产品和要素两层次来组织。在产品层次上，指出住宅产品价格和质量等问题，引出政府规制的必要性；在要素层次上，介绍土地和资本要素的所有权及政府要素供给行为，引出对规制者进行规制的必要性。 中国住宅业是随着经济体制改革而发育和成长的。在需求上，经历了政府购买、集团购买和个人购买等阶段，从约束的性质来说，只有当需求主体过渡到以居民个人为主体的时候，住宅的需求的市场化才算最终完成；在供给上，经历了政府供给、单位和个人自建和住宅开发商建设等阶段，尽管单位和个人自己建房，有悖于市场分工的原则，但从住宅供给主体转换来说，从政府转换到居民个人也是一个必然的阶段。但从市场经济原则来说，住房由专业化的开发商建造是实现住宅产品供给市场化的必然要求。价格是供求关系的反映，但在中国，无论需求还是供给都是一个逐步成长的过程，所以价格所承载的更多的是制度变革的信息。所以，谈论住房价格不能忽略体制转轨这一历史背景。相应地，对住房价格的规制也就要从价格的形成机制入手，从调整供给和需求的主体关系入手，才是正确的选择。由于在我国，住宅需求和住宅供给都有一个市场化的过程，因此住宅价格既是一个反映需求和供给关系的参数，更是一个反映体制市场化的参数。住宅业市场结构是“环形竞争”，实质是寡头垄断，开发商之间进行价格合谋，形成“价格卡特尔”，这是导致房价为何居高不下的主要原因。 住房质量是一个多维的结构，它们分别包括工程质量、功能质量、环境质量、区位质量和服务质量。每一维度都有其独特的属性，因此对它们的管理和规制具有各自的经济学依据，对它们的规制也就具有各自不同的操作方式和实现途径。目前国内，对于住房质量的研究，往往侧重工程质量，其检测和控制也往往侧重技术手段。 土地制度以及土地要素的供给行为对住宅产业发展有重要影响。土地要素在我国经历了从无偿使用到有偿使用的变革。这种变革具有重要的意义，土地要素的经济学意义在这种转化中逐渐体现出来。在我国，土地实行两种公有制：即在城镇，实行国家所有；在农村，实行集体所有。在市场经济充分发展以后，土地要素和其他要素一样要求实现自由流转(尽管土地本身不能实现空间流动，但土地配置可以在不同主体、不同行业之间的转化来实现)，但是，二元土地制度必然会影响到城市住宅业的发展，相应地，制度的分割也会对住宅产业的规制带来障碍。城市土地的国家所有使得政府的土地供给政策成为影响住宅产业波动的一个关键性变量。但是，由于政府行为具有非市场属性，政府在特定的历史阶段，很难正确判断市场对土地需求的规模；在面临各类土地的需求主体时，也难找到一个合理的价格，因为定价需要供求双方的谈判。三种土地出让方式意味着存在协议、招标、拍卖三种土地定价机制，并且彼此之间并不存在可以操作的边界。这种内在的制度缺陷会导致土地供给行为中的主观性，并会滋生腐败，所以，我国住宅产业的规制面临政府行政机制的制约，建立国有土地的市场化经营模式是完善住宅产业规制重要途径。 住宅产品是一个资本密集型产品，它的资金需求量很大，对融资渠道的要求较高，因此住宅产业的规制依赖于一个国家的金融体制。在该文中，提出了一个住宅金融的基本框架。在该框架中，住宅金融包括两个方面的内容，一是购房居民和银行的金融关系，住房储蓄和消费信贷是二者之间经济关系的主要内容；二是住宅开发商和银行的金融关系，住房信贷的需求与供给是它们之间经济关系的主要内容。在我国，金融抑制和金融泡沫现象同时存在，一方面，国家一直实行严格的金融控制政策，政府从来没有放弃信贷控制和利率管制的努力，金融抑制直接导致住宅金融支持体系的残缺，从而对住宅业的发展形成直接制约；另一方面，在政府的意志下，开发商和银行之间的软预算约束，又会使大量的低质量的信贷资金在住宅产业中积累，不仅留下了金融危机的隐患，也为房地产泡沫的形成推波助澜。因此，住宅业的波动在很大程度上可以归结于金融制度的结构缺损。 中国住宅业的规制体系包括组织体系、政策体系、法律体系。每一个体系都承担了相应的职能，并且每一个体系都随着中国经济改革的进程而改变自身的结构。因此要构建中国住宅业的规制体系，既要完善组织结构，又要完善调控的政策体系和法律体系，三者之间既相互影响，又独立执行特定的职能。目前，我国住宅产业规制体系存在结构性缺陷，这些缺陷只有随着市场化改革的深化才能得到克服。