我国从2012年1月开始实施“营改增”,2016年5月全面推开“营改增”试点,范围从交通运输业、邮政业、电信服务业扩大到所有行业,增值税正式完成全行业全覆盖。房地产企业“营改增”后税负的变化,将决定房地产企业在“营改增”的政策下能否平稳发展。从2019年4月1日起,国家税务总局再次下调增值税税率,原适用16%和10%税率的增值税应税销售行为或者进口货物,分别调整为13%和9%。随着“营改增”的不断推进,为了使企业更适应“营改增”体制下的环境,企业不光要在降低流转税金及附加税负方面努力,还要结合对企业整体税负的影响进行研究,在企业的组织结构和管理模式方面进行一系列的改革,使企业整体税负降低,提升企业的盈利能力。本文基于税制改革背景,以现有研究文献和相关理论进行总结,分析我国“营改增”对房地产企业税负的影响。理论上,“营改增”是有利于实现房地产企业减税的。但是,由于房地产企业自身行业的复杂性,涉及的产业链广泛,因此,税制改革之后,同时给企业带来了机遇,也伴随着挑战。房地产企业在实际运营过程中如果无法获取足够的可抵扣成本,就可能会出现税制改革后税负不降反而增加的情况。通过研究房地产企业“营改增”前后企业流转税税负和整体税负的变化比较,再经过具体的案例分析,得出分析结果,并针对研究结论提出了房地产企业控制并降低企业税负的建议。本文的研究内容主要分成六章:第一章为绪论。首先阐述了研究背景及研究意义;其次,对国内外文献的观点和结论进行了总结;最后,介绍了研究方法及研究思路,构建了本文的具体研究框架。第二章为概念界定及相关理论。首先介绍了营业税、增值税以及税负的定义与特点;其次,介绍了全面实施“营改增”无论对国家还是企业而言,都具有非常重要的意义;最后,提出了增值税改革对企业税负产生影响的相关理论。第三章为“营改增”对房地产企业的影响。首先介绍了房地产企业的发展现状,根据2018年中国统计年鉴的数据得知,2017年我国房地产企业生产总值占到国内生产总值的6.51%,房地产企业固定资产投资占全国固定资产投资的22.8%,2018年全国商品房销售额同比增长12.2%。;其次,从理论方面分析探讨了“营改增”税制改革对房地产企业税负产生的影响,通过相关数据的确定、构建测算模型以及测算结果等分析房地产企业税制改革前后税负的变化情况,得出一个较为合理的结论,在营业收入不变时,房地产企业税负的变化主要在于取得增值税专用发票可抵扣成本的程度;最后,介绍了“营改增”对房地产企业产生的积极影响与消极影响,为房地产企业健康持续的发展提供相关理论。第四章为案例分析。首先介绍了招商蛇口的基本情况以及涉税情况;其次,通过招商蛇口的相关财务数据,分析了“营改增”前后招商蛇口税负以及A项目税负的具体变化情况,得出结论,当取得增值税专用发票可抵扣成本程度从未达到理想状态变为理想状态时,“营改增”对招商蛇口的总体税负以及A项目的税负都起到了一定的降税效果;最后,分析了招商蛇口“营改增”之后所面临的问题以及解决措施,为招商蛇口应对“营改增”之后税负变化提出对策。第五章为房地产企业应对“营改增”税负变化的发展建议。主要从税收筹划角度以及房地产企业自身的综合素质两个方面提出了发展建议。第六章为研究结论及展望。首先介绍了本文的研究结论,从理论分析、案例分析两种视角,分析了“营改增”对房地产企业税负负担的影响,无论从税负转嫁的程度还是从税收筹划的角度,都可以使房地产企业不同程度的降低整体税负,达到减税的效果;其次,介绍了本文的研究局限性及展望,本文主要针对“营改增”前后的流转税金及附加税负、所得税以及整体税负进行比较,极少或未涉及土地增值税、印花税、契税等其他税费,对公司的税负可能有所差异,同时展望了税收筹划对企业经营的重要性。