自1994年分税制改革后,我国“财政大权”由地方向中央转移,地方政府财政支出不减而收入骤降,事权与财权不匹配。与此同时,土地市场化改革拉开帷幕,我国房地产市场得到了高速发展,房地产业成为我国国民经济的支柱产业。在“事多钱少”的境遇下,地方政府抓住土地市场化发展的机遇,从土地开发中获得巨额“卖地”收入,土地财政逐渐发展成为我国地方政府的“第二财政”,缓解了地方财政支出压力。土地财政为地方经济建设提供了必要的资金支持,促进了我国城镇化进程。然而,土地财政的弊端也日益凸显。土地财政收入弹性大,易受经济发展状况和宏观政策的影响,稳定性较差;耕地资源的日益减少预示着土地财政并非长久之计;寻租腐败导致土地财政收支混乱,影响地方财政的可持续发展。因此,我国应务必尽快完成土地财政转型。房地产税因其税源丰富等特点,具有为地方政府带来可持续财政收入的潜力,因此本文主张用房地产税来代替土地财政,转变地方政府过度依赖土地财政的局面。由于税率在很大程度上决定未来房地产税收入规模,因此,本文着重研究房地产税税率的设计方案。本文第一部分先通过对土地财政进行理论和量化分析,总结出土地财政的三大弊端:土地资源有限、内外结构不合理和收入不稳定,得出土地财政不具有可持续性的结论。然后总结房地产税的特点,推出房地产税收入更具有可持续性。第二部分介绍设计方案,先明确两个设计原则,然后总结影响房地产税税率高低的因素有房地产税收入、征税范围、房产价值和家庭年收入,随后明确我国未来房地产税的税率形式和税率决定权模式,最后介绍具体设计方案。本文第三部分为税率的具体测算过程,本文将利用2017年西南财经大学的《中国家庭金融调查与研究中心》数据库来测算税率,测算方法为倒推法,利用已知税收收入和税基来倒推税率,居住性房地产税收入用不同组合的房地相关税收和土地出让金净收入代替,税基利用数据库进行测算。为了丰富税率设计方案,本文设置三档扣除比例,并设置普遍征收、人均免征面积和首套房免征这三种免征模式,倒推算出各方案税率。最后,本文将测算,在总体税收负担不超过5%时,各方案下房地产税税率的上限是多少,以剔除不合理的方案。本文的第四部分将利用保留的税率,测算在各方案下,2021-2030年我国居住性房地产税收入的规模及变化趋势,以说明房地产税收入的可持续性。经过分析,最后得出的结论是:综合考虑地方财政需要和纳税人税收负担,在普遍征收的情况下,所有方案都合理,税率在0.16%-0.92%之间;在设置人均免征面积的情况下,方案一、二（减少土地增值税或契税）合理,税率在0.75%-0.97%之间;在规定首套房免征时,方案一、二（减少土地增值税或契税）合理,税率在0.80%-1.04%之间。但考虑其他方面,则发现没有完美的方案。在普遍征收时,任何一种方案都不能保证人们的基本生存面积不被征税;在设置人均免征面积时,与另外两种模式相比,房地产税的筹资能力较弱;在规定首套房免征时,房地产税税基狭窄,拥有城镇住房的家庭中,仅不到17%的家庭实际需要缴税,不符合“宽税基”的设计原则。